09.11.2021
CONTENU DE CETTE PAGE :
- 1. investissement rentable : les villes C recèlent encore un grand potentiel pour les investisseurs privés
- 2. graphique interactif : Analyse immobilière des appartements en copropriété dans les villes C
- 3. Comparaison des sites A en termes de facteur prix d'achat : seule Stuttgart enregistre encore un indicateur inférieur à 30
- 4. Comparaison des sites C et B : facteur prix d'achat pour les appartements en propriété à Rostock (ville C) deux fois plus élevé qu'à Duisburg (ville B)
- 5. Comparaison de l'évolution des prix d'achat des maisons au sein des villes C en Allemagne : Les maisons à Heidelberg sont presque trois fois plus chères qu'à Sarrebruck
1. Investissement rentable : les villes C recèlent encore un grand potentiel pour les investisseurs privés
L'immobilier est considéré comme un placement stable et sûr, avec une protection élevée contre l'inflation, même en période de crise. Les appartements en copropriété loués sont à cet égard attrayants. Mais où les investisseurs peuvent-ils encore trouver des possibilités de placement appropriées, alors que les prix de l'immobilier ne cessent d'augmenter dans les grandes villes allemandes ? Les experts de VON POLL IMMOBILIEN ont comparé les prix moyens d'achat et de location¹ des appartements en copropriété dans les villes allemandes de catégorie C² ainsi que leur évolution pour les années 2020, 2019 et 2010, et ont déterminé et comparé le facteur prix d'achat³. Une bonne orientation pour les investisseurs privés à la recherche d'un nouveau placement de valeur.
LES PRINCIPAUX FAITS EN RÉSUMÉ
- Sept des 22 sites C analysés présentent des facteurs de prix d'achat compris entre 20 et 25 - huit autres villes se situent entre 26 et 30
- A Rostock, le leader du classement, le facteur prix d'achat (40,7) est deux fois plus élevé qu'à Wuppertal (20,5), où un investissement est actuellement le plus intéressant dans la comparaison des villes C
- En comparaison sur dix ans, le niveau de l'indicateur prix d'achat a augmenté à Braunschweig avec 81,8 %, suivie de Kiel avec 74,3 %
- Entre 2019 et 2020, le facteur prix d'achat a évolué à Osnabrück avec 22,3 pour cent - ensuite vient Rostock avec une augmentation de tout de même 18 pour cent
Daniel Ritter, associé gérant de VON POLL IMMOBILIEN:"L'écart entre le prix d'achat et le loyer continue de se creuser. Des facteurs de prix d'achat entre 15 et 19, comme il y a dix ans, sont aujourd'hui très rares, même dans les villes C allemandes. Il existe néanmoins quelques sites très intéressants, comme Sarrebruck, Magdebourg ou Wuppertal, où les investisseurs trouvent des options de placement intéressantes."
Heike Hoffmann, directrice de la boutique VON POLL IMMOBILIEN à Magdebourg:"Magdebourg n'est pas seulement la capitale du Land de Saxe-Anhalt, mais aussi une ville universitaire très appréciée. Cela, ainsi que le développement positif de la ville, mais aussi la bonne infrastructure grâce à l'accès aux autoroutes A2 et A14, rendent Magdebourg attractive pour les investisseurs. Nous le constatons surtout à la réduction de la durée de commercialisation."
Frank Streeck, directeur des boutiques VON POLL IMMOBILIEN à Rostock et Warnemünde:"Depuis le début de la pandémie, nous avons pu constater un afflux important de personnes à Rostock et dans la région environnante, en provenance d'autres régions allemandes. Cela a fait croître l'excédent de demande déjà existant pour les appartements en copropriété. Cette constellation se reflète clairement dans l'évolution des prix. Pour les années à venir, nous nous attendons à de nouvelles augmentations de la valeur dans ce segment, mais pas dans la même mesure que ces deux dernières années."D'une manière générale, le niveau des indicateurs de prix d'achat était très différent il y a dix ans de ce qu'il est aujourd'hui : à l'époque, Rostock, avec un coefficient de multiplication de 26, était la seule ville C avec un facteur supérieur à 25. Au total, onze des régions analysées se situaient entre 15,2 (Mönchengladbach) et 19,7 (Offenbach am Main). Les multiplicateurs des dix sites restants se situaient en 2010 entre 20 (Bielefeld) et 24,8 (Regensburg). Parmi elles, quatre villes au total affichent de loin les coefficients de prix d'achat les plus élevés en 2020, comme Lübeck avec 20,2 (en 2010), Erlangen avec 20,9 (en 2010) ainsi qu'Augsbourg et Fribourg avec 21,7 chacune (en 2010).En 2020, Erlangen (prix d'achat 4.135 €/m2) ne dépassait que de peu la barre des 30 avec 31,6, tandis que les indicateurs de prix d'achat à Fribourg (prix d'achat de 5 138 €/m2), Augsbourg (prix d'achat de 4 397 €/m2) et Lübeck (prix d'achat de 3 578 €/m2) se situaient déjà entre 33,7 et 33,9.
Thorsten Claus, directeur des boutiques VON POLL IMMOBILIEN à Lübeck et Bad Schwartau:"La demande d'appartements en copropriété comme objet d'investissement à Lübeck reste élevée. En raison de sa proximité avec la métropole de Hambourg, la région de Lübeck est également perçue comme très attractive par de nombreux investisseurs de Hambourg et de ses environs. Nous enregistrons de plus en plus de demandes en provenance de cette région en particulier."
Daniel Ritter, associé gérant de VON POLL IMMOBILIEN:"Même si les facteurs de prix d'achat dans ces régions ont parfois nettement dépassé les indicateurs d'autrefois, les investisseurs privés ne doivent en aucun cas être découragés. Au contraire, le calcul du rapport entre le prix d'achat et le loyer ne représente toujours que le statu quo. Pour considérer un investissement comme rentable, beaucoup se concentrent principalement sur le rendement locatif réalisable. Pourtant, les personnes intéressées devraient également tenir compte du potentiel de développement futur de chaque site. Les micro-sites, en particulier, peuvent évoluer rapidement dans certains quartiers et contribuer fortement à leur revalorisation et à l'augmentation de la valeur du bien immobilier.
Daniel Ritter, associé gérant de VON POLL IMMOBILIEN:"Pour ceux qui ne connaissent pas la ville, il peut paraître surprenant que le facteur prix d'achat et le prix au mètre carré soient plus élevés à Erlangen qu'à Nuremberg, cette dernière étant tout de même la deuxième plus grande ville de Bavière et située à seulement 20 minutes en voiture d'Erlangen. Les chiffres confirment une tendance persistante, notamment en raison de l'influence de la pandémie, selon laquelle de plus en plus de personnes souhaitent vivre loin des grandes villes et métropoles. "Erlangen est presque cinq fois plus petite que Nuremberg en termes de population. Les acheteurs potentiels y trouvent non seulement plus d'espace et de nature, mais aussi et surtout moins d'agitation - tout en étant très bien desservis et rapidement dans la grande ville."Treize des 35 villes C et B analysées affichent tout de même un indicateur de prix d'achat compris entre 26 et 30. Quatre d'entre elles sont sur le point de franchir la barre des 30 avec des indicateurs compris entre 30,5 et 30,3. Parmi elles, les villes B de Dresde (prix d'achat de 2 857 €/m²) et Karlsruhe (prix d'achat de 3 864 €/m²) ainsi que les villes C de Darmstadt (prix d'achat de 4 188 €/m²) et Heidelberg (prix d'achat de 4 390 €/m²). La comparaison entre la ville C de Heidelberg et la ville B de Mannheim, distantes d'à peine une demi-heure, offre une image similaire à celle d'Erlangen et de Nuremberg. Les investisseurs ont remboursé leur investissement dans un appartement en copropriété à Mannheim, avec un facteur de 29,2, en moyenne un an plus tôt qu'à Heidelberg. De plus, un mètre carré de surface habitable est environ 900 euros moins cher à Mannheim (prix d'achat de 3 500 €/m²) qu'à Heidelberg. Les villes C d'Aix-la-Chapelle (prix d'achat de 3.027 €/m²) et Mayence (prix d'achat de 3.746 €/m²) ainsi que la ville B de Bonn (prix d'achat de 3.300 €/m²) se situent dans la partie inférieure du classement des facteurs de prix d'achat, avec des multiplicateurs compris entre 27,6 et 26,3.
Andreas Güthling, directeur d'agence chez VON POLL IMMOBILIEN à Potsdam:"La demande de biens immobiliers résidentiels à Potsdam reste forte, même par rapport à avant la pandémie. Les personnes intéressées apprécient la proximité de la capitale et la qualité de vie élevée de la région. Potsdam brille par sa diversité culturelle, ses châteaux impressionnants ainsi que sa proximité avec de nombreux lacs et possibilités de baignade."Un niveau de prix également élevé attend les acheteurs potentiels dans les villes d'Erlangen, avec 692 500 euros en moyenne pour une maison individuelle ou bifamiliale et une augmentation de prix de 6,8 % par rapport à 2019, ainsi qu'à Fribourg, avec 675 000 euros et la plus faible augmentation de tout le classement, soit 0,7 %. Un peu plus loin, mais toujours dans le tiers supérieur du classement des prix d'achat, on trouve Ratisbonne avec 610 000 euros et une augmentation de prix de 4,3 pour cent. Dans les villes traditionnelles d'Augsbourg et de Mayence, les acheteurs ont payé 600 000 euros chacun pour une maison en 2020, les prix ayant grimpé respectivement de 8 % et de 0,8 % par rapport à la même période de l'année précédente.Le milieu du classement en termes de prix est mené par Offenbach am Main avec 579 000 euros, Darmstadt avec 554 000 euros et Aix-la-Chapelle avec 475 000 euros. Alors que les prix d'achat à Offenbach am Main ont augmenté de 9,5 % par rapport à 2019, l'augmentation à Darmstadt et Aix-la-Chapelle se situe entre 10,1 % et 10,8 %. Viennent ensuite les villes de Mühlheim an der Ruhr avec 450.000 euros et une augmentation des prix de 4,7 pour cent, ainsi que Rostock avec 420.000 euros et une augmentation de 5,1 pour cent. Sous la barre des 400 000 euros se trouvent les villes de Wuppertal et Braunschweig, avec une moyenne de 399 900 euros et 399 000 euros respectivement. Par rapport à 2019, les prix y ont augmenté modérément, entre 5,3 pour cent et 5,5 pour cent. Les acheteurs potentiels peuvent également constater une hausse des prix à Osnabrück. Ici, les prix des maisons individuelles et des maisons à deux logements ont grimpé de 15,4 % en 2020 pour atteindre 398 000 euros. Mais les villes de Bielefeld, avec une moyenne de 380 000 euros et une hausse des prix de 8,9 %, et d'Erfurt, avec 365 000 euros et une hausse de 8,3 % par rapport à l'année précédente, sont également des régions très appréciées des acheteurs.Il est également intéressant de jeter un coup d'œil sur la région côtière : alors qu'en 2010, Kiel et Lübeck étaient encore en queue de peloton des villes de catégorie C avec 165 000 euros, les prix d'achat dans ces régions ont plus que doublé d'ici 2020. Actuellement, les acheteurs paient environ 350.000 euros à Kiel et 345.000 euros à Lübeck pour une maison individuelle ou une maison à deux logements. Par rapport à 2019, Kiel enregistre même la plus forte augmentation de prix de toutes les villes C analysées, avec 18,6 %, tandis que Lübeck est la troisième ville où les prix d'achat ont le plus augmenté, avec 16,9 %. Mönchengladbach se situe entre les deux villes côtières avec un prix moyen de 349.000 euros pour une maison (en 2020). Les prix de l'immobilier y ont donc augmenté de 9,4 % par rapport à 2019.
Robert Rothböck, directeur d'agence chez VON POLL IMMOBILIEN à Kiel:"La demande et l'offre dans la région de Kiel sont toujours aussi élevées. L'intérêt croissant pour les vacances dans notre propre pays fait de nous l'une des régions de vacances les plus appréciées actuellement. Nous ressentons donc une concurrence entre l'utilisation personnelle et l'utilisation pour les vacances, ce qui stimule encore plus le marché. Beaucoup de ceux qui ont passé leurs vacances ici souhaitent également vivre dans la région côtière à la retraite. Kiel convainc notamment par le fjord de Kiel, les possibilités de sports nautiques et la plage. De plus, comparé à Hambourg, la ville la plus proche, les acheteurs potentiels trouvent ici des prix encore plus modérés pour les maisons individuelles et les maisons à deux logements." En 2020, seules deux des villes C analysées se situaient en dessous de la limite des 300.000 euros. Les personnes intéressées trouveront un niveau de prix avantageux pour les maisons à Magdebourg, avec un prix moyen de 299 980 euros et une augmentation de prix de 10,3 % par rapport à 2019. C'est à Sarrebruck que les maisons individuelles et les maisons à deux logements sont les moins chères, avec un prix moyen de 249 375 euros. Les prix y ont augmenté de 1,8 % par rapport à 2019. Ainsi, les maisons à Heidelberg, qui arrive en tête des sites C en termes de prix de l'immobilier, sont en moyenne presque trois fois plus chères qu'à Sarrebruck. En comparaison sur dix ans, Sarrebruck se situe également dans le tiers inférieur du classement, mais c'est aussi là que les prix ont le moins augmenté (27,9 % par rapport à 2010).
