Prévention du blanchiment d'argent : VON POLL IMMOBILIEN - le podcast

Dans l'épisode 6 du lexique des VON POLL IMMOBILIEN Podcasts, Tommas Kaplan, responsable des ressources humaines et de la conformité et chargé de la lutte contre le blanchiment d'argent chez VON POLL IMMOBILIEN, et la présentatrice Susanne Hauf mènent une interview passionnante sur le vaste domaine de la prévention du blanchiment d'argent.

Le blanchiment d'argent et sa prévention dans les transactions immobilières quotidiennes : Quels sont les défis de la prévention du blanchiment d'argent et comment se comporter en cas de soupçon ? Tommas Kaplan nous éclaire sur tout ce qu'il faut savoir sur la prévention du blanchiment d'argent. Vous pouvez écouter directement l'entretien passionnant sur ces sujets et d'autres ou le lire en transcription de manière 'traditionnelle'. Nous vous souhaitons beaucoup de plaisir!

Tommas Kaplan, VON POLL IMMOBILIEN:" Les blanchisseurs d'argent ont toujours un avantage concurrentiel que le département de la conformité essaie de minimiser par son travail. Toute personne qui gagne légalement son argent et le déclare aux impôts ne doit pas subir de désavantage sur le marché immobilier. "

Episode podcast 'Prévention du blanchiment d'argent' - transcription complète

Modératrice Susanne Hauf:

Pour les acheteurs et les vendeurs d'un bien immobilier, les experts de VON POLL IMMOBILIEN sont des interlocuteurs et des intermédiaires. Mais leur mission va bien au-delà. Dès qu'un acheteur potentiel manifeste un intérêt sérieux pour un bien immobilier, leur devoir de diligence très particulier intervient pour détecter et prévenir à temps d'éventuelles intentions de blanchiment d'argent.

Le blanchiment d'argent et sa prévention dans les transactions immobilières quotidiennes - c'est ce que nous allons vous expliquer dans cet épisode. Notre expert est Tommas Kaplan, responsable des ressources humaines et de la conformité et chargé du blanchiment d'argent chez VON POLL IMMOBILIEN. Il est également ancien commissaire de police.

Bonjour Monsieur Kaplan.

Tommas Kaplan, Responsable RH et Conformité et chargé du blanchiment d'argent VON POLL IMMOBILIEN:

Bonjour ! Je me réjouis de cet entretien.

Susanne Hauf:

Je m'appelle Susanne Hauf. Je suis l'animatrice de ce podcast. Soyez les bienvenus !

L'immobilier est considéré comme un investissement sûr et de valeur stable. Le marché de l'immobilier locatif est très bien développé par rapport à d'autres pays et donc naturellement très attractif pour les investisseurs en capital, les investisseurs et malheureusement aussi pour les blanchisseurs d'argent.

Monsieur Kaplan, quel est le défi de la prévention du blanchiment d'argent ?

Tommas Kaplan:

Oui, la prévention du blanchiment d'argent est pour nous une pratique quotidienne qui implique un haut degré de responsabilité. Il en va de même pour le fait que les obligations de diligence à remplir avec le client ne doivent en principe être remplies que lorsque le client exprime un intérêt d'achat sérieux et que les parties au contrat de vente - j'entends par là le vendeur et l'acheteur potentiel - sont suffisamment déterminées.

C'est à ce moment-là que nous devrions commencer la recherche. C'est à ce moment-là que doit commencer le processus KYC. C'est ce que l'on appelle le processus 'Connaître son client', ainsi que la due diligence, c'est-à-dire l'évaluation des risques du client. Et c'est à partir de là qu'il faut décider s'il faut appliquer des obligations de diligence normales ou renforcées. En d'autres termes, le client est-il vert comme dans le modèle des feux de signalisation, orange ou rouge ? Si c'est rouge, cela signifie définitivement que nous devons appliquer des obligations de diligence renforcées. Cela signifie simplement poser davantage de questions : d'où vient l'argent ? Comment l'argent doit-il être utilisé ? Et ainsi de suite. Et cette approche doit ensuite permettre de détecter à temps les anomalies en matière de blanchiment d'argent, afin d'identifier le plus tôt possible les cas suspects de blanchiment d'argent et de financement du terrorisme.

Dans le cas de situations plus complexes, comme par exemple l'implication de sociétés étrangères et d'autres parties prenantes dans la transaction, il est nécessaire de procéder de manière plus criminologique afin d'évaluer s'il convient ou non de faire une déclaration de soupçon.

Susanne Hauf:

Comment réagissez-vous en cas de soupçon?

Tommas Kaplan:

Oui, donc dans ce cas, la déclaration de soupçon doit être faite. Cela signifie que l'acte juridique négocié, c'est-à-dire la transaction immobilière, ne peut plus être poursuivi, ou qu'il doit être arrêté. Mais cela ne doit pas être dit au client.

Pourquoi ? La règle du "tipping off" s'applique. Cela signifie que si, au bout de 72 heures, la FIU, c'est-à-dire cette Financial Intelligence Unit, qui est l'autorité spéciale des douanes, le parquet ou les autorités d'enquête ne se manifestent pas, l'opération peut se poursuivre, à condition toutefois qu'il n'y ait pas de soupçon concret de blanchiment d'argent.

Susanne Hauf:

Le secteur immobilier est fondamentalement attractif pour les investisseurs, une circonstance qui attire les blanchisseurs d'argent. Mais ce n'est pas la seule raison.

Tommas Kaplan:

Oui, c'est vrai. Ce qui favorise encore ce fait dans le domaine de l'immobilier, ce sont les nombreuses possibilités d'organisation juridique pour les sociétés nationales et étrangères afin de dissimuler l'origine des fonds et l'ayant droit économique.

Cela signifie qu'un problème en Allemagne est aussi que ces personnes morales, tout comme les ayants droit économiques, donc par ayant droit économique j'entends le véritable bénéficiaire de cela, peuvent être dissimulées par un emboîtement intelligent de sociétés et par des programmes de Golden Visa dans des pays d'Europe de l'Est par exemple. Dans la pratique de la prévention du blanchiment d'argent, cela représente un défi particulier, en particulier parce que l'on ne sait pas, en fin de compte, d'où vient le client, grâce à ces programmes de visas d'or.

Les programmes Golden Visa signifient que le client achète une citoyenneté dans un pays européen, une citoyenneté européenne, et essaie ainsi de faire venir son argent de l'étranger, c'est-à-dire d'un pays non européen, en Europe

Susanne Hauf:

Pourriez-vous expliquer cela à l'aide d'un exemple tiré de votre pratique ?

Tommas Kaplan:

Oui, très volontiers. Nous avions un client qui venait d'une région eurasienne et qui avait obtenu la nationalité tchèque via un programme Golden Visa. Et c'est par le biais de celle-ci qu'il voulait investir les fonds pour ses opérations immobilières, via la République tchèque, Chypre, la Suisse, depuis la Suisse vers l'Allemagne. Dans ce cas particulier, six sociétés étaient interposées. Deux sociétés en Allemagne, pour autant que je sache, trois sociétés en République tchèque, une à Malte, à Chypre et une à Zurich.

Le problème dans ce genre de situation est d'identifier l'ayant droit économique. Ce que nous avons réussi à faire, il faut le dire, c'est grâce à mon équipe de conformité chez VON POLL, qui est bien sûr très bien formée grâce à mon expérience en tant qu'ancien commissaire de police ainsi qu'à mes deux collègues, qui sont aussi deux anciens commissaires.

Mais je dois souligner que tous les agents immobiliers classiques ne disposent pas des mêmes ressources que chez VON POLL IMMOBILIEN. En particulier, la mise en œuvre d'une gestion des risques adéquate est un défi majeur pour les petits agents immobiliers. Il leur manque tout simplement les compétences techniques, qui ne peuvent être acquises que par des formations ciblées dispensées par des prestataires professionnels.

Susanne Hauf:

Le secteur immobilier est-il particulièrement menacé?

Tommas Kaplan:

C'est une très bonne question. En principe, de mon point de vue, le secteur immobilier n'est pas un secteur à haut risque. Mais la situation légale en Allemagne est problématique. Il n'existe par exemple pas de registre foncier centralisé dans lequel les ayants droit économiques sont inscrits.

En outre, il n'y a actuellement pas de plafond en espèces. Cela signifie qu'un bien immobilier peut être payé entièrement et légitimement en espèces. Bien qu'il s'agisse d'une simple indication, cela ne signifie pas nécessairement que la personne blanchit de l'argent.

Susanne Hauf:

Et comment réagissez-vous concrètement ?

Tommas Kaplan:

Dès que VON POLL IMMOBILIEN soupçonne que quelque chose ne se passe pas conformément aux règles, c'est-à-dire qu'il y a probablement des fonds incriminés en jeu, on s'abstient en principe de poursuivre la collaboration et on fait une déclaration de soupçon.

Les blanchisseurs d'argent ont toujours un avantage concurrentiel, que le service de conformité essaie de minimiser par son travail. Toute personne qui gagne son argent légalement et le déclare aux impôts ne doit pas subir de désavantage sur le marché immobilier.

Susanne Hauf:

Tommas Kaplan, responsable des RH et de la conformité et chargé du blanchiment d'argent chez VON POLL IMMOBILIEN. Merci pour cet aperçu passionnant et ces informations utiles.

Tommas Kaplan:

Merci pour cet entretien.

Susanne Hauf:

S'il existe un soupçon de blanchiment d'argent, les agents immobiliers sont tenus de le signaler aux autorités compétentes. En principe, le secteur immobilier n'est pas un secteur à haut risque pour le blanchiment d'argent. Ce qui pose problème pour les transactions immobilières, ce sont les nombreuses possibilités d'organisation pour les personnes morales, l'absence de plafond pour les espèces et le fait que les fonds légaux et les fonds incriminés peuvent facilement être mélangés et donc contaminés.

Vous avez des questions sur ce sujet ou sur d'autres ? Contactez volontiers nos experts ou trouvez encore plus d'informations sur notre site web et dans l'App VON POLL IMMOBILIEN. Vous trouverez les liens correspondants dans les shownotes de notre podcast.

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