31.05.2022
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Na enciclopédia episódio 4 da VON POLL IMMOBILIEN podcast, Tim von Campenhausen, Director de Vendas e Formação da VON POLL IMMOBILIEN, e a anfitriã Susanne Hauf conduzem uma entrevista excitante sobre a área temática principal
Como é estruturado o registo predial? Quando é feita uma inscrição no registo predial? E quem está autorizado a inspeccionar o registo predial? Pode agora ouvir a emocionante conversa sobre estes e outros tópicos directamente aqui ou lê-la como uma transcrição na 'maneira tradicional'. Esperamos que goste!
Sepepodcast 'Grundbuch' - transcrição completa
<>>strong>Moderator Susanne Hauf:
O que não está escrito no registo predial não é válido. Por mais simples que esta frase possa soar, também é verdade. Na Alemanha, cada parcela de terreno tem o seu próprio lugar no registo predial, que é chamado página de registo predial. Isto é o que diz o Código do Registo Predial. Basicamente, o registo predial fornece informações sobre a propriedade, relações jurídicas e de dívida de uma propriedade. Informação indispensável antes de comprar ou vender uma propriedade.
Como é estruturado o registo predial? Quando é feita uma inscrição no registo predial? E quem pode inspeccionar o registo predial? Neste episódio explicamos os factos mais importantes sobre o registo predial e damos dicas úteis sobre o que se deve procurar como comprador e vendedor. O nosso convidado é Tim von Campenhausen. É Director de Vendas e Formação na VON POLL IMMOBILIEN. Bom dia, Sr. von Campenhausen.
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> forte>Tim von Campenhausen, Director de Vendas e Formação VON POLL IMMOBILIEN:
Sim, bom dia também do meu lado e aguardo com expectativa um excitante tópico de registo de terras no podcast de hoje.
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> forte>Susanne Hauf:>
O meu nome é Susanne Hauf. Eu sou o anfitrião do podcast. Bem-vindo ao podcast!
Um olhar para o registo predial é inevitável antes de comprar e vender bens imóveis. Na Alemanha, cada parcela de terreno é registada numa folha de registo predial separada. O extracto do registo predial contém todas as informações relevantes para a compra ou venda de uma propriedade.
Sr. von Campenhausen, o que é o registo predial em princípio e porque é que precisa dele?
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> forte>Tim von Campenhausen:>
Sim, essa é obviamente uma questão muito legítima e boa.
O registo predial é mais ou menos o ficheiro pessoal de uma propriedade e, para além da propriedade e dos direitos, também documenta a história de uma propriedade. Com aproximadamente 35 milhões de terrenos na Alemanha, é não só sensato, mas também indispensável mantê-los em ordem, como também prevê o Código do Registo Predial, a fim de garantir a segurança jurídica nas transacções de terrenos. Isto reflecte-se em particular na chamada fé pública do registo predial.
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> forte>Susanne Hauf:
E como é estruturado o registo predial?
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> forte>Tim von Campenhausen:>
Em princípio, cada folha de registo predial é constituída por cinco partes, que são marcadas em cores diferentes. A primeira parte, a chamada inscrição, documenta o tribunal distrital competente, o volume e o número da folha no inventário.
A segunda parte é o inventário. Este contém o número de inventário, o distrito de registo predial, a parcela, o tipo de negócio e a localização e tamanho do imóvel.
O terceiro ponto é a secção um, a chamada secção um, que lista a propriedade do imóvel. O(s) dono(s) - que também pode(m) ser mais do que um dono - também são aí registados.
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>forte>Susanne Hauf:
Okay.
>forte>Tim von Campenhausen:>
Na secção dois, são registados possíveis ónus e restrições. Os ónus incluem, entre outros, encargos reais.
Outras vezes, os direitos de utilização, tais como direitos de passagem ou de usufruto também são aqui listados, se aplicável. E na última secção, secção três, são anotadas possíveis hipotecas, tais como encargos fundiários, penhoras ou hipotecas. Por outras palavras, tudo o que tem a ver com dinheiro e hipotecas pode ser encontrado na secção três. E por esta razão, esta parte do registo predial é especialmente interessante para bancos e credores.
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> forte>Susanne Hauf:
Quando é feito um registo predial?
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> forte>Tim von Campenhausen:>
Sim, sempre que houver alterações no registo predial. Estas podem ser alterações na propriedade, entre outras coisas, mas também em mudanças, ónus e restrições. E uma inscrição no registo predial não ocorre automaticamente, mas deve ser notificada ao tribunal distrital competente ou ao cartório de registo predial. Quer por autenticação em cartório ou oficialmente, ou seja, por decretos oficiais. No caso de compra ou venda de uma propriedade, o contrato de compra deve primeiro ser autenticado por um notário público, claro, e o notário público organiza depois o registo predial para transcrever a mudança de propriedade e a nova propriedade no registo predial.
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> forte>Susanne Hauf:>
Agora é o caso que o registo predial não só tem de ser informado quando o proprietário muda, mas também quando há alterações relativamente ao financiamento.
Quando tais circunstâncias ainda são realmente dadas?
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> forte>Tim von Campenhausen:>
Em princípio, os bancos têm naturalmente os seus empréstimos garantidos no registo predial se existirem bens imobiliários. Além disso, no caso de uma alteração ou transferência de um empréstimo para construção para outra instituição de crédito, ou seja, no caso de uma reestruturação da dívida - seja qual for - as circunstâncias na secção três são então ajustadas em conformidade. Este processo também está, naturalmente, sujeito a autenticação.
Além disso, os direitos de utilização de uma propriedade, tais como um direito de passagem ou um direito de residência, requerem uma inscrição no registo predial. Se uma parcela de terra for re-dividida ou se várias parcelas de terra forem combinadas numa só, é claro que isto também é alterado. E todas as alterações - como eu disse - só são possíveis através de certificação notarial ou ex officio.
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>forte>Susanne Hauf:
Quando é necessário um extracto do registo predial?
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> forte>Tim von Campenhausen:>
Como comprador, não deve esperar até à mudança de propriedade para tratar do registo predial. Mesmo antes disso, é aconselhável que as partes interessadas consultem a respectiva folha de registo predial. Aí encontrarão informações sobre quaisquer ónus e direitos associados à propriedade. O extracto do registo predial enquanto tal é uma cópia completa de todas as entradas relativas a uma propriedade. Não é apenas parte dos documentos de venda, mas é também necessário como modelo no banco para a concessão de um empréstimo.
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>forte>Susanne Hauf:
O registo predial é um registo público restrito. O que significa realmente 'público restrito'?
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> forte>Tim von Campenhausen:
Isto significa que o registo predial não está aberto a todos, mas apenas de forma limitada, porque contém dados sensíveis. Estabelecemos detalhes do proprietário e assim por diante. E de acordo com o parágrafo doze do Código do Registo Predial, qualquer pessoa que possa provar um interesse legítimo é autorizada a inspeccionar o registo predial. Ou seja, essa é, em última análise, a restrição. Como regra, isto inclui o(s) proprietário(s) bem como os titulares de direitos registados no registo predial, tais como herdeiros.
Além disso, o grupo de pessoas com um interesse legítimo inclui naturalmente os vizinhos da propriedade quando se trata de regulamentos de balanço, por exemplo, credores e instituições de crédito, tribunais, notários e autoridades. Qualquer pessoa que necessite de um extracto do registo predial e possa provar um interesse legítimo deve solicitar o extracto ao serviço de registo predial competente. Isto é possível tanto pessoalmente como online.
Em qualquer caso, pedir um extracto do registo predial envolve um pequeno custo. Dependendo da necessidade de um excerto simples ou certificado, os custos situam-se aproximadamente entre dez e 20 euros.
Isso foi realmente muito informativo e útil. Muito obrigado Sr. von Campenhausen, Director de Vendas e Formação da VON POLL IMMOBILIEN.
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> forte>Tim von Campenhausen:>
Sim, permita-me também agradecer-lhe muito e depois ter um dia feliz.
>>p>>forte>Susanne Hauf:>
O registo predial lista todas as propriedades desenvolvidas e não desenvolvidas no respectivo distrito de registo predial. Qualquer pessoa que tenha adquirido um terreno ou um bem imobiliário através de compra de propriedade, herança ou doação deve ser inscrita no registo predial como o novo proprietário. De acordo com o parágrafo doze do Código do Registo Predial, qualquer pessoa que possa provar um interesse legítimo é autorizada a inspeccionar o registo predial.
Tem perguntas sobre este ou outros tópicos? Sinta-se à vontade para contactar os nossos peritos ou encontrar ainda mais informações no nosso sítio web e na aplicação VON POLL IMMOBILIEN. Pode encontrar os links para estes nas notas de exibição do nosso podcast.
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