09.11.2021
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- 1. Investimento de recompensa: as cidades C ainda têm um grande potencial para os investidores privados>/li>
- 2. Gráfico interactivo: Análise imobiliária de condomínios em C-cidades
- <3. Comparação de localizações A em termos de factor de preço de compra: apenas Stuttgart ainda regista um indicador abaixo de 30
- <4. Comparação de localizações C e B: factor de preço de compra para condomínios em Rostock (cidade C) duas vezes mais elevado do que em Duisburg (cidade B)
- 5. Comparação da evolução do preço de compra de casas dentro das cidades C na Alemanha: Casas em Heidelberg quase três vezes mais caras do que em Saarbrücken<
>strong><1. Vale a pena investir: as cidades C ainda têm um grande potencial para os investidores privados
Propriedade é considerada um investimento estável e seguro com elevada protecção contra a inflação, mesmo em tempos de crise. Os condomínios arrendados são atractivos. Mas com os preços imobiliários nas principais cidades alemãs a continuarem a subir, onde é que os investidores ainda podem encontrar oportunidades de investimento adequadas? Os peritos da VON POLL IMMOBILIEN compararam os preços médios de compra e aluguer¹ para condomínios nas cidades C da Alemanha², bem como o seu desenvolvimento para os anos 2020, 2019 e 2010, e determinaram e compararam o factor preço de compra³. Uma boa orientação para investidores privados à procura de um novo investimento.
<- >li>Série das 22 C-localizações analisadas têm factores de preço de compra entre 20 e 25 - outras oito cidades situam-se entre 26 e 30>li>Em Rostock, Rostock, o líder do ranking, tem um factor de preço de compra de 40,7, o dobro de Wuppertal (20,5), onde um investimento é actualmente o mais atractivo numa comparação entre as cidades C>li> Numa comparação de dez anos, o nível do indicador do preço de compra em Braunschweig aumentou 81,8 por cento, seguido de Kiel com 74,3 por cento>li> de 2019 a 2020, o factor preço de compra em Osnabrück foi o que mais aumentou com 22,3 por cento, seguido de Rostock com um aumento de 18 por cento
Daniel Ritter, sócio-gerente da VON POLL IMMOBILIEN:>"A diferença entre o preço de compra e a renda continua a aumentar. Os factores do preço de compra entre 15 e 19, como ainda existiam há dez anos, são muito raros hoje em dia, mesmo nas cidades C alemãs. No entanto, existem alguns locais muito interessantes, tais como Saarbrücken, Magdeburg ou Wuppertal, onde os investidores encontram opções de investimento atractivas."<Um total de sete dos 22 locais analisados têm um factor de preço de compra para condomínios entre 20 e 25. Em Wuppertal (preço de compra 1,648 euros/mês>sup>2), a parte inferior do ranking, um investimento é actualmente o mais atractivo. Os compradores de propriedades têm de considerar uma média de 20,5 rendas frias anuais. Isto é seguido de perto por Magdeburg (preço de compra 1.545 euros/m³/sup>2³/sup>) com um multiplicador de 21, Saarbrücken (preço de compra 1.978 euros/m³/sup>2³/sup>) com 21,8 e Mönchengladbach (preço de compra 1.858 euros/m³/sup>2³/sup>) com 21,9.
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Heike Hoffmann, gerente da filial da loja VON POLL IMMOBILIEN em Magdeburg:"Magdeburg não é apenas a capital da Saxónia-Anhalt, mas também uma cidade universitária popular. Isto e o desenvolvimento positivo da cidade, mas também as boas infra-estruturas através da ligação às auto-estradas A2 e A14 tornam Magdeburg atractiva para os investidores. Notamos isto sobretudo no curto período de comercialização"mas também em Mülheim an der Ruhr (preço de compra 2,085 euros/mês>sup>2), Bielefeld (preço de compra 2,291 euros/mês>sup>2) e Erfurt (preço de compra 2.267/m2), os potenciais compradores ainda podem encontrar factores de preço de compra entre 23,7 e 25,1,
>p>substituem uma gama de factores de preço de compra ligeiramente acima da gama ideal são oito cidades C, onde os investidores têm de calcular com indicadores entre 26 e 30. Estes incluem a capital do estado de Rhineland-Palatinate Mainz (preço de compra 3,746 euros/m³/sup>2³/sup>) com 26,5, Aachen (preço de compra 3,027 euros/m³/sup>2³/sup>) com 27,6, Osnabrück (preço de compra 2.867 euros/m³/sup>2³/sup>) e Braunschweig (preço de compra 2,868 euros/m³/sup>2³/sup>) com 28,6 e Kiel (preço de compra 2,987 euros/m³/sup>2³/sup>) com 29,1. No limiar de 30 rendas anuais estão Offenbach am Main (preço de compra de 4.000/mês>sup>2), Heidelberg (preço de compra de 4.390/mês>sup>2) e Darmstadt (preço de compra de 4.188/mês>sup>2) com multiplicadores entre 30 e 30,4,p>p>Um olhar sobre estes factores de preço de compra e o seu desenvolvimento ao longo dos últimos dez anos é particularmente interessante. Afinal, cinco cidades - Braunschweig, Kiel, Osnabrück, Mainz e Offenbach am Main - ainda registaram indicadores moderados de preços de compra entre 15 e 20 em 2010. Enquanto a relação preço de compra/renda em Offenbach (Main) e Mainz subiu 52,1 por cento e 53,4 por cento respectivamente até 2020, já era de 63,9 por cento em Osnabrück e de 74,3 por cento em Kiel. O primeiro classificado na comparação de dez anos, porém, é Braunschweig com um aumento de 81,8% e, portanto, o maior factor de desenvolvimento do preço de compra entre as cidades C. Em 2010, Braunschweig registou o segundo menor indicador do preço de compra entre os locais C - depois de Mönchengladbach - em 15,7,O desenvolvimento dos factores do preço de compra de 2019 a 2020, no entanto, apresenta um quadro diferente. Durante este período, o multiplicador escalou mais em três outras cidades do C. Em Magdeburg, o factor preço de compra aumentou 14,2%, em Rostock 18% e em Osnabrück 22,3%. Em contraste, os aumentos mais baixos foram em Mülheim an der Ruhr com 0,7 por cento e Lübeck com 0,4 por cento. Em Erlangen, o multiplicador caiu mesmo 4,2 por cento.
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Frank Streeck, Director da Filial da Loja VON POLL IMMOBILIEN em Rostock e Warnemünde:>>>br />"Desde o início da pandemia, temos notado um forte afluxo para Rostock e arredores a partir de outras regiões alemãs. Isto fez com que a procura excedentária de condomínios já existente crescesse ainda mais. Esta constelação está claramente reflectida na evolução dos preços. Para os próximos anos, esperamos novos aumentos de valor neste segmento, mas não na mesma medida que nos últimos dois anos"Em geral, o nível dos indicadores do preço de compra há dez anos atrás era muito diferente do nível actual: Nessa altura, Rostock era a única cidade C com um multiplicador de 26 que estava acima da marca dos 25. Um total de onze das regiões analisadas fixou-se entre 15,2 (Mönchengladbach) e 19,7 (Offenbach am Main). Os multiplicadores nos restantes dez locais variaram entre 20 (Bielefeld) e 24,8 (Regensburg) em 2010. Estas incluem um total de quatro cidades que em 2020 tinham de longe os maiores multiplicadores de preços de compra, tais como Lübeck com 20,2 (em 2010), Erlangen com 20,9 (em 2010) e Augsburg e Friburgo com 21,7 cada (em 2010).Em 2020, Erlangen (preço de compra 4.135/m2) estava apenas um pouco acima da marca dos 30 a 31,6, enquanto que os indicadores do preço de compra em Friburgo (preço de compra 5.138 euros/m2), Augsburgo (preço de compra 4.397 euros/m2) e Lübeck (preço de compra 3.578 euros/m2) já se situavam entre 33,7 e 33,9.
Thorsten Claus, gerente da filial das lojas VON POLL IMMOBILIEN em Lübeck e Bad Schwartau:"A procura de condomínios como propriedade de investimento em Lübeck permanece elevada. Devido à sua proximidade com a metrópole de Hamburgo, a região de Lübeck é também vista como muito atractiva por muitos investidores de Hamburgo e dos arredores. Estamos a registar cada vez mais pedidos desta área em particular"As cidades de Regensburg (preço de compra 4.868 euros/m²) com 35,7 e Potsdam (preço de compra 4.481 euros/m²) com 36,8 seguem a alguma distância. O líder indiscutível da classificação do factor preço de compra é Rostock (preço de compra 3.484 euros/m²). Aí, os investidores têm de escavar mais fundo nos seus bolsos com 40,7 rendas anuais.
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Daniel Ritter, sócio-gerente da VON POLL IMMOBILIEN:"Ainda que os factores do preço de compra nestas regiões tenham em parte excedido significativamente os indicadores anteriores, os investidores privados não devem de modo algum ser dissuadidos. Pelo contrário - o cálculo da relação entre o preço de compra e o aluguer representa sempre apenas o status quo. Para classificar um investimento como rentável, muitos concentram-se principalmente no rendimento de aluguer alcançável. No entanto, as partes interessadas devem também estar atentas ao potencial de desenvolvimento futuro do respectivo local. As micro-localizações, em particular, podem mudar rapidamente em certos distritos e contribuir grandemente para a sua valorização, bem como para o aumento do valor do bem.<
Info sobre o gráfico interactivo
Todos os detalhes sobre o desenvolvimento do preço por C-cidade são mostrados no mapa da Alemanha através do cursor do rato. Usando as ferramentas de selecção da caixa de ferramentas, na parte superior esquerda do mapa, várias cidades C podem ser marcadas e comparadas. Os outros gráficos ajustam-se em conformidade. Além disso, as cidades A e B podem ser adicionadas junto ao mapa.
3. Comparação dos locais A em relação ao factor preço de compra:
>>em>Só Stuttgart regista ainda um indicador abaixo de 30
Para além de olhar para as cidades C, vale a pena que os investidores analisem comparativamente os factores do preço de compra médio das metrópoles circundantes, as chamadas sete cidades A. Devido ao forte desenvolvimento do mercado, os peritos da VON POLL IMMOBILIEN têm também incluído Leipzig na categoria A da BulwienGesa desde 2021. Como esperado, a maioria dos factores do preço de compra para os locais A definidos, Berlim, Munique, Hamburgo, Frankfurt am Main, Dusseldorf, Estugarda, Colónia e Leipzig, estavam acima do limiar de 30 em 2020. Apenas em Estugarda (preço de compra 4.868 euros/m²) os investidores privados ainda encontrarão condomínios a um indicador médio de 29,5. Seguem-se Colónia (preço de compra 4.309 euros/m²) com 30,4, Leipzig (preço de compra 2.707 euros/m²) com 31,5 e Dusseldorf (preço de compra 4.354 euros/m²) com 33. Em Frankfurt am Main (preço de compra 6.351 euros/m²) são necessários em média 37,6 rendas anuais até que um investimento seja recuperado, em Hamburgo (preço de compra 5.549 euros/m²) 38,7 e na capital bávara Munique (preço de compra 8.596 euros/m²) até 39. A capital alemã Berlim (preço de compra 5.000 euros/m²) excedeu mesmo a marca dos 40 com 41,8.>>strong>4. Comparação das localizações C e B em relação ao factor preço de compra:
>>em>Factor do preço de compra para condomínios em Rostock (cidade C) duas vezes mais elevado do que em Duisburg (cidade B)
Uma comparação dos factores do preço de compra médio para condomínios dentro das cidades C e B deixa claro: Em cidades C mais pequenas, os potenciais compradores têm de escavar mais fundo nos seus bolsos para obterem propriedades em muitos lugares do que nas grandes cidades do segmento B. Isto também se reflecte nos factores do preço de compra. Os três primeiros lugares são exclusivamente em cidades C. Os investidores na cidade de Rostock (preço de compra 3.484 euros/m²) devem esperar de longe o factor de preço de compra mais elevado de 40,7. Segue-se Potsdam (preço de compra 4.481 euros/m²) com um multiplicador de 36,8 e Regensburg (preço de compra 4.868 euros/m²) com 35,7,Quarto lugar é partilhado pela C-cidade Lübeck (preço de compra 3.578 euros/m²) e pela B-cidade Münster (preço de compra 4.235 euros/m²). Ambos têm um factor de preço de compra médio de 33,9 e estão, portanto, abaixo do limiar de 35. Seguem-se as cidades C de Augsburg (preço de compra 4.397 euros/m²) e Freiburg (preço de compra 5.138 euros/m²), bem como a cidade B de Wiesbaden (preço de compra 4.254 euros/m²). Os indicadores aí estabelecidos situam-se entre os 33,8 e os 33,1. Um olhar sobre Erlangen e Nuremberga também é interessante: Erlangen, como localização C, está minimamente à frente da cidade B de Nuremberga com um factor de preço de compra de 31,6 e 31,3 respectivamente. Erlangen também lidera nos preços médios de compra para 2020 (preço de compra 4.135 euros/m²). Aqui, os investidores têm de esperar quase 400 euros a mais por um metro quadrado de espaço de vida do que em Nuremberga (preço de compra 3.750 euros/m²).
Daniel Ritter, sócio-gerente da VON POLL IMMOBILIEN:"Aqueles que não estão familiarizados com a área podem inicialmente ficar surpreendidos ao saber que o factor preço de compra e o preço por metro quadrado são mais elevados em Erlangen do que em Nuremberga - afinal, Nuremberga é a segunda maior cidade da Baviera e apenas a cerca de 20 minutos de carro de Erlangen. Os números aqui apresentados confirmam uma tendência contínua, também devido à influência da pandemia, de que cada vez mais pessoas querem viver longe das grandes cidades e metrópoles. "Erlangen é quase cinco vezes menor do que Nuremberga em termos de população. Os potenciais compradores não só encontram aí mais espaço aberto e natureza, mas sobretudo menos agitação - mas ao mesmo tempo estão muito bem ligados e rapidamente na grande cidade"Após tudo, 13 das 35 cidades C e B analisadas chamam um indicador de preço de compra entre 26 e 30. Quatro deles estão perto de ultrapassar a marca dos 30 com indicadores entre 30,5 e 30,3. Estas incluem as cidades B Dresden (preço de compra 2.857 euros/m²) e Karlsruhe (preço de compra 3.864 euros/m²), bem como as localizações C Darmstadt (preço de compra 4.188 euros/m²) e Heidelberg (preço de compra 4.390 euros/m²). Uma imagem semelhante à de Erlangen e Nuremberga pode ser vista na comparação entre C-cidade Heidelberg e B-cidade Mannheim, que estão apenas a pouco menos de meia hora de distância. Os investidores resgataram o seu investimento num condomínio em Mannheim com um factor de 29,2 em média um ano antes do que em Heidelberg. Além disso, um metro quadrado de espaço de vida em Mannheim (preço de compra 3.500 euros/m²) é cerca de 900 euros mais barato do que em Heidelberg. As cidades C Aachen (preço de compra 3.027 euros/m²) e Mainz (preço de compra 3.746 euros/m²), bem como a B-cidade B Bonn (preço de compra 3.300 euros/m²) estão na parte inferior da classificação do factor preço de compra com multiplicadores entre 27,6 e 26,3,Outras doze cidades têm indicadores de preço de compra entre 20 e 25. Em seis deles, os investidores encontram mesmo factores de preço de compra entre 20 e 21, incluindo o B-localização Bochum (preço de compra 1.878 euros/mês>sup>2) com 21,8. Os investidores podem esperar os multiplicadores mais rentáveis em Wuppertal (preço de compra 1.648/m2), uma localização C, com 20,5 e Duisburg (preço de compra 1.553 euros/m2), uma localização B, com 20,2. De salientar também a grande diferença entre Duisburg e a cidade C de Mülheim an der Ruhr, não muito longe (preço de compra 2.085 euros/m2). Em Duisburg como local B, os compradores de propriedades precisam de 3,5 alugueres anuais a frio menos do que em Mülheim an der Ruhr para recuperarem as despesas investidas. O metro quadrado também custa cerca de 530 euros mais em Mühlheim an der Ruhr.
<>>strong>5. Comparação da evolução do preço de compra de casas dentro das cidades C na Alemanha
>p>>>em> Casas em Heidelberg quase três vezes mais caras do que em Saarbrücken/p>Com um preço médio de 704.000 euros, Heidelberg lidera o ranking do preço de compra de casas isoladas e semi isoladas em 2020, seguido de perto por Potsdam com um preço de compra de 699.000 euros. Em comparação com o mesmo período do ano passado, os compradores de propriedades em 2020 pagarão 2,8% mais por uma casa em Heidelberg, e 18,5% a mais em Potsdam. Numa comparação de dez anos, os preços de compra em Potsdam mais do que duplicaram - com um aumento de preços de 129,9 por cento em comparação com 2010.
Andreas Güthling, Gerente da Filial na VON POLL IMMOBILIEN em Potsdam:>>br />>"A procura de propriedades residenciais em Potsdam permanece forte, mesmo em comparação com antes da pandemia. Os potenciais compradores apreciam a proximidade do capital e a elevada qualidade de vida na região. Potsdam brilha com a sua diversidade cultural, castelos impressionantes e proximidade a muitos lagos e oportunidades de banho"Um nível de preços igualmente elevado aguarda os potenciais compradores nas cidades de Erlangen, com uma média de 692.500 euros para uma casa isolada e semi isolada e um aumento de preços de 6,8% em comparação com 2019, bem como em Friburgo, com 675.000 euros e o menor aumento em todo o ranking de 0,7%. A uma pequena distância, mas ainda no terço superior do ranking de preços de compra, vem Regensburg com 610.000 euros e um aumento de preço de 4,3 por cento. Nas cidades ricas em tradições de Augsburg e Mainz, os compradores pagaram 600.000 euros cada uma por uma casa em 2020, com os preços a subirem 8% e 0,8% respectivamente em comparação com o mesmo período do ano passado.O meio campo em termos de preços é liderado por Offenbach am Main a 579.000 euros, Darmstadt a 554.000 euros e Aachen a 475.000 euros. Enquanto os preços de compra em Offenbach am Main subiram 9,5% em comparação com 2019, o aumento em Darmstadt e Aachen situa-se entre 10,1% e 10,8%. Seguem-se as cidades de Mühlheim an der Ruhr com 450.000 euros e um aumento de preços de 4,7%, e Rostock com 420.000 euros e um aumento de 5,1%. Abaixo da marca dos 400.000 euros estão as cidades de Wuppertal e Braunschweig com uma média de 399.900 euros e 399.000 euros, respectivamente. Em comparação com 2019, os preços subiram moderadamente entre 5,3 e 5,5 por cento. Um nível de preços mais elevado também é perceptível para potenciais compradores em Osnabrück. Aqui, os preços de uma casa isolada e semi-destacada subiram uns notáveis 15,4 por cento para 398.000 euros em 2020. Mas as cidades de Bielefeld, com uma média de 380.000 euros e um aumento de preços de 8,9%, e Erfurt, com 365.000 euros e um aumento de 8,3% em comparação com o ano anterior, são também regiões populares para compradores.É também interessante olhar para a região costeira: enquanto Kiel, com 165.000 euros, e Lübeck, com 173.000 euros, ainda estavam a ocupar a retaguarda entre as cidades C em 2010, os preços de compra nestas regiões mais do que duplicaram até 2020. Actualmente, os compradores estão a pagar cerca de 350.000 euros por uma casa separada ou semi-destacada em Kiel e 345.000 euros em Lübeck. Em comparação com 2019, Kiel registou mesmo o aumento de preços mais forte de todas as cidades C analisadas, a 18,6%, enquanto que em Lübeck os preços de compra aumentaram mais, em 16,9%. Mönchengladbach situa-se entre as duas cidades costeiras com um preço médio de 349.000 euros para uma casa (em 2020). Isto significa que os preços dos imóveis aumentaram aqui 9,4 por cento em comparação com 2019.<
Robert Rothböck, gerente de sucursal na VON POLL IMMOBILIEN em Kiel:>>br />>"A procura, bem como a oferta na região em redor de Kiel, é incessantemente elevada. O crescente interesse em férias no nosso próprio país está actualmente a tornar-nos numa das regiões de férias mais populares. Como resultado, estamos a sentir a concorrência entre o uso próprio e as férias, o que está a dar um impulso adicional ao mercado. Muitos que passaram aqui as suas férias também querem viver na região costeira na reforma. Kiel é convincente, entre outras coisas, por causa do fiorde de Kiel, das instalações de desportos aquáticos e da praia. Além disso, em comparação com a próxima maior cidade, Hamburgo, os potenciais compradores encontrarão aqui preços ainda mais moderados para casas separadas e semi-destacadas"Em 2020, apenas duas das cidades C analisadas estavam abaixo da marca dos 300.000 euros. Os potenciais compradores encontrarão um nível de preços favorável para casas em Magdeburg com um preço médio de 299.980 euros e um aumento de preços de 10,3 por cento em comparação com 2019. As casas isoladas e semi isoladas são mais baratas em Saarbrücken com uma média de 249.375 euros. Em comparação com 2019, os preços aqui aumentaram 1,8 por cento. Isto significa que as casas em Heidelberg, o primeiro classificado entre os locais C em termos de preços imobiliários, são quase três vezes mais caras em média do que em Saarbrücken. Saarbrücken está também no terço inferior da classificação numa comparação de dez anos, embora os preços tenham aumentado menos, em 27,9% em comparação com 2010.>
>em> Todos os dados e gráficos podem ser utilizados e publicados com uma referência à seguinte fonte: von Poll Immobilien GmbH.><sup>1 >>em> A base de dados da análise do preço de compra baseia-se nos preços médios pedidos pelo Empirica Regio para 2020, 2019 e 2010.2>>em>Como base para categorizar o mercado imobiliário alemão, VON POLL IMMOBILIEN utiliza a classificação em cidades A, B, C e D pela BulwienGesa. Para este fim, as cidades foram agrupadas de acordo com a sua importância funcional para o mercado imobiliário internacional, nacional, bem como regional ou local. BulwienGesa define cidades alemãs importantes de significado regional e nacional limitado com um impacto importante na região circundante como cidades-C. As cidades A incluem os centros alemães mais importantes com significado nacional e, em alguns casos, internacional, com mercados grandes e funcionais em todos os segmentos. As cidades B incluem as principais cidades alemãs com significado nacional e regional.>>sup>3>>>em> O factor preço de compra - também conhecido como o multiplicador - fornece informações sobre a rentabilidade de um investimento imobiliário. É calculado dividindo o preço de compra pelo aluguer anual a frio. Não são tidos em conta os custos de aquisição e de aluguer ou aumentos de valor futuros.<
