Droit de superficie : VON POLL IMMOBILIEN - le podcast

Dans l'épisode 2 du lexique des VON POLL IMMOBILIEN Podcasts, Tim Wistokat, avocat et directeur du département juridique de VON POLL IMMOBILIEN, et l'animatrice Petra Konradi mènent une interview passionnante sur le vaste sujet du droit de superficie.

Pour qui et dans quelles circonstances le droit de superficie est-il intéressant ? Et quels sont les points auxquels les intéressés doivent absolument prêter attention ? Vous pouvez écouter ici directement l'entretien passionnant sur ces sujets et bien d'autres encore ou le lire en transcription de manière 'traditionnelle'. Nous vous souhaitons beaucoup de plaisir!

épisode podcast 'Droit de propriété' - transcription complète

L'animatrice Petra Konradi :

Vous l'avez déjà lu dans le titre - dans cet épisode, nous clarifions de manière compacte et en allant droit au but les questions les plus importantes sur le thème du droit de superficie. En effet, le terrain sur lequel vous construisez votre maison ne vous appartient pas forcément. Le droit d'emphytéose permet de louer un terrain et de payer en contrepartie au propriétaire un montant annuel, appelé redevance emphytéotique.Mais même si le prix des terrains continue d'augmenter... Est-ce que cela vaut la peine pour vous ? Et si oui, dans quelles circonstances ? Qu'est-ce qui se cache derrière le droit d'emphytéose ? Et à quoi devez-vous faire attention ? Ces questions, nous allons les éclaircir avec Tim Wistokat. Il est avocat et directeur du service juridique de VON POLL IMMOBILIEN.

Je m'appelle Petra Konradi et je suis la présentatrice du podcast. Bienvenue.

Tim Wistokat, avocat et directeur du département juridique chez VON POLL IMMOBILIEN:

Bonjour Madame Konradi, merci beaucoup pour cette invitation.

Petra Konradi:

A première vue, le droit de superficie semble être une alternative économique à l'achat d'un terrain. Toutefois, il est conseillé d'évaluer les deux possibilités et de tenir compte de certains pièges.

Monsieur Wistokat, construire sur le terrain d'autrui - comment cela fonctionne-t-il?

Tim Wistokat:

En pratique, c'est très simple. Le donneur du droit d'emphytéose, c'est-à-dire le propriétaire du terrain, confère au preneur du droit d'emphytéose, c'est-à-dire le locataire du terrain, un droit d'utilisation du terrain concerné. Ce dernier peut alors y construire un bien immobilier ou acheter un bien immobilier déjà présent sur le terrain. Ainsi, l'emphytéote devient propriétaire du bien immobilier, mais pas du terrain.

Petra Konradi:

En contrepartie, le fermier paie une sorte de loyer ?

Tim Wistokat:

Oui exactement, nous parlons ici de la redevance annuelle. Autrefois, on l'appelait aussi bail emphytéotique, dont le montant est en principe librement négociable. En règle générale, le montant de la redevance emphytéotique s'élève toutefois à environ 3 à 5 % de la valeur du terrain.

La particularité et donc aussi un point auquel le locataire doit bien réfléchir : La redevance emphytéotique peut être adaptée tous les trois ans par le bailleur.

Petra Konradi:

Quels autres points les intéressés doivent-ils prendre en compte ?

Tim Wistokat:

En plus des paiements convenus, les parties devraient se mettre d'accord sur l'entretien et la possibilité d'apporter des modifications structurelles à la propriété existante.

En outre, il convient de déterminer à l'avance si le bien immobilier peut être reloué par le preneur d'emphytéose. Pour que tous les accords soient consignés par écrit, les parties concernées concluent un contrat d'emphytéose et, pour que celui-ci soit juridiquement valable, il est authentifié par un notaire.

L'emphytéose est ensuite inscrite au registre foncier du terrain et, en outre, dans un registre foncier d'emphytéose créé séparément.

Petra Konradi:

Tout le monde peut-il accorder un droit de superficie ?

Tim Wistokat:

En principe, oui.

En principe, tout le monde peut accorder un droit de superficie. Dans la pratique, les terrains sont toutefois le plus souvent loués par des communes, des églises, des communautés ou des entreprises. En Allemagne, l'église en particulier intervient souvent en tant que bailleur de terrains, afin de permettre à de jeunes familles disposant de moins de fonds propres d'acheter un bien immobilier ou de construire une maison.

Petra Konradi:

Le piège se cache souvent dans les détails, y compris dans le cas d'un droit de superficie ?

Tim Wistokat:

Oui, je peux le confirmer. En règle générale, la durée du bail emphytéotique est comprise entre 50 et 99 ans. Au terme de l'emphytéose, le droit d'emphytéose s'éteint et le bien immobilier devient la propriété de l'emphytéote. Celui-ci doit toutefois verser au preneur de l'emphytéose une indemnité appropriée pour le bâtiment et celle-ci se base sur la valeur actuelle du marché.

Même en cas de vente ou d'héritage du terrain ou du bien immobilier, le droit d'emphytéose en tant que droit réel d'utilisation ne s'éteint pas. Au contraire, le nouveau propriétaire du terrain ou du bien immobilier reprend le contrat d'emphytéose ainsi que sa durée résiduelle. Cela ne signifie toutefois pas que la durée convenue est automatiquement renouvelée ou prolongée. Il faut plutôt comprendre qu'un nouveau départ de la durée peut être négocié avec le nouveau propriétaire. Plus la durée restante est longue, plus les chances de revendre le bien immobilier sont grandes.

Petra Konradi:

Qu'est-ce qu'on appelle la réversion ?

Tim Wistokat:

Si le preneur du droit d'emphytéose ne remplit pas ses obligations contractuelles ou ne paie pas la redevance emphytéotique convenue pendant au moins deux ans, le bailleur peut faire valoir son droit de retour. Dans le cadre de ce droit de retour, le preneur de l'emphytéose doit restituer l'emphytéose au propriétaire du terrain. Le contrat est annulé de manière anticipée et le bailleur de droit d'emphytéose devient propriétaire du bâtiment. Il faut toutefois faire attention ici. Même en cas de retour, le bailleur doit indemniser le preneur du droit d'emphytéose de manière appropriée. Ici aussi, il est possible que les parties s'entendent entre elles pour prolonger le contrat d'un commun accord.

En outre, si le bailleur peut accorder au preneur un droit de préemption sur le terrain, le preneur n'a pas droit à une prolongation du contrat.

Petra Konradi:

Pour qui le droit d'emphytéose est-il intéressant ?

Tim Wistokat:

Pour ceux qui disposent de peu de fonds propres, mais qui ne souhaitent pas pour autant renoncer à l'acquisition d'un logement, le droit d'emphytéose peut s'avérer intéressant dans certaines circonstances, car seul le prix d'achat de la maison, et non celui du terrain, doit être versé. Le montant total du financement immobilier est alors naturellement un peu moins élevé. En plus du prix d'achat du bien immobilier, les intéressés paient généralement la taxe foncière, les frais d'assurance et d'entretien ainsi que la redevance emphytéotique annuelle.

Petra Konradi:

D'abord, le droit d'emphytéose peut sembler séduisant pour les acheteurs potentiels ne disposant que de peu de fonds propres. Mais en y regardant de plus près, on constate quelques inconvénients non négligeables. Le principal inconvénient est sans doute le suivant : alors que le remboursement d'un crédit bancaire ordinaire pour un terrain s'arrête avec le temps, les intérêts de l'emphytéose continuent à courir jusqu'à la fin du contrat. En période de taux d'intérêt bas, un financement classique s'avère souvent plus avantageux financièrement.

En outre, la redevance emphytéotique peut être adaptée tous les trois ans. Il est donc possible qu'au fil des années, les paiements de l'emphytéose dépassent le coût total du terrain. Bien que l'achat d'un bien immobilier ordinaire semble généralement plus cher à l'achat, il s'avère généralement moins compliqué et moins coûteux à long terme.

Si vous avez des questions sur ce sujet ou sur d'autres, n'hésitez pas à contacter nos experts ou à trouver encore plus d'informations sur notre site Internet et dans l'application VON POLL IMMOBILIEN. Vous trouverez les liens dans les notes de notre podcast.

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