Rapport sur le littoral de la mer du Nord et de la mer Baltique 2024

Daniel Ritter, associé-gérant chez VON POLL IMMOBILIEN:

"Le marché immobilier de la côte de la mer du Nord est encore sous l'influence de la dernière année et demie. Les prix des maisons individuelles et des maisons à deux logements ont sensiblement baissé, comme dans la plupart des régions d'Allemagne. Dans neuf des douze régions analysées de la côte de la mer du Nord, les prix moyens au mètre carré des maisons n'ont baissé au premier trimestre 2024 que de 9 % dans certains cas par rapport au même trimestre de l'année précédente. Néanmoins, les chiffres montrent que le marché se stabilise à nouveau lentement et se stabilise à un nouveau niveau réduit. En effet, un coup d'œil sur l'évolution des prix du quatrième trimestre 2023 comparée à celle du premier trimestre 2024 montre que la spirale des prix tourne déjà nettement moins vite vers le bas - les prix ne baissent plus aussi fortement, ils remontent même parfois légèrement. Un signal important pour les candidats à l'achat qui espèrent de nouvelles baisses de prix - la phase de régulation du marché pourrait bientôt toucher à sa fin."

Peu surprenant : c'est sur les îles de la Frise du Nord que les candidats à l'achat doivent mettre le plus bas dans leur poche. Au premier trimestre 2024, un mètre carré de surface habitable s'élevait en moyenne à 11 704 euros. Bien que les prix y soient les plus élevés du classement, les îles de la Frise du Nord ont également enregistré la plus forte baisse de prix de l'analyse - les prix ont diminué de 9 % par rapport à la même période de l'année précédente. Un regard à plus court terme sur l'évolution des prix entre le quatrième trimestre 2023 et le premier trimestre 2024 suggère toutefois que les prix semblent se stabiliser progressivement, puisqu'ils ont plutôt stagné à -0,7 % durant cette période. L'île de Sylt, qui compte depuis toujours parmi les régions les plus chères d'Allemagne, est en partie responsable du niveau élevé des prix sur les îles de la Frise du Nord. Si l'on considère l'île séparément, on constate que les prix moyens de 14 424 €/m² sont même nettement plus élevés que sur l'ensemble des îles de la Frise du Nord. Mais à Sylt aussi, les prix de l'immobilier ont baissé de -6 % par rapport au premier trimestre 2023.

Martin Weiß, directeur d'agence chez VON POLL IMMOBILIEN Sylt:

"Sur l'île de Sylt aussi, le marché immobilier a changé depuis le retournement des taux d'intérêt et la large hausse des coûts, le marché se régule à la baisse. Nous avons à nouveau plus d'offres et des prix compréhensibles sont demandés pour motiver les intéressés disposant de capitaux importants. Nous devons trouver un mélange sain entre les résidents et les propriétaires d'une propriété de vacances. Au cours des deux dernières décennies, on a beaucoup construit à Sylt. À l'avenir, il y aura probablement moins de nouvelles constructions, ne serait-ce qu'en raison de l'augmentation des coûts de construction. La propriété immobilière sur l'île de Sylt restera donc particulière à l'avenir, car elle est limitée."

En deuxième position du classement et à plus de 2.800 €/m^{des îles de la Frise du Nord, on trouve le groupe d'îles suivant : Sur les îles de la Frise orientale, dont font partie entre autres Norderney, Juist ou encore Spiekeroog, une maison coûtait en moyenne 8 833 €/m2. Les prix de l'immobilier sur les îles de la Frise orientale ont toutefois connu une légère hausse de 2,4 % au premier trimestre 2024. En tenant compte des données d'analyse du quatrième trimestre 2023 au premier trimestre 2024, il est clair que les prix de l'immobilier dans les îles de la Frise orientale sont même repartis à la hausse - les prix ont augmenté de 5 pour cent au cours de cette période, soit encore plus que par rapport au même trimestre de l'année précédente.}

Fig. 2 : Évolution du prix d'achat des maisons sur la côte de la mer du Nord au premier trimestre 2024 par rapport au premier trimestre 2023 (graphique : von Poll Immobilien GmbH)

Nettement plus bas sur le continent sur la côte de la mer du Nord : dans le district de Nordfriesland (seulement le continent), une maison coûtait au premier trimestre 2024 environ 2.340 €/m², dans le district de Wittmund (uniquement sur le continent) 2 203 €/m², dans le district de Friesland (uniquement sur le continent) 2 095 €/m² et dans le district d'Aurich (uniquement sur le continent) 2 069 €/m². Bien que ces quatre régions se situent à des niveaux de prix similaires, c'est dans la Frise du Nord que les prix des maisons ont le plus grimpé au sein du classement (8,9 %), suivie de Wittmund, qui a enregistré la deuxième plus forte hausse de prix de l'analyse (7,4 %). En revanche, la Frise et Aurich ont vu leurs prix baisser respectivement de -5,9% et -6,5% sur la période considérée. À court terme, c'est-à-dire du quatrième trimestre 2023 au premier trimestre 2024, les prix de l'immobilier ont toutefois stagné dans le district de Friesland (-0,7 %) et dans celui d'Aurich (-0,3 %). C'est également un signe que les prix moyens des maisons s'y stabilisent lentement.

Nils Onken, directeur des boutiques VON POLL IMMOBILIEN en Frise orientale (Norden, Aurich, Emden et Esens):

des boutiques VON POLL IMMOBILIEN en Frise orientale (Norden, Aurich, Emden et Esens)' width='110' height='110' />"La demande en début d'année a été encore un peu lente, mais ce n'est généralement pas inhabituel. Nous constatons toutefois que le marché se stabilise lentement et nous nous attendons à une augmentation significative de la demande et à un retour à la normale d'ici le milieu de l'année au plus tard. Cela se voit d'une part à la durée de commercialisation, qui se rapproche déjà d'anciennes valeurs et se raccourcit en conséquence. D'autre part, l'évolution des prix est stable depuis le début de l'année - les prix de l'immobilier ne baissent plus, mais évoluent plutôt latéralement. Les grandes localités et villes de la région, qui se distinguent avant tout par leur excellente infrastructure, restent bien entendu particulièrement stables en termes de valeur."

Les personnes intéressées par un achat dans le district de Cuxhaven doivent s'attendre à des prix moyens au mètre carré compris entre 2.000 euros et 1.900 euros.990 €/m²), dans le district de Dithmarschen (1.958 €/m²), dans la ville indépendante de Wilhelmshaven (1.926 €/m²), dans la ville indépendante d'Emden avec (1.913 €/m²) et dans la ville indépendante de Bremerhaven (1.910 €/m²). Alors que les arrondissements de Dithmarschen et de Cuxhaven ont enregistré la deuxième et la troisième plus forte baisse de prix de tout le classement, avec respectivement -7,6 % et -7,2 %, les prix moyens des maisons ont baissé de -6,6 % à Wilhelmshaven et de -3,1 % à Emden. Il est particulièrement frappant de constater que si les prix au mètre carré des maisons à Bremerhaven ont baissé de -1,8 % en un an, ils ont grimpé de 1,8 % sur une période plus courte, c'est-à-dire entre le quatrième trimestre 2023 et le premier trimestre 2024. Dans les arrondissements de Cuxhaven et de Dithmarschen ainsi que dans la ville indépendante de Wilhelmshaven, les prix ont également stagné ou n'ont que légèrement baissé sur la période considérée, avec respectivement -0,6 %, -2 % et -1,6 %.

L'arrondissement de Wesermarsch est le plus avantageux. Là-bas, le prix moyen des maisons s'élevait à environ 1 872 €/m² au premier trimestre 2024 par rapport au premier trimestre 2023, avec là aussi une nette évolution à la baisse des prix de l'immobilier (-6,6 %).

Le long de la mer Baltique, la baisse des prix de l'immobilier se stabilise lentement

La mer Baltique est une mer intérieure qui relie neuf pays et qui enchante par son mélange unique de diversité culturelle, de beauté naturelle et d'importance historique. Son littoral, caractérisé par de douces dunes, des plages de sable blanc ainsi que des stations balnéaires historiques et des petits villages de pêcheurs, a non seulement séduit les personnes en quête de repos et les passionnés de nature, mais suscite également depuis des années l'intérêt des acheteurs de biens immobiliers. Après un développement remarquable et des prix en constante augmentation, le marché immobilier le long de la côte de la mer Baltique est en recul depuis la mi-2022, sur fond de guerre en Ukraine, d'évolution de l'inflation et de hausse des coûts. L'analyse actuelle montre toutefois que le marché se stabilise lentement, voire que les prix de l'immobilier augmentent à nouveau légèrement. Mais quelle est la situation exacte ? Les experts de VON POLL IMMOBILIEN ont analysé l'évolution des prix de l'immobilier pour les maisons individuelles¹ dans les districts, les villes indépendantes des districts ainsi que sur les péninsules et les îles^* de la côte baltique et ont comparé l'évolution des prix d'achat² du premier trimestre 2024 avec le premier ainsi que le quatrième trimestre 2023.