Analyse des prix de l'immobilier à Berlin

Daniel Ritter, associé gérant chez VON POLL IMMOBILIEN:

"La politique des taux d'intérêt de ces dix dernières années a littéralement stimulé le marché immobilier. Les taux d'intérêt ayant atteint un niveau plus élevé, de nombreux acheteurs potentiels ont dû revoir leurs calculs, certains d'entre eux se retrouvant dans l'impossibilité de financer un bien immobilier dans les conditions actuelles. Beaucoup ont donc dû renoncer à l'achat et se tourner vers la location. Cette demande accrue d'immobilier locatif se répercute en fin de compte sur les prix des loyers. Alors que les prix d'achat des appartements en propriété n'ont augmenté que légèrement ou modérément dans seulement cinq des 23 arrondissements berlinois analysés, les prix des loyers ont nettement grimpé dans tous les arrondissements au cours de la même période. Au total, 16 arrondissements affichent même des hausses de loyer à deux chiffres."

Zehlendorf constitue une exception - le seul arrondissement où les prix des loyers n'ont tout de même fait que stagner avec 0,3 % (loyer : 14,17 €/m²). C'est à Hohenschönhausen que l'écart entre l'évolution des prix d'achat et des loyers est le plus net. C'est là qu'a eu lieu la plus grande réduction des prix d'achat de tout le classement, avec -7,2 % au premier semestre 2023 (achat : 4 257 €/m²). En revanche, les loyers des appartements en copropriété ont connu la deuxième plus forte augmentation, avec 17,5 % (loyer : 10,74 €/m²). L'arrondissement de Weißensee a connu la deuxième plus forte baisse des prix d'achat. Ceux-ci ont baissé de 6,5 % (achat : 4 968 €/m²), tandis que les prix des loyers ont augmenté de 9,9 % (loyer : 13,22 €/m²), restant encore juste en dessous de la barre des 10 %.

Fig. 1: Évolution des prix d'achat et de location dans les arrondissements de Berlin, HJ1/22 vs. HJ1/23 (graphique : von Poll Immobilien GmbH) - graphique interactif incluant les chiffres par survol de la souris : https://www.datawrapper.fr/_/DF1w5/

Les prix d'achat moyens à Treptow et à Mitte ont baissé respectivement de -5,6 % (achat : 4 260 €/m²) et de -5,3 % (achat : 8.398 €/m²), les loyers ont augmenté de 13,9 % (loyer : 14,81 €/m²) et de 13 % (loyer : 23,98 €/m²).

Andreas Gräfenstein, directeur d'agence chez VON POLL IMMOBILIEN Berlin - Treptow-Köpenick:

"En raison de la situation locative à Berlin, l'achat d'un bien immobilier reste la meilleure alternative. Nous ne pensons pas que la ville parviendra à court ou moyen terme à remédier durablement à la pénurie de logements. L'arrivée constante de nouveaux habitants ainsi que le passage de nombreux intéressés du marché de l'achat au marché de la location vont encore accroître la pression sur le marché de la location. En outre, les personnes intéressées ne doivent pas oublier qu'un bien immobilier constitue toujours une très bonne prévoyance vieillesse. Les quartiers les plus demandés de notre ville sont actuellement Altglienicke, Johannisthal et Schöneweide. Ces trois quartiers sont proches du centre, mais très calmes et très bien desservis par les transports en commun. Le rapport qualité-prix et l'offre sont également satisfaisants. Les petites familles et les couples y trouvent un bien qui leur convient, tout comme les ménages multigénérationnels ou les familles plus nombreuses."

Des réductions de prix beaucoup moins importantes ont été enregistrées lors de l'achat d'appartements en copropriété au premier semestre 2023 dans les arrondissements de Steglitz avec -2,2 % (achat : 5 104 €/m²) ainsi que Wilmersdorf (achat : 6 712 €/m²) et Pankow (achat : 5 122 €/m²) avec -1,5 % chacun. La situation est différente en ce qui concerne les loyers : Avec 17,3 % (loyer : 14,73 €/m²), les loyers moyens des appartements de Steglitz ont connu la troisième plus forte hausse de tout le classement. Mais Wilmersdorf et Pankow affichent également des hausses de loyer significatives, avec respectivement 15,7 % (loyer : 19,80 €/m²) et 14,8 % (loyer : 12,82 €/m²).

Il y a cependant aussi cinq arrondissements berlinois dans lesquels les prix d'achat des appartements en copropriété ont augmenté : Lichtenberg avec 1,1 % à 4 727 €/m², Reinickendorf avec 1,4 % à 4 309 €/m², Friedrichshain avec 3,5 % à 6 104 €/m², Tiergarten avec 6,2 % à 6 344 €/m² et Marzahn avec une augmentation de 7,6 % à 4 250 €/m². Il est ici particulièrement intéressant de jeter un coup d'œil sur l'évolution des loyers dans les quartiers de Lichtenberg et Friedrichshain, situés à l'est, ainsi que dans le Tiergarten, à l'ouest de Berlin. En effet, bien que les prix d'achat aient augmenté dans ces parties de Berlin, les loyers ont également évolué à la hausse - et pas qu'un peu. Actuellement, les locataires potentiels doivent compter avec une hausse de 16,9 % à 18,98 €/m² à Tiergarten, et même avec une augmentation des loyers de 17 % en moyenne à 12,19 €/m² à Lichtenberg. Seuls les appartements locatifs de Friedrichshain ont connu une hausse plus importante, de 17,8 %, pour atteindre 19,69 €/m².

En revanche, à Reinickendorf, les loyers ont augmenté de 9 % au premier semestre 2023, soit un peu moins que la moyenne. À Marzahn, l'arrondissement qui a connu la plus forte hausse des prix d'achat au sein de l'analyse, les loyers ont également augmenté - même si ce n'est que légèrement, de 3,3 % (loyer : 7,77 €/m²).

Thomas Jaschinski, directeur d'agence chez VON POLL IMMOBILIEN Berlin - Marzahn-Hellersdorf

"Mahlsdorf et Marzahn font partie des zones les plus demandées dans notre région, et à Mahlsdorf ce sont surtout les maisons qui sont demandées, à Marzahn surtout les appartements. En raison du niveau de prix très élevé dans les arrondissements voisins de Friedrichshain et Lichtenberg, de nombreuses personnes intéressées élargissent leur rayon de recherche - ce qui explique aussi la hausse des prix dans le segment de l'achat et de la location à Marzahn. L'arrondissement a également beaucoup plus à offrir que les grands ensembles urbains de l'époque de la RDA auxquels la plupart des gens pensent en premier. Marzahn est un arrondissement très vert. Après tout, outre l'impressionnant parc du château de Biesdorf, les jardins du monde se trouvent également à Marzahn."

Fig. 2: Evolution des prix d'achat et de location dans les arrondissements de Berlin, SJ1/22 vs. S1/23 (tableau : von Poll Immobilien GmbH)

¹ La base de données de l'analyse des prix d'achat pour les appartements en copropriété ainsi que des prix de location pour les appartements existants (jusqu'en 2019 inclus) repose sur les prix moyens des offres au premier semestre 2023 par rapport au premier semestre 2022 de GeoMap et VON POLL IMMOBILIEN Research (2023).

² Pour le découpage urbain, VON POLL IMMOBILIEN se réfère à la division de Berlin avant la réforme des arrondissements en 2001 en 23 arrondissements au total.