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Análise dos preços dos imóveis Frankfurt

15.10.2024 • 3 min. tempo de leitura

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VON POLL IMMOBILIEN

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A diferença de preços entre a compra e a renda abre-se em alguns distritos

Frankfurt am Main, 23 DE AGOSTO DE 2023 - No passado, os preços dos imóveis residenciais conheciam apenas uma direção e esta era ascendente. Esta evolução mudou, o mais tardar, desde o final do verão de 2022. O aumento da inflação, exacerbado pela guerra na Ucrânia, levou a uma mudança na política de taxas de juros dos bancos centrais, o que inevitavelmente causou o aumento das taxas de hipoteca. Os potenciais compradores tiveram de fazer novos cálculos. A procura de imóveis diminuiu devido ao aumento das taxas de juro, ao mesmo tempo que o mercado de arrendamento recuperou e as rendas subiram - especialmente nas metrópoles alemãs. Os especialistas da VON POLL IMMOBILIEN analisaram até que ponto os preços médios de compra e aluguer1 divergiram em Frankfurt am Main para apartamentos nos 45 distritos da cidade mais populosa de Hesse para o primeiro semestre de 2023 em comparação com o primeiro semestre de 2022.

Daniel Ritter, sócio-gerente da VON POLL IMMOBILIEN:

Daniel Ritter, sócio-gerente da VON POLL IMMOBILIEN"Atualmente, as rendas estão a subir em quase todas as metrópoles, enquanto os preços de compra dos imóveis estão a descer - os mercados estão a afastar-se, por assim dizer. Será que a compra vai voltar a ser mais atractiva? Muitos pontos falam a favor disso. Os potenciais compradores habituaram-se lentamente ao novo nível das taxas de juro. Além disso, dispõem de uma maior variedade de imóveis para escolher, os prazos de comercialização foram alargados e a sua margem de negociação aumentou. Os potenciais compradores devem aproveitar esta oportunidade. Em última análise, não é certo que a situação se mantenha assim - e não será por muito tempo. É possível que o Banco Central Europeu volte a aumentar as taxas de juro. Enquanto os preços de compra de apartamentos ocupados pelos proprietários caíram em 39 dos 45 distritos de Frankfurt analisados no primeiro semestre de 2023 em comparação com o primeiro semestre de 2022 - em 25 distritos, mesmo em porcentagens de dois dígitos - os preços de aluguel aumentaram em 39 distritos, com aumentos de dois dígitos em cinco distritos. "

A tendência dos preços de compra e aluguel diverge mais acentuadamente no centro da cidade, Praunheim e Bahnhofsviertel. No centro da cidade, os preços de compra dos condomínios diminuíram em média -16 por cento (compra: €8.205/m2), em Praunheim -13,8 por cento (compra: €4.611/m2) e no Bahnhofsviertel -16 por cento (compra: €7.169/m2). Em contraste, as rendas aumentaram no primeiro semestre de 2023 em comparação com o primeiro semestre de 2022 em 10,4 por cento no centro da cidade (renda: € 22,06 / m 2 < / sup>), em 12,4 por cento em Praunheim (renda: € 13,71 / m 2 < / sup>) - e, portanto, o aumento de renda mais forte entre os distritos analisados em Frankfurt am Main - e em 9,8 por cento no Bahnhofsviertel (renda: € 24,57 / m 2 < / sup>).

A evolução dos preços de compra e das rendas no primeiro semestre de 2023 também divergiu em mais de 20 por cento em comparação com o mesmo período do ano passado em Griesheim, Eckenheim, Niederrad, Rödelheim e Schwanheim. Os preços de compra caíram -16,6 por cento em Griesheim (compra: €4.459/m2), -13,7 por cento em Eckenheim (compra: €4.817/m2), -10,4 por cento em Niederrad (compra: €4.917 €/m2), em Rödelheim em -17,4 por cento (compra: 4.943 €/m2) e em Schwanheim em -12,8 por cento (compra: 4.509 €/m2). As rendas, por outro lado, subiram 6,7 por cento em Griesheim (renda: 13,05 €/m2), 8,3 por cento em Eckenheim (renda: 13,95 €/m2), 10,3 por cento em Niederrad (renda: 15,82 €/m2), em Rödelheim em 3,3 por cento (renda: 14,31 €/m2) e em Schwanheim em 7,7 por cento (renda: 13,50 €/m2).

Fig. 1: Parte 1/2 da evolução dos preços de compra e aluguer nos distritos de Frankfurt am Main, HY1/22 vs. HY1/23 (Gráfico: von Poll Immobilien GmbH) - gráfico interativo incl. Números ao passar o mouse: https://www.datawrapper.de/_/jMugr/

Griesheim e Rödelheim estão, portanto, entre os três primeiros distritos com os preços de compra em queda mais acentuada em Frankfurt am Main no primeiro semestre de 2023. Os preços de compra de condomínios caíram ainda mais acentuadamente apenas em Eschersheim com -17,6 por cento (compra: € 5.601 / m 2 ). Os preços das rendas subiram apenas ligeiramente, 1,2 por cento (renda: 14,23 €/m2).


Daniel Ritter, sócio-gerente da VON POLL IMMOBILIEN:

Daniel Ritter, sócio-gerente da VON POLL IMMOBILIEN"A procura de imóveis para venda diminuiu ainda mais em muitos locais porque os potenciais compradores estão inseguros devido à situação volátil do mercado. O estado de um imóvel está também a desempenhar um papel cada vez mais importante no que diz respeito à obrigação de renovação. Atualmente, o período de comercialização aumentou para quatro a seis meses. No entanto, a médio e longo prazo, as aquisições vão voltar a aumentar. O desejo de ter a sua própria propriedade é inabalável, e as casas com jardim, em particular, continuam a estar no centro das atenções dos potenciais compradores. As localizações de topo, como Holzhausenviertel, Westend, Nordend e Sachsenhausen, continuam a ser muito procuradas e a ter um valor estável. O velho credo aplica-se de novo: localização, localização, localização."