Registre foncier : VON POLL IMMOBILIEN - le podcast

Dans l'épisode 4 du lexique des VON POLL IMMOBILIEN Podcasts, Tim von Campenhausen, directeur des ventes et des formations chez VON POLL IMMOBILIEN, et l'animatrice Susanne Hauf mènent une interview passionnante sur le vaste domaine du registre foncier.

Comment est structuré le registre foncier ? Quand une inscription au registre foncier a-t-elle lieu ? Et qui peut consulter le registre foncier ? Vous pouvez écouter ici directement l'entretien passionnant sur ces sujets et d'autres encore ou le lire en transcription de manière 'traditionnelle'. Nous vous souhaitons beaucoup de plaisir!

Épisode podcast 'Livre de base' - transcription complète

L'animatrice Susanne Hauf :

Ce qui n'est pas inscrit au registre foncier n'est pas valable. Aussi simple que cette phrase puisse paraître, elle n'en est pas moins vraie. En Allemagne, chaque bien immobilier reçoit un emplacement spécifique dans le registre foncier, appelé 'Grundbuchblatt'. C'est ce que stipule le code du livre foncier. En principe, le registre foncier fournit des informations sur la propriété, les droits et les obligations d'un bien immobilier. Des informations indispensables avant un achat ou une vente immobilière.

Comment est structuré le registre foncier ? Quand une inscription au registre foncier a-t-elle lieu ? Et qui peut consulter le registre foncier ? Dans cet épisode, nous vous expliquons les faits les plus importants concernant le registre foncier et vous donnons des conseils utiles sur ce à quoi vous devez faire attention en tant qu'acheteur et vendeur. Notre invité est Tim von Campenhausen. Il est directeur des ventes et de la formation chez VON POLL IMMOBILIEN. Bonjour, Monsieur von Campenhausen.

Tim von Campenhausen, directeur des ventes et de la formation chez VON POLL IMMOBILIEN:

Oui, bonne journée de mon côté également et je me réjouis d'aborder un sujet passionnant sur le registre foncier dans le podcast d'aujourd'hui.

Susanne Hauf:

Je m'appelle Susanne Hauf. Je suis l'animatrice de ce podcast. Soyez les bienvenus !

Il est indispensable de consulter le registre foncier avant d'acheter ou de vendre un bien immobilier. En Allemagne, chaque bien immobilier est enregistré dans un feuillet du registre foncier spécifique. L'extrait du registre foncier contient toutes les informations pertinentes pour l'achat ou la vente d'un bien immobilier.

M. von Campenhausen, qu'est-ce que le registre foncier tout à fait fondamentalement et pourquoi en a-t-on besoin ?

Tim von Campenhausen:

Oui, c'est bien sûr une bonne question tout à fait justifiée.

Le registre foncier est quasiment le dossier personnel d'un terrain et documente, outre les rapports de propriété et les droits, également l'historique d'un terrain. Avec environ 35 millions de terrains en Allemagne, un classement, comme le prévoit d'ailleurs le règlement du livre foncier, n'est pas seulement utile, mais aussi indispensable pour garantir la sécurité juridique dans les transactions immobilières. Celle-ci se traduit notamment par ce qu'on appelle la foi publique du livre foncier.

Susanne Hauf:

Et comment est structuré le livre foncier ?

Tim von Campenhausen:

Chaque feuille du registre foncier se compose en principe de cinq parties, qui sont identifiées par des couleurs différentes. La première partie, appelée 'inscription', indique le tribunal d'arrondissement compétent, le volume et le numéro du feuillet dans l'inventaire.

Ensuite, la deuxième partie est l'inventaire. Il comprend le numéro d'inventaire, le cadastre, c'est-à-dire la circonscription du registre foncier, la parcelle, le type d'activité économique ainsi que la situation et la taille du terrain.

Dans le troisième point, nous avons la division un, dite division un, qui énumère les rapports de propriété du terrain. Le ou les propriétaires - qui peuvent être plusieurs - y sont toujours inscrits.

Susanne Hauf:

Okay.

Tim von Campenhausen:

Dans la division deux sont consignées les éventuelles charges et restrictions. Parmi les charges, on trouve notamment les charges réelles.

En outre, les droits d'utilisation tels que les droits de passage ou d'usufruit sont également énumérés ici. Et dans la dernière section, la section trois, sont mentionnés les éventuels droits de gage immobilier, comme par exemple les dettes foncières, les gages ou les hypothèques. En d'autres termes, tout ce qui a trait à l'argent et à l'hypothèque se trouve dans la troisième section. Et c'est pour cette raison que cette partie du registre foncier est surtout intéressante pour les banques et les créanciers.

Susanne Hauf:

Quand une inscription au registre foncier a-t-elle lieu ?

Tim von Campenhausen:

Oui, à chaque fois que des modifications sont apportées au registre foncier. Il peut s'agir entre autres de changements dans les rapports de propriété, mais aussi de modifications, de charges et de restrictions. Et une inscription au registre foncier ne se fait pas automatiquement, mais doit être communiquée au tribunal d'instance compétent ou au bureau du registre foncier. Soit par authentification chez un notaire, soit d'office, c'est-à-dire par des dispositions officielles. Dans le cas d'un achat ou d'une vente de biens immobiliers, le contrat de vente doit bien entendu être authentifié par un notaire, qui se chargera ensuite de faire transcrire le changement de propriétaire et les nouvelles conditions de propriété dans le registre foncier par l'Office du registre foncier.

Susanne Hauf:

Il n'y a pas qu'en cas de changement de propriétaire que l'office du registre foncier doit être informé, mais aussi en cas de modification concernant le financement.

Quand de telles circonstances existent-elles encore ?

Tim von Campenhausen:

En principe, les banques font bien sûr garantir leurs crédits au registre foncier en présence d'un patrimoine immobilier. Même en cas de modification ou de cession d'un financement immobilier à un autre établissement de crédit, c'est-à-dire en cas de rééchelonnement de la dette - quel que soit le cas de figure - les conditions dans la section trois sont adaptées en conséquence. Bien entendu, cette opération doit elle aussi faire l'objet d'une authentification.

De même, les droits d'utilisation d'un terrain, tels qu'un droit de passage ou d'habitation, nécessitent une inscription au registre foncier. Si un terrain est redivisé ou si plusieurs terrains sont réunis en un seul, cela sera bien sûr modifié. Et toutes les modifications - comme je l'ai dit - ne sont possibles que par acte notarié ou d'office.

Susanne Hauf:

Quand donc un extrait du registre foncier est-il nécessaire ?

Tim von Campenhausen:

Il ne faut pas attendre le changement de propriétaire pour s'occuper du registre foncier en tant qu'acheteur. Avant cela, il est conseillé aux personnes intéressées de jeter un coup d'œil sur le feuillet du registre foncier concerné. Ils y trouveront des informations sur les charges et les droits éventuels liés au terrain. L'extrait du registre foncier en tant que tel est une copie complète de toutes les inscriptions relatives à un terrain. Il fait non seulement partie des documents de vente, mais est également nécessaire comme modèle auprès de la banque pour l'octroi d'un crédit.

Susanne Hauf:

Le registre foncier est un registre à publicité restreinte. Qu'est-ce que cela signifie 'public limité' ?

Tim von Campenhausen:

Cela signifie que la consultation du registre foncier n'est pas ouverte à tous, mais limitée, car il contient des données sensibles. Nous avons constaté des informations sur les propriétaires, etc. Et selon l'article douze du code du livre foncier, la consultation du livre foncier est autorisée à toute personne qui peut prouver un intérêt légitime. C'est donc finalement la restriction. En règle générale, cela comprend le ou les propriétaires ainsi que les titulaires de droits inscrits au registre foncier, comme les héritiers par exemple.

Le cercle des personnes ayant un intérêt légitime comprend en outre naturellement les voisins du terrain, lorsqu'il s'agit de règles de surplomb par exemple, les créanciers et les instituts de crédit, les tribunaux, les notaires et les autorités. Celui qui a besoin d'un extrait du registre foncier et qui peut prouver un intérêt légitime doit demander l'extrait au bureau du registre foncier compétent. Cela est possible en personne ou en ligne.

Dans tous les cas, la demande d'un extrait du registre foncier n'entraîne qu'un faible coût. Selon qu'il s'agit d'un extrait simple ou certifié, les frais se situent entre 10 et 20 euros.

Susanne Hauf:

C'était vraiment très instructif et utile. Merci beaucoup Monsieur von Campenhausen, directeur des ventes et des formations chez VON POLL IMMOBILIEN.

Tim von Campenhausen:

Oui, je peux aussi vous remercier très chaleureusement et ensuite je vous souhaite une bonne journée.

Susanne Hauf:

Le registre foncier répertorie tous les terrains construits et non construits de la circonscription cadastrale concernée. Toute personne ayant acquis un terrain ou un bien immobilier par achat immobilier, héritage ou donation doit être inscrite au registre foncier en tant que nouveau propriétaire. Conformément à l'article 12 du code du livre foncier, toute personne pouvant justifier d'un intérêt légitime est autorisée à consulter le livre foncier.

Avez-vous des questions sur ce sujet ou d'autres ? N'hésitez pas à contacter nos experts ou à consulter notre site Internet et l'application VON POLL IMMOBILIEN pour obtenir encore plus d'informations. Vous trouverez les liens correspondants dans les notes de notre podcast.

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