Frais d'exploitation : VON POLL IMMOBILIEN - le podcast

Dans l'épisode 1 du lexique des VON POLL IMMOBILIEN Podcasts Tim von Campenhausen, directeur des ventes et de la formation chez VON POLL IMMOBILIEN, et la présentatrice Petra Konradi mènent une interview passionnante sur le vaste sujet du décompte des frais d'exploitation.

Quels sont les points à prendre en compte ? Quelles sont les éventuelles sources d'erreur et les pièges à éviter ? Tim von Campenhausen, nous éclaire sur tout ce qu'il faut savoir sur le thème des frais d'exploitation. Vous pouvez écouter directement l'entretien passionnant sur ces sujets et d'autres ou le lire en transcription de manière 'traditionnelle'. Nous vous souhaitons beaucoup de plaisir!

Episode podcast 'Coûts d'exploitation' - transcription complète

L'animatrice Petra Konradi :

Bienvenue au premier épisode de notre podcast.Que vous soyez acheteur ou vendeur d'un bien immobilier, il y a des termes que vous avez tous déjà entendus et vous savez dans la plupart des cas ce qui se cache derrière. Par exemple, le décompte des frais d'exploitation, le droit d'emphytéose ou la servitude foncière. Avec ce podcast, nous vous donnons un lexique auditif de ces termes et d'autres termes techniques du monde de l'immobilier.Des recherches approfondies et des explications précises. Je m'appelle Petra Konradi. Je suis l'animatrice du podcast. Le thème de ce premier épisode est le décompte des frais d'exploitation. L'invité avec qui je peux en parler est Tim von Campenhausen. Il est directeur des ventes et de la formation chez VON POLL IMMOBILIEN. Bienvenue.

Tim von Campenhausen, directeur des ventes et de la formation chez VON POLL IMMOBILIEN:

Bonjour, Madame Konradi.

Petra Konradi:

Le décompte des frais d'exploitation est un exemple approprié d'erreurs involontaires de forme ou de contenu. Celles-ci peuvent se produire parce que l'établissement du décompte est souvent lié à un travail important et peut être très complexe. Afin que vous, propriétaire ou bailleur d'un bien immobilier, ne commettiez pas d'erreur, voici trois points importants auxquels vous devez faire attention.

Tim von Campenhausen:

Il y a tout d'abord ce à quoi vous devez faire attention, comme vous l'avez déjà dit, les erreurs de forme et de contenu lors de l'établissement du décompte des frais d'exploitation. En second lieu, il faut veiller à ce que les locataires disposent d'un décompte des frais d'exploitation en bonne et due forme au plus tard un an après la fin de la période de décompte. Et bien sûr aussi très important de savoir qu'un décompte formellement incorrect n'est pas valable, même s'il a été remis dans les délais.

Petra Konradi:

Quels frais accessoires peuvent être répercutés sur le locataire ?

Tim von Campenhausen:

En règle générale, et voici une liste assez longue : les frais pour l'impôt foncier, l'approvisionnement en eau, le drainage, le ramonage, l'éclairage de la maison, les travaux de nettoyage et l'entretien du jardin, le nettoyage des rues et l'élimination des déchets, l'assurance de biens et de responsabilité civile, les antennes et la télévision par câble, l'ascenseur, les installations de lavage en machine ainsi que le concierge peuvent être répercutés sur le locataire.En outre, il existe un poste pour les autres frais d'exploitation qui n'ont pas été inclus dans les autres postes. Et dans le paragraphe deux du décompte des frais d'exploitation sont énumérées toutes les charges récupérables.

Petra Konradi:

Quelles charges ne peuvent pas être récupérées ?

Tim von Campenhausen:

Les charges non récupérables sont en revanche les frais de remise en état et d'entretien, ainsi que les frais de gestion, les frais d'assurance, les frais de vacance et les autres frais d'exploitation non détaillés dans le contrat de location.

Petra Konradi:

Un point tout à fait décisif est le délai de remise, sans doute le délai le plus important que les bailleurs doivent respecter. Jusqu'à quand un décompte des frais d'exploitation en bonne et due forme doit-il être présenté ?

Tim von Campenhausen:

Ainsi, nous l'avions déjà dit, les locataires devraient le recevoir au plus tard un an après la fin de la période de décompte. La période de facturation est fixée par écrit dans le contrat de location et ne doit pas dépasser la période maximale de douze mois. En règle générale, la période de facturation est conforme à l'année civile, c'est-à-dire du 1er janvier au 31 décembre. En conséquence, le bailleur a également jusqu'au 31 décembre de l'année suivante pour décompter correctement les frais d'exploitation.

Petra Konradi:

Que peut-il arriver si cette période n'est pas respectée ?

Tim von Campenhausen:

Le dépassement du délai a pour conséquence que le locataire ne doit plus payer un éventuel arriéré, car le décompte est formellement incorrect et donc inefficace. Même si le locataire déménage pendant la période de décompte, le délai d'un an s'applique. Cela signifie que dans ce cas, le bailleur doit facturer au prorata les mois pendant lesquels le locataire a encore habité dans l'immeuble.

Petra Konradi:

Et il y a aussi une particularité.

Tim von Campenhausen:

C'est exact. Si les charges récupérables réelles sont inférieures au paiement anticipé du locataire, il en résulte naturellement un crédit pour le locataire. Celui-ci doit être remboursé au locataire dans un délai de 30 jours, que le décompte des frais d'exploitation ait été envoyé dans les délais ou non.

Si, dans le cas d'un décompte des frais d'exploitation établi en bonne et due forme et envoyé dans les délais, le locataire est tenu de payer un montant supplémentaire, ce montant doit également être compensé dans les 30 jours suivant la réception du décompte.

Petra Konradi:

Pourquoi faut-il impérativement éviter les erreurs formelles ?

Tim von Campenhausen:

C'est très simple : un décompte formellement incorrect peut entraîner la nullité de ce décompte, même s'il a été présenté dans les délais.

Petra Konradi:

Et à quoi ressemble un décompte de frais d'exploitation formellement correct?

Tim von Campenhausen:

Cela comprend tout d'abord le nom et l'adresse du bailleur et du locataire. S'il y a plusieurs locataires, l'adresse d'un seul locataire suffit. La désignation exacte de l'objet loué ainsi que la période de décompte. Et, last but not least, le locataire doit être en mesure de suivre les coûts.

Petra Konradi:

Cela signifie ?

Tim von Campenhausen:

Cela signifie que le décompte doit contenir une liste claire des coûts totaux, la clé de répartition utilisée et une information sur les paiements anticipés déjà effectués par le locataire. Il en résulte alors la somme de la créance supplémentaire ou du crédit.

Petra Konradi:

Les erreurs les plus fréquentes lors du décompte des frais d'exploitation sont un décompte incomplet ou tardif ainsi qu'une période de décompte dépassant la période fixée de douze mois. Souvent, des charges non récupérables sont également décomptées ou la clé de répartition ne correspond pas à celle mentionnée dans le contrat de location. De manière générale, les bailleurs doivent veiller à éviter au mieux les erreurs de forme et de fond.

Avez-vous des questions sur ce sujet ou sur d'autres ? N'hésitez pas à contacter nos experts ou à consulter notre site Internet et l'application VON POLL IMMOBILIEN pour obtenir encore plus d'informations. Vous trouverez les liens correspondants dans les notes de notre podcast.

VON POLL IMMOBILIEN - le podcast : Vous nous trouverez sur Spotify, Apple Podcast, Google Podcast ou dans l'application VON POLL IMMOBILIEN et sur Amazon Music ou via Alexa. Il suffit de dire Alexa, joue le podcast VON POLL IMMOBILIEN.