Analyse des prix de l'immobilier à Hambourg

Daniel Ritter, associé-gérant chez VON POLL IMMOBILIEN:

"Actuellement, les prix des loyers augmentent dans de nombreux endroits, tandis que les prix d'achat des biens immobiliers baissent - les marchés dérivent pour ainsi dire. La question est donc évidente : acheter redevient-il intéressant ? Plusieurs points plaident en ce sens. Tout d'abord, le niveau des taux d'intérêt pour les financements à forte intensité de capital s'est stabilisé à environ 3,7 %, ce qui est inférieur au niveau le plus élevé enregistré jusqu'à présent en octobre 2022. De plus, les acheteurs potentiels disposent d'une offre immobilière plus importante. Les personnes intéressées devraient saisir cette opportunité. En fin de compte, il n'est pas certain que cette situation perdure encore longtemps. De nouvelles hausses des taux d'intérêt par la Banque centrale européenne sont probables. Dans la ville hanséatique de Hambourg, les prix d'achat des appartements en copropriété ont baissé dans les sept arrondissements au premier semestre 2023 par rapport à la même période de l'année précédente. Dans cinq des sept arrondissements, ils ont même atteint un pourcentage à deux chiffres. En revanche, les loyers ont stagné ou légèrement augmenté dans l'ensemble des arrondissements, mais parfois très fortement au niveau des quartiers."

L'écart entre les prix d'achat et de location est le plus important dans les arrondissements de Wandsbek, Hambourg-Mitte et Altona. À Wandsbek, les prix au mètre carré ont baissé en moyenne de -11,4 % (achat : 4 819 €/m²), à Hambourg-Mitte de -11,3 % (achat : 5 729 €/m²) et à Altona de -11,8 % (achat : 6 528 €/m²). En revanche, c'est à Wandsbek que les loyers ont le plus augmenté au premier semestre 2023 par rapport au premier semestre 2022, avec une hausse de 3,6 % (loyer : 12,46 €/m²) parmi les arrondissements de Hambourg. Il est suivi de près par Hambourg-Mitte et Altona, dont les loyers ont augmenté de 2,8 % (loyer : 13,73 €/m² et 15,01 €/m² respectivement).

Marcel Karstens, directeur d'agence chez VON POLL IMMOBILIEN Hambourg - Wandsbek:

"En raison de la hausse des taux d'intérêt hypothécaires depuis l'été 2022, de nombreux acheteurs potentiels hésitent à prendre la décision d'acquérir un bien immobilier et se tournent vers le marché locatif. Pourtant, à long terme, l'immobilier est un placement intéressant. Surtout parce que la baisse de la demande et l'allongement des délais de commercialisation influencent nettement l'évolution des prix des biens immobiliers à acheter et entraînent une baisse des prix d'achat. Les biens immobiliers situés dans les zones A et les biens à prix très bas ainsi que les bonnes normes énergétiques sont actuellement très demandés."

Fig. 1: Evolution des prix d'achat et de location dans les arrondissements de Hambourg, HJ1/22 vs. HJ1/23 (graphique : von Poll Immobilien GmbH) - graphique interactif incluant les chiffres par survol de la souris : https://www.datawrapper.fr/_/uX1uQ/

Un coup d'œil au niveau des quartiers montre en outre que ce sont justement les zones résidentielles très prisées qui divergent encore plus en ce qui concerne l'évolution des prix d'achat et de location, comme les quartiers branchés de Sternschanze ou Altona-Nord à Altona. Alors que les prix de l'immobilier pour les appartements en copropriété ont baissé de -15,3 % au premier semestre 2023 dans le quartier de Sternschanze (achat : 8 889 €/m²) et de -12,9 % dans le quartier d'Altona-Nord (achat : 6.973 €/m²), les loyers y ont connu une hausse à deux chiffres, de 12,1 % (loyer : 18,66 €/m²) et de 10,7 % (loyer : 17,69 €/m²). Dans le quartier haut de gamme de Blankenese à Altona, les prix au mètre carré des appartements en copropriété ont également baissé de -11 % (achat : 7 389 €/m²). Les loyers ont ici augmenté de 6 % (location : 15,95 €/m²).

Sandra Lundt, directrice de l'agence VON POLL IMMOBILIEN Hambourg - Elbvororte:

"L'offre immobilière à Hambourg est actuellement très importante, car certains propriétaires s'accrochent encore aux anciens prix de début 2022. La hausse des taux d'intérêt et le débat sur l'efficacité énergétique de l'immobilier résidentiel freinent toutefois visiblement les prix d'achat. Depuis le début de l'été 2023, nous constatons que la demande repart à la hausse. L'ouest de Hambourg est toujours très apprécié. La proximité de l'Elbe, de divers parcs et de nombreuses écoles de qualité rendent cette région particulièrement attractive. De plus, le marché de la location s'est renforcé. De nombreux acheteurs potentiels continueront probablement à louer, car le financement est devenu nettement plus cher et l'utilisation de fonds propres liquides est nettement plus élevée. Toutefois, les familles et les couples qui ont leur domicile fixe à Hambourg et qui souhaitent y vivre à long terme continueront d'acheter, notamment pour des raisons de sécurité. L'immobilier reste un placement sûr. Bien entendu, l'emplacement compte à nouveau."

Fig. 2: Evolution des prix d'achat et de location dans certains quartiers de Hambourg, HJ1/22 vs. HJ1/23 (Graphique : von Poll Immobilien GmbH) - Graphique interactif incluant les chiffres par survol de la souris : https://www.datawrapper.de/_/zeQGy/

Matthias Preuß, directeur d'agence chez VON POLL IMMOBILIEN Hambourg - Alster-Ost:

"Les délais de commercialisation de l'immobilier résidentiel se sont considérablement allongés. Certains propriétaires, qui ne voulaient pas renoncer à leurs anciennes attentes en matière de prix, ont décidé de louer leur bien dans un premier temps plutôt que de le vendre. Ils ont encore du mal à accepter la nouvelle situation. Depuis le début de l'année 2023, l'intérêt des acheteurs potentiels a toutefois légèrement augmenté. Nous supposons que le marché se stabilisera à nouveau au plus tard en 2024. En effet, les acheteurs potentiels profitent clairement de l'offre importante de biens immobiliers sur le marché. De plus, ils disposent actuellement d'une très bonne base de négociation pour imposer des réductions de prix. L'achat d'un bien immobilier est en principe toujours intéressant. Toutefois, même les investisseurs sont actuellement réticents et n'achètent qu'à des prix très bas. Mais cela s'explique aussi par le fait que les prix des loyers à Hambourg sont plafonnés par le frein aux loyers et qu'ils doivent calculer précisément en termes de rendement."

Retour à la comparaison des arrondissements de Hambourg : à Harburg et Bergedorf, situés au sud de l'Elbe, les prix moyens d'achat et de location évoluent également de manière divergente. Alors que les prix d'achat baissent le plus fortement parmi tous les arrondissements analysés de Hambourg, avec -12,1 % (achat : 4 018 €/m²) et -13,5 % (achat : 4 407 €/m²), les loyers baissent ou stagnent le moins ici, avec 1,1 % (loyer : 10,48 €/m²) et 0,6 % (loyer : 11,81 €/m²).

A Hambourg-Nord, avec -6 % (achat : 7 437 €/m²) et Eimsbüttel, avec -9,1 % (achat : 6 519 €/m²), les prix d'achat moyens des appartements en copropriété ont baissé le moins possible parmi les arrondissements de Hambourg. Les loyers y ont augmenté de 2,5 % (loyer : 15,41 €/m²) ou de 2,4 % (loyer : 15,51 €/m²), ce qui explique que l'écart entre les prix d'achat et de location y soit le plus faible. Toutefois, il existe ici aussi des valeurs aberrantes au niveau du quartier par rapport à l'arrondissement, comme par exemple Barmbeck-Süd, le quartier résidentiel attrayant de Hambourg-Nord, avec des prix d'achat en baisse de -12,2 % au premier semestre 2023 (achat : 6 212 €/m²) et des prix de location en hausse de 6,9 % (loyer : 15,93 €/m²). La situation est inverse dans le quartier haut de gamme de Rotherbaum à Eimsbüttel, avec ses villas et ses maisons de maître. Ici, les prix au mètre carré des appartements en copropriété n'ont à nouveau baissé que de -2,1 % (achat : 10 537 €/m²) et les loyers ont augmenté de 4 % (loyer : 20,18 €/m²).

Evolution des prix d'achat et de location dans les quartiers de Hambourg