Mercado imobiliário desde 2015: altos e baixos nos preços dos imóveis e aumento imparável dos custos de construção, dos materiais e da mão de obra

Daniel Ritter, sócio-gerente da VON POLL IMMOBILIEN:

"Nos anos que antecederam a pandemia, o mercado imobiliário alemão viveu uma fase de ascensão e de forte crescimento. O desenvolvimento económico robusto, as baixas taxas de juro e a elevada procura de habitação - sobretudo nos centros urbanos - contribuíram para um aumento contínuo dos preços dos imóveis. Simultaneamente, os custos da mão de obra, dos materiais e, por conseguinte, da construção, registaram um crescimento global relativamente moderado, o que permitiu que as aquisições de imóveis e os projectos de construção fossem rentáveis. O surto da pandemia em março de 2020 representou um desafio inesperado que também alterou fundamentalmente o mercado imobiliário e a indústria da construção na Alemanha. As medidas de confinamento associadas levaram a fortes aumentos de preços no sector da construção devido a perturbações na cadeia de abastecimento global. No entanto, a habitação também assumiu um novo significado para as pessoas durante este período e também impulsionou a tendência de preços das casas e condomínios."

Entre 2015 e o início da pandemia em março de 2020, os preços dos imóveis subiram mais em Berlim, 65,1 por cento, seguido de Hamburgo, 62 por cento, e Leipzig, 61,2 por cento. Munique registou um aumento de 60% nos preços dos imóveis residenciais. Os preços dos imóveis aumentaram entre 50% e 54,1% em Estugarda (50,7%), Colónia (52,8%) e Frankfurt am Main (54,1%). O menor aumento de preços nestes cinco anos ou mais foi registado em Düsseldorf entre as cidades A, onde os preços por metro quadrado aumentaram 43,4 por cento.

Um olhar sobre a indústria da construção de 2015 a março de 2020, por outro lado, mostra um desenvolvimento moderado nestes cinco anos. Aqui, os custos dos materiais apenas aumentaram 9,1 por cento, os custos de construção em geral 12,4 por cento e os custos de mão de obra 18,3 por cento.

Fig. 1: Desenvolvimento percentual dos preços dos imóveis nas cidades A, bem como dos custos de construção, materiais e mão de obra na Alemanha nos quatro períodos de tempo definidos de 2015 a 2023 (Gráfico: von Poll Immobilien GmbH)

No período entre o início da pandemia em março de 2020 e o início da guerra na Ucrânia em fevereiro de 2022, a consciência da questão da habitação mudou significativamente. Este facto também se reflecte na evolução dos preços dos imóveis, que aumentaram significativamente nestes dois anos. O aumento mais acentuado dos preços dos imóveis residenciais por metro quadrado nestes dois anos registou-se em Düsseldorf, com 33,9%, seguido de Hamburgo, com 32%, e Leipzig, com 23,5%. Os potenciais compradores em Colónia tiveram de contar com um aumento de preços de 21,9% e em Frankfurt am Main de 20,7%. Em contrapartida, os preços subiram menos de 20 por cento em Berlim (19,4 por cento), Estugarda (19 por cento) e Munique (17 por cento).

É particularmente surpreendente que, desde o início da pandemia até ao início da guerra na Ucrânia, os custos dos materiais tenham aumentado 20,3 por cento e os custos de construção como um todo 16,2 por cento, significativamente mais do que nos cinco anos anteriores. Os custos da mão de obra aumentaram 10,4 por cento durante este período.

Fig. 2: Desenvolvimento indexado dos preços dos imóveis nas cidades A e GREIX, bem como dos custos de construção, materiais e mão de obra na Alemanha de 2015 a 2023 (Graphic: von Poll Immobilien GmbH)

Daniel Ritter, Managing Partner da VON POLL IMMOBILIEN:

"O início da guerra na Ucrânia, em fevereiro de 2022, marcou um ponto de viragem para o mercado imobiliário, uma vez que a crise geopolítica levou a um aumento dos custos dos materiais e da construção em geral, especialmente de matérias-primas essenciais como o aço e a madeira. Ao mesmo tempo, a situação na Ucrânia inquietou muitos compradores de imóveis, a procura de imóveis residenciais caiu em quase toda a Europa, o período de baixas taxas de juro terminou abruptamente e os preços dos imóveis caíram ligeiramente pela primeira vez no final do verão de 2022. O primeiro aumento - embora já esperado - da taxa de juro directora em julho de 2022 agravou ainda mais a situação, uma vez que o endurecimento da política monetária aumentou a incerteza e a relutância em comprar e reduziu o número de compradores solventes, o que teve um efeito atenuante nos preços dos imóveis residenciais. Simultaneamente, os custos da mão de obra aumentaram acentuadamente, mas os custos da construção e dos materiais também continuaram a subir, o que agravou ainda mais a rentabilidade dos projectos imobiliários e de construção."

Os efeitos da guerra na Ucrânia tiveram um impacto maciço no mercado imobiliário. Em algumas grandes cidades, os preços dos imóveis residenciais caíram pela primeira vez após uma fase de expansão de quase doze anos. Em apenas cinco meses - ou seja, até à primeira subida da taxa de juro de referência em julho de 2022 - os preços por metro quadrado caíram -5,3% em Düsseldorf e Estugarda, -5,1% em Frankfurt am Main, -3,9% em Munique e -2,8% em Hamburgo. Apenas em Colônia (7,3 por cento), Leipzig (2,4 por cento) e Berlim (1,5 por cento) os preços de compra de imóveis aumentaram ligeiramente.

Os custos de materiais e construção aumentaram globalmente durante este período, entre fevereiro de 2022 e julho de 2022 - 9,9 por cento para os custos de materiais e 6,6 por cento para os custos de construção. Os custos da mão de obra aumentaram apenas moderadamente em 1,5 por cento.

O primeiro aumento da taxa de juros básica em julho de 2022 exacerbou a situação no setor imobiliário e de construção e restringiu ainda mais a demanda, levando a um declínio adicional, em alguns casos acentuado, nos preços dos imóveis até o final de 2023. Os preços caíram em percentagens de dois dígitos em seis das oito cidades A. Apenas em Berlim (-3,5 por cento) e Estugarda (-6,5 por cento) os preços médios por metro quadrado caíram apenas uma percentagem de um dígito. Durante este período, os preços dos imóveis residenciais caíram de forma particularmente acentuada em Düsseldorf (-15,8%), seguida de Colónia (-15,6%) e Munique (-13,1%). Os preços por metro quadrado também caíram mais de 10 por cento em Leipzig (-12,4 por cento), Hamburgo (-12,2 por cento) e Frankfurt am Main (-11,2 por cento).

Depois de uma breve subida, o custo da mão de obra e os custos de construção como um todo estabilizaram a um nível mais elevado, mas também aumentaram 3,7 por cento e 2,2 por cento, respetivamente. O custo dos materiais para a construção residencial também estagnou a um nível elevado de -0,5 por cento.