Analyse des prix de l'immobilier des arrondissements ruraux et urbains en 2022

Quelles sont les régions les plus chères et les moins chères d'Allemagne ?

Alors que les prix de l'immobilier n'ont cessé d'augmenter ces dernières années, la situation a changé depuis l'entrée en guerre de l'Ukraine en février 2022 et la crise énergétique qui en a résulté, ainsi que la hausse continue de l'inflation. Pour la première fois depuis plus de onze ans, les prix au mètre carré des logements en propriété ont stagné, voire baissé dans certaines régions en 2022. Mais à quoi ressemblent concrètement les prix de l'immobilier dans les différents districts et villes d'Allemagne ? Les experts de VON POLL IMMOBILIEN ont réalisé le grand check de l'Allemagne et analysé les prix moyens d'achat et de location¹ des 400 arrondissements ruraux et urbains en 2022 et ont regardé quelles étaient les 20 régions qui affichaient les prix de l'immobilier les plus ou les moins élevés.

Daniel Ritter, associé-gérant de VON POLL IMMOBILIEN:

"Nous partons du principe que la situation du marché et la demande immobilière vont se stabiliser au cours de l'année 2023. Les acheteurs potentiels ont déjà commencé à faire de nouveaux calculs en raison de la nouvelle situation des prix et des taux d'intérêt. Car le désir de posséder son propre logement reste élevé. D'autant plus que les loyers vont continuer à augmenter en raison de l'inflation et de la pénurie de logements. En outre, il ne faut pas oublier que la propriété du logement est toujours considérée comme un moyen adéquat de lutter contre la pauvreté des personnes âgées et comme une classe d'actifs sûre. Toutefois, avec un taux de propriété² de 44 %, qui n'a étonnamment pratiquement pas changé depuis 2005, l'Allemagne reste l'un des derniers de la classe en Europe."

Une analyse supplémentaire de VON POLL IMMOBILIEN (voir point 2 ci-dessous) sur l'évolution du taux de propriété depuis 2005 montre toutefois des différences notables entre les différents districts et villes.

Daniel Ritter, associé-gérant chez VON POLL IMMOBILIEN:

"Ce sont surtout les districts et les villes d'Allemagne de l'Est qui rattrapent visiblement leur retard, avec une augmentation de plus de 15 % dans certains cas depuis 2005 - même si, pour des raisons historiques, ils partent d'un niveau peu élevé. À court et moyen terme, compte tenu de la situation actuelle, la politique allemande est plus que jamais appelée à développer au plus vite ses mesures d'encouragement et à les rendre plus attrayantes, afin de permettre à un plus grand nombre de personnes de réaliser leur rêve de devenir propriétaires de leur maison ou de leur appartement."

Retour aux prix de l'immobilier en 2022 : on remarque tout d'abord que 15 districts ruraux et urbains du Land de Bavière font partie du top 20 des régions où les prix au mètre carré sont les plus élevés. À eux seuls, 13 districts bavarois sont en tête du classement. Parmi eux, les trois leaders sont Munich (ville) avec 9 973 €/m² (loyer : 19,50 €/m²), le district de Starnberg avec 9 262 €/m² (loyer : 15,00 €/m²) et le district de Munich avec 9 046 €/m² (loyer : 16,80 €/m²). Il est suivi par le Landkreis Miesbach avec 8.870 €/m² (loyer : 13,46 €/m²).


Fig. 1 : Les 20 arrondissements ruraux/urbains les plus chers en termes de prix de l'immobilier en 2022 pour les maisons individuelles et les maisons à deux logements en €/m² (graphique : von Poll Immobilien GmbH)

Volker Stich, directeur d'agence chez VON POLL IMMOBILIEN Munich:

"La demande de biens immobiliers a également baissé à Munich. Chez les acheteurs de biens immobiliers, la prudence commerciale est actuellement au premier plan. Cela a aussi pour conséquence que les prix exagérés sont hors du marché. Mais les achats et les ventes se poursuivent. De plus, on n'observe pratiquement pas de baisse des prix dans les quartiers centraux de premier ordre. Dans la ceinture de Munich, les corrections sont toutefois plus importantes."

Sascha Hadeed, directeur d'agence chez VON POLL IMMOBILIEN Gräfelfing et VON POLL COMMERCIAL Munich:

"Après un net ralentissement des achats à la fin de l'année 2022, la demande de biens immobiliers repart également dans notre région, même si elle reste encore à un niveau faible. Pour l'année en cours, nous pensons que les emplacements de premier choix resteront stables. Les emplacements B et C enregistreront encore des baisses de prix, mais se stabiliseront ensuite."

Vivianne Pucer, directrice d'agence chez VON POLL IMMOBILIEN Starnberg/Fünf-Seen-Land, a une appréciation similaire du marché pour sa zone d'activité.

Vivianne Pucer, directrice d'agence chez VON POLL IMMOBILIEN Starnberg/Fünf-Seen-Land:

"Les régions rurales de Starnberg et de ses environs - proches de la nature et avec vue sur le lac ou au bord du lac - continuent de garder une valeur stable. Toutefois, les prix de l'année précédente ne peuvent plus être atteints ici non plus. Nous enregistrons des baisses de prix d'environ 10 %, en particulier lorsque les maisons sont vétustes sur le plan énergétique. La situation du marché devrait se détendre quelque peu après l'été. Nous ne prévoyons toutefois une véritable reprise qu'au cours de l'année prochaine, lorsque l'inflation aura probablement un peu diminué, que les incertitudes concernant les rénovations énergétiques obligatoires auront été levées et que les acheteurs potentiels se seront habitués au niveau des taux d'intérêt, qui devrait rester dans la fourchette de 3 à 4 % sur dix ans."

Le district de Kyffhäuser, en Thuringe, est celui où les prix de l'immobilier sont en moyenne les plus bas d'Allemagne avec 857 euros (loyer : 5,60 €/m²). Le prix au mètre carré dans le Kyffhäuserkreis est ainsi plus de onze fois moins cher que dans la ville de Munich. De même, les prix au mètre carré pour les logements en propriété ne sont inférieurs à 1 000 euros que dans le district de Saale-Orla, en Thuringe, avec 996 €/m² (loyer : 6,00 €/m²) et à Mansfeld-Südharz, en Saxe-Anhalt, avec 931 €/m² (loyer : 5,80 €/m²).

L'analyse montre en outre que, plus de 33 ans après la chute du mur de Berlin, un net clivage Est-Ouest prévaut encore dans les prix de l'immobilier. Alors que parmi les 20 régions les plus chères au mètre carré en 2022, on ne trouve qu'une seule région d'Allemagne de l'Est, Potsdam, la capitale du Land de Brandebourg, avec 5 930 €/m² (loyer : 11,82 €/m²), les régions où les prix de l'immobilier sont les plus bas en Allemagne comptent 16 districts ou villes d'Allemagne de l'Est et seulement quatre de l'Ouest.

Andreas Güthling, directeur d'agence chez VON POLL IMMOBILIEN Potsdam et Werder:

"Ces dernières années, les hausses de prix pour les maisons individuelles et les appartements entre 300.000 euros et 1 million d'euros ont été plus fortes que la moyenne. Il y avait une offre très limitée et une demande très élevée. La hausse des taux d'intérêt, la guerre en Ukraine et la crise énergétique ont été les thèmes déterminants en 2022, ce qui a entraîné une réticence de la part des personnes souhaitant acheter. Beaucoup ne peuvent ou ne veulent plus payer les prix élevés au vu du niveau actuel des taux d'intérêt. En revanche, à Potsdam et dans ses environs, le segment haut de gamme ainsi que les biens immobiliers particuliers situés dans des endroits spéciaux, par exemple au bord de l'eau, conservent leur valeur. Les acheteurs potentiels de tels biens sont rarement tributaires de financements externes. C'est pourquoi les effets actuels des changements de taux d'intérêt sont moins importants pour cette clientèle."

Les acheteurs intéressés doivent débourser entre 7 000 €/m² et 8 000 €/m² en moyenne dans les arrondissements d'Ebersberg avec 7 500 €/m² (loyer : 13,95 €/m²), de Fürstenfeldbruck avec 7.499 €/m² (loyer : 14,77 €/m²), Bad Tölz-Wolfratshausen avec 7.299 €/m² (loyer : 12,81 €/m²) et Garmisch-Partenkirchen avec 7.192 €/m² (loyer : 11,36 €/m²).

Au milieu du classement des districts et villes les plus chers se trouvent Dachau avec 6.570 €/m² (loyer : 13,87 €/m²), Rosenheim (ville) avec 6.476 €/m² (loyer : 11,88 €/m²), le district de Rosenheim avec 6.318 €/m² (loyer : 11,33 €/m²), Freising avec 6.171 €/m² (loyer : 12,81 €/m²), Erding avec 6.032 €/m² (loyer : 12,00 €/m²) et Stuttgart (ville) avec 6.015 €/m² (loyer : 14,18 €/m²).

En plus de Potsdam avec 5.930 €/m² (loyer : 11,82 €/m²), Weilheim-Schongau avec 5.853 €/m² (loyer : 11,00 €/m²), Francfort-sur-le-Main avec 5.800 €/m² (loyer : 14,63 €/m²), Landsberg am Lech avec 5.701 €/m² (loyer : 11,23 €/m²), Hambourg avec 5.700 €/m² (loyer : 12,80 €/m²) et Düsseldorf avec 5.468 €/m² (loyer : 11,74 €/m²). Le fait que sept grandes villes et métropoles figurent parmi les 20 premières régions n'est guère surprenant, car les prix de l'immobilier ont tendance à être plus élevés dans les centres urbains. Cinq de ces sept villes appartiennent à elles seules à la catégorie des villes A, connues pour leur niveau de prix élevé en raison de la forte demande de biens immobiliers dans ces métropoles.

Un regard plus détaillé sur la fin de l'ensemble du classement et sur les 20 comtés les moins chers en termes de prix de l'immobilier montre une image plus hétérogène. Les acheteurs potentiels peuvent encore trouver des prix au mètre carré abordables, compris entre 850 euros et 1 300 euros, dans les Länder les plus divers, même si la Thuringe est majoritairement représentée dans ce groupe avec dix Landkreise. Mais la Sarre, la Saxe-Anhalt, le Brandebourg, la Rhénanie-Palatinat, la Saxe, la Hesse et la Basse-Saxe comptent également des districts où les prix de l'immobilier sont dans la moyenne.

Ce sont notamment les districts de St. Wendel en Sarre avec 1.300 €/m² (loyer : 6,82 €/m²), Altmarkkreis Salzwedel en Saxe-Anhalt avec 1.281 €/m² (loyer : 5,51 €/m²), Elbe-Elster dans le Brandebourg avec 1.278 €/m² (loyer : 5,60 €/m²), Kusel en Rhénanie-Palatinat avec 1.260 €/m² (loyer : 6,47 €/m²), Hildburghausen en Thuringe avec 1.234 €/m² (loyer : 6,52 €/m²) et Vogtlandkreis en Saxe avec 1.229 €/m² (loyer : 5,00 €/m²).

René Swat, directeur d'agence chez VON POLL IMMOBILIEN Senftenberg:

"Le district d'Elbe-Elster est situé au centre entre Dresde, Leipzig et Berlin. L'absence de liaison autoroutière au sein du district relativise toutefois cet avantage. Le sud du Brandebourg montre à quel point une bonne infrastructure est importante pour l'attractivité d'une région. De petites localités discrètes comme Ortrand, mais aussi des villes comme Ruhland et Großräschen, jouissent d'une grande popularité. Elles profitent de la forte hausse des prix de l'immobilier à Dresde et d'un accès direct à l'autoroute. Le district d'Elbe-Elster est encore considéré comme un secret d'initiés. Mais ce sont surtout les régions autour de Finsterwalde, avec des zones de détente de proximité comme le lac de Rückersdorf et Bad Erna, ainsi que le nouveau lac de Bergheide avec le monument minier F60, qui attirent de plus en plus d'acheteurs potentiels de Berlin et de Leipzig. Pour l'instant, il s'agit surtout d'une propriété de vacances ou d'une résidence secondaire, mais l'intérêt grandit."

Fig. 2 : Les 20 arrondissements ruraux/urbains les moins chers en termes de prix de l'immobilier en 2022 pour les maisons individuelles et les maisons à deux logements (graphique : von Poll Immobilien GmbH)

En moyenne, entre 1.000 €/m² et 1.200 €/m² pour une maison ou un appartement en copropriété, les acheteurs potentiels devront débourser 1 199 €/m² (loyer : 6,13 €/m²) dans les arrondissements de Sonneberg, 1 182 €/m² (loyer : 6,00 €/m²) dans l'arrondissement de Unstrut-Hainich, 1.174 €/m² (loyer : 5,80 €/m²), Holzminden avec 1.147 €/m² (loyer : 5,50 €/m²), Salzlandkreis avec 1.136 €/m² (loyer : 5,60 €/m²), Greiz avec 1.135 €/m² (loyer : 5,23 €/m²), Eichsfeld avec 1.125 €/m² (loyer : 6,25 €/m²), Görlitz avec 1.100 €/m² (loyer : 5,22 €/m²), Nordhausen avec 1.058 €/m² (loyer : 5,76 €/m²), Saalfeld-Rudolstadt avec 1.036 €/m² (loyer : 6,28 €/m²) et Schmalkalden-Meiningen avec 1.030 €/m² (loyer : 6,43 €/m²).

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Aperçu sous forme de tableau et classement des prix de l'immobilier en 2022 de tous les districts ruraux et urbains en Allemagne, classés par Land.
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Les régions d'Allemagne de l'Est rattrapent leur retard en matière de taux de propriété

Le taux de propriété immobilière² en Allemagne est d'environ 44 %. Cela signifie qu'actuellement, seul un citoyen allemand sur deux vit dans ses propres murs - la majorité est en location. L'Allemagne occupe ainsi l'avant-dernière place en comparaison européenne. Pourtant, la propriété du logement est considérée comme un moyen adéquat de lutter contre la pauvreté des personnes âgées.

Le désir de devenir propriétaire de son logement est pourtant intact chez les gens. Pourtant, le taux moyen de propriétaires² en Allemagne n'a pratiquement pas augmenté depuis 2005, passant de 43,6 % à 44 % en 2021. Toutefois, de nettes différences se dessinent entre les régions, notamment les districts et les villes d'Allemagne de l'Est qui rattrapent leur retard. Les experts de VON POLL IMMOBILIEN ont examiné de plus près l'évolution du taux de propriétaires dans tous les districts et villes allemands depuis 2005 jusqu'en 2021 et montrent dans quelles régions le taux de propriétaires a le plus augmenté et où il a le plus baissé.

Il est frappant de constater que dans le classement des 20 régions ayant connu la plus forte croissance du taux de propriétaires, seules les villes et les districts d'Allemagne de l'Est sont représentés. En principe, ils partent d'un niveau plus bas pour des raisons historiques et rattrapent visiblement leur retard sur l'Allemagne de l'Ouest depuis 2005. Cela va même bien au-delà des 20 premières places du classement. La première ville d'Allemagne de l'Ouest, Gelsenkirchen en Rhénanie-du-Nord-Westphalie, n'arrive qu'à la 52e place avec une augmentation du taux de propriété de 2,6 % depuis 2005.

C'est à Francfort (Oder) que le taux de propriété a le plus évolué entre 2005 et 2021 avec 25,6 %, suivie de Schwerin avec une augmentation de 20 % et de Cottbus avec 15,5 %. Magdebourg avec 14,1 pour cent, Suhl avec 13,1 pour cent, Brandenburg an der Havel avec 12,1 pour cent, Chemnitz avec 11,7 pour cent et le Landkreis Oder-Spree avec 10,2 pour cent ont obtenu entre 10 pour cent et 15 pour cent de plus de logements en propriété.

Fig. 3 : Aperçu du taux de logements en propriété en Allemagne et de son évolution de 2005 à 2021 (graphique : von Poll Immobilien GmbH)

Au milieu des 20 leaders en matière de taux de logements en propriété se trouvent le district de Spree-Neiße avec 9,1 % d'augmentation depuis 2005, Halle (Saale) avec 8,6 %, Gera et le district d'Oderspreewald-Lausitz avec 8,5 % chacun ainsi que les districts de Leipzig avec 8,1 %, Havelland avec 7,7 % et Rostock avec 7 %.

Le taux de logements en propriété a augmenté entre 6 et 7 % dans le district de Jerichower Land, à Potsdam, à Erfurt, dans le district d'Uckermark ainsi que dans le district du Nord-Ouest de Mecklenburg.

Malgré la forte croissance du nombre de logements en propriété, la plupart des 20 premiers districts et villes se situent encore en dessous du taux de propriété moyen de 44 % en Allemagne. Seuls cinq de ces districts comptent en moyenne plus de propriétaires que la moyenne allemande. Parmi eux, les districts d'Oder-Spree avec un taux de propriété de 46,4 % en 2021, Spree-Neiße avec 48 %, Leipzig avec 45,9 %, Havelland avec 50,4 % et Rostock avec 49,6 %.

Alors que les régions d'Allemagne de l'Est sont en tête du classement pour l'évolution positive du taux de propriété depuis 2005, seuls les districts et les villes d'Allemagne de l'Ouest se retrouvent en queue de classement pour l'évolution à la baisse. Le taux de logements en propriété a chuté le plus fortement à Ingolstadt (-3%), Oldenburg (Oldb) ainsi que dans les districts de Grafschaft Bentheim et Cloppenburg (-3,1% chacun), Landau in der Pfalz (-3,4%) et Pfaffenhofen an der Ilm (-3,5%). La dernière place est occupée par le district de Vechta, où le taux de propriété a le plus baissé en Allemagne en 2021 par rapport à 2005. Les districts de Gütersloh, Stade, Kelheim, Nordfriesland, Merzig-Wadern, Friesland, Kleve, Borken, Steinfurt, Ammerland, la ville de Trèves ainsi que le district d'Emsland ont enregistré entre -2 % et -3 % de personnes en moins dans la propriété. Dans le district bavarois de Neumarkt in der Oberpfalz, le taux de propriétaires a diminué de -1,9 pour cent.

Il faut toutefois aussi mentionner que ces 20 districts et villes en fin de classement - malgré le recul de la propriété du logement - enregistrent déjà un taux de propriétaires majoritairement plus élevé que la moyenne allemande de 44 pour cent. Seules trois des 20 régions se situent en dessous. Il s'agit notamment des villes de Trèves avec un taux de propriétaires en 2021 de 29,9 %, d'Ingolstadt avec 38,3 % et d'Oldenburg (Oldb) avec 37,7 %.

¹ La base de données de l'analyse des prix d'achat des maisons individuelles et des maisons à deux logements ainsi que des prix de location des maisons et des appartements repose sur les prix moyens des offres en 2022 d'empirica-regio (VALUE Markdaten) et de VON POLL IMMOBILIEN Research (2023).

² L'analyse du taux de propriétaires se base sur les évaluations d'empirica-regio (VALUE Markdaten) pour la période 2005 à 2021 et de VON POLL IMMOBILIEN Research (2023).