En pleine évolution : Prix de l'immobilier dans les petites villes universitaires

Le marché volatile se fait sentir au troisième trimestre 2022

Au semestre d'hiver 2021/2022, 2,95 millions d'étudiants étaient inscrits en Allemagne, selon l'Office fédéral des statistiques. Beaucoup d'entre eux sont attirés par les petites villes universitaires. Les raisons sont évidentes par rapport aux grandes villes trépidantes : des coûts de logement et de vie moins élevés, plus d'espaces verts et un facteur de stress et de bruit moins important assurent une meilleure qualité de vie et d'études. Les investisseurs et les détenteurs de capitaux l'ont également compris depuis longtemps et lorgnent de plus en plus sur ces sites¹. Mais comment évoluent les prix dans ces villes, surtout dans le contexte actuel d'un marché immobilier très volatil? Les experts de VON POLL IMMOBILIEN ont analysé l'évolution des prix d'achat² des appartements en copropriété dans les petites villes universitaires d'Allemagne pour le troisième trimestre 2022 par rapport au premier trimestre 2022.

Pour pas moins de 35 des 46 sites analysés, les prix stagnent, voire baissent, tandis que pour onze sites, les prix continuent d'augmenter, même si ce n'est pas aussi fortement que l'année dernière.

Daniel Ritter, associé gérant de VON POLL IMMOBILIEN:

"Depuis le printemps, le marché immobilier est visiblement en mouvement dans de nombreux endroits. C'est également le cas dans les petites villes universitaires. Les prix de l'immobilier stagnent ou baissent dans certaines régions et dans certains segments - mais les micro-sites de très bonne qualité et très demandés seront moins touchés. En raison du niveau de prix généralement plus bas et du potentiel de développement élevé, les investissements dans des sites plus petits que les métropoles ne sont plus un secret pour les investisseurs en capital. Mais cela vaut-il encore la peine actuellement ? Ce sont surtout les villes proposant des filières d'études attrayantes qui conservent un potentiel de plus-value. Les investisseurs en capital devraient toutefois examiner de près les possibilités de rendement des sites et du bien immobilier visé, ainsi que leurs critères individuels et l'évolution du marché, et consulter en outre des experts immobiliers professionnels."

L'analyse des prix de l'immobilier des petites villes universitaires pour le troisième trimestre 2022 montre que les candidats à l'achat doivent s'attendre aux prix les plus élevés pour un appartement en copropriété à Constance avec 6 321 €/m² et à Potsdam avec 6 029 €/m². Alors qu'à Constance, les prix au mètre carré ont légèrement augmenté de 2 % par rapport au premier trimestre 2022, ils ont tout de même baissé de -7,8 % à Potsdam, la capitale du Land de Brandebourg.

Andreas Güthling, directeur de la boutique VON POLL IMMOBILIEN à Potsdam:

"Le marché est actuellement en pleine mutation. Dernièrement, nous avons enregistré des hausses de prix significatives à Potsdam et les vendeurs de biens immobiliers ont pu s'en tenir à des prix parfois très élevés - cela est en train de changer. En raison de la hausse des taux de financement, de nombreux acheteurs potentiels doivent recalculer leur budget de recherche. Pour certains, l'acquisition d'un bien immobilier aux prix actuels du marché n'est toutefois plus possible. Actuellement, l'offre et la demande s'équilibrent, ce qui entraîne une légère baisse des prix. Le marché s'autorégule donc."

Fig. 1 : Prix d'achat des appartements en copropriété dans les petites villes universitaires au T3/22

Les deux villes en tête de l'analyse sont suivies par cinq villes universitaires dont les prix moyens au mètre carré des appartements se situent entre 5.000 euros et 6.000 euros. Parmi elles, Fribourg-en-Brisgau avec 5.534 €/m², Erlangen avec 5.449 €/m², Tübingen avec 5.390 €/m², Regensburg avec 5.176 €/m² et Heidelberg avec 5.134 €/m². Dans la ville universitaire bavaroise d'Erlangen, les prix ont augmenté de 8,3 % par rapport au premier trimestre 2022 et réalisent ainsi la plus forte hausse de prix de tous les sites analysés. En revanche, les prix baissent par rapport au début de l'année à Fribourg-en-Brisgau (-6,1 %), Tübingen (-4,2 %), Regensburg (-5,5 %) et Heidelberg (-2,8 %).

Matthias Gebhardt, directeur des boutiques VON POLL IMMOBILIEN à Erlangen, Forchheim et prochainement Herzogenaurach :

"Grâce à l'implantation de grandes entreprises à Erlangen, comme Siemens, Adidas, Puma ou Schäffler, ainsi qu'à l'université Friedrich-Alexander d'Erlangen-Nuremberg, qui jouit d'une très bonne réputation, la région métropolitaine de Nuremberg est aussi particulièrement attractive pour un public international. C'est surtout au cours des douze à vingt-quatre derniers mois que nous avons enregistré une augmentation des demandes immobilières de la part d'investisseurs étrangers, ce qui fait naturellement monter les prix."

C'est à Chemnitz, la troisième ville de l'État libre de Saxe, que les prix de l'immobilier pour les appartements en copropriété sont actuellement les plus bas parmi les petites villes universitaires, avec 1 785 €/m². Ici, les prix au mètre carré baissent de -5,6 % par rapport au premier trimestre 2022. Dans les petites villes universitaires de Magdebourg, Wuppertal, Sarrebruck, Mönchengladbach, Hildesheim, Siegen, Kaiserslautern, Francfort (Oder), Cobourg et Kassel, les acheteurs potentiels peuvent encore acquérir des appartements à des prix d'achat modérés, compris entre 2.000 €/m² et 3.000 €/m² en moyenne. Avec -11,9 %, Sarrebruck est toutefois la ville où les prix des appartements en copropriété baissent le plus dans l'ensemble de l'analyse.

Directement derrière Sarrebruck, la capitale de la Sarre, où les prix d'achat des appartements en copropriété baissent le plus, on trouve les villes universitaires de Lüneburg avec -11,7 % (prix d'achat : 4.317 €/m²), Erfurt avec -9,4 % (prix d'achat : 3.317 €/m²), Göttingen et Ulm avec -8,2 % chacune (prix d'achat : 3.063 €/m² et 4.794 €/m²) ainsi qu'Oldenburg et Bayreuth avec respectivement -8 pour cent (prix d'achat : 3.740 €/m² et 3.934 €/m²).

Il est également intéressant de noter, dans le contexte de la volatilité actuelle du marché, que les prix de l'immobilier continuent d'augmenter au troisième trimestre 2022 par rapport au premier trimestre 2022 dans pas moins de onze sites analysés. Erlangen arrive en tête avec 8,3 % d'augmentation des prix au mètre carré pour les appartements en copropriété (prix d'achat : 5 449 €/m²), suivie de Cobourg avec 6,3 % (prix d'achat : 2 795 €/m²). Les prix augmentent entre 1,5 % et 3 % par rapport au premier trimestre 2022 à Bamberg, Kaiserslautern, Constance, Aix-la-Chapelle, Flensbourg, Francfort (Oder) et Magdebourg.

Heike Hoffmann, directrice de la boutique VON POLL IMMOBILIEN de Magdebourg:

"L'annonce de l'installation du fabricant américain de semi-conducteurs Intel à Magdebourg a eu un impact sensible sur le marché immobilier. Depuis lors, nous avons enregistré une augmentation soudaine des demandes immobilières. Toutefois, il y avait à ce moment-là moins d'offres immobilières et des prix stables. Dans le contexte de la hausse des taux d'intérêt hypothécaires et de l'évolution actuelle de l'inflation, nous ressentons toutefois une réticence à acheter. Néanmoins, de nombreux vendeurs maintiennent leurs prix élevés, ce qui fait que le nombre d'offres immobilières sur le marché de Magdebourg a presque doublé par rapport à la même période de l'année dernière."

Fig. 2 : Évolution des prix d'achat des appartements en propriété dans les petites villes universitaires, T3/22 vs. T1/22

Vaut-il encore la peine d'investir ? Facteurs de prix d'achat pour les appartements en copropriété

Depuis quelques années, les investisseurs en capital ont les yeux rivés sur les petites villes universitaires en raison de l'évolution durable de leur valeur et des possibilités de rendement intéressantes. Beaucoup se demandent toutefois si un investissement reste rentable dans le contexte actuel. C'est pourquoi les experts de VON POLL IMMOBILIEN ont jeté un coup d'œil sur les prix d'achat et de location des petites villes allemandes¹ dotées d'une université, afin de déterminer le rapport prix d'achat/loyer au troisième trimestre 2022.

Facteur de prix d'achat

Le facteur de prix d'achat - ou multiplicateur - donne une idée de la rentabilité d'un investissement immobilier. Si le facteur de prix d'achat est par exemple de 20, cela signifie qu'il faut 20 ans à l'investisseur pour compenser le prix d'achat du bien immobilier acquis par les revenus locatifs générés. Pendant longtemps, un multiplicateur de 20 était considéré comme une valeur de référence pour un investissement très rentable. Ce critère s'est toutefois déplacé entre-temps. Dans la plupart des régions allemandes, on trouve désormais des facteurs de prix d'achat autour de 25, mais des multiplicateurs de 30 ne sont plus rares depuis longtemps. En particulier dans les métropoles et les grandes villes, les facteurs de prix d'achat dépassent souvent ce seuil de plusieurs fois.

Fig. 3 : Evolution des facteurs de prix d'achat pour les appartements en propriété dans les petites villes universitaires, T3/22

Dans cinq des 46 villes universitaires analysées au total, les facteurs de prix d'achat sont encore inférieurs à la barre des 25. Actuellement, c'est à Sarrebruck (prix d'achat : 2 322 €/m², loyer : 8,86 €/m²) que l'acquisition d'un appartement en copropriété en tant qu'investissement est la plus intéressante, car avec un facteur de multiplication de 21,8, la capitale de la Sarre est en queue de peloton du classement. Viennent ensuite Göttingen (prix d'achat : 3 063 €/m², loyer : 10,92 €/m²) avec un coefficient d'achat de 23,4, Mönchengladbach (prix d'achat : 2 490 €/m², loyer : 8,53 €/m²) avec 24,3, Wuppertal (prix d'achat : 2.284 €/m², loyer : 7,77 €/m²) avec 24,5 et Kaiserslautern (prix d'achat : 2.702 €/m², loyer : 9,15 €/m²) avec 24,6.

D'autres 19 villes universitaires de l'analyse affichent des facteurs de prix d'achat entre 25 et 30. Parmi elles, Siegen qui, avec un coefficient de 25,9, se situe juste au-dessus du seuil de 25. À Chemnitz (prix d'achat : 1 785 €/m², loyer : 5,56 €/m²), la ville avec le prix d'achat et le loyer moyen les plus bas de tout le classement, les acheteurs doivent compter 26,8 loyers annuels nets, tandis qu'à Cobourg (prix d'achat : 2 795 €/m², loyer : 8,65 €/m²), ce sont 26,9 loyers annuels nets et à Magdebourg (prix d'achat : 2 262 €/m², loyer : 6,80 €/m²) 27,7 loyers annuels nets. Heilbronn (prix d'achat : 4 183 €/m², loyer : 12,56 €/m²) ou Passau (prix d'achat : 3 740 €/m², loyer : 10,87 €/m²) suivent avec un niveau de prix d'achat et de loyer nettement plus élevé, avec un coefficient de multiplication de 27,8 et 28,7 respectivement. Un coup d'œil à Heidelberg est particulièrement intéressant : outre le prix d'achat relativement élevé de 5.134 €/m², la ville affiche également le troisième prix de location le plus élevé de toutes les villes universitaires analysées, avec 14,67 €/m², ce qui conduit à un facteur de 29,2. A Flensburg (prix d'achat : 3.217 €/m², loyer : 9,04 €/m²), le facteur de prix d'achat s'élève déjà à 29,7.

Sept des sites analysés se situent juste au-dessus du facteur de prix d'achat idéal de 30 : Paderborn (prix d'achat : 3.299 €/m², loyer : 9,06 €/m²), Bamberg (prix d'achat : 4.005 €/m², loyer : 10,99 €/m²), Mayence (prix d'achat : 4.961 €/m², loyer : 13,52 €/m²), Trèves (prix d'achat : 3.904 €/m², loyer : 10,62 €/m²), Bayreuth (prix d'achat : 3.934 €/m², loyer : 10,70 €/m²), Oldenbourg (prix d'achat : 3.740 €/m², loyer : 10,10 €/m²) et Darmstadt (prix d'achat : 4.907 €/m², loyer : 13,24 €/m²). Les coefficients multiplicateurs y varient entre 30,3 à Paderborn et 30,9 à Darmstadt.

Le classement est suivi par Fribourg-en-Brisgau (prix d'achat : 5.534 €/m², loyer : 14,79 €/m²) avec un coefficient d'achat de 31,2 et le deuxième loyer le plus élevé de l'analyse. Alors que les acheteurs de Lunebourg (prix d'achat : 4.317 €/m², loyer : 11,03 €/m²) ont besoin de 32,6 ans pour compenser le prix d'achat, il faut 33 ans à Augsbourg (prix d'achat : 4.983 €/m², loyer : 12,59 €/m²) et à Constance (prix d'achat : 6.321 €/m², loyer : 15,14 €/m²) - la ville où les prix d'achat et de location sont les plus élevés - cette durée atteint même 34,8 ans.

À Erlangen (prix d'achat : 5.449 €/m², loyer : 12,83 €/m²) et Halle an der Saale (prix d'achat : 3.076 €/m², loyer : 7,20 €/m²), le facteur prix d'achat est respectivement de 35,4 et 35,6. Le leader du classement est Potsdam (prix d'achat : 6.029 €/m², loyer : 12,73 €/m²) - ici, les acheteurs doivent calculer en moyenne 39,5 ans avant d'équilibrer leur investissement.

¹ Pour catégoriser le marché immobilier allemand, VON POLL IMMOBILIEN utilise le classement en villes A, B, C et D de BulwienGesa. Pour ce faire, les villes ont été regroupées en fonction de leur importance fonctionnelle pour le marché immobilier international, national ainsi que régional ou local. BulwienGesa a classé 46 villes parmi les sites C et D comptant au moins 7.000 étudiants en tant que villes universitaires ou d'enseignement supérieur, les villes A et B n'étant pas prises en compte en raison de leur considération séparée.

² La base de données de l'analyse des prix d'achat des appartements en copropriété repose sur les prix d'offre moyens de GeoMap et VON POLL IMMOBILIEN Research pour le troisième trimestre 2022 par rapport au premier trimestre 2022.