08.07.2024 • 7 min. tempo de leitura
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Os preços dos imóveis estão a estabilizar gradualmente no Mar do Norte
A costa alemã do Mar do Norte continua a ser um local de desejo para muitas pessoas. A principal razão para isso é o Mar de Wadden - a maior área contígua de lama e areia do mundo, que é Património Mundial da UNESCO devido à sua singularidade. O fascínio das marés, as extensas praias de areia e a diversidade da natureza fazem da costa do Mar do Norte não só um destino de férias popular, mas também uma região residencial. Após um longo período em que os preços dos imóveis na região estavam a subir, o mercado imobiliário na costa do Mar do Norte também sentiu os efeitos da guerra na Ucrânia, do aumento generalizado dos custos, da inflação e dos consequentes aumentos das taxas de juro - os preços caíram. Mas qual é a situação atual? Os especialistas da VON POLL IMMOBILIEN analisaram a evolução dos preços dos imóveis para moradias isoladas1 nos distritos, cidades independentes e nas penínsulas e ilhas* da costa do Mar do Norte e compararam a evolução dos preços de compra2 no primeiro trimestre de 2024 com o primeiro e quarto trimestres de 2023.
Daniel Ritter, sócio-gerente da VON POLL IMMOBILIEN:
"O mercado imobiliário na costa do Mar do Norte ainda está sob a influência do último ano e meio. Como na maioria das regiões da Alemanha, os preços das casas isoladas e geminadas caíram visivelmente. Em nove das doze regiões analisadas na costa do Mar do Norte, os preços médios por metro quadrado das casas no primeiro trimestre de 2024 caíram apenas até 9% em alguns casos em comparação com o mesmo trimestre do ano anterior. No entanto, os números mostram que o mercado está lentamente a estabilizar-se de novo e a estabelecer-se num novo nível reduzido. Um olhar sobre a tendência dos preços no quarto trimestre de 2023 em comparação com o primeiro trimestre de 2024 mostra que a espiral dos preços já está a descer muito mais lentamente - os preços já não estão a cair tão acentuadamente, em alguns casos estão mesmo a subir ligeiramente de novo. Este é um sinal importante para os potenciais compradores que esperam novas reduções de preços - a fase de regulação do mercado pode em breve chegar ao fim."
Não surpreendentemente, os potenciais compradores nas Ilhas Frísias do Norte têm de cavar mais fundo nos seus bolsos. Um metro quadrado de espaço habitacional custava em média 11 704 euros no primeiro trimestre de 2024. Embora os preços mais elevados do ranking possam ser encontrados aqui, as Ilhas Frísias do Norte também registaram o maior declínio de preços dentro da análise - os preços caíram -9 por cento em comparação com o mesmo período do ano passado. No entanto, uma análise a mais curto prazo da tendência dos preços entre o quarto trimestre de 2023 e o primeiro trimestre de 2024 sugere que os preços parecem estar a estabilizar gradualmente, uma vez que tenderam a estagnar em -0,7% durante este período. A ilha de Sylt, que sempre foi uma das regiões mais caras da Alemanha, é parcialmente responsável pelo alto nível de preços nas Ilhas Frísias do Norte. Uma análise separada da ilha mostra que os preços médios aqui, de € 14.424/m2 , são ainda significativamente mais altos do que nas ilhas da Frísia do Norte como um todo. No entanto, os preços dos imóveis em Sylt também caíram -6 por cento em comparação com o primeiro trimestre de 2023.
Martin Weiß, gerente de filial da VON POLL IMMOBILIEN Sylt:
"O mercado imobiliário em Sylt também mudou desde a reviravolta nas taxas de juro e o aumento generalizado dos custos, o mercado está a regular-se por si próprio. Temos novamente mais oferta e são necessários preços compreensíveis para motivar potenciais compradores bem financiados. Precisamos de encontrar uma mistura saudável entre os habitantes locais e os proprietários de imóveis de férias. Nas últimas duas décadas, houve muitas construções novas em Sylt. No futuro, é provável que haja menos construções novas, quanto mais não seja devido ao aumento dos custos de construção. A propriedade de imóveis em Sylt continuará, portanto, a ser algo especial no futuro, porque é limitada."
Em segundo lugar no ranking e com uma diferença de mais de € 2.800/m2 para as Ilhas Frísias do Norte está o próximo grupo de ilhas: Nas ilhas da Frísia Oriental, que incluem Norderney, Juist e Spiekeroog, uma casa custa em média 8.833 euros/m2. No entanto, os preços dos imóveis nas Ilhas Frísias Orientais aumentaram ligeiramente em 2,4 por cento no primeiro trimestre de 2024. Incluindo os dados de análise do quarto trimestre de 2023 ao primeiro trimestre de 2024, é claro que os preços dos imóveis nas Ilhas Frísias Orientais estão realmente aumentando novamente - os preços aumentaram 5 por cento durante este período, ainda mais do que no mesmo trimestre do ano anterior.
Fig. 2: Desenvolvimento do preço de compra de casas na costa do Mar do Norte no primeiro trimestre de 2024 em comparação com o primeiro trimestre de 2023 (Gráfico: von Poll Immobilien GmbH)
Nível de preços significativamente mais baixo no continente na costa do Mar do Norte: No distrito de North Friesland (apenas no continente), uma casa no primeiro trimestre de 2024 custava cerca de € 2.340/m2, no distrito de Wittmund (apenas no continente) 2 203/m2, no distrito de Friesland (apenas no continente) 2 095/m2 e no distrito de Aurich (apenas no continente) 2 069/m2. Embora estas quatro regiões se situem a um nível de preços semelhante, os preços das casas na Frísia do Norte foram os que mais subiram na classificação, com 8,9%, seguidos de Wittmund, que registou o segundo maior aumento de preços na análise, com 7,4%. Na Frísia e em Aurich, por outro lado, os preços caíram -5,9% e -6,5%, respetivamente, no período em análise. No entanto, a curto prazo - ou seja, do quarto trimestre de 2023 ao primeiro trimestre de 2024 - os preços dos imóveis estagnaram no distrito da Frísia em -0,7% e no distrito de Aurich em -0,3%. Este é também um sinal de que os preços médios das casas estão lentamente a estabilizar novamente.
Nils Onken, gerente de filial das lojas VON POLL IMMOBILIEN na Frísia Oriental (Norden, Aurich, Emden e Esens):
"A procura no início do ano ainda era um pouco lenta, mas isto não é invulgar em geral. No entanto, notamos que o mercado está a estabilizar-se lentamente e esperamos um aumento significativo da procura e um regresso a um mercado mais normal, o mais tardar, em meados do ano. Por um lado, este facto pode ser observado no período de comercialização, que já está a aproximar-se dos valores antigos e a encurtar-se em conformidade. Por outro lado, a tendência dos preços tem-se mantido estável desde o início do ano - os preços dos imóveis já não estão a descer, mas sim a andar de lado. É claro que as grandes cidades da região, que se caracterizam sobretudo pelas suas excelentes infra-estruturas, continuam a ter um valor particularmente estável."
Com preços médios por metro quadrado entre 2.000 e 1.900 euros, os potenciais compradores no distrito de Cuxhaven (1.990 €/m2), no distrito de Dithmarschen (1.958 €/m2), na cidade independente de Wilhelmshaven (1.926 €/m2), na cidade independente de Emden (1.913 €/m2) e na cidade independente de Bremerhaven (1.910 €/m2). Enquanto os distritos de Dithmarschen e Cuxhaven registaram a segunda e terceira maiores descidas de preços na classificação geral, com -7,6% e -7,2%, respetivamente, os preços médios das casas caíram -6,6% em Wilhelmshaven e -3,1% em Emden. O que é particularmente notável é que, enquanto os preços por metro quadrado das casas em Bremerhaven caíram -1,8% no espaço de um ano, subiram 1,8% no período mais curto em análise, ou seja, entre o quarto trimestre de 2023 e o primeiro trimestre de 2024. Nos distritos de Cuxhaven e Dithmarschen e na cidade independente de Wilhelmshaven, os preços também estagnaram ou, pelo menos, caíram apenas ligeiramente em -0,6 por cento, -2 por cento e -1,6 por cento, respetivamente, no período mais curto em análise.
O distrito de Wesermarsch é o mais acessível. Os preços médios das casas lá eram de cerca de € 1.872 / m 2 no primeiro trimestre de 2024 em comparação com o primeiro trimestre de 2023, com os preços dos imóveis aqui também caindo significativamente em 6,6 por cento.
O declínio nos preços dos imóveis está lentamente se estabilizando no Mar Báltico
O Mar Báltico é um mar interior que conecta nove países e encanta com sua mistura única de diversidade cultural, beleza natural e significado histórico. O seu litoral, caracterizado por dunas suaves, praias de areia branca, estâncias balneares históricas e pequenas aldeias piscatórias, não só enfeitiça os que procuram relaxamento e os entusiastas da natureza, como também atrai há anos o interesse dos compradores de imóveis. Depois de um desenvolvimento notável e de uma subida constante dos preços, o mercado imobiliário ao longo da costa do Mar Báltico tem vindo a diminuir desde meados de 2022, tendo como pano de fundo a guerra na Ucrânia, a inflação e o aumento dos custos. No entanto, a análise atual mostra que o mercado está a estabilizar-se lentamente e que os preços dos imóveis estão a subir ligeiramente. Mas qual é exatamente a situação? Os especialistas da VON POLL IMMOBILIEN analisaram a evolução dos preços dos imóveis para habitações unifamiliares1 nos distritos, cidades independentes e nas penínsulas e ilhas* da costa do Mar Báltico e compararam a evolução dos preços de compra2 no primeiro trimestre de 2024 com o primeiro e quarto trimestres de 2023.
Daniel Ritter, sócio-gerente da VON POLL IMMOBILIEN:
Os potenciais compradores que procuram uma casa na cidade de Rostock podem atualmente esperar que o preço médio mais caro por metro quadrado seja de cerca de 3.864 euros ao longo da costa do Mar Báltico. Segue-se de perto a península de Fischland-Darß-Zingst com 3 835 euros/m2 e Usedom com 3 813 euros/m2. É surpreendente que os preços dos imóveis em Usedom tenham diminuído 9,3% no primeiro trimestre de 2024 em comparação com o mesmo trimestre do ano anterior. Esta é a queda mais acentuada dos preços das casas na costa do Báltico no período analisado. No entanto, os preços em Usedom parecem ter atingido o seu ponto mais baixo por enquanto, uma vez que uma comparação do primeiro trimestre de 2024 com o quarto trimestre de 2023 mostra que os preços subiram ligeiramente ou estabilizaram em 0,4%. Em contraste com a descida mais acentuada dos preços em Usedom, os preços por metro quadrado das casas unifamiliares em Fischland-Darß-Zingst aumentaram 7,2% no ano passado, contrariando a tendência habitual do mercado. Este é o maior aumento de preços na atual classificação do Mar Báltico.
As ilhas de Rügen, com 3.629 euros/m2 , e Fehmarn, com 3.540 euros/m2, também continuam a figurar entre as regiões mais caras do Mar Báltico, com preços de imóveis superiores a 3.500 euros/m2. No entanto, enquanto os preços em Rügen continuaram a aumentar ligeiramente em 1,3 por cento em um ano, eles caíram em -4,7 por cento em Fehmarn.
Os compradores potenciais estão atualmente encontrando os preços mais baratos para casas isoladas e geminadas no distrito de Vorpommern-Greifswald (apenas no continente) em € 1.739 / m 2 , a única região ao longo da costa do Mar Báltico com preços por metro quadrado abaixo de € 2.000. Em comparação com o primeiro trimestre de 2023, os preços dos imóveis em Vorpommern-Greifswald (apenas no continente) caíram uns impressionantes -8,1 por cento, a terceira maior queda de preços no ranking. No curto prazo, no entanto, a recuperação também está à vista aqui: em comparação com o quarto trimestre de 2023, os preços dos imóveis voltaram a subir 6%.
Fig. 2: Desenvolvimento do preço de compra de casas na costa do Mar Báltico no primeiro trimestre de 2024 em comparação com o primeiro trimestre de 2023 e o quarto trimestre de 2023 (Gráfico: von Poll Immobilien GmbH)
No nível de preço mais baixo entre € 2.000/m2 e €2.500/m2, os potenciais compradores podem encontrar uma propriedade adequada nos distritos de Rostock a €2.336/m2, Northwest Mecklenburg a €2.468/m2 e Schleswig-Flensburg a €2.494/m2. Enquanto os preços por metro quadrado das casas no distrito de Rostock caíram -6,6 por cento em comparação com o primeiro trimestre de 2023, eles caíram -2,2 por cento e -2,8 por cento no Noroeste de Mecklenburg e Schleswig-Flensburg, respetivamente.
Compradores potenciais que não procuram mais de € 3.000/m2 para a sua nova propriedade de sonho podem também procurar nos distritos de Vorpommern-Rügen (apenas no continente) a uma média de 2.683 euros/m2, Rendsburg-Eckernförde a 2.698 euros/m2 e Flensburg a 2.885 euros/m2. É interessante notar que os preços em Vorpommern-Rügen (apenas no continente) aumentaram 3,8 por cento no primeiro trimestre de 2024 em comparação com o primeiro trimestre de 2023, contrariando a tendência do mercado.
Robert Rothböck, gerente de filial das lojas VON POLL IMMOBILIEN em Kiel, Eckernförde, Plön, Neumünster e Rendsburg:
"A procura também está a aumentar novamente na nossa região e as transacções são constantes. Estamos a assistir a um movimento muito maior, sobretudo no segmento de preços elevados, a partir de 500.000 euros. Muitas pessoas estão a aproveitar a oportunidade para encontrar a sua propriedade de sonho a preços moderados ou, se necessário, para mudar o seu local de residência. Uma boa classe energética é importante aqui, mas um lugar de estacionamento também é obrigatório, especialmente para os condomínios. Na costa do Báltico, as propriedades nas cidades e em locais bons e muito bons com vista para a água ou propriedades especiais - por exemplo, com telhados de colmo - continuam a ser particularmente estáveis em valor."
No meio da gama de preços estão a cidade de Kiel, com 3.111 euros/m2, o distrito de Plön, com 3.213 euros/m2, Lübeck, com 3.216 euros/m2 e o distrito de Ostholstein (apenas no continente), com 3.387 euros/m2. Em todas essas regiões, os preços das casas caíram entre -4,5 por cento e -8,2 por cento em comparação com o primeiro trimestre de 2023. Só no distrito de Plön é que a redução de preços é inferior, com -0,5 por cento. Uma comparação do quarto trimestre de 2023 com o primeiro trimestre de 2024 mostra novamente que a tendência de queda dos preços está a abrandar ou, em alguns casos, a aumentar novamente - em Plön em 3,3 por cento e em Kiel em 2,4 por cento.
Thorsten Claus, diretor de filial da VON POLL IMMOBILIEN Lübeck e Bad Schwartau
"Atualmente, estão a ser comercializadas unidades mais pequenas na área em redor de Lübeck e nos municípios vizinhos - incluindo condomínios em Bad Schwartau ou casas mais antigas, na sua maioria propriedades herdadas que estavam prestes a sofrer uma extensa renovação energética ou mesmo a ser demolidas. Embora a evolução da inflação e das taxas de juro tenha passado para segundo plano para a maioria dos compradores, a eficiência energética e a necessidade de renovar os edifícios mais antigos continuam a ser os problemas mais graves devido ao aumento dos custos. Em particular, o financiamento da renovação está a causar incerteza. O que é que precisa de ser feito, o que é que não precisa e quanto é que isso vai custar? Esta situação é agravada pela escassez de profissionais. As regiões de Timmendorfer Strand e Scharbeutz continuam a revelar-se particularmente estáveis em termos de valor - especialmente as primeiras a terceiras filas viradas para a água."
É também surpreendente que os preços dos imóveis tenham caído no primeiro trimestre de 2023 em todos os distritos rurais e urbanos ao longo da costa alemã do Mar Báltico, que se encontram na gama de preços médios acima de uma média de 3.000 euros/m2 . Estes incluem Ostholstein (apenas no continente) com -9,1 por cento para € 3.576/m2, Lübeck com 12,6 por cento para € 3.504/m2, Kiel com -11,3 por cento para € 3.256/m2 e Plön com 6,1 por cento para € 3.228/m2.
1 Nesta análise, o termo casa ou habitação unifamiliar refere-se aos seguintes tipos de habitação: Moradia unifamiliar, moradia bifamiliar, moradia geminada e moradia geminada.
2 A base de dados para a análise do preço de compra é baseada nos preços médios pedidos para moradias unifamiliares existentes* (até 2020, inclusive) da GeoMap para o primeiro trimestre de 2024 e o primeiro e quarto trimestres de 2023, bem como ajustes da VON POLL IMMOBILIEN Research (2024).
*No decurso da análise, as ilhas e penínsulas foram analisadas separadamente e apenas o continente, excluindo as respetivas ilhas, foi considerado para os distritos de North Friesland, Wittmund, Aurich e Friesland.
Todos os dados e gráficos podem ser utilizados e publicados com uma referência à seguinte fonte: von Poll Immobilien GmbH (www.von-poll.com).
