Rapport sur la côte 2023 : Évolution des prix de l'immobilier sur la mer du Nord et la mer Baltique

Daniel Ritter, associé-gérant chez VON POLL IMMOBILIEN:

"Malgré le niveau déjà très élevé des prix dans certaines régions de la côte de la mer du Nord, les prix de l'immobilier n'ont cessé d'évoluer à la hausse, notamment ces dernières années. Cela semble terminé pour le moment. Dans toutes les régions analysées de la côte de la mer du Nord, les prix des logements en propriété baissent ou stagnent au premier trimestre 2023 par rapport au même trimestre de l'année précédente", explique Daniel Ritter, associé-gérant de VON POLL IMMOBILIEN. Il poursuit : "Cela montre clairement qu'en raison de la situation actuelle des taux d'intérêt, les acheteurs potentiels ne sont plus prêts à payer n'importe quel prix et doivent calculer plus précisément ce qu'ils peuvent se permettre compte tenu de la situation actuelle. Nous constatons néanmoins que la demande de logements en propriété sur la côte est toujours là. Nous pensons que le marché se stabilisera dans le courant de l'année 2023 dans les endroits privilégiés au bord de l'eau."

Comme on pouvait s'y attendre, les îles de la mer du Nord restent en tête du tableau des prix. Les maisons les plus chères se trouvent sur les îles de la Frise du Nord, où les acheteurs potentiels devront débourser en moyenne 12 866 euros pour un mètre carré de surface habitable au premier trimestre 2023. La raison de ce niveau de prix élevé est surtout l'île de Sylt, qui fait partie des îles de la Frise du Nord. Un examen séparé montre que Sylt affiche déjà un prix moyen au mètre carré de 15.348 €/m², ce qui en fait un moteur de prix important pour l'archipel. Alors que les prix de l'immobilier ont baissé de -7,5 % sur l'ensemble des îles de la Frise du Nord par rapport à la même période de l'année précédente, cette baisse a même atteint -14 % à Sylt.

Martin Weiß, directeur d'agence chez VON POLL IMMOBILIEN Sylt:

"Comme on le sait, la plupart des biens immobiliers à Sylt sont des appartements de vacances ou des résidences secondaires. Les acheteurs potentiels acquièrent souvent ces biens immobiliers en tant qu'investissements, financés par des capitaux étrangers. Depuis l'été 2022, le marché immobilier a changé dans toute l'Allemagne. La demande de biens immobiliers sur l'île de Sylt a elle aussi nettement diminué. Toutefois, lorsqu'une vente a eu lieu, les biens immobiliers ont généralement été payés à 100 % avec des fonds propres", explique Martin Weiß, directeur d'agence chez VON POLL IMMOBILIEN Sylt. Et d'ajouter : "Toutefois, les prix de l'immobilier ont généralement pu rester stables, même si la demande était moins importante. Il reste à voir comment le marché évoluera dans les mois à venir. En principe, l'immobilier sur l'île de Sylt reste considéré comme un investissement à l'abri de la crise."

Les prix moyens au mètre carré sont les deuxièmes plus chers sur les îles de la Frise orientale, dont font partie par exemple Juist, Langeoog ou Norderney, avec 8.626 euros. Cela signifie que les maisons y sont presque 33 % moins chères que sur les îles de la Frise du Nord. En revanche, le niveau des prix sur les îles de la Frise orientale n'a guère baissé - avec -0,5 pour cent, les prix de l'immobilier ont stagné au premier trimestre 2023 par rapport au premier trimestre 2022.

En revanche, les prix sont nettement plus bas sur le continent : dans le district de Friesland (uniquement sur le continent), les prix des maisons ont baissé de -4,4 pour cent pour atteindre 2.227 €/m², dans le district d'Aurich (uniquement sur le continent) de -8,6 pour cent à 2.212 €/m², dans le district de Nordfriesland (uniquement sur le continent) de -14 pour cent à 2.148 €/m², dans le district de Cuxhaven de -1,7 pour cent à 2.145 €/m² et dans le district de Dithmarschen de -9,1 pour cent à 2.119 €/m². Le district de Nordfriesland (continent uniquement) affiche ainsi la deuxième plus forte baisse de prix du classement.

Les prix au mètre carré encore inférieurs à la barre des 2 000 euros se trouvent dans les deux chefs-lieux de district d'Emden et de Bremerhaven, qui sont donc aussi les régions les moins chères du classement des prix. Ici, une maison coûte 1 974 €/m² et 1 946 €/m² respectivement, les prix ont baissé de -9,4 % et -6,9 %.

Nils Onken, directeur des boutiques VON POLL IMMOBILIEN en Frise orientale (Norden, Aurich, Emden et Esens):

des magasins VON POLL IMMOBILIEN en Frise orientale (Norden, Aurich, Emden et Esens)' width='110' height='110' />"Alors que l'offre a nettement augmenté, la demande a diminué. Il en résulte une durée de commercialisation plus longue, passant de quatre à six semaines à cinq à huit mois actuellement. Nous avons réagi en conséquence en réduisant les prix de 10 à 30 % selon la situation et en restructurant nos mesures de marketing. Le marché est passé d'un marché de vendeurs à un marché d'acheteurs", explique Nils Onken, directeur des boutiques VON POLL IMMOBILIEN en Frise orientale (Norden, Aurich, Emden et Esens). Et d'ajouter : "Les grandes localités et les villes qui disposent d'une bonne infrastructure ont toutefois continué à afficher une valeur particulièrement stable. C'est dans les régions rurales que nous observons la plus grande chute des prix. Toutefois, avec la hausse des taux d'intérêt et des coûts de l'énergie, ce n'est généralement pas le prix d'achat qui est déterminant au final, mais plutôt les frais mensuels courants."

Les hauts et les bas des prix de l'immobilier sur la côte de la mer Baltique

La côte allemande de la mer Baltique a justement connu un véritable boom au cours des dernières années. De plus en plus de personnes sont attirées par les villes et villages côtiers pittoresques pour échapper à l'agitation des métropoles et profiter de la vie au bord de la mer avec plus d'intimité. Mais avec l'intérêt croissant pour la mer Baltique, les prix de l'immobilier ne connaissent plus qu'une seule direction, et elle est à la hausse. Depuis la fin de l'été 2022, le marché immobilier s'est toutefois retourné en raison de la forte hausse des taux d'intérêt. Pour la première fois, les prix de l'immobilier stagnent ou baissent à nouveau dans certaines régions. Les experts de VON POLL IMMOBILIEN ont analysé la situation exacte et l'évolution des prix de l'immobilier pour les maisons individuelles¹ dans les districts, les villes indépendantes des districts ainsi que sur les presqu'îles et îlots^* de la côte baltique et ont comparé l'évolution des prix d'achat² du premier trimestre 2023 avec celle du premier trimestre 2022.