27.06.2023
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Os preços dos imóveis residenciais na costa do Mar do Norte estão a baixar
Longas praias de areia, brisa fresca do mar e a extensão do Mar de Wadden: a costa do Mar do Norte tem tudo isto para oferecer e é correspondentemente popular - tanto como destino de férias como local para viver. Nos últimos anos, os potenciais compradores à procura de uma nova casa têm estado particularmente atentos a este facto. Isto deve-se ao facto de os preços dos imóveis residenciais na costa do Mar do Norte terem continuado a subir devido à elevada procura sustentada. Mas qual é a situação atual? Afinal de contas, o mercado imobiliário também se encontra num estado de fluxo devido aos actuais acontecimentos mundiais e às crises daí resultantes. Por esta razão, os especialistas da VON POLL IMMOBILIEN analisaram mais de perto a evolução do preço de compra¹ na costa do Mar do Norte para casas unifamiliares² nos distritos e cidades independentes, bem como nas ilhas* para o primeiro trimestre de 2023 em comparação com o mesmo trimestre do ano anterior.
Daniel Ritter, sócio-gerente da VON POLL IMMOBILIEN:
"Apesar do nível de preços já muito elevado em algumas regiões da costa do Mar do Norte, os preços dos imóveis continuaram a subir, especialmente nos últimos anos. Esta situação parece ter terminado por agora. Em todas as regiões analisadas da costa do Mar do Norte, os preços dos imóveis residenciais estão a descer ou a estagnar no primeiro trimestre de 2023, em comparação com o mesmo trimestre do ano anterior", afirma Daniel Ritter, Managing Partner da VON POLL IMMOBILIEN. E continua: "Isto mostra claramente que os potenciais compradores já não estão dispostos a pagar qualquer preço devido à atual situação das taxas de juro e têm de calcular com mais precisão o que podem pagar tendo em conta a situação atual. No entanto, apercebemo-nos de que a procura de imóveis residenciais na costa continua a existir. Esperamos que o mercado se estabilize novamente nos locais preferidos à beira-mar no decorrer de 2023."
Como esperado, as ilhas do Mar do Norte continuam no topo da tabela de preços. Assim, as casas são mais caras nas ilhas da Frísia do Norte - aqui, os potenciais compradores terão de calcular com uma média de 12.866 euros por um metro quadrado de espaço habitacional no primeiro trimestre de 2023. A principal razão para o elevado nível de preços é a ilha de Sylt, que faz parte das Ilhas Frísias do Norte. Uma análise separada mostra que Sylt já tem um preço médio por metro quadrado de 15 348 euros/m2, o que a torna um forte impulsionador de preços no arquipélago. Enquanto os preços dos imóveis no conjunto das ilhas da Frísia do Norte baixaram -7,5 por cento em relação ao mesmo período do ano passado, os preços em Sylt baixaram -14 por cento.
Martin Weiß, gerente de filial da VON POLL IMMOBILIEN Sylt:
"É sabido que a maioria das propriedades em Sylt são casas de férias ou segundas residências. Os potenciais compradores compram frequentemente estes imóveis como um investimento, financiado com capital emprestado. Desde o verão de 2022, o mercado imobiliário mudou em toda a Alemanha. A procura de imóveis em Sylt também diminuiu significativamente. No entanto, quando uma venda era efectuada, as propriedades eram geralmente pagas a 100 por cento com capital próprio", diz Martin Weiß, gerente de filial da VON POLL IMMOBILIEN Sylt. E acrescenta: "No entanto, os preços dos imóveis mantiveram-se, na sua maioria, estáveis, apesar de a procura ter diminuído. Resta saber como é que o mercado vai evoluir nos próximos meses. Em princípio, a propriedade em Sylt continua a ser considerada um investimento à prova de crise."
O segundo mais caro é o preço médio do metro quadrado de 8.626 euros nas ilhas da Frísia Oriental, que incluem Juist, Langeoog e Norderney, por exemplo. Isto significa que as casas aqui são quase 33% mais baratas do que nas ilhas da Frísia do Norte. O nível de preços nas Ilhas Frísias Orientais, por outro lado, quase não caiu - em -0,5 por cento, os preços dos imóveis estagnaram no primeiro trimestre de 2023 em comparação com o primeiro trimestre de 2022.
Os preços das casas no continente, por outro lado, são significativamente mais baratos: no distrito da Frísia (apenas no continente), os preços das casas caíram -4,4 por cento para € 2.227/m2, no distrito de Aurich (apenas no continente) -8,6% para 2.212 euros/m2, no distrito da Frísia do Norte (apenas no continente) -14% para 2.148 €/m2, no distrito de Cuxhaven -1,7 por cento para 2 145 €/m2 e no distrito de Dithmarschen -9,1 por cento para 2 119 €/m2. Isto significa que o distrito de Nordfriesland (apenas no continente) registou a segunda maior queda de preços no ranking.
Os preços do metro quadrado ainda abaixo da marca dos 2.000 euros podem ser encontrados nas duas cidades distritais de Emden e Bremerhaven, que são também as regiões mais baratas no ranking de preços. Aqui, uma casa custa 1.974 euros/m2 e 1.946 euros/m2 respetivamente, os preços caíram -9,4 por cento e -6,9 por cento.
Nils Onken, gerente de filial das lojas VON POLL IMMOBILIEN na Frísia Oriental (Norden, Aurich, Emden e Esens):
"Embora a oferta tenha aumentado significativamente, a procura diminuiu. Esta situação resultou também num período de comercialização mais longo, que passou de quatro a seis semanas para os actuais cinco a oito meses. Reagimos em conformidade e reduzimos os preços em 10 a 30 por cento - dependendo da localização - e reestruturámos as nossas medidas de marketing. O mercado evoluiu de um mercado de vendedores para um mercado de compradores", explica Nils Onken, diretor das lojas VON POLL IMMOBILIEN na Frísia Oriental (Norden, Aurich, Emden e Esens). No entanto, as grandes cidades e as cidades com boas infra-estruturas continuam a ter um valor particularmente estável. Nas regiões rurais, registamos a maior descida de preços. No entanto, com o aumento das taxas de juro e dos custos energéticos, não é normalmente o preço de compra que acaba por ser decisivo, mas sim os custos mensais correntes."
As subidas e descidas dos preços dos imóveis na costa do Mar Báltico
A costa alemã do Mar Báltico conheceu um verdadeiro boom nos últimos anos. Cada vez mais pessoas estão a ser atraídas para as pitorescas cidades e aldeias costeiras para escapar à agitação das metrópoles e desfrutar da vida à beira-mar com mais privacidade. No entanto, com o crescente interesse pelo Mar Báltico, os preços dos imóveis só têm seguido uma direção: para cima. No entanto, desde o final do verão de 2022, o mercado imobiliário inverteu-se devido à forte subida das taxas de juro. Os preços dos imóveis estão a estagnar ou a cair pela primeira vez em algumas regiões. Os especialistas da VON POLL IMMOBILIEN analisaram a situação exacta e a evolução dos preços dos imóveis para habitações unifamiliares¹ nos distritos, cidades independentes e nas penínsulas e ilhas* da costa do Mar Báltico e compararam a evolução dos preços de compra² no primeiro trimestre de 2023 com o primeiro trimestre de 2022.
Daniel Ritter, Managing Partner da VON POLL IMMOBILIEN:
As casas unifamiliares mais caras na costa do Mar Báltico estão atualmente na península de Usedom, com uma média de 4.303 euros/m2. Segue-se de perto a cidade de Rostock, com 4 053 euros/m2, e a ilha de Fehmarn, com 3 716 euros/m2. Enquanto o nível de preços em Usedom continuou a aumentar 7,1 por cento em comparação com o mesmo trimestre do ano anterior, os preços por metro quadrado no primeiro trimestre de 2023 caíram mais na costa do Mar Báltico em comparação com o primeiro trimestre de 2022 em Fehmarn em -18,5 por cento.
"Depois de o negócio ter diminuído em setembro de 2022 devido ao aumento dos custos da energia, à elevada inflação e à subida das taxas de juro, voltámos a assistir a um aumento da procura desde o início deste ano - embora principalmente em localizações no centro da cidade ou diretamente no Mar Báltico com vista para o mar. Nas zonas circundantes, que anteriormente estavam quase ao mesmo nível da cidade, estamos a assistir às maiores quedas, tanto na procura como nos preços de compra", afirma Corinne Briesemeister, directora da VON POLL IMMOBILIEN Rostock. E acrescenta: "Atualmente, é muito difícil comercializar casas que precisam de ser renovadas, mesmo que ofereçam uma boa relação qualidade/preço. As pessoas estão muito preocupadas com os problemas energéticos e de aquecimento, bem como com o aumento das taxas de juro. Este facto minimizou visivelmente o poder de compra e o número de potenciais compradores na nossa região."
As propriedades ao longo do Mar Báltico serão as mais baratas no primeiro trimestre de 2023 nos distritos de Vorpommern-Greifswald (apenas no continente) a 1.893 €/m2 e Rostock a 2.500 €/m2. Em comparação com o primeiro trimestre de 2022, os preços das casas em Vorpommern-Greifswald aumentaram 6,1 por cento, o quarto maior aumento na análise do Mar Báltico. No distrito de Rostock, por outro lado, os preços por metro quadrado caíram -10 por cento.
Os potenciais compradores de casas nos distritos de Nordwestmecklenburg devem esperar mais de € 2.500 / m 2 a € 3.000 / m 2 .522/m2, Schleswig-Flensburg a 2.566/m2, Vorpommern-Rügen (continente) a 2.585/m2, Rendsburg-Eckernförde a 2.812/m2 e na cidade distrital de Flensburg a 2.973/m2. Curiosamente, os preços por metro quadrado em Vorpommern-Rügen e Schleswig-Flensburg aumentarão 8,5 por cento e 7,7 por cento, respetivamente, no primeiro trimestre de 2023, em comparação com o mesmo trimestre do ano anterior. A procura sustentada está a impulsionar os preços aqui - principalmente de potenciais compradores para os quais o nível de preços nas regiões vizinhas, como a ilha de Rügen ou a península de Fischland-Darß-Zingst, se tornou demasiado elevado e que estão a mudar para regiões mais acessíveis.
Robert Rothböck, gerente das lojas VON POLL IMMOBILIEN em Kiel, Eckernförde, Plön, Neumünster e Rendsburg:
"No início do ano, o mercado imobiliário na nossa região começou relativamente calmo. Mas desde março, a procura voltou a aumentar significativamente. Embora atualmente haja menos interessados, estes estão muito bem preparados e já foram previamente verificados pelos bancos. O período médio de oferta mantém-se inalterado em dois a três meses", explica Robert Rothböck, diretor das lojas VON POLL IMMOBILIEN em Kiel, Eckernförde, Plön, Neumünster e Rendsburg. E continua: "A região em torno do Schlei, no distrito de Rendsburg-Eckernförde, e a cidade portuária de Eckernförde continuam a ter um valor muito estável devido à sua localização e atratividade especial. O Schlei, um estuário com 40 quilómetros de comprimento, oferece uma paisagem única e é um destino popular tanto para os entusiastas dos desportos aquáticos como para os amantes da natureza. As cidades ao longo da costa do Báltico, como Schwedeneck, Strande, Schilksee, Heikendorf e Laboe, são também destinos de férias muito populares. Como região de férias, Hohwachter Bucht beneficia das suas extensões de praia bem conservadas e das suas áreas naturais intactas."
Não surpreende que as ilhas e penínsulas da costa do Mar Báltico continuem a figurar entre as regiões com os preços mais caros por metro quadrado. Para além de Usedom e Fehmarn, Rügen e Fischland-Darß-Zingst estão também entre as 5 primeiras. Para casas na ilha de Rügen, os potenciais compradores têm atualmente de calcular com uma média de 3.583 euros/m2 e em Fischland-Darß-Zingst com 3.579 euros/m2 . No entanto, isso significa que o preço por metro quadrado é menor do que no primeiro trimestre de 2022. Os preços dos imóveis para residências unifamiliares aqui caíram -2,8 por cento em Rügen e -13,2 por cento em Fischland-Darß-Zingst no primeiro trimestre de 2023 em comparação com o mesmo trimestre do ano anterior.
Também é surpreendente que os preços dos imóveis tenham caído no primeiro trimestre de 2023 em todos os distritos rurais e urbanos ao longo da costa alemã do Mar Báltico, que estão no meio da faixa de preço acima de uma média de € 3.000 / m 2 . Estes incluem Ostholstein (apenas no continente) com -9,1 por cento para €3.576/m2, Lübeck com 12,6 por cento para €3.504/m2, Kiel com -11,3 por cento para €3.256/m2 e Plön com 6,1 por cento para €3.228/m2.
¹ A base de dados para a análise do preço de compra é baseada nos preços médios de oferta do GeoMap para o primeiro trimestre de 2023 e o primeiro trimestre de 2022, bem como nos ajustes da VON POLL IMMOBILIEN Research (2023).
² O termo casa ou habitação unifamiliar refere-se aos seguintes tipos de habitação nesta análise: Casa unifamiliar, casa bifamiliar, casa geminada e casa geminada.
* No decurso da análise, as ilhas e penínsulas foram analisadas separadamente e apenas o continente, excluindo as respectivas ilhas, foi considerado para os distritos do Mar do Norte de North Friesland, Wittmund, Aurich e Friesland e para os distritos do Mar Báltico de Ostholstein, Vorpommern-Rügen e Vorpommern-Greifswald.
