15.10.2024 • 3 min. temps de lecture
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L'écart entre les prix d'achat et de location se creuse dans certains quartiers
Francfort-sur-le-Main, 23 AOÛT 2023 - Dans le passé, les prix de l'immobilier pour les logements en propriété ne connaissaient qu'une seule direction et celle-ci était à la hausse. Cette évolution a changé au plus tard depuis la fin de l'été 2022. En effet, la hausse de l'inflation, renforcée par la guerre en Ukraine, a entraîné une modification de la politique des taux d'intérêt des banques centrales, ce qui a inévitablement entraîné une hausse des taux hypothécaires. Les candidats à l'achat devaient désormais faire de nouveaux calculs. La demande de biens immobiliers a diminué en raison de la hausse des taux d'intérêt, alors que, dans le même temps, le marché de la location a pris de l'ampleur et les prix des loyers ont augmenté - surtout dans les métropoles allemandes. Les experts de VON POLL IMMOBILIEN ont analysé l'ampleur de l'écart entre les prix moyens d'achat et de location1 à Francfort-sur-le-Main pour les appartements situés dans les 45 quartiers de la ville la plus peuplée de Hesse pour le premier semestre 2023 par rapport au premier semestre 2022.
Daniel Ritter, associé-gérant chez VON POLL IMMOBILIEN:
"Actuellement, les prix des loyers augmentent dans presque toutes les métropoles, tandis que les prix d'achat des biens immobiliers baissent - les marchés se diversifient pour ainsi dire. Acheter va-t-il donc redevenir intéressant ? Plusieurs points plaident en ce sens. Les acheteurs potentiels se sont peu à peu habitués au nouveau niveau des taux d'intérêt. En outre, ils disposent d'une offre immobilière plus importante, les délais de commercialisation se sont allongés et leur marge de négociation s'est élargie. Les personnes intéressées devraient saisir cette opportunité. En fin de compte, il n'est pas certain que la situation reste ainsi longtemps - et elle ne le restera pas longtemps. De nouvelles hausses des taux d'intérêt par la Banque centrale européenne sont possibles. Alors que dans 39 des 45 quartiers de Francfort analysés, les prix d'achat des appartements en copropriété ont baissé au premier semestre 2023 par rapport au premier semestre 2022 - dans 25 quartiers, la baisse a même atteint un pourcentage à deux chiffres - les prix des loyers ont augmenté dans 39 quartiers, avec une hausse à deux chiffres dans cinq d'entre eux."
L'évolution des prix d'achat et des loyers diverge le plus fortement dans le centre-ville, à Praunheim et dans le quartier de la gare. Dans le centre-ville, les prix d'achat des appartements en copropriété ont baissé en moyenne de -16 % (achat : 8 205 €/m2), à Praunheim de -13,8 % (achat : 4 611 €/m2) et dans le quartier de la gare de -16 % (achat : 7 169 €/m2). En revanche, les loyers ont augmenté de 10,4 % au premier semestre 2023 par rapport au premier semestre 2022 dans le centre-ville (loyer : 22,06 €/m2), de 12,4 % à Praunheim (loyer : 13,71 €/m2) - ce qui représente la plus forte hausse de loyer parmi les quartiers analysés à Francfort-sur-le-Main - et de 9,8 % dans le quartier de la gare (loyer : 24,57 €/m2).
L'évolution des prix d'achat et de location a également dérivé de plus de 20 % au premier semestre 2023 par rapport à la même période de l'année précédente à Griesheim, Eckenheim, Niederrad, Rödelheim et Schwanheim. Les prix d'achat ont chuté de -16,6 % à Griesheim (achat : 4 459 €/m2), de -13,7 % à Eckenheim (achat : 4 817 €/m2), de -10,4 % à Niederrad (achat : 4.917 €/m2), de -17,4 % à Rödelheim (achat : 4.943 €/m2) et de -12,8 % à Schwanheim (achat : 4.509 €/m2). En revanche, les loyers ont augmenté de 6,7 % à Griesheim (loyer : 13,05 €/m2), de 8,3 % à Eckenheim (loyer : 13,95 €/m2), de 10,3 % à Niederrad (loyer : 15,82 €/m2), à Rödelheim de 3,3 % (loyer : 14,31 €/m2) et à Schwanheim de 7,7 % (loyer : 13,50 €/m2).
Fig. 1: Partie 1/2 de l'évolution des prix d'achat et de location dans les quartiers de Francfort-sur-le-Main, HJ1/22 vs HJ1/23 (graphique : von Poll Immobilien GmbH) - graphique interactif incl. Chiffres obtenus par survol de la souris : https://www.datawrapper.de/_/jMugr/
Griesheim et Rödelheim figurent ainsi parmi les trois premiers quartiers de Francfort-sur-le-Main dont les prix d'achat ont le plus baissé au premier semestre 2023. Les prix d'achat des appartements en copropriété n'ont chuté encore plus fortement qu'à Eschersheim, avec -17,6 % (achat : 5 601 €/m2). Les prix de la location n'y ont que légèrement augmenté, de 1,2 % (location : 14,23 €/m2).
Daniel Ritter, associé gérant chez VON POLL IMMOBILIEN:
Autre élément intéressant : contrairement aux prix d'achat majoritairement à la baisse, les prix au mètre carré des appartements en copropriété dans la vieille ville au charme médiéval ont évolué de 7,3 % (achat : 9.608 €/m2), à Nieder-Erlenbach avec 6,5 % (achat : 4.790 €/m2) et à Harheim avec 6,3 % (achat : 5.245 €/m2). Il est suivi de près par le quartier haut de gamme de Westend-Nord avec 5 % (achat : 8 900 €/m2) et le Gutleutviertel avec 4,2 % (achat : 8 905 €/m2) d'augmentation des prix. Dans le même temps, les loyers ont toutefois augmenté de 4 % dans la vieille ville (loyer : 20,66 €/m2), de 2,6 % à Nieder-Erlenbach (loyer : 13,24 €/m2) et de 5,3 % à Westend-Nord (loyer : 18,07 €/m2).
Fig. 3: Partie1/2 de l'évolution des prix d'achat et de location dans les quartiers de Francfort-sur-le-Main, SJ1/22 vs. HJ1/23 (tableau : von Poll Immobilien GmbH)
A Harheim - le quartier avec ses maisons à colombages et beaucoup de nature - les prix des loyers ont cependant connu une hausse à deux chiffres de 11,9% (loyer : 12,13 €/m2) - soit la deuxième plus forte hausse des loyers parmi les quartiers de Francfort au premier semestre 2023, tandis que dans l'ancien quartier ouvrier de Gutleutviertel, les prix au mètre carré des appartements à louer ont même baissé de -2,2 % (loyer : 16,97 €/m2) - ce qui en fait le quartier où les loyers ont le plus baissé parmi les quartiers de Francfort.
Les locataires potentiels de Dornbusch ont pu se réjouir de la même baisse des prix au mètre carré au premier semestre 2023, avec -2 % (loyer : 14,01 €/m2), à Bornheim avec -1,5 % (loyer : 16,17 €/m2), à Hausen avec -1,4 pour cent (loyer : 15,08 €/m2) et à Heddernheim avec -1,3 pour cent (loyer : 13,60 €/m2). Les loyers ont stagné entre -1 % et 1 % dans tout de même six quartiers, dont Sindlingen (loyer : 11,08 €/m2), Kalbach-Riedberg (loyer : 15,52 €/m2), Niederursel (loyer : 12,40 €/m2), Nordend-West (loyer : 18,04 €/m2) et Fechenheim (loyer : 13,24 €/m2).
En revanche, les prix d'achat des appartements en copropriété ont baissé entre -10 % et -16 % dans 15 quartiers de Francfort, dont entre autres Heddernheim avec -15,9 % (achat : 4.736 €/m2), Frankfurter Berg avec -15,8 % (achat : 4.104 €/m2), Gallus avec le quartier européen nouvellement créé avec -13,5 pour cent (achat : 7.111 €/m2), Oberrad avec -12,2 pour cent (achat : 4.748 €/m2) et à Sachsenhausen-Nord avec -11,1 pour cent (achat : 7.252 €/m2). En revanche, à Sachsenhausen-Süd, les prix au mètre carré pour les logements en propriété n'ont baissé que de -6,1 % (achat : 6.114 €/m2).
À Sossenheim et à Nieder-Eschbach, les prix d'achat ont quasiment stagné, avec respectivement 0,3 % (achat : 3.753 €/m2) et -0,2 % (achat : 4.360 €/m2). Toutefois, les prix des loyers ont légèrement augmenté à Sossenheim avec 5,1 % (loyer : 11,49 €/m2), tandis qu'ils ont plutôt stagné à Nieder-Eschbach avec 0,9 % (loyer : 11,81 €/m2).
Fig. 4: Partie 2/2 de l'évolution des prix d'achat et de location dans les quartiers de Francfort sur le Main, S1/22 vs. S1/23 (tableau : von Poll Immobilien GmbH)
1 La base de données de l'analyse des prix d'achat pour les appartements en propriété ainsi que des prix de location pour les appartements dans le parc immobilier (jusqu'à 2019 inclus) repose sur les prix moyens des offres au premier semestre 2023 par rapport au premier semestre 2022 de GeoMap et VON POLL IMMOBILIEN Research (2023).
