Analyse des prix de l'immobilier à Munich

Daniel Ritter, associé gérant chez VON POLL IMMOBILIEN:

"Actuellement, les prix des loyers augmentent dans presque toutes les métropoles, tandis que les prix d'achat des biens immobiliers baissent - à Munich aussi, l'évolution est claire. Les marchés se diversifient. Acheter redevient-il donc plus intéressant ? De nombreux points plaident en ce sens. Les acheteurs potentiels tiennent compte du nouveau niveau des taux d'intérêt. En outre, ils disposent d'une offre immobilière plus importante, les délais de commercialisation se sont allongés et leur marge de négociation s'est élargie. Les acheteurs potentiels devraient saisir cette opportunité. En fin de compte, il n'est pas certain que la situation reste ainsi longtemps - et elle ne le restera pas longtemps. De nouvelles hausses des taux d'intérêt par la Banque centrale européenne sont possibles. Dans les 25 arrondissements de Munich, les prix d'achat des appartements en propriété ont baissé au premier semestre 2023 par rapport au premier semestre 2022 - dans 20 arrondissements, la baisse a même atteint un pourcentage à deux chiffres. En revanche, les prix des loyers ont augmenté dans 24 arrondissements de la capitale bavaroise - dans près de la moitié des arrondissements, entre 5 % et 9 % environ."

L'écart entre les prix d'achat et les prix des loyers s'est le plus creusé dans les arrondissements résidentiels calmes de Moosach, Altstadt-Lehel avec la très populaire Marienplatz comme point central et Milbertshofen-Am Hart avec le parc olympique et le célèbre stade olympique. À Moosach, les prix au mètre carré des appartements en copropriété ont baissé de -14,7 % (achat : 7 503 €/m²), à Altstadt-Lehel et à Milbertshofen-Am Hart de -13,5 % chacun (achat : 12 654 €/m² et 8 190 €/m² respectivement). En revanche, les loyers des appartements ont augmenté de 6,8 % au premier semestre 2023 par rapport à la même période de l'année précédente à Moosach (loyer : 20,52 €/m²), de 7,4 % à Altstadt-Lehel (loyer : 27,65 €/m²) et de 7,2 % à Milbertshofen-Am Hart (loyer : 22,60 €/m²).

Volker Stich, directeur d'agence chez VON POLL IMMOBILIEN Munich:

"Le marché locatif est un indicateur avancé du marché des acheteurs. Les acheteurs potentiels devraient maintenant profiter de l'opportunité et de la baisse des prix. L'immobilier reste une bonne protection contre l'inflation et un logement sans loyer est la meilleure prévoyance vieillesse. Les biens immobiliers situés en centre-ville ou bénéficiant d'une situation centrale et d'un niveau de prix élevé restent très demandés - car Munich en vaut la peine pour les gens. Dans l'ensemble, l'offre de biens immobiliers a nettement augmenté et les exagérations ont disparu du marché. Ce sont quelques signes que l'achat immobilier va reprendre à long terme."

Fig. 1: Évolution des prix d'achat et de location dans les arrondissements de Munich, SJ1/22 vs. SJ1/23 (graphique : von Poll Immobilien GmbH) - graphique interactif incluant les chiffres par survol de la souris : https://www.datawrapper.fr/_/lbKdL/

En plus de Moosach, Aubing-Lochhausen-Langwied avec -14,8 % (achat : 7.211 €/m²) et Berg am Laim avec -15,3 % (achat : 7.588 €/m²) font partie des trois arrondissements qui ont connu la plus forte baisse des prix d'achat des appartements en copropriété parmi les arrondissements résidentiels de Munich. En revanche, les prix de location des appartements ont augmenté modérément de 2,5 % à Aubing-Lochhausen-Langwied (loyer : 17,96 €/m²) et de 3,7 % à Berg am Laim (loyer : 19,63 €/m²).

L'évolution des prix d'achat et de location parmi les arrondissements munichois analysés diverge le moins à Ramersdorf-Perlach, Bogenhausen et Untergiesing-Harlaching. Au premier semestre 2023, les prix d'achat des appartements en copropriété ont baissé en moyenne de -13,5 % à Ramersdorf-Perlach (achat : 7 375 €/m²), de -9,8 % dans le quartier huppé de Bogenhausen (achat : 8 754 €/m²) et de -12,6 % à Untergiesing-Harlaching (achat : 8 827 €/m²). Alors que les prix au mètre carré des appartements à louer ont même baissé de -2,2 % à Ramersdorf-Perlach (loyer : 19,20 €/m²) - ce qui en fait le seul arrondissement où les loyers sont en baisse par rapport au premier semestre 2022 - les loyers ont légèrement augmenté de 1,6 % à Bogenhausen (loyer : 21,26 €/m²) et de 2,8 % à Untergiesing-Harlaching (loyer : 20,59 €/m²).

Michael Zeller, directeur d'agence chez VON POLL IMMOBILIEN Munich - Solln/Grünwald:

"La demande de biens immobiliers a visiblement diminué - sauf dans les très bons micro-sites de certains quartiers ou zones. De ce fait, l'offre de biens immobiliers a augmenté et la durée de commercialisation s'est également allongée. De plus, les acheteurs potentiels n'acceptent plus n'importe quel prix proposé. Les investisseurs continuent de demander des biens immobiliers dont le prix d'achat peut atteindre environ 400 000 euros, mais uniquement dans les bons quartiers. Au-delà, les prix sont difficiles à réaliser pour les investisseurs, car les intérêts - sans remboursement - sont parfois plus élevés que les loyers."

Il est également frappant de constater que dans seulement cinq arrondissements de Munich, les prix au mètre carré des appartements en copropriété ont baissé d'un pourcentage à un chiffre au premier semestre 2023, dont Obergiesing-Fasangarten avec -8,1 % (achat : 8.492 €/m²), Schwabing-West avec -8,7 pour cent (achat : 10.723 €/m²), Feldmoching-Hasenberg avec -9,1 pour cent (achat : 7.282 €/m²), Trudering-Riem avec -9,4 pour cent (achat : 8.168 €/m²) et, comme mentionné ci-dessus, Bogenhausen. Alors que les loyers ont baissé de 6,9 % à Trudering-Riem (loyer : 19,11 €/m²) et de 4,7 % à Obergiesing-Fasangarten (loyer : 20,69 €/m²), ils ont augmenté plus faiblement à Schwabing-West avec 2,7 % (loyer : 24,40 €/m²) et Feldmoching-Hasenberg avec 3,8 % (loyer : 18,72 €/m²).

Dans 14 arrondissements de Munich, les prix au mètre carré des appartements en copropriété ont baissé entre -10 % et -13 % au cours du premier semestre 2023, dont, entre autres, les emplacements phares de Munich Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt (achat : 12.176 €/m²), Schwabing-Freimann (achat : 10.101 €/m²), Au-Haidhausen (achat : 10.376 €/m²), Neuhausen-Nymphenburg (achat : 9.603 €/m²), Schwanthalerhöhe (achat : 9.728 €/m²). En revanche, les loyers moyens des appartements ont augmenté de 4 % à 6 % dans ces quartiers résidentiels.

Sascha Hadeed, directeur d'agence chez VON POLL COMMERCIAL Munich et VON POLL IMMOBILIEN Gräfelfing:

"La demande de biens immobiliers a visiblement diminué - sauf dans les très bons micro-sites de certains quartiers ou zones. De ce fait, l'offre de biens immobiliers a augmenté et la durée de commercialisation s'est également allongée. De plus, les acheteurs potentiels n'acceptent plus n'importe quel prix proposé. Les investisseurs continuent de demander des biens immobiliers dont le prix d'achat peut atteindre environ 400 000 euros, mais uniquement dans les bons quartiers. Les prix supérieurs à ce montant sont difficiles à réaliser pour les investisseurs, car les intérêts - sans remboursement - sont parfois plus élevés que les loyers. Les investisseurs et les investisseurs en capital sont également très réticents actuellement lorsque les prix proposés sont élevés. Au plus fort de la crise, nous avions parfois à Munich des facteurs de prix d'achat compris entre 40 et 50, ce qui n'est plus représentable en termes de calcul avec la charge d'intérêts actuelle de près de 4 %. A cela s'ajoute le fait que les propriétaires de tels biens immobiliers ne sont pas encore prêts à réduire raisonnablement le prix - de sorte qu'il y a actuellement peu de mouvement sur ce marché."

Analyse des prix de l'immobilier dans les quartiers de Munich

Fig. 2: Evolution des prix d'achat et de location dans les arrondissements de Munich, SJ1/22 vs. S1/23 (tableau : von Poll Immobilien GmbH)

Encore une fois, c'est dans les arrondissements munichois d'Allach-Untermenzing que les prix des loyers des appartements ont le plus augmenté au premier semestre 2023 par rapport à la même période de l'année précédente, avec 8,9 % (loyer : 19,13 €/m²) et dans le quartier universitaire très prisé de Maxvorstadt avec 8,8 % (loyer : 26,11 €/m²). En revanche, les prix d'achat des appartements en copropriété ont baissé de -10,6 % à Allach-Untermenzing (achat : 7 861 €/m²) et de -11 % à Maxvorstadt (achat : 11 653 €/m²).

¹ La base de données de l'analyse des prix d'achat des appartements en copropriété ainsi que des prix de location des appartements dans le parc immobilier existant (jusqu'en 2019 inclus) repose sur les prix moyens des offres au premier semestre 2023 par rapport au premier semestre 2022 de GeoMap et VON POLL IMMOBILIEN Research (2023).

Le graphique du diagramme en colonnes interactif, y compris le lien d'intégration, peut être téléchargé ici: https://www.datawrapper.de/_/lbKdL/