Cidades A em tendência quinquenal: preços dos imóveis caem pela primeira vez, mas mantêm-se acima do nível pré-pandémico

"Durante muito tempo, o mercado imobiliário registou um aumento contínuo dos preços por metro quadrado, especialmente nas metrópoles alemãs e nos arredores imediatos. A tendência de cinco anos deixa claro que nem todas as crises são iguais, mas que são possíveis diferentes efeitos no mercado. Durante a pandemia, o aumento da sensibilização para a habitação em termos de maior segurança e privacidade e o efeito de "home office" impulsionaram ainda mais a evolução dos preços de certos apartamentos e casas, ao passo que a eclosão da guerra na Ucrânia e as suas consequências conduziram, pela primeira vez, a uma reviravolta e, consequentemente, a um arrefecimento do aquecido mercado imobiliário. Desde então, os preços dos imóveis baixaram, em alguns casos significativamente. No entanto, pode ser visto que os preços nas cidades A Frankfurt am Main, Berlim, Munique, Hamburgo, Düsseldorf, Colônia, Stuttgart e Leipzig ainda estão em um nível alto, principalmente muito acima dos níveis pré-pandêmicos."

Desenvolvimento de preços de 2018 a 2020

Entre janeiro de 2018 e janeiro de 2020, os preços dos imóveis para casas e apartamentos na Alemanha evoluíram continuamente para cima em 24,4 por cento, de uma média de € 2.297 / m ² para € 2.857 / m ² . Este quadro reflectiu-se em todas as cidades A. Liderada por Berlim com um aumento de preços de 21,1 por cento para 4.926 €/m², seguida por Estugarda com 19,2 por cento para 5.208 €/m² e Leipzig com 18,7 por cento para 2.810 €/m². Com este salto nos preços dos imóveis residenciais, Estugarda subiu para o terceiro lugar entre as cidades A mais caras em janeiro de 2020, logo a seguir a Frankfurt am Main, onde os potenciais compradores de casas e apartamentos receberam uma média de 6.003 €/m² e em Munique cerca de 8.777 €/m².

Fig. 1:Evolução do preço de compra de casas e apartamentos nas cidades A e na Alemanha como um todo entre janeiro de 2018 e julho de 2023 (Gráfico: von Poll Immobilien GmbH) - gráfico interativo incl. Figuras ao passar o mouse: https://www.datawrapper.de/_/rzmBR/

Desenvolvimento de preços de 2020 a 2022

Após uma breve pausa, a tendência de alta nos preços dos imóveis residenciais continuou a aumentar com a pandemia Corona a partir de março de 2020 - em alguns casos mais fortemente do que antes. Os preços dos imóveis aumentaram mais entre março de 2020 e fevereiro de 2022 em Leipzig, com uns impressionantes 31,3 por cento, para 3 844 euros/m², na cidade hanseática de Hamburgo, com 28,2 por cento, para 6 749 euros/m², e em Colónia, com 23,5 por cento, e Düsseldorf, com 23,4 por cento, para 5 335 euros/m² e 5 834 euros/m², respetivamente. Enquanto os preços do metro quadrado em Munique - a cidade com os preços de imóveis mais caros no ranking - subiram menos no mesmo período, 12,4 por cento para € 9.961 / m ² , Frankfurt am Main - a cidade com os segundos preços de imóveis mais caros entre as cidades A - ainda viu os preços das casas e apartamentos subirem 21,3 por cento para uma média de € 7.157 / m ² .

Daniel Ritter, Managing Partner da VON POLL IMMOBILIEN:

"Contrariamente a muitas expectativas, a pandemia do coronavírus funcionou como um impulsionador dos preços no sector imobiliário. A procura de imóveis residenciais aumentou significativamente, a oferta tornou-se mais escassa e os preços continuaram a subir", recorda o especialista da VON POLL IMMOBILIEN, Ritter. E ainda: "A importância de possuir uma propriedade própria passou a estar no centro das atenções dos potenciais compradores devido à pandemia e às restrições associadas, bem como ao desejo de segurança. As pessoas ansiavam por mais privacidade e espaço, por exemplo, para criar o seu próprio escritório em casa. As varandas, os jardins e os espaços verdes também passaram a ser mais procurados. Essa tendência se intensificou no verão de 2021, depois que a Alemanha já estava em confinamento pela segunda vez."

Desde julho de 2022, seguiram-se novos aumentos das taxas de juro pelo BCE, o que resultou no aumento das taxas hipotecárias, bem como numa situação volátil do mercado. O crescente debate político sobre o ajustamento da Lei da Energia na Construção e as obrigações de renovação previstas para os imóveis residenciais também causou incerteza entre os potenciais compradores e vendedores - com efeitos visíveis nos preços dos imóveis. O nível de preços continuou a descer de julho de 2022 a julho de 2023. Durante este período, os preços dos imóveis caíram mais em Frankfurt am Main com -8,4 por cento para 6.559 €/m², seguido de Colónia com -8,3 por cento para 4.908 €/m² e Munique com -8,1 por cento para 8.640 €/m². Os preços em Berlim também caíram pela primeira vez, em -2,2 por cento para uma média de 5.926 €/m².

Daniel Ritter, Managing Partner da VON POLL IMMOBILIEN:

"O ano de 2022 trouxe consigo mudanças de grande alcance às quais o mercado imobiliário não conseguiu escapar. A inflação, a subida das taxas de juro, o aumento das taxas de juro, os estrangulamentos no aprovisionamento energético e, evidentemente, a incerteza que daí resulta para a população, conduziram a uma nova espiral descendente dos preços. Resta saber, no entanto, quanto tempo durará este efeito. Atualmente, a procura de habitação na Alemanha dificilmente pode ser satisfeita, pelo que a procura permanecerá constante e até aumentará novamente. Portanto, presumimos que os preços voltarão a subir no futuro - embora a um ritmo mais moderado do que o conhecido até agora. "

* A base de dados da análise do preço de compra de casas e apartamentos (construção existente e nova) é baseada nos preços médios pedidos entre janeiro de 2018 e julho de 2023 da GeoMap e da VON POLL IMMOBILIEN Research (2023).
O gráfico para o gráfico interativo, incluindo o link de incorporação, pode ser descarregado aqui: https://www.datawrapper.de/_/rzmBR/