04.09.2023 • 3 min. tempo de leitura
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Principalmente preços de compra em queda com rendas em alta
Após um longo período de preços em alta, os preços de compra de imóveis residenciais começaram a cair ligeiramente pela primeira vez no ano passado. Este facto foi desencadeado pelo aumento constante da inflação e pelo aumento associado das taxas de juro, exacerbado pela guerra na Ucrânia. Esta tendência manteve-se no primeiro semestre de 2023. No entanto, a estagnação ou queda dos preços de compra em Berlim é compensada pelo aumento visível das rendas. Mas até que ponto os preços de compra e as rendas divergiram efetivamente na capital alemã? Os especialistas da VON POLL IMMOBILIEN analisaram os preços médios de compra e aluguer1 de apartamentos nos 23 distritos de Berlim2 para o primeiro semestre de 2023 em comparação com o mesmo período do ano passado.
Daniel Ritter, sócio-gerente da VON POLL IMMOBILIEN:
"A política de taxas de juro dos últimos dez anos impulsionou efetivamente o mercado imobiliário. Agora que as taxas de juro atingiram um nível mais elevado, muitos potenciais compradores tiveram de recalcular - alguns com o resultado de já não poderem conceder o mesmo financiamento para um imóvel nas circunstâncias actuais. Por conseguinte, muitos tiveram de desistir da compra e mudar para uma relação de arrendamento. Este aumento da procura de imóveis para arrendamento acaba por afetar também os preços de arrendamento. Enquanto os preços de compra dos condomínios aumentaram ligeiramente ou moderadamente em apenas cinco dos 23 distritos berlinenses analisados, os preços de arrendamento subiram significativamente em todos os distritos durante o mesmo período. Um total de 16 bairros registam mesmo aumentos de renda de dois dígitos."
Uma exceção é Zehlendorf - o único bairro onde as rendas apenas estagnaram em 0,3% (renda: 14,17 euros/m2). A diferença na evolução dos preços de compra e das rendas é mais evidente em Hohenschönhausen. Aí, no primeiro semestre de 2023, registou-se a maior redução dos preços de compra em todo o ranking, com -7,2 por cento (compra: €4.257/m2). As rendas de condomínio, por outro lado, foram as que mais aumentaram, com 17,5 por cento (renda: 10,74 €/m2). No distrito de Weißensee, a segunda maior descida registou-se nos preços de compra. Estes caíram -6,5 por cento (compra: 4.968 €/m2), enquanto as rendas ainda permanecem um pouco abaixo da marca dos 10 por cento, com um aumento de 9,9 por cento (renda: 13,22 €/m2).
Fig. 1: Desenvolvimento dos preços de compra e de aluguer nos bairros de Berlim, HY1/22 vs. HY1/23 (Graphic: von Poll Immobilien GmbH) - gráfico interativo incl. valores por passagem do rato: https://www.datawrapper.de/_/DF1w5/
Os preços médios de compra em Treptow e Mitte caíram -5,6 por cento (compra: 4.260 €/m2) e -5,3 por cento (compra: 8.398 €/m2), os preços das rendas aumentaram 13,9 por cento (renda: 14,81 €/m2) e 13 por cento (renda: 23,98 €/m2), respetivamente.
Andreas Gräfenstein, diretor de escritório da VON POLL IMMOBILIEN Berlin - Treptow-Köpenick:
"Devido à situação do arrendamento em Berlim, a compra de um imóvel continua a ser a melhor alternativa. Atualmente, não vemos que a cidade consiga, a curto ou médio prazo, contrariar de forma sustentável a falta de habitação. A pressão sobre o mercado de arrendamento continuará a aumentar devido ao afluxo constante de novos residentes e à transferência de muitos interessados do mercado de compra para o mercado de arrendamento. Além disso, os interessados não devem esquecer que um imóvel é também sempre uma óptima opção de reforma. As zonas mais procuradas na nossa cidade são atualmente Altglienicke, Johannisthal e Schöneweide. Estas três zonas ficam perto do centro da cidade, mas são muito tranquilas e têm óptimas ligações de transportes. A relação preço/desempenho e a gama de ofertas também são correctas. As famílias pequenas e os casais encontrarão aqui uma propriedade adequada, tal como as famílias multigeracionais ou as famílias mais numerosas."
Reduções de preços muito menores na compra de condomínios foram observadas nos distritos de Steglitz com -2,2 por cento (compra: 5.104 € / m 2 ), bem como Wilmersdorf (compra: 6.712 € / m 2 ) e Pankow (compra: 5.122 € / m 2 ) com -1,5 por cento cada no primeiro semestre de 2023. A situação é diferente no que se refere às rendas: Com 17,3 por cento (renda: 14,73 €/m2), as rendas médias dos apartamentos em Steglitz foram as terceiras que mais subiram em todo o ranking. No entanto, Wilmersdorf e Pankow também registaram aumentos significativos das rendas, de 15,7 por cento (renda: 19,80 euros/m2) e 14,8 por cento (renda: 12,82 euros/m2).
No entanto, houve também cinco bairros de Berlim onde os preços de compra dos condomínios subiram: Lichtenberg com 1,1 por cento para 4.727 €/m2, Reinickendorf com 1,4 por cento para 4.309 €/m2, Friedrichshain com 3,5 por cento para 6.104 €/m2, Tiergarten com 6,2 por cento para 6.344 €/m2 e Marzahn com um aumento de 7,6 por cento para 4.250 €/m2. É particularmente interessante observar a evolução das rendas nos bairros orientais de Lichtenberg e Friedrichshain, bem como em Tiergarten, na parte ocidental de Berlim. Embora os preços de compra tenham aumentado nestas zonas de Berlim, as rendas também subiram - e não muito pouco. Atualmente, os potenciais inquilinos em Tiergarten têm de contar com um aumento de 16,9% para 18,98 €/m2, em Lichtenberg com um aumento médio de 17% para 12,19 €/m2. Houve um aumento maior apenas para apartamentos de aluguel em Friedrichshain, ou seja, 17,8 por cento para € 19,69 / m 2 .
Em Reinickendorf, por outro lado, os aluguéis aumentaram 9 por cento no primeiro semestre de 2023, um pouco menos em comparação. Em Marzahn, o distrito com o maior aumento nos preços de compra dentro da análise, os aluguéis também aumentaram - embora apenas ligeiramente em 3,3 por cento (aluguel: € 7,77 / m 2 ).
Thomas Jaschinski, Office Manager da VON POLL IMMOBILIEN Berlin - Marzahn-Hellersdorf
"As zonas mais procuradas na nossa área incluem Mahlsdorf e Marzahn, com casas em particular em Mahlsdorf e apartamentos em particular em Marzahn. Devido ao nível de preços muito elevado nos bairros vizinhos de Friedrichshain e Lichtenberg, muitos interessados estão a alargar o seu raio de procura - o que também explica o aumento dos preços no segmento de compra e aluguer de Marzahn. Além disso, o bairro tem muito mais para oferecer do que as grandes propriedades urbanas do tempo da RDA, em que a maioria das pessoas pensa primeiro. O Marzahn é um bairro muito verde. Afinal, para além do impressionante Parque do Palácio de Biesdorf, os Jardins do Mundo também se situam em Marzahn."
Análise de preços de imóveis dos distritos de Berlim para apartamentos existentes
Fig. 2:Evolução dos preços de compra e aluguer nos bairros de Berlim, AF1/22 vs. AF1/23 (Tabela: von-poll.com.br). HY1/23 (Tabela: von Poll Immobilien GmbH)
1 A base de dados da análise do preço de compra para apartamentos ocupados pelo proprietário, bem como os preços de aluguel para apartamentos no portfólio (até e incluindo 2019) é baseada nos preços médios pedidos no primeiro semestre de 2023 em comparação com o primeiro semestre de 2022 do GeoMap e VON POLL IMMOBILIEN Research (2023).
2 Para a repartição urbana, VON POLL IMMOBILIEN refere-se à divisão de Berlim num total de 23 distritos antes da reforma da área distrital em 2001.
