12.04.2023
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Onde estão as regiões mais e menos caras da Alemanha
Depois de os preços dos imóveis terem aumentado constantemente nos últimos anos, a situação mudou desde o início da guerra na Ucrânia em fevereiro de 2022 e a crise energética associada, bem como o novo aumento da inflação. Pela primeira vez em mais de onze anos, os preços por metro quadrado dos imóveis residenciais estagnaram ou baixaram em algumas regiões em 2022. Mas como são exatamente os preços dos imóveis nos diferentes distritos e cidades da Alemanha? Os especialistas da VON POLL IMMOBILIEN realizaram a grande verificação da Alemanha e analisaram os preços médios de compra e aluguer¹ dos 400 distritos rurais e urbanos em 2022 e verificaram quais as 20 regiões com os preços imobiliários mais caros ou mais baratos.
Daniel Ritter, sócio-gerente da VON POLL IMMOBILIEN:
"Partimos do princípio de que a situação do mercado e a procura de bens imobiliários estabilizarão no decurso de 2023. Os potenciais compradores já começaram a fazer novos cálculos devido à nova situação dos preços e das taxas de juro. Isto porque o desejo de possuir as suas próprias quatro paredes continua a ser elevado. Sobretudo se as rendas continuarem a aumentar devido à inflação e à falta de habitação. Além disso, não se deve esquecer que a casa própria continua a ser considerada como um meio adequado para evitar a pobreza na velhice e como uma classe de activos segura. No entanto, com uma taxa de propriedade de habitação² de 44%, que surpreendentemente quase não se alterou desde 2005, a Alemanha continua a ser um dos países com pior desempenho na Europa."
Uma análise adicional da VON POLL IMMOBILIEN (ver ponto 2 abaixo) sobre a evolução da taxa de propriedade de habitação desde 2005 também mostra diferenças claras entre os distritos e cidades individuais.
Daniel Ritter, Managing Partner da VON POLL IMMOBILIEN:
Voltando aos preços dos imóveis em 2022: A primeira coisa que se destaca é que as 20 regiões com os preços mais caros do metro quadrado incluem 15 distritos rurais e urbanos no estado da Baviera. A classificação é encabeçada por 13 distritos da Baviera. Entre eles, os três primeiros classificados, Munique (cidade) com 9 973 euros/m² (renda: 19,50 euros/m²), o bairro de Starnberg com 9 262 euros/m² (renda: 15,00 euros/m²) e o bairro de Munique com 9 046 euros/m² (renda: 16,80 euros/m²). Seguido pelo distrito de Miesbach com 8.870 euros/m² (renda: 13,46 euros/m²).
Fig. 1: Os 20 distritos rurais/cidades mais caros em termos de preços de imóveis em 2022 para casas isoladas e geminadas em €/m² (Gráfico: von Poll Immobilien GmbH)
Volker Stich, gerente de filial da VON POLL IMMOBILIEN Munich:
"A procura de imóveis também diminuiu em Munique. Os compradores de imóveis estão atualmente a concentrar-se na cautela comercial. Isto também está a levar a exageros de preços no mercado. No entanto, continuam a ser comprados e vendidos imóveis. Além disso, quase não se registaram descidas de preços nos principais locais do centro da cidade. Nos chamados subúrbios de Munique, no entanto, as correcções são mais elevadas."
Sascha Hadeed, gerente de filial da VON POLL IMMOBILIEN Gräfelfing e da VON POLL COMMERCIAL Munich:
"Depois de uma relutância significativa em comprar no final de 2022, a procura de imóveis está a recuperar na nossa região, embora ainda a um nível baixo. Esperamos que as localizações de topo se mantenham estáveis no corrente ano. Os locais B e C verão mais quedas de preços, mas depois se estabilizarão. "
Vivianne Pucer, gerente de filial da VON POLL IMMOBILIEN Starnberg / Fünf-Seen-Land, tem uma avaliação de mercado semelhante para sua área de negócios.
Vivianne Pucer, gerente de filial da VON POLL IMMOBILIEN Starnberg/Fünf-Seen-Land:
"As regiões rurais em Starnberg e arredores - com uma localização natural e com vista para o lago ou na margem do lago - continuam a manter o seu valor. No entanto, os preços do ano anterior também já não podem ser realizados aqui. Estamos a assistir a reduções de preços de cerca de 10%, especialmente se as casas estiverem desactualizadas em termos de eficiência energética. Prevê-se que a situação do mercado se atenue um pouco após o verão. No entanto, só vemos uma verdadeira recuperação no decurso do próximo ano, quando a inflação deverá baixar um pouco, as incertezas em relação às renovações obrigatórias relacionadas com a energia tiverem sido resolvidas e os potenciais compradores se tiverem habituado ao nível da taxa de juro, que deverá manter-se no intervalo de dez anos, em torno dos 3% a 4%."
O distrito com os preços médios mais baixos dos imóveis na Alemanha é o Kyffhäuserkreis da Turíngia, com 857 euros (renda: 5,60 euros/m²). Isto significa que o preço por metro quadrado no Kyffhäuserkreis é mais de onze vezes mais barato do que na cidade de Munique. Do mesmo modo, os preços por metro quadrado dos imóveis residenciais só são inferiores a 1000 euros no distrito de Saale-Orla, na Turíngia, com 996 euros/m² (renda: 6,00 euros/m²), e em Mansfeld-Südharz, na Saxónia-Anhalt, com 931 euros/m² (renda: 5,80 euros/m²).
A análise mostra também que, mais de 33 anos após a queda do Muro de Berlim, continua a existir uma clara divisão entre o Leste e o Oeste nos preços dos imóveis. Enquanto as 20 regiões com os preços mais caros por metro quadrado em 2022 incluem apenas uma região da Alemanha Oriental, a capital do estado de Brandemburgo, Potsdam, com 5.930 euros/m² (renda: 11,82 euros/m²), as regiões com os preços mais baratos dos imóveis na Alemanha incluem 16 distritos da Alemanha Oriental e apenas quatro distritos ou cidades da Alemanha Ocidental.
Andreas Güthling, gerente de filial da VON POLL IMMOBILIEN Potsdam e Werder:
"Os aumentos de preços das moradias isoladas e dos apartamentos entre 300 000 euros e 1 milhão de euros têm sido superiores à média nos últimos anos. A oferta era muito reduzida e a procura muito elevada. A subida das taxas de juro, a guerra na Ucrânia e a crise energética foram as questões dominantes em 2022, o que levou a uma relutância por parte dos potenciais compradores. Muitos já não podem ou não estão dispostos a pagar os preços elevados ao nível atual das taxas de juro. Em contrapartida, o segmento premium e os imóveis especiais em localizações especiais, como na orla marítima, mantêm um valor estável em Potsdam e arredores. Os potenciais compradores de tais imóveis raramente dependem de financiamento externo. Por conseguinte, os efeitos actuais das variações das taxas de juro são menos relevantes para esta clientela."
Compradores nos bairros de Ebersberg a 7.500 €/m² (renda: 13,95 €/m²), Fürstenfeldbruck a 7.499 € / m² (aluguel: 14,77 € / m²), Bad Tölz-Wolfratshausen com 7.299 € / m² (aluguel: 12,81 € / m²) e Garmisch-Partenkirchen com 7.192 € / m² (aluguel: 11,36 € / m²).
No meio-campo dos distritos e cidades mais caros estão Dachau com 6.570 € / m² (aluguel: 13,87 € / m²), Rosenheim (cidade) com 6.476 €/m² (renda: 11,88 €/m²), o distrito de Rosenheim com 6.318 €/m² (renda: 11,33 €/m²), Freising com 6.171 €/m² (renda: 12,81 €/m²), Erding com 6.032 €/m² (renda: 12,00 €/m²) e Stuttgart (cidade) com 6.015 €/m² (renda: 14,18 €/m²).
Além de Potsdam com 5.930/m² (renda: 11,82 €/m²), Weilheim-Schongau com 5.853 €/m² (renda: 11,00 €/m²), Frankfurt am Main com 5.800 €/m² (renda: 14,63 €/m²), Landsberg am Lech com 5.701 €/m² (renda: 11,23 €/m²), Hamburgo com 5.700 €/m² (renda: 12,80 €/m²) e Düsseldorf com 5.468 €/m² (renda: 11,74 €/m²). O facto de sete grandes cidades e metrópoles se encontrarem entre as 20 regiões mais cotadas não é surpreendente, uma vez que os preços dos imóveis nos centros urbanos tendem a ser mais elevados. Só cinco das sete cidades pertencem à categoria de cidades A, conhecidas pelos seus elevados níveis de preços devido à elevada procura de imóveis nestas metrópoles.
Um olhar mais detalhado para o fundo da classificação geral e para os 20 concelhos mais acessíveis em termos de preços de imóveis revela um quadro mais heterogéneo. Os potenciais compradores podem ainda encontrar preços acessíveis por metro quadrado, entre 850 e 1300 euros, numa grande variedade de Estados federados, apesar de a Turíngia ser o mais representado neste grupo, com dez distritos. No entanto, também há distritos com preços médios de imóveis no Sarre, Saxónia-Anhalt, Brandeburgo, Renânia-Palatinado, Saxónia, Hesse e Baixa Saxónia.
Entre eles, contam-se os distritos de St. Wendel, no Sarre, com 1.300 €/m² (renda: 6,82 €/m²), Altmarkkreis Salzwedel, na Saxónia-Anhalt, com 1.281 €/m² (renda: € 5,51/m²), Elbe-Elster em Brandenburg com € 1.278/m² (renda: € 5,60/m²), Kusel na Renânia-Palatinado com € 1.260/m² (renda: € 6,47/m²), Hildburghausen na Turíngia com € 1.234/m² (renda: € 6,52/m²) e Vogtlandkreis na Saxónia com € 1.229 €/m² (renda: 5,00 €/m²).
René Swat, gerente da sucursal da VON POLL IMMOBILIEN Senftenberg:
"O distrito de Elbe-Elster tem uma localização central entre Dresden, Leipzig e Berlim. No entanto, a falta de ligações por autoestrada no interior do distrito relativiza esta vantagem de localização. O sul de Brandeburgo mostra a importância de uma boa infraestrutura para a atratividade de uma região. Pequenas localidades discretas, como Ortrand, mas também cidades como Ruhland e Großräschen, gozam de grande popularidade. Beneficiam do forte aumento dos preços dos imóveis em Dresden e das ligações directas por autoestrada. O distrito de Elbe-Elster continua a ser considerado uma dica privilegiada. No entanto, as regiões em torno de Finsterwalde, em particular, com áreas recreativas locais como o Rückersdorfer See e Bad Erna, bem como o emergente Bergheider See com o monumento mineiro F60, estão a atrair cada vez mais potenciais compradores de Berlim e Leipzig. Atualmente, isto ainda é principalmente para propriedades de férias ou segundas residências, mas o interesse está a crescer."
Fig. 2: Os 20 distritos rurais/cidades mais favoráveis em termos de preços imobiliários em 2022 para moradias isoladas e geminadas (Gráfico: von Poll Immobilien GmbH)
Entre 1.000 €/m² e 1.200 €/m² em média para uma moradia ou duplex.200/m² para uma casa ou um condomínio nos bairros de Sonneberg a 1.199 €/m² (renda: 6,13 €/m²), Unstrut-Hainich-Kreis a 1.182 €/m² (renda: 6,00 €/m²), Werra-Meißner-Kreis a 1.174 €/m² (renda: 5,80 €/m²), Holzminden com 1.147 €/m² (renda: 5,50 €/m²), Salzlandkreis com 1.136 €/m² (renda: 5,60 €/m²), Greiz com 1.135 €/m² (renda: 5,23 €/m²), Eichsfeld com 1.125 €/m² (renda: 6,25 €/m²), Görlitz com 1.100 €/m² (renda: 5,22 €/m²), Nordhausen com 1.058 €/m² (renda: 5,76 €/m²), Saalfeld-Rudolstadt com 1.036 €/m² (renda: 6,28 €/m²) e Schmalkalden-Meiningen com 1.030 €/m² (renda: 6,43 €/m²).
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Síntese tabular e classificação dos preços dos imóveis em 2022 para todos os distritos rurais e urbanos da Alemanha, classificados por estado federal.
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As regiões da Alemanha Oriental estão a recuperar o atraso em termos de propriedade de habitação
A taxa de propriedade de habitação² na Alemanha é de cerca de 44%. Isto significa que apenas um em cada dois cidadãos alemães vive atualmente entre quatro paredes - a maioria está arrendada. Isto coloca a Alemanha em penúltimo lugar numa comparação europeia. No entanto, a casa própria é vista como um meio adequado para evitar a pobreza na velhice.
No entanto, o desejo das pessoas de ter uma casa própria é ininterrupto. No entanto, a taxa média de propriedade de casa² na Alemanha quase não aumentou desde 2005, de 43,6% para 44% em 2021. No entanto, também existem diferenças claras entre as regiões, com os distritos e cidades da Alemanha Oriental a recuperarem o atraso. Os especialistas da VON POLL IMMOBILIEN examinaram mais de perto o desenvolvimento da taxa de propriedade de casas em todos os distritos e cidades alemãs de 2005 a 2021 e mostram em quais regiões a taxa de propriedade de casas aumentou mais e onde caiu mais.
É surpreendente que o ranking das 20 regiões com o maior aumento na propriedade de casas seja composto exclusivamente por cidades e distritos da Alemanha Oriental. Por razões históricas, estes vêm geralmente de um nível mais baixo e, desde 2005, alcançaram visivelmente a Alemanha Ocidental. Isto estende-se mesmo para além dos primeiros 20 lugares da classificação. A primeira cidade da Alemanha Ocidental, Gelsenkirchen na Renânia do Norte-Vestfália, segue em 52º lugar com um aumento na taxa de propriedade de casas de 2,6 por cento desde 2005.
A taxa de propriedade de casas em Frankfurt (Oder) teve o maior crescimento de 25,6 por cento entre 2005 e 2021, seguida por Schwerin com um aumento de 20 por cento e Cottbus com 15,5 por cento. Magdeburg com 14,1 por cento, Suhl com 13,1 por cento, Brandenburg an der Havel com 12,1 por cento, Chemnitz com 11,7 por cento e o distrito de Oder-Spree com 10,2 por cento alcançaram entre 10 por cento e 15 por cento mais casas próprias.
Fig. 3: Visão geral da taxa de propriedade de casas na Alemanha e a tendência de 2005 a 2021 (Gráfico: von Poll Immobilien GmbH)
No meio dos 20 melhores desempenhos em termos de taxa de propriedade de casas estão o distrito de Spree-Neisse com 9,1 por cento de crescimento desde 2005, Halle (Saale) com 8,6 por cento, Gera e o distrito de Oderspreewald-Lausitz com 8,5 por cento cada e os distritos de Leipzig com 8,1 por cento, Havelland com 7,7 por cento e Rostock com 7 por cento.
A taxa de habitação própria cresceu entre 6 e 7 por cento em Jerichower Land, Potsdam, Erfurt, Uckermark e Northwest Mecklenburg.
Apesar do forte crescimento da habitação própria em alguns casos, a maioria dos 20 principais distritos e cidades ainda está abaixo da taxa média de habitação própria na Alemanha, que é de 44 por cento. Apenas cinco destes distritos têm mais pessoas a viver em casas do que a média alemã. Estes incluem os distritos de Oder-Spree com uma taxa de propriedade de 46,4 por cento em 2021, Spree-Neiße com 48 por cento, Leipzig com 45,9 por cento, Havelland com 50,4 por cento e Rostock com 49,6 por cento.
Embora o ranking seja liderado pelas regiões da Alemanha Oriental em termos de desenvolvimento positivo da taxa de propriedade desde 2005, apenas os distritos e cidades da Alemanha Ocidental estão no final do ranking em termos de tendência de queda. A taxa de propriedade caiu mais acentuadamente em Ingolstadt (-3%), Oldenburg (Oldb) e nos distritos de Grafschaft Bentheim e Cloppenburg (-3,1% cada), Landau in der Pfalz (-3,4%) e Pfaffenhofen an der Ilm (-3,5%). Na retaguarda está o distrito de Vechta, onde a taxa de propriedade de casas foi a que mais caiu na Alemanha em 2021 em comparação com 2005. Os distritos de Gütersloh, Stade, Kelheim, Frísia do Norte, Merzig-Wadern, Frísia, Kleve, Borken, Steinfurt, Ammerland, a cidade de Trier e o distrito de Emsland registaram entre -2% e -3% menos pessoas a viver em propriedades residenciais. No distrito bávaro de Neumarkt in der Oberpfalz, a taxa de propriedade de casas caiu -1,9%.
No entanto, também deve ser notado que estes 20 distritos e cidades no fundo do ranking - apesar da tendência descendente na propriedade de casas - já têm uma taxa de propriedade de casas maioritariamente mais alta do que a média alemã de 44%. Apenas três das 20 regiões estão abaixo deste valor. Isso inclui as cidades de Trier com uma taxa de propriedade de 29,9 por cento em 2021, Ingolstadt com 38,3 por cento e Oldenburg (Oldb) com 37,7 por cento.
¹ A base de dados para a análise do preço de compra de casas isoladas e geminadas e os preços de aluguel de casas e apartamentos é baseada nos preços médios pedidos em 2022 da empirica-regio (dados de mercado VALUE) e VON POLL IMMOBILIEN Research (2023).
² A análise da taxa de propriedade é baseada nas análises de empirica-regio (dados de mercado VALUE) para o período de 2005 a 2021 e VON POLL IMMOBILIEN Research (2023).
