Marché immobilier depuis 2015 : hausse et baisse des prix de l'immobilier et augmentation inexorable des coûts de la construction, des matériaux et de la main-d'œuvre

Daniel Ritter, associé-gérant chez VON POLL IMMOBILIEN:

"Dans les années qui ont précédé la pandémie, le marché immobilier allemand a connu une phase d'essor et de forte croissance. Un développement économique robuste, des taux d'intérêt bas et une forte demande de logements - en particulier dans les centres urbains - ont contribué à une hausse continue des prix de l'immobilier. Parallèlement, les coûts de la main-d'œuvre, des matériaux et donc de la construction ont globalement connu une croissance relativement modérée, ce qui a permis de rentabiliser les achats immobiliers et les projets de construction. L'apparition de la pandémie en mars 2020 a constitué un défi inattendu qui a également modifié en profondeur le marché immobilier et le secteur de la construction en Allemagne. Le lockdown qui en a résulté a entraîné de fortes hausses de prix dans le secteur de la construction en raison de perturbations globales des chaînes d'approvisionnement. Toutefois, le thème du logement a également pris une nouvelle importance pour les gens pendant cette période et a donné une impulsion supplémentaire à l'évolution des prix des maisons et des appartements en copropriété."

Entre 2015 et le début de la pandémie en mars 2020, c'est à Berlin que les prix de l'immobilier ont le plus augmenté, avec 65,1 %, suivi par Hambourg avec 62 % et Leipzig avec 61,2 %. Munich a enregistré une hausse des prix de l'immobilier résidentiel de 60 pour cent. Les prix de l'immobilier ont augmenté de 50 à 54,1 % à Stuttgart (50,7 %), à Cologne (52,8 %) et à Francfort-sur-le-Main (54,1 %). Parmi les villes de catégorie A, Düsseldorf a enregistré la plus faible hausse des prix au cours de ces quelque cinq années, avec une augmentation de 43,4 % du prix au mètre carré.

En revanche, un coup d'œil sur le secteur de la construction de 2015 à mars 2020 montre une évolution modérée au cours de ces cinq années. Ici, le coût des matériaux n'a augmenté que de 9,1 %, le coût total de la construction de 12,4 % et le coût de la main-d'œuvre de 18,3 %.

Fig. 1 : Évolution en pourcentage des prix de l'immobilier dans les villes A ainsi que des coûts de la construction, des matériaux et de la main-d'œuvre en Allemagne dans les quatre périodes définies de 2015 à 2023 (graphique : von Poll Immobilien GmbH)

Il est particulièrement frappant de constater qu'entre le début de la pandémie et le début de la guerre en Ukraine, les coûts des matériaux (20,3 pour cent) et les coûts de construction dans leur ensemble (16,2 pour cent) ont augmenté beaucoup plus fortement que durant les cinq années précédentes. Les coûts de la main-d'œuvre ont augmenté de 10,4 pour cent pendant cette période.

Fig. 2 : Evolution indexée des prix de l'immobilier dans les villes A et GREIX ainsi que des coûts de la construction, des matériaux et du travail en Allemagne de 2015 à 2023 (graphique : von Poll Immobilien GmbH)

Daniel Ritter, associé gérant chez VON POLL IMMOBILIEN:

"Le début de la guerre en Ukraine en février 2022 a marqué un tournant pour le marché de l'immobilier, car la crise géopolitique a entraîné une hausse globale des coûts des matériaux et de la construction, en particulier des matières premières essentielles comme l'acier et le bois. Parallèlement, la situation en Ukraine a inquiété de nombreux acheteurs de biens immobiliers, la demande de logements en propriété a diminué presque partout en Europe, la période de faibles taux d'intérêt a pris fin brutalement et les prix de l'immobilier ont légèrement baissé pour la première fois à la fin de l'été 2022. La première hausse - pourtant déjà attendue - du taux directeur en juillet 2022 a encore aggravé la situation, car en plus de l'incertitude et de la réticence à acheter, le resserrement de la politique monétaire a réduit une clientèle d'acheteurs solvables, ce qui a eu un effet modérateur sur l'évolution des prix de l'immobilier résidentiel. Parallèlement, les coûts de la main-d'œuvre ont fortement augmenté, mais les coûts de la construction et des matériaux ont également continué à grimper, ce qui a encore détérioré la rentabilité des projets immobiliers et de construction."

Les répercussions de la guerre en Ukraine ont considérablement modifié le marché immobilier. Dans certaines grandes villes, les prix de l'immobilier résidentiel ont chuté pour la première fois après une période de boom de près de douze ans. En l'espace de cinq mois seulement - c'est-à-dire jusqu'à la première hausse du taux directeur en juillet 2022 - les prix au mètre carré ont baissé de -5,3 % à Düsseldorf et Stuttgart, de -5,1 % à Francfort-sur-le-Main, de -3,9 % à Munich et de -2,8 % à Hambourg. Seuls Cologne (7,3 %), Leipzig (2,4 %) et Berlin (1,5 %) ont connu une légère hausse des prix de l'immobilier.

Les coûts des matériaux et de la construction ont globalement augmenté au cours de cette période, entre février 2022 et juillet 2022 - de 9,9 % pour les matériaux et de 6,6 % pour la construction. Les coûts de la main-d'œuvre n'ont augmenté que modérément, de 1,5 pour cent.

La première hausse des taux directeurs en juillet 2022 a aggravé la situation dans le secteur de l'immobilier et de la construction et a encore restreint la demande, ce qui a entraîné une nouvelle baisse, parfois importante, des prix de l'immobilier jusqu'à fin 2023. Dans six des huit villes de catégorie A, les prix ont chuté d'un pourcentage à deux chiffres. Seules Berlin (-3,5 %) et Stuttgart (-6,5 %) ont vu leurs prix moyens au mètre carré diminuer d'un pourcentage à un chiffre. Durant cette période, les prix des logements en propriété ont particulièrement baissé à Düsseldorf (-15,8 %), Cologne (-15,6 %) et Munich (-13,1 %). Les prix au mètre carré ont également baissé de plus de 10 % à Leipzig (-12,4 %), Hambourg (-12,2 %) et Francfort-sur-le-Main (-11,2 %).

Après un bref rebond, les coûts de la main-d'œuvre et les coûts de construction se sont stabilisés à un niveau plus élevé, mais ont également augmenté de 3,7 % et 2,2 % respectivement. Les coûts des matériaux pour la construction de logements ont également stagné à un niveau élevé avec -0,5 pour cent.