05.09.2023 • 4 min. tempo de leitura
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A evolução dos preços de compra e aluguer afasta-se cada vez mais
Após muitos anos de aumentos contínuos, os preços dos imóveis estão agora a passar, pela primeira vez, por uma fase de arrefecimento, mas isso pode abrir novas oportunidades para compradores e investidores. O aumento da inflação, agravado pela guerra na Ucrânia, levou a uma alteração da política de taxas de juro dos bancos centrais, o que provocou inevitavelmente uma subida das taxas de juro das hipotecas. Consequentemente, os potenciais compradores tiveram de fazer novos cálculos. A procura de imóveis diminuiu devido ao aumento das taxas de juro, ao mesmo tempo que o mercado de arrendamento recuperou e as rendas subiram - especialmente nas metrópoles alemãs. Os especialistas da VON POLL IMMOBILIEN analisaram até que ponto os preços médios de compra e aluguer1 divergiram em Munique para apartamentos nos 25 distritos da capital bávara para o primeiro semestre de 2023 em comparação com o primeiro semestre de 2022.
Daniel Ritter, sócio-gerente da VON POLL IMMOBILIEN:
"Atualmente, as rendas estão a subir em quase todas as metrópoles, enquanto os preços de compra dos imóveis estão a descer - a tendência também é clara em Munique. Os mercados estão a divergir. A compra está, portanto, a tornar-se novamente mais atractiva? Há muitas razões para isso. Os potenciais compradores estão a ter em conta o novo nível das taxas de juro. Para além disso, têm à sua disposição uma maior variedade de imóveis, os prazos de comercialização aumentaram e a sua margem de negociação aumentou. Os potenciais compradores devem aproveitar esta oportunidade. No final de contas, não é certo que a situação se mantenha assim - e não será por muito tempo. É possível que o Banco Central Europeu volte a aumentar as taxas de juro. Em todos os 25 distritos de Munique, os preços de compra de apartamentos ocupados pelos proprietários caíram no primeiro semestre de 2023 em comparação com o primeiro semestre de 2022 - em 20 distritos, mesmo em percentagens de dois dígitos. Os preços de aluguel, por outro lado, aumentaram em 24 distritos da capital bávara - em quase metade dos distritos entre cerca de 5 por cento e 9 por cento. "
A diferença de preço de compra-aluguel aumenta mais no tranquilo distrito residencial de Moosach, Altstadt-Lehel com a popular Marienplatz como seu ponto focal, e em Milbertshofen-Am Hart com o Parque Olímpico e o conhecido Estádio Olímpico. Em Moosach, os preços por metro quadrado dos condomínios caíram -14,7% (compra: 7.503 euros/m2), em Altstadt-Lehel e em Milbertshofen-Am Hart -13,5% cada (compra: 12.654 euros/m2 e 8.190 euros/m2, respetivamente). Em contraste, os aluguéis de apartamentos aumentaram 6,8 por cento em Moosach (aluguel: € 20,52 / m 2 < / sup>), 7,4 por cento em Altstadt-Lehel (aluguel: € 27,65 / m 2 < / sup>) e 7,2 por cento em Milbertshofen-Am Hart (aluguel: € 22,60 / m 2 < / sup>) no primeiro semestre de 2023 em comparação com o mesmo período do ano passado.
Volker Stich, gerente de escritório da VON POLL IMMOBILIEN Munich:
"O mercado de arrendamento é um indicador precoce do mercado de compradores. Os potenciais compradores devem agora tirar partido do nível de preços mais baixo. Os imóveis continuam a ser uma boa proteção contra a inflação e a vida sem rendas é a melhor provisão para a velhice. Os imóveis no centro da cidade ou com uma localização central e um nível de preços elevado continuam a ser muito procurados - porque Munique vale a pena para as pessoas. Em geral, a oferta de imóveis aumentou significativamente e os exageros desapareceram do mercado. Estes são alguns sinais de que a compra de imóveis irá retomar a longo prazo."
Fig. 1: Desenvolvimento dos preços de compra e de aluguer nos bairros da cidade de Munique, HY1/22 vs. HY1/23 (Graphic: von Poll Immobilien GmbH) - gráfico interativo incl. números por passagem do rato: https://www.datawrapper.de/_/lbKdL/
Além de Moosach, Aubing-Lochhausen-Langwied com -14,8 por cento (compra: 7.211 €/m2) e Berg am Laim com -15,3 por cento (compra: 7.588 €/m2) foram os três distritos que registaram as maiores descidas nos preços de compra de condomínios entre os distritos residenciais de Munique. Em contraste, os aluguéis de apartamentos aumentaram moderadamente em 2,5 por cento em Aubing-Lochhausen-Langwied (aluguel: € 17,96 / m 2 < / sup>) e em 3,7 por cento em Berg am Laim (aluguel: € 19,63 / m 2 < / sup>).
A tendência de preço de compra-aluguel entre os distritos de Munique analisados diverge menos em Ramersdorf-Perlach, Bogenhausen e Untergiesing-Harlaching. No primeiro semestre de 2023, os preços de compra de apartamentos ocupados pelos proprietários caíram em média -13,5 por cento em Ramersdorf-Perlach (compra: € 7.375 / m 2 ), -9,8 por cento no distrito de luxo de Bogenhausen (compra: € 8.754 / m 2 ) e -12,6 por cento em Untergiesing-Harlaching (compra: € 8.827 / m 2 ). Enquanto os preços por metro quadrado para apartamentos de aluguel em Ramersdorf-Perlach na verdade caíram -2,2 por cento (aluguel: € 19,20 / m 2 ) - tornando-o o único distrito com aluguéis em queda em comparação com o primeiro semestre de 2022 - os aluguéis em Bogenhausen aumentaram ligeiramente em 1,6 por cento (aluguel: € 21,26 / m 2 ) e Untergiesing-Harlaching em 2,8 por cento (aluguel: € 20,59 / m 2 ).
Michael Zeller, diretor de escritório da VON POLL IMMOBILIEN Munich - Solln/Grünwald:
"A procura de imóveis diminuiu visivelmente - exceto em micro-localizações muito boas de distritos ou áreas individuais. Consequentemente, a oferta de imóveis aumentou e o período de comercialização também se alargou. Além disso, os potenciais compradores já não aceitam todos os preços pedidos. Os investidores continuam a pedir imóveis com preços de compra até cerca de 400.000 euros - mas apenas em boas localizações. Preços acima disso são difíceis de realizar para investidores de capital, já que os juros - sem reembolso - às vezes são mais altos do que os aluguéis frios. "
Também é percetível que em apenas cinco distritos de Munique os preços por metro quadrado para condomínios caíram em uma porcentagem de um dígito no primeiro semestre de 2023, incluindo Obergiesing-Fasangarten com -8,1 por cento (compra: 8.492 €/m2), Schwabing-West com -8,7 por cento (compra: 10.723 €/m2), Feldmoching-Hasenberg com -9,1 por cento (compra: 7.282 €/m2), Trudering-Riem com -9,4 por cento (compra: 8.168 €/m2) e, como mencionado acima, Bogenhausen. Enquanto as rendas em Trudering-Riem subiram 6,9% (renda: 19,11 €/m2) e em Obergiesing-Fasangarten 4,7% (renda: 20,69 €/m2), aumentaram um pouco mais fracamente em Schwabing-West com 2,7 por cento (renda: 24,40 €/m2) e Feldmoching-Hasenberg com 3,8 por cento (renda: 18,72 €/m2).
Em 14 distritos de Munique, os preços por metro quadrado dos condomínios caíram entre -10 por cento e -13 por cento no primeiro semestre de 2023, incluindo, entre outros, os principais locais de Munique Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt (compra: 12.176 €/m2), Schwabing-Freimann (compra: 10.101 €/m2), Au-Haidhausen (compra: 10.376 €/m2), Neuhausen-Nymphenburg (compra: 9.603 €/m2), Schwanthalerhöhe (compra: 9.728 €/m2). As rendas médias dos apartamentos, por outro lado, subiram entre 4 e 6 por cento nestes bairros residenciais.
Sascha Hadeed, directora de escritório da VON POLL COMMERCIAL Munich e da VON POLL IMMOBILIEN Gräfelfing:
"A procura de imóveis diminuiu visivelmente - exceto em micro-localizações muito boas de bairros ou zonas individuais. Consequentemente, a oferta de imóveis aumentou e o período de comercialização também se alargou. Além disso, os potenciais compradores já não aceitam todos os preços pedidos. Os investidores continuam a pedir imóveis com preços de compra até cerca de 400.000 euros - mas apenas em boas localizações. Os preços acima deste valor são difíceis de realizar para os investidores de capital, uma vez que os juros - sem amortização - são por vezes mais elevados do que a renda fria. Atualmente, os investidores também estão muito cautelosos em relação a preços elevados. No auge do boom em Munique, tivemos por vezes factores de preço de compra entre 40 e 50. Com a atual carga de juros de quase 4 por cento, isso já não é calculável. Além disso, os proprietários de tais propriedades ainda não estão preparados para reduzir o preço razoavelmente - de modo que atualmente há pouco movimento neste mercado."
Análise de preços de propriedades dos distritos em Munique
Fig. HY1/23 (Tabela: von Poll Immobilien GmbH)
Mais uma vez, os preços de aluguel de apartamentos aumentaram mais no primeiro semestre de 2023 em comparação com o mesmo período do ano passado nos distritos de Munique de Allach-Untermenzing com 8,9 por cento (aluguel: € 19,13 / m 2 ) e no popular distrito universitário de Maxvorstadt com 8,8 por cento (aluguel: € 26,11 / m 2 ). Em contraste, os preços de compra dos condomínios caíram -10,6 por cento em Allach-Untermenzing (compra: €7,861/m2) e -11 por cento em Maxvorstadt (compra: €11,653/m2).
1 A base de dados da análise do preço de compra para condomínios, bem como os preços de aluguel para apartamentos no portfólio (até e incluindo 2019), é baseada nos preços médios solicitados no primeiro semestre de 2023 em comparação com o primeiro semestre de 2022 da GeoMap e VON POLL IMMOBILIEN Research (2023).
O gráfico para o gráfico de barras interativo, incluindo o link de incorporação, pode ser baixado aqui: https://www.datawrapper.de/_/lbKdL/
