Analyse immobilière des Länder : évolution des offres de nouvelles constructions et des permis de construire depuis 2021

Daniel Ritter, associé-gérant chez VON POLL IMMOBILIEN:

"La baisse de l'offre de biens immobiliers neufs souligne l'urgence de s'attaquer aux défis multiples et profonds qui freinent ce secteur en Allemagne. Les obstacles réglementaires, les processus bureaucratiques ainsi que la complexité des règles de construction, qui ralentissent et renchérissent le processus de construction, constituent un point central auquel il faut s'attaquer. Il s'agit ici de revoir les réglementations et les procédures d'autorisation existantes afin d'améliorer l'efficacité et de réduire les obstacles pour les entreprises de construction et les développeurs de projets. Un autre point est la gestion de l'augmentation des coûts de construction. La hausse des prix des matériaux de construction et le manque de main-d'œuvre qualifiée ont considérablement affecté la rentabilité des nouveaux projets de construction. Des mesures visant à stabiliser les coûts, à simplifier l'activité de construction ainsi que les matériaux et à garantir la disponibilité de la main-d'œuvre qualifiée sont nécessaires pour rendre les projets de construction neuve plus attrayants pour les investisseurs et les constructeurs.'

Fig. 1: Pourcentage de biens immobiliers neufs proposés en 2021, 2022 et 2023 (Graphique : von Poll Immobilien GmbH) - Graphique interactif y compris. Chiffres par survol de la souris: https://www.datawrapper.de/_/Uo73s/?v=8

En 2023, les acheteurs potentiels ont trouvé le plus grand pourcentage d'offres de biens immobiliers neufs dans le Land de Saxe avec 24,1 %, suivi de la Thuringe avec 22,9 % et de la Rhénanie-Palatinat avec 21,9 %. Il est toutefois intéressant de noter qu'en 2023, la part des nouvelles constructions immobilières a diminué de 15,3 % en Thuringe et de 12,3 % en Saxe par rapport à 2021. Ce sont, avec la Saxe-Anhalt (-13,9 %) et le Schleswig-Holstein (-10,7 %), les plus fortes baisses d'offres de biens immobiliers neufs au cours des trois dernières années en comparaison avec les autres Länder.

Dominik Köhler, directeur d'agence chez VON POLL IMMOBILIEN Weimar:

"Ces dernières années, des programmes d'aide spécifiques ont stimulé la construction de nouveaux logements en Thuringe. Des projets immobiliers résidentiels de plus grande envergure, dont la planification et la procédure d'autorisation sont plus longues, ont pu être achevés entre 2021 et 2023, ce qui a entraîné une augmentation temporaire de la part des nouvelles constructions. Mais dans un premier temps, les projets dans le segment de la construction neuve vont à nouveau reculer, même en Thuringe, car les coûts de construction sont trop élevés, les programmes d'aide arrivent à leur terme et la rentabilité des projets de construction n'est plus que rarement assurée. Or, la demande de logements sociaux et adaptés aux personnes âgées ne cesse d'augmenter et il ne sera possible d'y répondre que si les coûts de construction évoluent positivement et que de nouvelles aides sont disponibles.'

En outre, avec 13,5 %, le Schleswig-Holstein fait partie des trois Länder où l'offre immobilière de nouvelles constructions est la plus faible en 2023. En queue de peloton, on trouve Berlin avec 12,2 % et Brême avec seulement 8,3 % de nouvelles constructions. À Berlin, l'offre de logements neufs n'a toutefois diminué que de -2,7 % entre 2021 et 2023, contre -6,2 % à Brême.

Robert Rothböck, directeur d'agence chez VON POLL IMMOBILIEN à Kiel, Neumünster, Rendsburg, Eckernförde, Plön et Eutin:

"Dans le Schleswig-Holstein, les grands développeurs de projets et les promoteurs immobiliers sont rares, l'essentiel des nouvelles constructions se situe dans le domaine des maisons individuelles. Pendant la phase de boom immobilier de la dernière décennie, de nombreux petits acteurs se sont également lancés dans des projets et des terrains plus importants. Cela a entraîné un véritable essor. Contraints et forcés, nombre de ces promoteurs et développeurs de projets ont entre-temps cessé ou complètement abandonné leurs activités de construction, ce qui illustre les défis et la volatilité de ce secteur.'

Le Mecklembourg-Poméranie-Occidentale est le seul Land à ne pas enregistrer d'évolution négative de l'offre de nouvelles constructions entre 2021 et 2023, même si, avec 0,4 %, la part stagne plutôt qu'elle n'augmente. De plus, en 2023, le Mecklembourg-Poméranie occidentale fait partie des quatre Länder ayant le plus de biens immobiliers neufs à proposer - car plus d'un bien sur cinq (21,1 %) sur les portails d'offres est un bien immobilier neuf.

Corinne Briesemeister, directrice d'agence chez VON POLL IMMOBILIEN Rostock et Warnemünde:

"Dans le Mecklembourg-Poméranie occidentale, ce sont surtout des biens immobiliers dans le segment des nouvelles constructions, commencées en 2021 et 2022, qui sont actuellement proposés. La commercialisation s'avère toutefois difficile, car les acheteurs potentiels sont réticents et les prix d'achat élevés. Ces dernières années, de nombreux projets de construction ont été réalisés dans le Mecklembourg-Poméranie occidentale. En raison de la très forte demande, les investisseurs y ont été nombreux. Par rapport à d'autres Länder, l'offre de biens immobiliers nouvellement construits semble donc avoir moins diminué. Toutefois, l'activité de construction neuve est actuellement en grande partie au point mort. Nous pensons que la situation ne changera pas de manière significative en 2024"

En 2023, les acheteurs potentiels pourront choisir entre 19 % et 20 % de biens immobiliers neufs en Hesse, en Bavière, dans le Brandebourg et dans le Bade-Wurtemberg. Toutefois, depuis 2021, l'offre de nouvelles constructions a nettement diminué en Hesse (-8,2 %), en Bavière (-5,5 %) et dans le Bade-Wurtemberg (-7,2 %). En revanche, le Brandebourg n'enregistre qu'un recul de -2,7 % des biens immobiliers neufs proposés.

Hambourg avec 18,6 %, la Rhénanie-du-Nord-Westphalie avec 17,3 %, la Basse-Saxe avec 16,2 % et la Sarre avec 15,1 % se classent dans la moyenne inférieure de la comparaison de la part de biens immobiliers neufs proposés en 2023. La Sarre a enregistré le plus faible recul de l'offre (-4,3 % par rapport à 2021), suivie de la Rhénanie-du-Nord-Westphalie (-7,2 %), de Hambourg (-7,4 %) et de la Basse-Saxe (-8,1 %).

Les permis de construire pour les bâtiments résidentiels : recul dans tous les Länder par rapport à 2021

Dans une analyse plus approfondie des permis de construire pour les biens immobiliers résidentiels³ en 2023 par rapport à 2021, les 16 Länder ont enregistré une tendance à la baisse. De la Bavière au Schleswig-Holstein, de la Saxe au Mecklembourg-Poméranie occidentale, l'évolution des permis de construire va se refléter durablement sur le secteur de la construction résidentielle dans toutes les régions d'Allemagne. Les raisons de cette tendance sont multiples et soulèvent des questions importantes sur la situation actuelle et l'avenir de la construction de logements en Allemagne.

En 2023, c'est la Bavière qui a accordé le plus de permis de construire pour des logements, avec 3,01 pour 1 000 habitants, suivie du Brandebourg avec 2,37 pour 1 000 habitants et du Schleswig-Holstein avec 2,12 permis de construire pour 1 000 habitants. En 2021, les trois Länder cités précédemment enregistraient encore plus de trois permis de construire pour 1.000 habitants - la Bavière a enregistré 3,44 biens immobiliers approuvés pour 1.000 habitants, le Brandebourg 3,47 pour 1.000 habitants et le Schleswig-Holstein 3,31 pour 1.000 habitants.

En 2023, c'est à Berlin que les permis de construire étaient les moins nombreux, avec seulement 0,58 pour 1.000 habitants. Parmi les derniers, on trouve également Hambourg avec 0,62 logements autorisés pour 1.000 habitants et Brême avec 0,79 pour 1.000 habitants.

En 2023, les Länder de Rhénanie-Palatinat, Basse-Saxe, Bade-Wurtemberg, Mecklembourg-Poméranie occidentale et Saxe obtiennent entre 1,5 et 2 permis de construire pour 1.000 habitants. Toutefois, en 2021, le nombre de logements autorisés pour 1 000 habitants était encore de 2,91 en Rhénanie-Palatinat, de 2,84 pour 1 000 habitants en Basse-Saxe, de 2,5 pour 1 000 habitants dans le Bade-Wurtemberg, de 2,16 pour 1 000 habitants dans le Mecklembourg-Poméranie occidentale et de 2,02 pour 1 000 habitants en Saxe.

En revanche, la Hesse avec 1,31 permis de construire pour 1.000 habitants, la Sarre avec 1,25 pour 1.000 habitants, la Rhénanie du Nord-Westphalie avec 1,21 pour 1.000 habitants, la Saxe-Anhalt avec 1,16 pour 1.000 habitants et la Thuringe avec 1,09 pour 1.000 habitants se situent dans la moyenne inférieure. Là aussi, les permis de construire pour les bâtiments résidentiels ont visiblement diminué par rapport à 2021.