Habiter en dehors des métropoles : Où il fait encore bon vivre dans les environs de Berlin

Table des matières

• 1. Evolution des prix de l'immobilier à Berlin et dans le Brandebourg en 2020
• 2. Hausse des prix au cours des dix dernières années six fois plus élevée à Dahme-Spreewald qu'à Spree-Neiße

• Les maisons individuelles et les maisons à deux logements à Berlin sont en moyenne quatre fois plus chères que dans la région rurale de Prignitz
• Les fortes hausses de prix par rapport à 2019, en particulier dans les districts jusqu'ici les moins chers comme Prignitz (de 39 pour cent) et Elbe-Elster (de 25 pour cent), prouvent, que la demande de logement dans les environs plus larges de Berlin devient de plus en plus attractive
• Sous la barre des 300.000 euros pour les prix de l'immobilier, on trouve notamment Oder-Spree avec 299 000 euros ainsi que Brandenburg an der Havel avec 275 000 euros et des augmentations de prix encore modérées par rapport à 2019, respectivement de 6,8 pour cent et 6,2 pour cent

1. Évolution des prix de l'immobilier à Berlin et dans le Brandebourg en 2020

"La demande de biens immobiliers dans les environs a augmenté. Un autre facteur est que les biens immobiliers correspondants avec un terrain plus grand dans les zones urbaines sont désormais plusieurs fois plus chers. C'est pourquoi les acheteurs potentiels se tournent depuis longtemps vers la périphérie de Berlin. La pandémie a encore renforcé cette tendance, ce qui a entraîné une forte hausse des prix de l'immobilier dans les environs immédiats de Berlin. En raison de ce que l'on appelle l'effet "home office", de nombreux acheteurs potentiels sont plus enclins à faire des compromis en acceptant de se rendre plus longtemps en ville pour travailler. Les arrondissements les plus éloignés, comme Prignitz et Elbe-Elster, profitent également de cette évolution.'

Peu surprenant : Avec 699.000 euros à Potsdam et 595 000 euros à Berlin, les acheteurs de biens immobiliers dans les deux capitales régionales doivent compter avec les sommes moyennes les plus élevées pour une maison individuelle ou une maison à deux logements. Les prix d'achat à Potsdam ont ainsi augmenté de 18,5 % par rapport à la même période de l'année précédente, alors qu'ils n'ont augmenté que de 7,1 % à Berlin.

Il est en revanche intéressant de jeter un coup d'œil sur les districts les moins chers du classement. Dans la Prignitz, les acheteurs de maison ont payé en moyenne 139 000 euros en 2020, dans l'Elbe-Elster 122 500 euros. Une maison individuelle ou bifamiliale moyenne est donc quatre fois plus chère à Berlin que dans la Prignitz. Toutefois, par rapport à 2019, les prix de l'immobilier ont grimpé de 39 % dans la Prignitz et de 25 % dans l'Elbe-Elster, soit la plus forte hausse de toutes les régions analysées. Néanmoins, le niveau de prix avantageux à l'écart de la périphérie de Berlin, c'est-à-dire dans les Landkreise les plus éloignés du Brandebourg, est très intéressant pour les acheteurs potentiels. C'est également le cas des arrondissements d'Ostprignitz-Ruppin avec 215 000 euros en moyenne pour une maison individuelle ou bifamiliale et une augmentation de prix de 16,2 % par rapport à 2019, d'Uckermark avec 166 500 euros et la plus faible augmentation de prix du classement, soit 4,7 %, ainsi que d'Oberspreewald-Lausitz et de Spree-Neiße avec 150 000 euros chacun et une augmentation de prix de 11,1 % et 7,9 % respectivement.

"En raison de l'infrastructure plutôt difficile et des liaisons de transport et de transport public, les districts extérieurs comme la Prignitz étaient souvent un critère d'exclusion pour les personnes à la recherche d'un bien immobilier. Cependant, la pandémie a changé la conscience des gens. C'est pourquoi la demande de biens immobiliers résidentiels, en particulier de résidences secondaires, a également fortement augmenté dans la Prignitz. Même les biens de plus d'un million d'euros se négocient désormais plus rapidement. Il est tout à fait imaginable que certains acheteurs y transfèrent à l'avenir leur résidence principale. Les communautés d'habitation et de bureaux ont également le vent en poupe et augmentent la demande de maisons à deux logements'

La moyenne des prix est menée par les arrondissements situés juste autour de Berlin : Potsdam-Mittelmark avec 449.000 euros, Oberhavel avec 419 000 euros et Havelland avec 410 000 euros. Alors que les prix d'achat à Potsdam-Mittelmark et dans la Havelland ont augmenté de 15,1 % et 15,5 % par rapport à la même période de l'année précédente, l'augmentation à Oberhavel est de 10,3 %. Le classement des prix d'achat est suivi par les arrondissements de Dahme-Spreewald avec 399 000 euros et une augmentation de prix de 8,1 pour cent, et de Barnim avec 395 000 euros et une augmentation de 14,5 pour cent. "La construction de la Giga-Factory de Tesla, du centre logistique d'Amazon et du nouvel aéroport BER a entraîné une évolution très positive de la valeur du terrain à Dahme-Spreewald. Ce qui était considéré comme un secret de polichinelle il y a environ un an a connu des hausses de prix parfois importantes. Il s'agit entre autres du district de Heide, de la ville de Mittenwalde et de ses environs, ainsi que de Storkow-Mark dans le district d'Oder-Spree", explique Sylvia Maltz, directrice de l'agence VON POLL IMMOBILIEN à Königs Wusterhausen.

Mais les arrondissements de Teltow-Fläming, avec une moyenne de 379 000 euros et une augmentation des prix de 11,5 %, et de Märkisch-Oderland, avec 365 000 euros pour des prix de l'immobilier en hausse de 13,8 % par rapport à l'année précédente, sont également des régions intéressantes pour les acheteurs.

"Les acheteurs potentiels se tournent de plus en plus vers les périphéries extérieures de Berlin et les environs. On y trouve actuellement encore des biens intéressants, par exemple en direction de Luckenwalde, Am Mellensee, Trebbin et Rehagen. Ceux qui envisagent d'acquérir un bien immobilier ne devraient toutefois pas attendre trop longtemps. Le niveau actuel des prix va continuer à évoluer.'

"Brandebourg-sur-la-Havel, la ville au bord du fleuve, affectueusement surnommée la petite Venise, offre non seulement un grand facteur de détente, mais aussi une bonne infrastructure grâce à l'accès à l'autoroute A2 et au réseau ferroviaire régional. Grâce à sa situation dans la périphérie élargie et à son développement positif au cours des 20 dernières années, nous constatons dans le Brandebourg un intérêt accru des propriétaires et des investisseurs pour l'achat de biens immobiliers.'

Dans les villes-arrondissements de Cottbus et de Francfort (Oder), les acheteurs de maisons ont payé en 2020 en moyenne 269.000 euros et 234 600 euros respectivement. C'est surtout Francfort (Oder) qui enregistre la troisième plus forte hausse des prix par rapport à 2019 de toutes les régions analysées, avec 20,3 %. À Cottbus, les prix d'achat des maisons individuelles et des maisons à deux logements ont tout de même augmenté de 14 %.

2. Hausse des prix au cours des dix dernières années six fois plus élevée à Dahme-Spreewald qu'à Spree-Neiße

Il est également intéressant de jeter un coup d'œil sur l'évolution des prix d'achat au cours des dix dernières années : alors que les prix de l'immobilier pour les maisons individuelles et les maisons à deux logements n'ont que légèrement augmenté à Dahme-Spreewald par rapport à 2019 (de 8,1 pour cent), la hausse des prix par rapport à 2010 y est la plus forte avec 138,9 pour cent. Dans le Havelland (135,6 pour cent), dans le Märkisch-Oderland (131 pour cent) et à Potsdam (129,9 pour cent), les prix d'achat ont également nettement grimpé au cours des dix dernières années. On observe également un niveau de prix élevé dans les arrondissements de Teltow-Fläming, Oberhavel, Barnim et Potsdam-Mittelmark ainsi que dans la capitale Berlin - les prix d'achat y ont augmenté entre 107,9 pour cent et 125,6 pour cent. En revanche, l'évolution des prix d'achat était inférieure à la limite des 100 pour cent dans les régions de Prignitz (90,4 pour cent), Cottbus (88,1 pour cent), Brandenburg an der Havel (84,6 pour cent), Oder-Spree (83,4 pour cent) et Elbe-Elster (77,5 pour cent). A Ostprignitz-Ruppin, Frankfurt (Oder) et Uckermark, les acheteurs payaient il y a dix ans entre 57,1 pour cent et 69,3 pour cent de moins qu'en 2020 pour des maisons individuelles et des maisons à deux logements. Les plus faibles augmentations de prix au cours de la dernière décennie sont visibles à Oberspreewald-Lausitz avec 38,9 pour cent et Spree-Neiße avec 23 pour cent.