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Développement de l'habitat dans les villes A et B

25.01.2023

VON POLL IMMOBILIEN

Contenu de cet article

CONTENU DE CETTE PAGE :

1. Une majorité de permis et d'achèvements en baisse
2. Part des nouvelles constructions dans le parc de logements de 2017 à 2021

1. Une majorité de permis et d'achèvements en baisse

Pour la première fois, l'Office fédéral des statistiques a enregistré plus de 84 millions de personnes vivant en Allemagne au premier semestre 2022. La population augmente, ce qui entraîne une hausse des besoins en logements. Cependant, le marché du logement connaît de plus en plus de goulets d'étranglement, notamment en raison de la hausse des taux hypothécaires et des exigences de financement plus strictes, de la forte augmentation des coûts de construction et des problèmes liés à la chaîne d'approvisionnement, des nouvelles exigences énergétiques pour les bâtiments et de la pénurie d'artisans. Les experts de VON POLL IMMOBILIEN ont analysé la situation exacte des 21 plus grandes villes allemandes¹ en termes de permis de construire et d'achèvement des travaux² pour les années 2017 à 2021 et ont également mis en relation les nouveaux projets de construction de cette période avec le parc de logements³.

Daniel Ritter, associé gérant chez VON POLL IMMOBILIEN:"Un coup d'œil sur 2021 montre que dans pas moins de onze des 21 sites analysés, le nombre de logements achevés a baissé par rapport à l'année précédente. Parmi eux, on trouve des grandes villes comme Munich, Berlin, Hambourg, Düsseldorf, Cologne et Leipzig, où la population a augmenté de manière disproportionnée au cours des dernières années. En 2021, les permis de construire reculent même dans 15 des 21 villes A et B. Dans ce contexte, la politique doit enfin agir et contrecarrer cette tendance en accélérant les procédures d'autorisation, en désignant des terrains constructibles et en subventionnant la construction. C'est la seule façon de réduire l'écart entre la croissance démographique et les besoins en logements."

C'est à Francfort-sur-le-Main que le plus grand nombre de logements a pu être construit entre 2017 et 2021, avec 29,2 pour 1.000 habitants⁴ ont été achevés. Le nombre de logements autorisés était de 37,1. Munich, Hambourg et Münster suivent la métropole du Main avec respectivement 27,8, 25,7 et 25,1 logements achevés. Dans ce contexte, Munich occupe la première place de l'analyse en termes de permis de construire, avec 38,7 logements pour 1 000 habitants. Tandis que Münster a enregistré 32,4 autorisations pendant la période d'enquête, Hambourg a eu 29,9 logements autorisés pour 1.000 habitants.

En revanche, Duisbourg et Bochum ont eu le moins de logements achevés avec 6,1 et 8,2 pour 1.000 habitants. Duisbourg est également en queue de peloton en termes d'autorisations. Seuls 7,7 logements pour 1 000 habitants y ont été autorisés entre 2017 et 2021. À Bochum, le chiffre était de 13,9 logements autorisés.

Fig. 1 : Permis de construire et constructions achevées, logements de 2017 à 2021 pour 1.000 habitants

De même, seuls dix à quinze logements pour 1.000 habitants ont pu être achevés à Essen, Karlsruhe, Cologne, Hanovre, Dortmund, Stuttgart et Brême. A l'exception de Hanovre, ces sites se retrouvent également dans la partie inférieure du classement avec un nombre de permis de construire compris entre dix et seize. En revanche, Hanovre a enregistré 19 logements autorisés pour 1.000 habitants entre 2017 et 2021.

Daniel Ritter, associé gérant de VON POLL IMMOBILIEN:"Hanovre est un site d'exposition connu et accueille, avec la foire de Hanovre, un salon industriel d'envergure internationale. En tant que partie de la région métropolitaine, avec Brunswick et Wolfsburg, la ville a une économie florissante et enregistre une croissance démographique positive. Pour répondre à la demande accrue de logements, de nombreux projets de construction sont actuellement en cours de planification et de réalisation."

Entre 20 et 25 logements pour 1.000 habitants ont pu être achevés à Düsseldorf, Bonn, Berlin et Dresde. En ce qui concerne les permis de construire, ce sont surtout Berlin, avec 30,3 logements, et Dresde, avec 32,4 logements, qui se classent parmi les six premières villes avec tout de même plus de 30 permis de construire pour 1 000 habitants dans les années 2017 à 2021. Düsseldorf, avec 26,3 logements autorisés, et Bonn, avec 17,8 logements autorisés, se situent en revanche dans la moyenne des sites analysés.

2. Part des nouvelles constructions par rapport au parc de logements de 2017 à 2021

Il est également intéressant de jeter un coup d'œil sur le rapport entre les constructions achevées et le parc de logements de chaque ville jusqu'en 2021. Francfort-sur-le-Main est ici à nouveau en tête, avec une croissance de 5,9 pour cent de son parc de logements entre 2017 et 2021, pour atteindre 377.989 logements. Munich, avec 5,3 % pour atteindre 778 720 logements, ainsi que Münster et Hambourg, avec 5 % chacun pour atteindre respectivement 157 031 logements et 953 137 logements, figurent également parmi les sites ayant connu la plus forte croissance en matière de logements.

Daniel Ritter, associé gérant chez VON POLL IMMOBILIEN:"La particularité de Francfort-sur-le-Main est, entre autres, le fort développement des tours d'habitation, que l'on ne retrouve dans aucune autre métropole allemande dans une telle mesure. La ville s'étend en largeur et en hauteur. La Grand Tower, haute de 172 mètres, abrite à elle seule 413 appartements, l'ensemble de tours Four accueille 600 appartements - pour ne citer que deux exemples de l'intense activité de construction et de développement de quartiers à Francfort et dans ses environs au cours des cinq dernières années."

Fig. 2 : Part des nouvelles constructions dans le parc de logements, de 2017 à 2021

Les quatre premiers sites de ce classement sont suivis par Bonn, avec une croissance de 4,4 pour cent pour atteindre 162.885 logements, Berlin et Dresde, avec 4,3 pour cent chacune, pour atteindre respectivement 1.938.034 logements et 300.985 logements. En revanche, le parc immobilier de Düsseldorf, Mannheim, Leipzig, Nuremberg et Wiesbaden connaît une croissance comprise entre 3 et 4 % entre 2017 et 2021.

L'évolution la plus faible du parc immobilier sur la période analysée a été enregistrée à Duisbourg avec seulement 1,2 % pour atteindre 249 971 logements, à Bochum avec 1,6 % pour atteindre 190 921 logements et à Essen avec 1,9 % pour atteindre 305 634 logements. De même, à Hanovre, Karlsruhe, Cologne, Dortmund, Stuttgart et Brême, le logement ne croît que de 2 à 3 pour cent entre 2017 et 2021.

Toutes les données et graphiques peuvent être utilisés et publiés avec une référence à la source ci-dessous : von Poll Immobilien GmbH. Les graphiques peuvent être consultés sous forme numérique avec un lien d'intégration ici : https://www.datawrapper.de/_/5YA8W/ et https://www.datawrapper.de/_/ipPrY/.

^{1 Comme base pour la catégorisation du marché immobilier allemand, VON POLL IMMOBILIEN utilise le classement en villes A, B, C et D de BulwienGesa. Pour ce faire, les villes ont été regroupées en fonction de leur importance fonctionnelle pour le marché immobilier international, national ainsi que régional ou local. BulwienGesa classe sept villes A comme étant les centres allemands les plus importants avec une importance nationale et parfois internationale ainsi que des marchés importants et fonctionnels. Parmi les 14 sites B figurent des grandes villes d'importance nationale et régionale.}^{2 La base de données des logements autorisés et achevés se base sur empirica regio et VON POLL IMMOBILIEN Research (2022) pour la période d'analyse de 2017 à 2021.}^{3 La base de données des bâtiments existants est la mise à jour du parc de bâtiments résidentiels et de logements selon la définition d'empirica regio.}

^{4 Pour une meilleure comparabilité des différents sites, le nombre de logements autorisés et achevés pour 1.000 habitants sur la base des données d'empirica regio et de VON POLL IMMOBILIEN Research (2022).}