Análise imobiliária dos Estados federados: evolução das ofertas de construção nova e das licenças de construção desde 2021

Daniel Ritter, Managing Partner da VON POLL IMMOBILIEN:

"O declínio na oferta de imóveis de construção nova sublinha a urgência de enfrentar os diversos e abrangentes desafios que estão a travar este sector na Alemanha. Uma questão fundamental que tem de ser abordada são os obstáculos regulamentares, os processos burocráticos e a complexidade dos regulamentos de construção, que atrasam e aumentam o custo do processo de construção. Os regulamentos e procedimentos de autorização existentes têm de ser revistos para aumentar a eficiência e reduzir os obstáculos para as empresas de construção e os promotores de projectos. Outra questão é como lidar com o aumento dos custos de construção. Os aumentos do preço dos materiais de construção e a escassez de mão de obra qualificada tiveram um impacto significativo na rentabilidade dos novos projectos de construção. Neste contexto, são necessárias medidas para estabilizar os custos, simplificar a atividade e os materiais de construção e assegurar a disponibilidade de trabalhadores qualificados, a fim de aumentar a atratividade dos projectos de construção nova para os investidores e promotores."

Fig. 1:Percentagem de imóveis de construção nova em oferta em 2021, 2022 e 2023 (gráfico: von Poll Immobilien GmbH) - gráfico interativo incl. números por passagem do rato:Percentagem de imóveis de construção nova em oferta em 2021, 2022 e 2023 (gráfico: von Poll Immobilien GmbH). Números por mouseover: https://www.datawrapper.de/_/Uo73s/?v=8

Em 2023, os potenciais compradores encontraram a maior proporção de propriedades recém-construídas em oferta no estado federal da Saxônia com 24,1 por cento, seguido pela Turíngia com 22,9 por cento e Renânia-Palatinado com 21,9 por cento. No entanto, também é interessante notar que a percentagem de imóveis recém-construídos na Turíngia e na Saxónia caiu -15,3% e -12,3%, respetivamente, em 2023, em comparação com 2021. Ao lado da Saxônia-Anhalt com -13,9 por cento e Schleswig-Holstein com -10,7 por cento, essas são as quedas mais acentuadas nas propriedades de construção nova em oferta nos últimos três anos em uma comparação dos estados federais.

Dominik Köhler, gerente de filial da VON POLL IMMOBILIEN Weimar:

"Nos últimos anos, programas de subsídios específicos impulsionaram a atividade de construção nova na Turíngia. Os grandes projectos imobiliários residenciais, que têm um prazo mais longo no processo de planeamento e aprovação, poderão ser concluídos entre 2021 e 2023, o que levou a um aumento temporário da proporção de novas construções. No entanto, os projectos no segmento da construção nova irão, numa primeira fase, diminuir novamente na Turíngia, uma vez que os custos de construção são demasiado elevados, os programas de subsídios estão a chegar ao fim e os projectos de construção raramente são rentáveis. No entanto, a procura de habitação social e adequada à idade está a aumentar continuamente e só será possível satisfazer esta procura se os custos de construção evoluírem positivamente e se forem disponibilizados novos subsídios.'

Além disso, Schleswig-Holstein é um dos três estados federais com a menor oferta de imóveis de construção nova em 2023, com 13,5 por cento. Na retaguarda estão Berlim, com 12,2%, e Bremen, com apenas 8,3% da oferta de imóveis de construção nova. Em Berlim, no entanto, a oferta de novas construções caiu apenas -2,7 por cento entre 2021 e 2023, enquanto em Bremen caiu -6,2 por cento.

Robert Rothböck, gerente de filial da VON POLL IMMOBILIEN em Kiel, Neumünster, Rendsburg, Eckernförde, Plön e Eutin:

"Em Schleswig-Holstein, são raros os promotores de grandes projectos e os promotores imobiliários, sendo a atividade de construção nova centrada nas habitações unifamiliares. Na fase do boom imobiliário da última década, muitos pequenos operadores aventuraram-se também em projectos e terrenos de maior dimensão. Isto conduziu a um verdadeiro boom. Inevitavelmente, muitos destes promotores imobiliários e promotores de projectos cessaram agora as suas actividades de construção ou desistiram completamente, o que ilustra os desafios e a volatilidade deste sector.'

Mecklenburg-Vorpommern é o único estado federal a não registar uma tendência negativa na oferta de construção nova de 2021 a 2023, mesmo que a quota esteja a estagnar em vez de crescer a 0,4 por cento. Além disso, Mecklenburg-Vorpommern será um dos quatro estados federais com mais propriedades de construção nova em oferta em 2023 - já que mais de uma em cada cinco propriedades (21,1 por cento) nos portais de listagem é uma propriedade de construção nova.

Corinne Briesemeister, gerente de filial da VON POLL IMMOBILIEN Rostock e Warnemünde:

"Em Mecklenburg-Vorpommern, os imóveis estão atualmente a ser oferecidos principalmente no segmento de novas construções, que foram iniciadas em 2021 e 2022. No entanto, a comercialização está a revelar-se difícil, uma vez que os potenciais compradores estão relutantes e os preços de compra são elevados. Nos últimos anos, foram realizados vários projectos de construção nova em Mecklenburg-Vorpommern. Devido à procura muito elevada, houve muitos investidores nesta região. Em comparação com outros Estados federados, a oferta de imóveis de construção nova parece, por conseguinte, ter diminuído de forma menos acentuada. No entanto, a atividade de construção nova está praticamente estagnada. Presumimos que a situação também não se alterará significativamente em 2024."

Em 2023, os potenciais compradores podem escolher entre 19% e 20% das propriedades recém-construídas em Hesse, Baviera, Brandemburgo e Baden-Württemberg. No entanto, a oferta de propriedades recém-construídas caiu significativamente desde 2021 em Hesse (-8,2 por cento), Baviera (-5,5 por cento) e Baden-Württemberg (-7,2 por cento). Brandenburg, por outro lado, só registrou um declínio de -2,7 por cento no número de propriedades recém-construídas em oferta.

Hamburgo com 18,6 por cento, Renânia do Norte-Vestfália com 17,3 por cento, Baixa Saxônia com 16,2 por cento e Sarre com 15,1 por cento estão no meio-campo inferior ao comparar a proporção de propriedades recém-construídas em oferta em 2023. Com -4,3 por cento em comparação com 2021, o Sarre viu o menor declínio na oferta, seguido pela Renânia do Norte-Vestfália com -7,2 por cento, Hamburgo com -7,4 por cento e Baixa Saxônia com -8,1 por cento.

Licenças de construção para propriedades residenciais: declínio em todos os estados federais em comparação com 2021

Em uma análise mais aprofundada das licenças de construção para propriedades residenciais³ em 2023 em comparação com 2021, todos os 16 estados federais registraram uma tendência de queda. Da Baviera a Schleswig-Holstein, da Saxônia a Mecklenburg-Western Pomerania - o desenvolvimento das licenças de construção terá um impacto duradouro no setor de construção residencial em todas as regiões da Alemanha. As razões para essa tendência são múltiplas e levantam questões importantes sobre a situação atual e o futuro da construção residencial na Alemanha.

O maior número de propriedades residenciais foi aprovado na Baviera em 2023 com 3,01 por 1.000 habitantes, seguido por Brandemburgo com 2,37 por 1.000 habitantes e Schleswig-Holstein com 2,12 licenças de construção por 1.000 habitantes. Em 2021, todos os três estados federais acima mencionados registaram mais de três licenças de construção por 1.000 habitantes - a Baviera registou 3,44 propriedades aprovadas por 1.000 habitantes, Brandenburg 3,47 por 1.000 habitantes e Schleswig-Holstein 3,31 por 1.000 habitantes.

O menor número de licenças de construção em 2023 foi em Berlim, com apenas 0,58 por 1.000 habitantes. Hamburgo também ficou na retaguarda, com 0,62 propriedades residenciais aprovadas por 1.000 habitantes e Bremen com 0,79 por 1.000 habitantes.

Os estados federais da Renânia-Palatinado, Baixa Saxônia, Baden-Württemberg, Mecklenburg-Western Pomerania e Saxônia tinham entre 1,5 e duas licenças de construção por 1.000 habitantes em 2023. No entanto, em 2021, 2,91 propriedades residenciais foram aprovadas por 1.000 habitantes na Renânia-Palatinado, 2,84 por 1.000 habitantes na Baixa Saxônia, 2,5 por 1.000 habitantes em Baden-Württemberg, 2,16 por 1.000 habitantes em Mecklenburg-Western Pomerania e 2,02 por 1.000 habitantes na Saxônia.

Em contrapartida, Hesse está no meio-campo inferior, com 1,31 licenças de construção por 1.000 habitantes, o Sarre com 1,25 por 1.000 habitantes, a Renânia do Norte-Vestefália com 1,21 por 1.000 habitantes, a Saxónia-Anhalt com 1,16 por 1.000 habitantes e a Turíngia com 1,09 por 1.000 habitantes. Aqui, também, as licenças para propriedades residenciais caíram visivelmente em comparação com 2021.