25.10.2022
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Mercado volátil visível no terceiro trimestre de 2022
De acordo com o Serviço Federal de Estatística, 2,95 milhões de estudantes estavam matriculados na Alemanha no semestre de inverno de 2021/2022. Muitos deles estão a mudar-se para cidades universitárias mais pequenas. As razões são óbvias em comparação com as vibrantes grandes cidades: custos de habitação e de vida mais baratos, mais espaços verdes e um menor fator de stress e ruído garantem uma maior qualidade de vida e de estudo. Os investidores há muito que reconheceram este facto e estão cada vez mais atentos a estas localizações. Mas como estão a evoluir os preços nestas cidades, especialmente tendo como pano de fundo o mercado imobiliário atualmente muito volátil? Os especialistas da VON POLL IMMOBILIEN analisaram a evolução do preço de compra2 dos condomínios nas cidades universitárias mais pequenas da Alemanha para o terceiro trimestre de 2022 em comparação com o primeiro trimestre de 2022.
Os preços estão estagnados ou a cair em 35 dos 46 locais analisados, enquanto os preços continuam a subir em onze locais, embora não tão fortemente como no ano anterior.
Daniel Ritter, Managing Partner da VON POLL IMMOBILIEN:
"O mercado imobiliário tem estado visivelmente em movimento em muitos locais desde a primavera. Isto também se aplica às cidades universitárias mais pequenas. Os preços dos imóveis estão a estagnar ou a cair em certas regiões e segmentos - embora as micro-localizações muito boas e muito procuradas sejam menos afectadas. Os investimentos em locais mais pequenos, em vez de metrópoles, há muito que deixaram de ser uma dica privilegiada para os investidores, devido ao nível de preços geralmente mais baixo e ao elevado potencial de desenvolvimento. Mas será que, atualmente, ainda vale a pena? As cidades com programas de estudo atractivos, em particular, ainda têm potencial para aumentar o seu valor. No entanto, os investidores devem examinar cuidadosamente os retornos potenciais dos locais e da propriedade que estão a considerar, bem como os seus critérios individuais e o desenvolvimento do mercado, e também consultar especialistas profissionais em propriedades."
A análise dos preços dos imóveis das cidades universitárias mais pequenas para o terceiro trimestre de 2022 mostra que os potenciais compradores em Constança e Potsdam podem esperar pagar os preços mais elevados por um condomínio a 6.321 euros/m2 e 6.029 euros/m2, respetivamente. Enquanto os preços por metro quadrado em Constança aumentaram ligeiramente em 2 por cento em comparação com o primeiro trimestre de 2022, eles caíram até -7,8 por cento em Potsdam, a capital do estado de Brandemburgo.
Andreas Güthling, gerente da loja VON POLL IMMOBILIEN em Potsdam:
"O mercado está atualmente em plena evolução. Recentemente, assistimos a aumentos significativos de preços em Potsdam e os vendedores de imóveis conseguiram manter os seus preços de venda, por vezes muito elevados - isto está agora a mudar. Muitos potenciais compradores estão a ter de recalcular o seu orçamento de pesquisa devido ao aumento das taxas de juro. No entanto, para alguns, comprar um imóvel aos preços actuais do mercado já não é possível. Atualmente, a oferta e a procura estão a estabilizar-se, o que provoca uma ligeira descida dos preços. O mercado está, portanto, a regular-se."
Fig. 1: Preços de compra de condomínios nas cidades universitárias mais pequenas no 3T/22
As duas primeiras classificadas na análise são seguidas por cinco cidades universitárias com preços médios por metro quadrado de apartamentos entre 5.000 e 6.000 euros. São elas Freiburg im Breisgau (5 534 euros/m2), Erlangen (5 449 euros/m2), Tübingen (5 390 euros/m2), Regensburg (5 176 euros/m2) e Heidelberg (5 134 euros/m2). Na cidade universitária bávara de Erlangen, os preços subiram 8,3 por cento em comparação com o primeiro trimestre de 2022, alcançando o maior aumento de preços de todos os locais analisados. Em Freiburg im Breisgau (-6,1 por cento), Tübingen (-4,2 por cento), Regensburg (-5,5 por cento) e Heidelberg (-2,8 por cento), por outro lado, os preços caíram em comparação com o início do ano.
Matthias Gebhardt, gerente das lojas VON POLL IMMOBILIEN em Erlangen, Forchheim e em breve Herzogenaurach:
"A localização de grandes empresas em Erlangen, como a Siemens, a Adidas, a Puma ou a Schäffler, bem como a Universidade Friedrich-Alexander Erlangen-Nuremberga, que goza de uma excelente reputação, também torna a região metropolitana de Nuremberga particularmente atractiva para um público internacional. Nos últimos doze a vinte e quatro meses, em particular, registámos um aumento do número de pedidos de imóveis por parte de investidores estrangeiros, o que, naturalmente, também faz subir os preços."
Com 1.785 euros/m2, os preços mais baixos dos imóveis em condomínio entre as cidades universitárias mais pequenas encontram-se atualmente em Chemnitz, a terceira maior cidade do Estado Livre da Saxónia. Aqui, os preços por metro quadrado caíram -5,6 por cento em comparação com o primeiro trimestre de 2022. Nas cidades universitárias mais pequenas de Magdeburg, Wuppertal, Saarbrücken, Mönchengladbach, Hildesheim, Siegen, Kaiserslautern, Frankfurt (Oder), Coburg e Kassel, os potenciais compradores ainda podem comprar apartamentos a preços moderados, em média entre 2.000 euros/m2 e 3.000 euros/m2. No entanto, com -11,9 por cento, os preços dos condomínios em Saarbrücken foram os que mais caíram em toda a análise.
Diretamente atrás de Saarbrücken, a capital do estado do Sarre, com a maior queda nos preços de compra de condomínios estão as cidades universitárias de Lüneburg com -11,7 por cento (preço de compra: €4.317/m2), Erfurt com -9,4 por cento (preço de compra: €3.317/m2), Göttingen e Ulm com -8,2 por cento cada (preço de compra: €3.063/m2 e €4.794/m2 respetivamente) e Oldenburg e Bayreuth com -8 por cento cada (preço de compra: €3.740/m2 e €3.934/m2 respetivamente).
À luz do atual mercado volátil, é também interessante notar que os preços dos imóveis em onze dos locais analisados continuaram a aumentar no terceiro trimestre de 2022 em comparação com o primeiro trimestre de 2022. Erlangen lidera o caminho com um aumento de 8,3 por cento nos preços por metro quadrado para condomínios (preço de compra: 5.449 euros/m2), seguido por Coburg com 6,3 por cento (preço de compra: 2.795 euros/m2). Os preços em Bamberg, Kaiserslautern, Constança, Aachen, Flensburg, Frankfurt (Oder) e Magdeburg aumentarão entre 1,5 por cento e 3 por cento em comparação com o primeiro trimestre de 2022.
Heike Hoffmann, gerente da filial da VON POLL IMMOBILIEN em Magdeburgo:
"O anúncio da instalação em Magdeburgo da empresa americana de semicondutores Intel teve um impacto notável no mercado imobiliário. Desde então, registou-se um forte aumento do número de pedidos de imóveis. No entanto, nessa altura, havia menos ofertas de imóveis e preços estáveis. No entanto, num contexto de taxas de juro hipotecárias mais elevadas e da atual tendência para a inflação, assistimos a uma relutância em comprar. No entanto, muitos vendedores mantêm os seus preços elevados, o que significa que o número de ofertas de imóveis no mercado de Magdeburgo quase duplicou em comparação com o mesmo período do ano passado."
Fig. 2: Tendências de preços de compra para condomínios em cidades universitárias mais pequenas, Q3/22 vs. Q1/22
Ainda vale a pena investir? Factores de preço de compra para condomínios
Os investidores têm vindo a concentrar-se nas cidades universitárias mais pequenas há vários anos devido ao seu desenvolvimento sustentável e às oportunidades de rendimento atractivas. No entanto, muitos interrogam-se se um investimento ainda vale a pena, dada a situação atual. Os especialistas da VON POLL IMMOBILIEN analisaram, portanto, os preços de compra e aluguel de cidades alemãs menores1 com uma universidade para determinar a relação preço de compra / aluguel no terceiro trimestre de 2022.
Fator preço de compra
O fator preço de compra - também conhecido como multiplicador - fornece informações sobre a rentabilidade de um investimento imobiliário. Com um fator de preço de compra de 20, por exemplo, isso significa que o investidor precisa de 20 anos para recuperar o preço de compra do imóvel adquirido através do rendimento gerado pelas rendas. Durante muito tempo, um fator de multiplicação de 20 foi considerado como uma referência para um investimento muito rentável. No entanto, esta referência está a mudar. Na maior parte das regiões alemãs, os factores de preço de compra rondam os 25, mas já não são raros os múltiplos de 30. Especialmente nas metrópoles e nas grandes cidades, os factores de preço de compra ultrapassam muitas vezes este limiar.
Fig. 3: Evolução dos factores de preço de compra de condomínios nas cidades universitárias mais pequenas, 3º trimestre de 2012
Num total de cinco das 46 cidades universitárias analisadas, os factores de preço de compra ainda estão abaixo da marca dos 25. O local mais atrativo para comprar um condomínio como investimento é atualmente Saarbrücken (preço de compra: 2.322 €/m², renda: 8,86 €/m²), porque com um multiplicador de 21,8, a capital do estado do Sarre lidera o ranking. Segue-se Göttingen (preço de compra: €3.063/m², renda: €10,92/m²) com um fator de preço de compra de 23,4, Mönchengladbach (preço de compra: €2.490/m², renda: €8,53/m²) com 24,3, Wuppertal (preço de compra: €2.284/m², renda: 7,77 €/m²) com 24,5 e Kaiserslautern (preço de compra: 2.702 €/m², renda: 9,15 €/m²) com 24,6.
Outras 19 cidades universitárias na análise têm factores de preço de compra entre 25 e 30. É o caso de Siegen, que se situa apenas um pouco acima do limiar de 25, com um multiplicador de 25,9. Em Chemnitz (preço de compra: 1 785 €/m², renda: 5,56 €/m²), a cidade com o preço de compra mais baixo e a renda média mais baixa de toda a classificação, os compradores têm de contar com 26,8 rendas líquidas anuais frias, enquanto em Coburg (preço de compra: 2 795 €/m², renda: 8,65 €/m²) o valor é de 26,9 rendas líquidas anuais frias e em Magdeburg (preço de compra: 2 262 €/m², renda: 6,80 €/m²) 27,7 rendas líquidas anuais frias. Heilbronn (preço de compra: 4.183 €/m², renda: 12,56 €/m²) e Passau (preço de compra: 3.740 €/m², renda: 10,87 €/m²) vêm a seguir com um preço de compra e um multiplicador de renda significativamente mais elevados, respetivamente 27,8 e 28,7. Heidelberg também merece uma atenção especial: para além do preço de compra relativamente elevado de 5 134 euros/m², a cidade tem também a terceira renda mais elevada de todas as cidades universitárias analisadas, com 14,67 euros/m², o que resulta num fator de preço de compra de 29,2. Em Flensburg (preço de compra: 3.217 €/m², renda: 9,04 €/m²), o fator preço de compra é já de 29,7.
Acima do fator preço de compra ideal de 30 estão sete das localidades analisadas: Paderborn (preço de compra: 3.299 €/m², renda: 9,06 €/m²), Bamberg (preço de compra: 4.005 €/m², renda: 10,99 €/m²), Mainz (preço de compra: 4.961 €/m², renda: 13,52 €/m²), Trier (preço de compra: 3.904 €/m², renda: 10,62 €/m²), Bayreuth (preço de compra: 3.934 €/m², renda: 10,70 €/m²), Oldenburg (preço de compra: 3.740 €/m², renda: 10,10 €/m²) e Darmstadt (preço de compra: 4.907 €/m², renda: 13,24 €/m²). Os multiplicadores variam entre 30,3 em Paderborn e 30,9 em Darmstadt.
Segue-se na classificação Freiburg im Breisgau (preço de compra: 5.534 €/m², renda: 14,79 €/m²) com um fator de preço de compra de 31,2 e a segunda renda mais elevada da análise. Enquanto os compradores em Lüneburg (preço de compra: 4 317 euros/m², renda: 11,03 euros/m²) precisam de 32,6 anos para recuperar o preço de compra, em Augsburg (preço de compra: 4 983 euros/m², renda: 12,59 euros/m²) são necessários 33 anos e em Constança (preço de compra: 6.321/m², renda: €15,14/m²) - a cidade com o preço de compra e de arrendamento mais elevado - são mesmo 34,8 anos.
Em Erlangen (preço de compra: €5.449/m², renda: €12,83/m²) e Halle an der Saale (preço de compra: €3.076/m², renda: 7,20 €/m²), o fator preço de compra é de 35,4 e 35,6, respetivamente. O líder do ranking é Potsdam (preço de compra: 6.029 €/m², renda: 12,73 €/m²) - aqui, os compradores têm de calcular uma média de 39,5 anos até o seu investimento estar equilibrado.
1 A VON POLL IMMOBILIEN utiliza a classificação de cidades A, B, C e D da BulwienGesa como base para categorizar o mercado imobiliário alemão. As cidades foram agrupadas de acordo com a sua importância funcional para o mercado imobiliário internacional, nacional, regional ou local. A BulwienGesa classifica 46 cidades nas localizações C e D com pelo menos 7.000 estudantes como cidades universitárias ou de ensino superior, sendo que as cidades A e B não são tidas em conta devido à consideração separada.
2 A base de dados para a análise do preço de compra para condomínios é baseada nos preços médios solicitados pela GeoMap e pela VON POLL IMMOBILIEN Research para o terceiro trimestre de 2022 em comparação com o primeiro trimestre de 2022.
