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La classe énergétique fait la différence dans les métropoles et leur périphérie

08.07.2024 7 min. temps de lecture


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VON POLL IMMOBILIEN

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Le niveau des prix de l'immobilier en mer du Nord se stabilise peu à peu

La côte allemande de la mer du Nord reste un lieu de nostalgie pour de nombreuses personnes. La raison en est en premier lieu la mer des Wadden - la plus grande zone continue de vasières et de sable au monde, qui fait partie du patrimoine naturel mondial de l'UNESCO en raison de son caractère unique. La fascination des marées, les vastes plages de sable et la diversité de la nature font de la côte de la mer du Nord non seulement une région de vacances, mais aussi une région résidentielle très appréciée. Alors que les prix de l'immobilier local ont longtemps évolué exclusivement à la hausse, le marché immobilier de la côte de la mer du Nord a également ressenti les effets de la guerre en Ukraine, de la hausse généralisée des coûts, de l'inflation ainsi que des hausses de taux d'intérêt qui en ont résulté - les prix ont baissé. Mais quelle est la situation actuelle ? Les experts de VON POLL IMMOBILIEN ont analysé l'évolution des prix de l'immobilier pour les maisons individuelles1 dans les districts, les villes indépendantes des districts ainsi que sur les péninsules et les îles* de la côte de la mer du Nord et ont comparé l'évolution des prix d'achat2 du premier trimestre 2024 avec le premier ainsi que le quatrième trimestre 2023.

Daniel Ritter, associé-gérant chez VON POLL IMMOBILIEN:

Daniel Ritter, associé gérant chez VON POLL IMMOBILIEN"Le marché immobilier de la côte de la mer du Nord est encore sous l'influence de la dernière année et demie. Les prix des maisons individuelles et des maisons à deux logements ont sensiblement baissé, comme dans la plupart des régions d'Allemagne. Dans neuf des douze régions analysées de la côte de la mer du Nord, les prix moyens au mètre carré des maisons n'ont baissé au premier trimestre 2024 que de 9 % dans certains cas par rapport au même trimestre de l'année précédente. Néanmoins, les chiffres montrent que le marché se stabilise à nouveau lentement et se stabilise à un nouveau niveau réduit. En effet, un coup d'œil sur l'évolution des prix du quatrième trimestre 2023 comparée à celle du premier trimestre 2024 montre que la spirale des prix tourne déjà nettement moins vite vers le bas - les prix ne baissent plus aussi fortement, ils remontent même parfois légèrement. Un signal important pour les candidats à l'achat qui espèrent de nouvelles baisses de prix - la phase de régulation du marché pourrait bientôt toucher à sa fin."

Peu surprenant : c'est sur les îles de la Frise du Nord que les candidats à l'achat doivent mettre le plus bas dans leur poche. Au premier trimestre 2024, un mètre carré de surface habitable s'élevait en moyenne à 11 704 euros. Bien que les prix y soient les plus élevés du classement, les îles de la Frise du Nord ont également enregistré la plus forte baisse de prix de l'analyse - les prix ont diminué de 9 % par rapport à la même période de l'année précédente. Un regard à plus court terme sur l'évolution des prix entre le quatrième trimestre 2023 et le premier trimestre 2024 suggère toutefois que les prix semblent se stabiliser progressivement, puisqu'ils ont plutôt stagné à -0,7 % durant cette période. L'île de Sylt, qui compte depuis toujours parmi les régions les plus chères d'Allemagne, est en partie responsable du niveau élevé des prix sur les îles de la Frise du Nord. Si l'on considère l'île séparément, on constate que les prix moyens de 14 424 €/m2 sont même nettement plus élevés que sur l'ensemble des îles de la Frise du Nord. Mais à Sylt aussi, les prix de l'immobilier ont baissé de -6 % par rapport au premier trimestre 2023.

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Martin Weiß, directeur d'agence chez VON POLL IMMOBILIEN Sylt:

Martin Weiß, directeur d"Sur l'île de Sylt aussi, le marché immobilier a changé depuis le retournement des taux d'intérêt et la large hausse des coûts, le marché se régule à la baisse. Nous avons à nouveau plus d'offres et des prix compréhensibles sont demandés pour motiver les intéressés disposant de capitaux importants. Nous devons trouver un mélange sain entre les résidents et les propriétaires d'une propriété de vacances. Au cours des deux dernières décennies, on a beaucoup construit à Sylt. À l'avenir, il y aura probablement moins de nouvelles constructions, ne serait-ce qu'en raison de l'augmentation des coûts de construction. La propriété immobilière sur l'île de Sylt restera donc particulière à l'avenir, car elle est limitée."

En deuxième position du classement et à plus de 2.800 €/mdes îles de la Frise du Nord, on trouve le groupe d'îles suivant : Sur les îles de la Frise orientale, dont font partie entre autres Norderney, Juist ou encore Spiekeroog, une maison coûtait en moyenne 8 833 €/m2. Les prix de l'immobilier sur les îles de la Frise orientale ont toutefois connu une légère hausse de 2,4 % au premier trimestre 2024. En tenant compte des données d'analyse du quatrième trimestre 2023 au premier trimestre 2024, il est clair que les prix de l'immobilier dans les îles de la Frise orientale sont même repartis à la hausse - les prix ont augmenté de 5 pour cent au cours de cette période, soit encore plus que par rapport au même trimestre de l'année précédente.

Fig. 2 : Évolution du prix d'achat des maisons sur la côte de la mer du Nord au premier trimestre 2024 par rapport au premier trimestre 2023 (graphique : von Poll Immobilien GmbH)

Nettement plus bas sur le continent sur la côte de la mer du Nord : dans le district de Nordfriesland (seulement le continent), une maison coûtait au premier trimestre 2024 environ 2.340 €/m2, dans le district de Wittmund (uniquement sur le continent) 2 203 €/m2, dans le district de Friesland (uniquement sur le continent) 2 095 €/m2 et dans le district d'Aurich (uniquement sur le continent) 2 069 €/m2. Bien que ces quatre régions se situent à des niveaux de prix similaires, c'est dans la Frise du Nord que les prix des maisons ont le plus grimpé au sein du classement (8,9 %), suivie de Wittmund, qui a enregistré la deuxième plus forte hausse de prix de l'analyse (7,4 %). En revanche, la Frise et Aurich ont vu leurs prix baisser respectivement de -5,9% et -6,5% sur la période considérée. À court terme, c'est-à-dire du quatrième trimestre 2023 au premier trimestre 2024, les prix de l'immobilier ont toutefois stagné dans le district de Friesland (-0,7 %) et dans celui d'Aurich (-0,3 %). C'est également un signe que les prix moyens des maisons s'y stabilisent lentement.

Nils Onken, directeur des boutiques VON POLL IMMOBILIEN en Frise orientale (Norden, Aurich, Emden et Esens):

Nils Onken, directeur ddes boutiques VON POLL IMMOBILIEN en Frise orientale (Norden, Aurich, Emden et Esens)' width='110' height='110' />"La demande en début d'année a été encore un peu lente, mais ce n'est généralement pas inhabituel. Nous constatons toutefois que le marché se stabilise lentement et nous nous attendons à une augmentation significative de la demande et à un retour à la normale d'ici le milieu de l'année au plus tard. Cela se voit d'une part à la durée de commercialisation, qui se rapproche déjà d'anciennes valeurs et se raccourcit en conséquence. D'autre part, l'évolution des prix est stable depuis le début de l'année - les prix de l'immobilier ne baissent plus, mais évoluent plutôt latéralement. Les grandes localités et villes de la région, qui se distinguent avant tout par leur excellente infrastructure, restent bien entendu particulièrement stables en termes de valeur."

Les personnes intéressées par un achat dans le district de Cuxhaven doivent s'attendre à des prix moyens au mètre carré compris entre 2.000 euros et 1.900 euros.990 €/m2), dans le district de Dithmarschen (1.958 €/m2), dans la ville indépendante de Wilhelmshaven (1.926 €/m2), dans la ville indépendante d'Emden avec (1.913 €/m2) et dans la ville indépendante de Bremerhaven (1.910 €/m2). Alors que les arrondissements de Dithmarschen et de Cuxhaven ont enregistré la deuxième et la troisième plus forte baisse de prix de tout le classement, avec respectivement -7,6 % et -7,2 %, les prix moyens des maisons ont baissé de -6,6 % à Wilhelmshaven et de -3,1 % à Emden. Il est particulièrement frappant de constater que si les prix au mètre carré des maisons à Bremerhaven ont baissé de -1,8 % en un an, ils ont grimpé de 1,8 % sur une période plus courte, c'est-à-dire entre le quatrième trimestre 2023 et le premier trimestre 2024. Dans les arrondissements de Cuxhaven et de Dithmarschen ainsi que dans la ville indépendante de Wilhelmshaven, les prix ont également stagné ou n'ont que légèrement baissé sur la période considérée, avec respectivement -0,6 %, -2 % et -1,6 %.

L'arrondissement de Wesermarsch est le plus avantageux. Là-bas, le prix moyen des maisons s'élevait à environ 1 872 €/m2 au premier trimestre 2024 par rapport au premier trimestre 2023, avec là aussi une nette évolution à la baisse des prix de l'immobilier (-6,6 %).

Le long de la mer Baltique, la baisse des prix de l'immobilier se stabilise lentement

La mer Baltique est une mer intérieure qui relie neuf pays et qui enchante par son mélange unique de diversité culturelle, de beauté naturelle et d'importance historique. Son littoral, caractérisé par de douces dunes, des plages de sable blanc ainsi que des stations balnéaires historiques et des petits villages de pêcheurs, a non seulement séduit les personnes en quête de repos et les passionnés de nature, mais suscite également depuis des années l'intérêt des acheteurs de biens immobiliers. Après un développement remarquable et des prix en constante augmentation, le marché immobilier le long de la côte de la mer Baltique est en recul depuis la mi-2022, sur fond de guerre en Ukraine, d'évolution de l'inflation et de hausse des coûts. L'analyse actuelle montre toutefois que le marché se stabilise lentement, voire que les prix de l'immobilier augmentent à nouveau légèrement. Mais quelle est la situation exacte ? Les experts de VON POLL IMMOBILIEN ont analysé l'évolution des prix de l'immobilier pour les maisons individuelles1 dans les districts, les villes indépendantes des districts ainsi que sur les péninsules et les îles* de la côte baltique et ont comparé l'évolution des prix d'achat2 du premier trimestre 2024 avec le premier ainsi que le quatrième trimestre 2023.

Daniel Ritter, associé-gérant chez VON POLL IMMOBILIEN:

Daniel Ritter, associé gérant chez VON POLL IMMOBILIEN"L'évolution actuelle des prix des maisons individuelles et jumelées le long de la côte de la mer Baltique montre un marché en baisse par rapport au premier trimestre 2023, où les prix au mètre carré ont diminué dans 13 des 16 régions. Néanmoins, il y a des raisons d'être prudemment optimiste. En particulier, les données du quatrième trimestre 2023 par rapport au premier trimestre 2024 indiquent que la dynamique des prix s'est ralentie et que certaines régions enregistrent à nouveau de légères hausses de prix. Cette évolution s'explique notamment par une reprise de la demande et par la popularité persistante de la côte baltique en tant que lieu de résidence, de vacances et de retraite. Il s'avère que, malgré des fluctuations à court terme, la tendance à long terme indique une croissance stable, ce qui est important tant pour les acheteurs que pour les propriétaires."

Les personnes intéressées par l'achat d'une maison dans la ville de Rostock doivent actuellement compter avec les prix moyens les plus élevés au mètre carré, soit environ 3.864 euros, le long de la côte de la mer Baltique. Suivent de près les péninsules de Fischland-Darß-Zingst avec 3 835 €/m2 et Usedom avec 3 813 €/m2. Il est frappant de constater qu'à Usedom, les prix de l'immobilier ont chuté de -9,3 % au premier trimestre 2024 par rapport au même trimestre de l'année précédente. Il s'agit de la plus forte baisse des prix des maisons sur la côte de la mer Baltique pendant la période analysée. Toutefois, le creux de la vague semble avoir été atteint dans un premier temps sur l'île d'Usedom, car une comparaison entre le premier trimestre 2024 et le quatrième trimestre 2023 montre que les prix ont légèrement augmenté, voire se sont stabilisés, de 0,4 pour cent. Contrairement à la plus forte baisse des prix sur Usedom, les prix au mètre carré des maisons individuelles ont augmenté de 7,2 % l'année dernière sur l'île de Fischland-Darß-Zingst - contrairement à la tendance habituelle du marché. C'est la plus forte augmentation de prix dans le classement actuel de la mer Baltique.

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Les îles de Rügen (3 629 €/m2 ) et de Fehmarn (3 540 €/m2) comptent toujours parmi les régions les plus chères de la Baltique avec des prix de l'immobilier supérieurs à 3 500 €/m2 . Toutefois, alors que les prix sur l'île de Rügen ont continué à augmenter légèrement de 1,3 % en un an, ils ont baissé de -4,7 % sur l'île de Fehmarn.

Les acheteurs potentiels trouvent actuellement les prix les plus bas dans le district de Vorpommern-Greifswald (uniquement sur le continent) avec 1 739 €/m2 pour les maisons individuelles et les maisons à deux logements, la seule région le long de la côte baltique où les prix au mètre carré sont inférieurs à 2 000 euros. Par rapport au premier trimestre 2023, les prix de l'immobilier dans la région de Vorpommern-Greifswald (uniquement sur le continent) ont chuté de la bagatelle de -8,1 %, soit la troisième plus forte baisse de prix du classement. Mais à plus court terme, la reprise est là aussi en vue : par rapport au quatrième trimestre 2023, les prix de l'immobilier sont actuellement repartis à la hausse de 6 %.

Fig. 2 : Évolution du prix d'achat des maisons sur la côte de la mer Baltique au premier trimestre 2024 par rapport au premier trimestre 2023 et au quatrième trimestre 2023 (graphique : von Poll Immobilien GmbH)

Au niveau inférieur des prix, entre 2.000 €/m2 et 2 500 €/m2 , les acheteurs potentiels trouvent un bien immobilier qui leur convient dans les districts de Rostock avec 2 336 €/m2, de Nordwestmecklenburg avec 2 468 €/m2 et de Schleswig-Flensburg avec 2 494 €/m2. Alors que dans le district de Rostock, les prix au mètre carré des maisons ont chuté de -6,6 % par rapport au premier trimestre 2023, ils ont baissé respectivement de -2,2 % et de -2,8 % dans le Nord-Ouest du Mecklembourg et dans le Schleswig-Flensburg.

Les candidats à l'achat qui n'ont pas dépassé 3.000 €/m2 pour le nouveau bien immobilier de leurs rêves peuvent en outre se tourner vers les districts de Vorpommern-Rügen (uniquement sur le continent) avec une moyenne de 2 683 €/m2, Rendsburg-Eckernförde avec 2 698 €/m2 et Flensburg avec 2 885 €/m2 . Il est intéressant de noter que, contrairement à la tendance du marché, les prix ont augmenté de 3,8 % au premier trimestre 2024 par rapport au premier trimestre 2023 dans la région de Vorpommern-Rügen (continent uniquement).

Robert Rothböck, directeur d'agence des magasins VON POLL IMMOBILIEN de Kiel, Eckernförde, Plön, Neumünster et Rendsburg:

Robert Rothböck, directeur des boutiques VON POLL IMMOBILIEN de Kiel, Eckernförde, Plön, Neumünster et Rendsburg"La demande repart également dans notre région, les transactions sont constantes. Dans le segment des prix élevés, à partir de 500.000 euros, nous constatons à nouveau beaucoup plus de mouvements. Nombreux sont ceux qui profitent de l'occasion pour trouver le bien immobilier de leurs rêves à des prix modérés ou, le cas échéant, pour changer de lieu de résidence. Une bonne classe énergétique est importante à cet égard, mais une place de parking, surtout pour les appartements en copropriété, est également un must. Sur la côte de la mer Baltique, les biens immobiliers situés dans les villes ainsi que dans les bons et très bons endroits avec vue sur l'eau ou les biens particuliers - par exemple avec un toit de chaume - continuent à avoir une valeur particulièrement stable."

Dans la moyenne des prix, on trouve la ville de Kiel avec 3 111 €/m2, le district de Plön avec 3 213 €/m2, Lübeck avec 3 216 €/m2 et le district d'Ostholstein (uniquement sur le continent) avec 3 387 €/m2. Dans toutes ces régions, les prix de l'immobilier pour les maisons ont actuellement baissé de -4,5 % à -8,2 % par rapport au premier trimestre 2023. Seul le district de Plön affiche une baisse de prix moins importante (-0,5 %). Si l'on compare le quatrième trimestre 2023 au premier trimestre 2024, on constate à nouveau que l'évolution des prix vers le bas ralentit, voire repart partiellement à la hausse - de 3,3 pour cent à Plön et de 2,4 pour cent à Kiel.

Thorsten Claus, directeur d'agence chez VON POLL IMMOBILIEN Lübeck et Bad Schwartau

Thorsten Claus, directeur d"Actuellement, ce sont plutôt de petites unités situées dans les environs de Lübeck et des communes voisines qui sont mises sur le marché - notamment des appartements en copropriété à Bad Schwartau ou des maisons plus anciennes, généralement des héritages, qui étaient sur le point de faire l'objet d'une rénovation énergétique importante, voire d'une démolition. Alors que l'évolution de l'inflation et des taux d'intérêt est passée au second plan pour la plupart des acheteurs, l'efficacité énergétique et le besoin de rénovation des bâtiments anciens restent les sujets les plus graves en raison de l'augmentation des coûts. Le financement d'une rénovation, en particulier, est source d'incertitude. Que faut-il faire, que ne faut-il pas faire et combien cela coûte-t-il au final ? La pénurie d'artisans vient encore compliquer la situation. Les régions de Timmendorfer Strand et Scharbeutz s'avèrent toujours particulièrement stables en termes de valeur - surtout la première à la troisième rangée donnant sur l'eau."

Il est également frappant de constater que dans tous les districts ruraux et urbains le long de la côte allemande de la mer Baltique, qui se situent dans la moyenne en termes de prix au-dessus de 3 000 €/m2 , les prix de l'immobilier ont chuté au premier trimestre 2023. Il s'agit notamment de l'Ostholstein (continent uniquement) avec -9,1 % à 3 576 €/m2, Lübeck avec 12,6 % à 3 504 €/m2, Kiel avec -11,3 % à 3 256 €/m2 et Plön avec 6,1 % à 3 228 €/m2.

1 La notion de maison ou de maison individuelle se réfère dans cette analyse aux types de maisons suivants : Maison individuelle, maison à deux logements, maison mitoyenne et maison jumelée.

2 La base de données de l'analyse des prix d'achat se fonde sur les prix d'offre moyens des maisons individuelles* existantes (jusqu'en 2020 inclus) de GeoMap pour le premier trimestre 2024 ainsi que pour le premier et le quatrième trimestre 2023, ainsi que sur des ajustements effectués par VON POLL IMMOBILIEN Research (2024).

*Dans le cadre de l'analyse, les îles et les péninsules ont été considérées séparément et, pour les districts de Nordfriesland, Wittmund, Aurich et Friesland, uniquement le continent, à l'exclusion des îles respectives.

Toutes les données et graphiques peuvent être utilisés et publiés avec une référence à la source suivante : von Poll Immobilien GmbH (www.von-poll.com).

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