Les villes A en tendance sur cinq ans : les prix de l'immobilier baissent pour la première fois, mais restent au-dessus du niveau d'avant la pandémie

"Le marché immobilier a longtemps enregistré une hausse continue des prix au mètre carré, surtout dans les métropoles allemandes et leurs environs immédiats. La tendance sur cinq ans montre clairement que toutes les crises ne se ressemblent pas et que différents effets sont possibles sur le marché. Pendant la pandémie, la prise de conscience accrue du thème de l'habitat en termes de sécurité accrue ainsi que d'intimité et l'effet "home office" ont donné des ailes supplémentaires à l'évolution des prix de certains appartements et maisons, tandis que le déclenchement de la guerre en Ukraine et ses conséquences ont entraîné pour la première fois un revirement et donc un refroidissement du marché immobilier échauffé. Depuis lors, les prix de l'immobilier ont parfois nettement baissé. On constate néanmoins que les prix dans les villes de catégorie A, Francfort-sur-le-Main, Berlin, Munich, Hambourg, Düsseldorf, Cologne, Stuttgart et Leipzig, continuent d'évoluer à un niveau élevé, la plupart du temps bien supérieur à celui d'avant la pandémie."

Evolution des prix de 2018 à 2020

En Allemagne, entre janvier 2018 et janvier 2020, les prix de l'immobilier pour les maisons et les appartements ont connu une évolution continue à la hausse, passant en moyenne de 2 297 €/m² à 2 857 €/m². Cette image s'est reflétée dans toutes les villes de catégorie A. En tête, Berlin avec une hausse des prix de 21,1 % à 4 926 €/m², suivie de Stuttgart avec 19,2 % à 5 208 €/m² et Leipzig avec 18,7 % à 2 810 €/m². Avec ce bond en avant des prix de l'immobilier résidentiel, Stuttgart s'est hissée en janvier 2020 à la troisième place des villes A les plus chères, juste après Francfort-sur-le-Main, où les acheteurs potentiels de maisons et d'appartements ont payé en moyenne 6 003 €/m² et Munich environ 8.777 €/m².

Fig. 1: Evolution des prix d'achat des maisons et des appartements dans les villes A et dans l'ensemble de l'Allemagne entre janvier 2018 et juillet 2023 (Graphique : von Poll Immobilien GmbH) - Graphique interactif y compris. Chiffres par survol de la souris : https://www.datawrapper.de/_/rzmBR/

Evolution des prix de 2020 à 2022

Après une courte pause, la tendance à la hausse des prix des logements en propriété s'est poursuivie à partir de mars 2020 avec la pandémie de Corona - parfois plus fortement qu'auparavant. C'est à Leipzig que les prix de l'immobilier ont le plus augmenté entre mars 2020 et février 2022, avec une hausse de 31,3 % pour atteindre 3 844 €/m², dans la ville hanséatique de Hambourg avec 28,2 % pour atteindre 6 749 €/m² et à Cologne avec 23,5 % et Düsseldorf avec 23,4 % pour atteindre respectivement 5 335 €/m² et 5 834 €/m². Alors que les prix au mètre carré ont le moins augmenté à Munich - la ville où les prix de l'immobilier sont les plus chers dans le classement - avec 12,4 % pour atteindre 9 961€/m² sur la même période, Francfort-sur-le-Main - la ville où les prix de l'immobilier sont les deuxièmes plus chers parmi les villes de catégorie A - a tout de même enregistré une hausse de 21,3 % des prix des maisons et des appartements pour atteindre une moyenne de 7 157€/m².

Daniel Ritter, associé gérant de VON POLL IMMOBILIEN:

"Contrairement à de nombreuses attentes, la pandémie de la maladie de Corona a fait office de moteur des prix dans le secteur immobilier. La demande de biens immobiliers résidentiels a nettement augmenté, l'offre s'est raréfiée et les prix ont continué à augmenter", se souvient l'expert de VON POLL IMMOBILIEN Ritter. Et d'ajouter : "L'importance de posséder son propre bien immobilier a attiré l'attention des candidats à l'achat en raison de la pandémie et des restrictions qui y étaient liées, ainsi que du désir de sécurité. Les gens aspiraient à plus d'intimité et d'espace, par exemple pour aménager leur propre bureau à domicile. Les balcons, les jardins et les espaces verts ont également fait l'objet d'une demande plus fréquente. Cette tendance s'est renforcée au cours de l'été 2021, après que l'Allemagne se soit trouvée pour la deuxième fois en situation de lockdown."

De nouvelles augmentations des taux d'intérêt par la BCE se sont succédé depuis juillet 2022, ce qui a entraîné une hausse des taux hypothécaires ainsi qu'une situation de marché volatile. Les débats politiques croissants sur l'adaptation de la loi sur l'énergie dans le bâtiment et les obligations de rénovation envisagées pour les biens immobiliers résidentiels ont en outre semé l'incertitude chez les acheteurs potentiels et les vendeurs - avec des répercussions visibles sur les prix de l'immobilier. Le niveau des prix a continué de baisser entre juillet 2022 et juillet 2023. C'est à Francfort-sur-le-Main que les prix de l'immobilier ont le plus baissé durant cette période, avec -8,4 % à 6 559 €/m², suivie de Cologne avec -8,3 % à 4 908 €/m² et de Munich avec -8,1 % à 8 640 €/m². A Berlin aussi, les prix ont baissé pour la première fois de -2,2 %, à 5 926 €/m² en moyenne.

Daniel Ritter, associé gérant chez VON POLL IMMOBILIEN:

"L'année 2022 a apporté de vastes changements auxquels le marché immobilier n'a pas échappé. L'inflation, les hausses des taux directeurs, l'augmentation des taux d'intérêt, les goulets d'étranglement dans l'approvisionnement en énergie et, bien sûr, l'insécurité qui en a résulté au sein de la population ont eu pour conséquence que la spirale des prix a continué de s'orienter à la baisse. Il reste toutefois à voir combien de temps cet effet durera encore. Actuellement, les besoins en logements en Allemagne ne peuvent guère être couverts, de sorte que la demande restera constante et augmentera même à nouveau. Nous partons donc du principe que les prix évolueront à nouveau à la hausse à l'avenir - même si c'est à un rythme plus modéré que celui que nous connaissions jusqu'à présent."

* La base de données de l'analyse des prix d'achat des maisons et des appartements (existants et neufs) se fonde sur les prix moyens des offres entre janvier 2018 et juillet 2023 de GeoMap et VON POLL IMMOBILIEN Research (2023).
Le graphique du diagramme interactif, lien d'intégration inclus, peut être téléchargé ici : https://www.datawrapper.de/_/rzmBR/