Análise dos preços dos imóveis em Hamburgo

Daniel Ritter, sócio-gerente da VON POLL IMMOBILIEN:

"Atualmente, os preços de arrendamento estão a subir em muitos locais, enquanto os preços de compra de imóveis estão a descer - os mercados estão a afastar-se, por assim dizer. Por isso, a questão é óbvia: será que a compra vai voltar a ser atractiva? Há muitos argumentos a favor desta hipótese. Em primeiro lugar, o nível da taxa de juro para o financiamento com uma base sólida de capital próprio estabilizou em cerca de 3,7%, ou seja, abaixo do nível mais elevado até à data, a partir de outubro de 2022. Além disso, os potenciais compradores têm uma gama mais vasta de imóveis à escolha. Os potenciais compradores devem aproveitar esta oportunidade. Em última análise, é incerto por quanto tempo esta situação se manterá. É provável que o Banco Central Europeu volte a aumentar as taxas de juro. Na cidade hanseática de Hamburgo, os preços de compra dos condomínios diminuíram em todos os sete distritos no primeiro semestre de 2023, em comparação com o mesmo período do ano passado. Em cinco dos sete distritos, esta descida foi mesmo na ordem dos dois dígitos percentuais. As rendas, por outro lado, estagnaram ou aumentaram ligeiramente em todos os distritos, embora em alguns casos também muito acentuadamente a nível distrital."

A diferença entre os preços de compra e aluguel é maior nos distritos de Wandsbek, Hamburg-Mitte e Altona. Em Wandsbek, os preços por metro quadrado caíram em média -11,4 por cento (compra: 4 819 euros/m²), em Hamburg-Mitte -11,3 por cento (compra: 5 729 euros/m²) e em Altona -11,8 por cento (compra: 6 528 euros/m²). Em contraste, os preços de aluguel no primeiro semestre de 2023 aumentaram mais entre os distritos de Hamburgo em Wandsbek em 3,6 por cento (aluguel: € 12,46 / m ² ) em comparação com o primeiro semestre de 2022. Isso foi seguido de perto por Hamburgo-Mitte e Altona, onde os aluguéis aumentaram 2,8 por cento (aluguel: € 13,73 / m ² e € 15,01 / m ² , respetivamente).

Marcel Karstens, gerente de filial da VON POLL IMMOBILIEN Hamburg - Wandsbek:

"Devido ao aumento das taxas de juro hipotecárias desde o verão de 2022, muitos potenciais compradores estão a hesitar na sua decisão de comprar uma propriedade e estão a mudar para o mercado de arrendamento. No entanto, a longo prazo, a propriedade é um investimento atrativo. Isto deve-se principalmente ao facto de a diminuição da procura e o prolongamento dos prazos de comercialização estarem a ter um impacto significativo na tendência dos preços dos imóveis para venda, levando à diminuição dos preços de compra. Os imóveis em localizações A e os imóveis com preços muito baixos e bons padrões energéticos são atualmente muito procurados."

Fig. 1:Desenvolvimento dos preços de compra e de arrendamento nos bairros de Hamburgo, HY1/22 vs HY1/23 (Gráfico: von Poll Immobilien GmbH) - gráfico interativo incl. valores por passagem do rato: https://www.datawrapper.de/_/uX1uQ/

Uma análise a nível distrital mostra também que as zonas residenciais muito procuradas, em particular, estão a afastar-se ainda mais em termos de tendências de preços de compra e aluguer, como os bairros populares de Sternschanze ou Altona-Nord em Altona. Enquanto os preços dos imóveis para condomínios no primeiro semestre de 2023 caíram -15,3 por cento em Sternschanze (compra: € 8.889/m²) e -12,9 por cento em Altona-Nord (compra: € 6.973 €/m²), as rendas também registaram um crescimento de dois dígitos de 12,1 por cento (renda: 18,66 €/m²) e 10,7 por cento (renda: 17,69 €/m²), respetivamente. No bairro de luxo de Blankenese, em Altona, os preços por metro quadrado dos condomínios também caíram 11% (compra: 7.389 euros/m²). As rendas aumentaram 6 por cento (15,95 €/m²).

Sandra Lundt, directora da VON POLL IMMOBILIEN Hamburg - Elbvororte:

"A oferta de imóveis em Hamburgo é atualmente muito elevada, uma vez que alguns proprietários ainda se mantêm fiéis aos preços antigos do início de 2022. No entanto, a subida das taxas de juro e o debate sobre a eficiência energética dos imóveis residenciais estão a reduzir visivelmente os preços de compra. Desde o início do verão de 2023, notamos que a procura está a aumentar novamente. Toda a zona oeste de Hamburgo continua a ser muito popular. A proximidade do Elba, vários parques e muitas escolas excelentes tornam esta zona particularmente atractiva. O mercado de arrendamento também se fortaleceu. Muitos potenciais compradores continuarão provavelmente a arrendar, porque o financiamento se tornou significativamente mais caro e o montante de capital líquido necessário é muito mais elevado. No entanto, as famílias e os casais que têm a sua residência permanente em Hamburgo e pretendem aí viver a longo prazo continuarão a comprar - também por razões de segurança. O sector imobiliário continua a ser um investimento seguro. É claro que a localização também conta aqui."

Fig. 2:Tendências de preços de compra e arrendamento em bairros seleccionados de Hamburgo, HY1/22 vs HY1/23 (Graphic: von Poll Immobilien GmbH) - gráfico interativo incl. valores por passagem do rato: https://www.datawrapper.de/_/zeQGy/

Uma tendência semelhante pode ser observada no bairro Hamburg-Mitte. Georg, por exemplo, os preços de compra de imóveis caíram -12,2 por cento (compra: 8.408 euros/m²), enquanto as rendas subiram 7,4 por cento (renda: 17,85 euros/m²). Em HafenCity em Hamburgo-Mitte, os potenciais compradores também pagaram -11,6 por cento menos pelo metro quadrado de um condomínio no primeiro semestre de 2023 (compra: € 12.780 / m ^{2 < / sup>) do que no primeiro semestre de 2022, enquanto aqueles que procuram um apartamento para alugar tiveram que esperar um aumento de preço médio de cerca de 4,6 por cento (aluguel: € 22,94 / m 2 < / sup>).}

Matthias Preuß, gerente de filial da VON POLL IMMOBILIEN Hamburg - Alster-Ost:

"Os prazos de comercialização de imóveis residenciais tornaram-se muito mais longos. Alguns proprietários, que não queriam renunciar às suas antigas expectativas de preço, decidiram arrendar o seu imóvel em vez de o vender. Ainda estão a debater-se com a nova situação. No entanto, o interesse dos potenciais compradores voltou a aumentar ligeiramente desde o início de 2023. Suspeitamos que o mercado voltará a estabilizar-se, o mais tardar, em 2024. Isto porque os potenciais compradores estão claramente a beneficiar da grande oferta de imóveis no mercado. Além disso, dispõem atualmente de uma base muito boa para negociar reduções de preços. A compra de imóveis é sempre atractiva. No entanto, os investidores ainda estão cautelosos e só compram a preços muito baixos. No entanto, isto também se deve ao facto de as rendas em Hamburgo estarem limitadas pelo limite de rendas e de terem de calcular cuidadosamente os seus rendimentos."

Voltando à comparação dos distritos de Hamburgo: os preços médios de compra e de arrendamento também divergem em Harburg e Bergedorf, a sul do Elba. Enquanto os preços de compra caíram mais do que em todos os distritos analisados em Hamburgo, aqui com -12,1 por cento (compra: 4.018 €/m²) e -13,5 por cento (compra: 4.407 €/m²), as rendas caíram ou estagnaram menos aqui com 1,1 por cento (renda: 10,48 €/m²) e 0,6 por cento (renda: 11,81 €/m²), respetivamente.

Em Hamburgo-Norte, com -6 por cento (compra: 7.437 euros/m²) e em Eimsbüttel, com -9,1 por cento (compra: 6.519 euros/m²), os preços médios de compra dos condomínios foram os que menos caíram entre os distritos de Hamburgo. As rendas aqui aumentaram 2,5% (renda: 15,41 euros/m²) e 2,4% (renda: 15,51 euros/m²), respetivamente, o que significa que a diferença entre os preços de compra e de arrendamento é mais reduzida aqui. No entanto, também existem outliers a nível distrital em comparação com o distrito, como Barmbeck-Süd, o atraente distrito residencial em Hamburgo-Norte, com os preços de compra caindo -12,2 por cento no primeiro semestre de 2023 (compra: € 6.212 / m ² ) e as rendas aumentando 6,9 por cento (aluguel: € 15,93 / m ² ). O oposto acontece na zona de excelência de Rotherbaum, em Eimsbüttel, com as suas moradias e mansões. Aqui, os preços por metro quadrado dos condomínios baixaram apenas -2,1 por cento (compra: 10 537 euros/m²) e as rendas subiram 4 por cento (aluguer: 20,18 euros/m²).

Tendência dos preços de compra e aluguer nos bairros de Hamburgo