Lifestyle Blog

Έρευνα Γ πόλεις

09.11.2021

VON POLL IMMOBILIEN

Περιεχόμενο του παρόντος άρθρου

ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΑ ΣΕ ΑΥΤΗ ΤΗ ΣΕΛΙΔΑ:

1. Επενδύσεις που ανταμείβονται: Οι πόλεις της Γ' Ευρώπης εξακολουθούν να έχουν μεγάλες δυνατότητες για τους ιδιώτες επενδυτές
2. Διαδραστικό διάγραμμα: Ανάλυση των ακινήτων με διαμερίσματα στις πόλεις Γ
3. Σύγκριση των περιοχών Α ως προς τον συντελεστή τιμής αγοράς: μόνο η Στουτγάρδη εξακολουθεί να καταγράφει δείκτη κάτω του 30
4. Σύγκριση των περιοχών C και B: συντελεστής τιμής αγοράς για τα διαμερίσματα στο Ροστόκ (πόλη C) διπλάσιος από το Ντούισμπουργκ (πόλη B)
5. Σύγκριση της εξέλιξης των τιμών αγοράς για κατοικίες εντός των πόλεων Γ στη Γερμανία: Τα σπίτια στη Χαϊδελβέργη σχεδόν τρεις φορές ακριβότερα από ό,τι στο Σάαρμπρίκεν

1. Αξιόλογη επένδυση: Οι πόλεις της Γ' περιφέρειας εξακολουθούν να έχουν μεγάλες δυνατότητες για τους ιδιώτες επενδυτές

Τα ακίνητα θεωρούνται σταθερή και ασφαλής επένδυση με υψηλή προστασία από τον πληθωρισμό, ακόμη και σε περιόδους κρίσης. Τα ενοικιαζόμενα διαμερίσματα είναι ελκυστικά. Αλλά με τις τιμές των ακινήτων στις μεγάλες γερμανικές πόλεις να συνεχίζουν να αυξάνονται, πού μπορούν οι επενδυτές να βρουν ακόμα κατάλληλες επενδυτικές ευκαιρίες; Οι εμπειρογνώμονες της VON POLL IMMOBILIEN συνέκριναν τις μέσες τιμές αγοράς και ενοικίασης¹ για τα διαμερίσματα στις πόλεις Γ της Γερμανίας² καθώς και την εξέλιξή τους για τα έτη 2020, 2019 και 2010 και καθόρισαν και συνέκριναν τον συντελεστή τιμής αγοράς³. Ένας καλός προσανατολισμός για ιδιώτες επενδυτές που αναζητούν μια νέα επένδυση.

Τα σημαντικότερα στοιχεία με μια ματιά

Επτά από τις 22 πόλεις που αναλύθηκαν σε επίπεδο Γ έχουν συντελεστές τιμής αγοράς μεταξύ 20 και 25 - άλλες οκτώ πόλεις βρίσκονται μεταξύ 26 και 30
Στο Ροστόκ, Το Ροστόκ, που ηγείται της κατάταξης, έχει συντελεστή τιμής αγοράς 40,7, δύο φορές υψηλότερο από το Βούπερταλ (20,5), όπου μια επένδυση είναι σήμερα η πιο ελκυστική σε σύγκριση των πόλεων Γ
Σε δεκαετή σύγκριση, το επίπεδο του δείκτη τιμής αγοράς στο Μπράουνσβαϊγκ αυξήθηκε κατά 81,8%, ακολουθούμενο από το Κίελο με 74,3%
Από το 2019 έως το 2020, ο συντελεστής τιμής αγοράς στο Osnabrück αυξήθηκε περισσότερο με 22,3 τοις εκατό, ακολουθούμενη από το Ροστόκ με αύξηση 18 τοις εκατό

Για μεγάλο χρονικό διάστημα, ένας συντελεστής τιμής αγοράς 20 θεωρούνταν σημείο αναφοράς για μια πολύ κερδοφόρα επένδυση σε ακίνητα. Αυτό σημαίνει ότι οι επενδυτές έχουν αποσβέσει την τιμή αγοράς μέσω του εισοδήματος από τα ενοίκια που παράγονται μετά από 20 χρόνια. Εν τω μεταξύ, ωστόσο, το σημείο αναφοράς έχει αλλάξει. Στις περισσότερες περιοχές της Γερμανίας, ο συντελεστής τιμής αγοράς 25 θεωρείται πλέον κοινή τιμή, ενώ οι πολλαπλασιαστές 30 δεν είναι πλέον ασυνήθιστοι. Ιδιαίτερα στις μεγάλες πόλεις και τις μητροπολιτικές περιοχές, οι παράγοντες τιμής αγοράς συχνά υπερβαίνουν αυτό το όριο πολλές φορές.

Daniel Ritter, διευθύνων σύμβουλος της VON POLL IMMOBILIEN:"Το χάσμα μεταξύ τιμής αγοράς και ενοικίου συνεχίζει να διευρύνεται. Οι συντελεστές τιμής αγοράς μεταξύ 15 και 19, όπως υπήρχαν πριν από δέκα χρόνια, είναι πολύ σπάνιοι σήμερα ακόμη και στις γερμανικές πόλεις Γ. Ωστόσο, υπάρχουν ορισμένες πολύ ενδιαφέρουσες τοποθεσίες, όπως το Saarbrücken, το Magdeburg ή το Wuppertal, όπου οι επενδυτές βρίσκουν ελκυστικές επενδυτικές επιλογές."

Συνολικά επτά από τις 22 περιοχές που αναλύθηκαν έχουν συντελεστή τιμής αγοράς πολυκατοικιών μεταξύ 20 και 25. Στο Βούπερταλ (τιμή αγοράς 1.648 €/m²), στο τέλος της κατάταξης, μια επένδυση είναι σήμερα η πιο ελκυστική. Οι αγοραστές ακινήτων εκεί πρέπει να συνυπολογίσουν κατά μέσο όρο 20,5 ετήσια ψυχρά ενοίκια. Ακολουθούν από κοντά το Μαγδεμβούργο (τιμή αγοράς 1.545 €/m²) με πολλαπλασιαστή 21, το Saarbrücken (τιμή αγοράς 1.978 €/m²) με 21,8 και το Mönchengladbach (τιμή αγοράς 1.858 €/m²) με 21,9.

Heike Hoffmann, υπεύθυνη του καταστήματος VON POLL IMMOBILIEN στο Μαγδεμβούργο:"Το Μαγδεμβούργο δεν είναι μόνο η πρωτεύουσα του κρατιδίου Σαξονία-Άνχαλτ, αλλά και μια δημοφιλής πανεπιστημιακή πόλη. Αυτό και η θετική ανάπτυξη της πόλης, αλλά και η καλή υποδομή μέσω της σύνδεσης με τους αυτοκινητόδρομους Α2 και Α14 καθιστούν το Μαγδεμβούργο ελκυστικό για τους επενδυτές. Αυτό το παρατηρούμε κυρίως στη μειωμένη περίοδο εμπορίας."

Αλλά και στο Mülheim an der Ruhr (τιμή αγοράς 2.085 €/m²), στο Bielefeld (τιμή αγοράς 2.291 €/m²) και στο Erfurt (τιμή αγοράς 2.267/m²), οι υποψήφιοι αγοραστές μπορούν ακόμη να βρουν συντελεστές τιμής αγοράς μεταξύ 23,7 και 25,1.

Ελαφρώς πάνω από το ιδανικό εύρος συντελεστών τιμής αγοράς βρίσκονται οκτώ πόλεις Γ, όπου οι επενδυτές πρέπει να υπολογίζουν με δείκτες μεταξύ 26 και 30. Αυτές περιλαμβάνουν την πρωτεύουσα του κρατιδίου της Ρηνανίας-Παλατινάτου Mainz (τιμή αγοράς 3.746 €/m²) με 26,5, το Aachen (τιμή αγοράς 3.027 €/m²) με 27,6, το Osnabrück (τιμή αγοράς 2.867 €/m²) και Braunschweig (τιμή αγοράς 2.868 €/m²) με 28,6 και Κίελο (τιμή αγοράς 2.987 €/m²) με 29,1. Στο όριο των 30 ετήσιων μισθωμάτων βρίσκονται το Offenbach am Main (τιμή αγοράς 4.000 €/m²), η Χαϊδελβέργη (τιμή αγοράς 4.390 €/m²) και το Darmstadt (τιμή αγοράς 4.188 €/m²) με πολλαπλασιαστές μεταξύ 30 και 30,4.

Μια ματιά σε αυτούς τους συντελεστές τιμών αγοράς και την εξέλιξή τους τα τελευταία δέκα χρόνια παρουσιάζει ιδιαίτερο ενδιαφέρον. Εξάλλου, πέντε πόλεις - Braunschweig, Κίελο, Osnabrück, Mainz και Offenbach am Main - εξακολουθούν να καταγράφουν μέτριους δείκτες τιμών αγοράς μεταξύ 15 και 20 το 2010. Ενώ ο λόγος τιμής αγοράς/ενοικίου στο Offenbach (Main) και στο Mainz ανεβαίνει κατά 52,1% και 53,4% αντίστοιχα μέχρι το 2020, είναι ήδη 63,9% στο Osnabrück και ένα επιβλητικό 74,3% στο Κίελο. Ωστόσο, η πρώτη θέση στη δεκαετή σύγκριση κατέχει το Braunschweig με αύξηση 81,8% και, συνεπώς, την υψηλότερη εξέλιξη του συντελεστή τιμής αγοράς μεταξύ των πόλεων της Γ. Το 2010, το Braunschweig κατέγραψε τον δεύτερο χαμηλότερο δείκτη τιμών αγοράς μεταξύ των περιοχών Γ - μετά το Mönchengladbach - με 15,7.

Η εξέλιξη των συντελεστών τιμών αγοράς από το 2019 έως το 2020, ωστόσο, παρουσιάζει διαφορετική εικόνα. Κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου, ο πολλαπλασιαστής αυξήθηκε περισσότερο σε τρεις άλλες πόλεις της Γ. Στο Μαγδεμβούργο, ο συντελεστής τιμής αγοράς αυξήθηκε κατά 14,2 τοις εκατό, στο Ροστόκ κατά 18 τοις εκατό και στο Όσναμπρικ κατά 22,3 τοις εκατό. Αντίθετα, οι χαμηλότερες αυξήσεις σημειώθηκαν στο Mülheim an der Ruhr με 0,7% και στο Lübeck με 0,4%. Στο Erlangen, ο πολλαπλασιαστής μειώθηκε ακόμη και κατά 4,2 τοις εκατό.

Frank Streeck, Διευθυντής υποκαταστήματος του καταστήματος VON POLL IMMOBILIEN στο Rostock και το Warnemünde:"Από την αρχή της πανδημίας, παρατηρήσαμε μια έντονη εισροή στο Rostock και τη γύρω περιοχή από άλλες γερμανικές περιοχές. Αυτό προκάλεσε την περαιτέρω αύξηση της ήδη υπάρχουσας υπερβάλλουσας ζήτησης για διαμερίσματα. Αυτός ο αστερισμός αντικατοπτρίζεται σαφώς στην εξέλιξη των τιμών. Για τα επόμενα χρόνια, αναμένουμε νέες αυξήσεις της αξίας σε αυτό το τμήμα, αλλά όχι στον ίδιο βαθμό όπως τα τελευταία δύο χρόνια." Γενικά, το επίπεδο των δεικτών τιμών αγοράς πριν από δέκα χρόνια διέφερε σημαντικά από το σημερινό επίπεδο: εκείνη την εποχή, το Ροστόκ ήταν η μόνη πόλη C με πολλαπλασιαστή 26 που ξεπερνούσε το 25. Συνολικά έντεκα από τις περιοχές που αναλύθηκαν εγκαταστάθηκαν μεταξύ 15,2 (Mönchengladbach) και 19,7 (Offenbach am Main). Οι πολλαπλασιαστές στις υπόλοιπες δέκα τοποθεσίες κυμάνθηκαν μεταξύ 20 (Bielefeld) και 24,8 (Regensburg) το 2010. Σε αυτές περιλαμβάνονται συνολικά τέσσερις πόλεις που το 2020 θα έχουν μακράν τους υψηλότερους πολλαπλασιαστές τιμής αγοράς, όπως το Lübeck με 20,2 (το 2010), το Erlangen με 20,9 (το 2010) και το Augsburg και το Freiburg με 21,7 η καθεμία (το 2010).Το 2020, το Erlangen (τιμή αγοράς 4.135/m²) ήταν μόλις λίγο πάνω από το όριο των 30, στο 31,6, ενώ οι δείκτες τιμών αγοράς στο Φράιμπουργκ (τιμή αγοράς 5.138 €/m²), στο Άουγκσμπουργκ (τιμή αγοράς 4.397 €/m²) και στο Λούμπεκ (τιμή αγοράς 3.578 €/m²) ήταν ήδη μεταξύ 33,7 και 33,9.

Thorsten Claus, Διευθυντής υποκαταστήματος των καταστημάτων VON POLL IMMOBILIEN στο Lübeck και στο Bad Schwartau:"Η ζήτηση για διαμερίσματα ως επενδυτικό ακίνητο στο Lübeck παραμένει υψηλή. Λόγω της εγγύτητάς της στη μητρόπολη του Αμβούργου, η περιοχή του Lübeck θεωρείται επίσης πολύ ελκυστική για πολλούς επενδυτές από το Αμβούργο και τη γύρω περιοχή. Καταγράφουμε όλο και περισσότερες αιτήσεις από την περιοχή αυτή ειδικότερα."

Σε κάποια απόσταση ακολουθούν οι πόλεις Ρέγκενσμπουργκ (τιμή αγοράς 4.868 €/m²) με 35,7 και Πότσνταμ (τιμή αγοράς 4.481 €/m²) με 36,8. Αδιαμφισβήτητη πρωταθλήτρια στην κατάταξη των παραγόντων τιμής αγοράς είναι το Ροστόκ (τιμή αγοράς 3.484 €/m²). Εκεί, οι επενδυτές πρέπει να βάλουν πιο βαθιά το χέρι στην τσέπη με 40,7 ετήσια ενοίκια.

Daniel Ritter, διευθύνων σύμβουλος της VON POLL IMMOBILIEN:"Παρόλο που οι συντελεστές των τιμών αγοράς σε αυτές τις περιοχές έχουν εν μέρει ξεπεράσει σημαντικά τους προηγούμενους δείκτες, οι ιδιώτες επενδυτές δεν πρέπει σε καμία περίπτωση να αποθαρρύνονται. Αντίθετα - ο υπολογισμός της αναλογίας της τιμής αγοράς προς το μίσθωμα αντιπροσωπεύει πάντα μόνο την υφιστάμενη κατάσταση. Για να χαρακτηριστεί μια επένδυση ως κερδοφόρα, πολλοί εστιάζουν κυρίως στην επιτεύξιμη απόδοση των ενοικίων. Ωστόσο, οι ενδιαφερόμενοι θα πρέπει επίσης να παρακολουθούν τις μελλοντικές δυνατότητες ανάπτυξης της εκάστοτε τοποθεσίας. Ειδικά οι μικρο-τοποθετήσεις μπορούν να αλλάξουν γρήγορα σε ορισμένες συνοικίες και να συμβάλουν σημαντικά στην αναβάθμισή τους καθώς και στην αύξηση της αξίας του ακινήτου.

Πληροφορίες για το διαδραστικό γράφημα

Όλες οι λεπτομέρειες σχετικά με την εξέλιξη των τιμών ανά πόλη C εμφανίζονται στο χάρτη της Γερμανίας με mouseover. Χρησιμοποιώντας τα εργαλεία επιλογής από την εργαλειοθήκη, στο επάνω αριστερό μέρος του χάρτη, μπορείτε να επισημάνετε και να συγκρίνετε διάφορες πόλεις Γ. Τα άλλα διαγράμματα προσαρμόζονται ανάλογα. Επιπλέον, μπορούν να προστεθούν πόλεις Α και Β δίπλα στο χάρτη.

3. Σύγκριση των Α-πόλεων ως προς τον συντελεστή τιμής αγοράς:

Μόνο η Στουτγάρδη εξακολουθεί να καταγράφει δείκτη κάτω από 30

Εκτός από την εξέταση των Γ-πόλεων, αξίζει να ρίξουν οι επενδυτές μια συγκριτική ματιά στους μέσους συντελεστές τιμής αγοράς των γύρω μητροπόλεων, των λεγόμενων επτά Α-πόλεων. Λόγω της ισχυρής ανάπτυξης της αγοράς, οι εμπειρογνώμονες της VON POLL IMMOBILIEN συμπεριέλαβαν επίσης τη Λειψία στην κατηγορία Α της BulwienGesa από το 2021. Όπως αναμενόταν, η πλειονότητα των συντελεστών τιμής αγοράς για τις καθορισμένες τοποθεσίες Α, Βερολίνο, Μόναχο, Αμβούργο, Φρανκφούρτη, Ντίσελντορφ, Στουτγάρδη, Κολωνία και Λειψία, ήταν πάνω από το όριο 30 το 2020. Μόνο στη Στουτγάρδη (τιμή αγοράς 4.868 €/m²) οι ιδιώτες επενδυτές θα βρουν ακόμα διαμερίσματα με μέσο δείκτη 29,5. Ακολουθούν η Κολωνία (τιμή αγοράς 4.309 €/m²) με 30,4, η Λειψία (τιμή αγοράς 2.707 €/m²) με 31,5 και το Ντίσελντορφ (τιμή αγοράς 4.354 €/m²) με 33. Στη Φρανκφούρτη (τιμή αγοράς 6.351 €/m²) απαιτούνται κατά μέσο όρο 37,6 ετήσια ενοίκια μέχρι να ανακτηθεί μια επένδυση, στο Αμβούργο (τιμή αγοράς 5.549 €/m²) 38,7 και στη βαυαρική πρωτεύουσα Μόναχο (τιμή αγοράς 8.596 €/m²) ακόμη και 39. Η γερμανική πρωτεύουσα Βερολίνο (τιμή αγοράς 5.000 €/m²) ξεπέρασε ακόμη και το 40 με 41,8.

4. Σύγκριση των τοποθεσιών Γ και Β όσον αφορά τον παράγοντα τιμής αγοράς:

Ο παράγοντας τιμής αγοράς για τα διαμερίσματα στο Ροστόκ (πόλη Γ) είναι διπλάσιος από ό,τι στο Ντούισμπουργκ (πόλη Β)

Μια σύγκριση των μέσων παραγόντων τιμής αγοράς για τα διαμερίσματα εντός των πόλεων Γ και Β καθιστά σαφές: Στις μικρότερες πόλεις Γ, οι υποψήφιοι αγοραστές πρέπει να βάλουν σε πολλά σημεία πιο βαθιά το χέρι στην τσέπη για ακίνητα από ό,τι στις μεγάλες πόλεις του τμήματος Β. Αυτό αντικατοπτρίζεται επίσης στους συντελεστές της τιμής αγοράς. Οι τρεις πρώτες θέσεις βρίσκονται αποκλειστικά σε πόλεις Γ. Οι επενδυτές στην πόλη του Ροστόκ (τιμή αγοράς 3.484 €/m²) πρέπει να αναμένουν μακράν τον υψηλότερο συντελεστή τιμής αγοράς 40,7. Ακολουθούν το Πότσδαμ (τιμή αγοράς 4.481 €/m²) με πολλαπλασιαστή 36,8 και το Ρέγκενσμπουργκ (τιμή αγοράς 4.868 €/m2) με 35,7.Την τέταρτη θέση μοιράζονται η Γ-πόλη Λούμπεκ (τιμή αγοράς 3.578 €/m²) και η Β-πόλη Μύνστερ (τιμή αγοράς 4.235 €/m²). Και οι δύο έχουν μέσο συντελεστή τιμής αγοράς 33,9 και συνεπώς βρίσκονται κάτω από το όριο των 35. Ακολουθούν οι πόλεις Γ-Αουγκσμπουργκ (τιμή αγοράς 4.397 €/m²) και Φράιμπουργκ (τιμή αγοράς 5.138 €/m²), καθώς και η πόλη Β-Βισμπάντεν (τιμή αγοράς 4.254 €/m²). Οι δείκτες εκεί διαμορφώνονται μεταξύ 33,8 και 33,1. Μια ματιά στο Erlangen και τη Νυρεμβέργη είναι επίσης ενδιαφέρουσα: το Erlangen, ως τοποθεσία Γ, κατατάσσεται ελάχιστα μπροστά από την πόλη Β, τη Νυρεμβέργη, με συντελεστή τιμής αγοράς 31,6 και 31,3 αντίστοιχα. Το Έρλανγκεν κατέχει επίσης την πρώτη θέση στις μέσες τιμές αγοράς για το 2020 (τιμή αγοράς 4.135 €/m²). Εδώ, οι επενδυτές πρέπει να αναμένουν σχεδόν 400 ευρώ περισσότερα για ένα τετραγωνικό μέτρο κατοικίας από ό,τι στη Νυρεμβέργη (τιμή αγοράς 3.750 €/m²).

Daniel Ritter, διευθύνων σύμβουλος της VON POLL IMMOBILIEN:"Όσοι δεν είναι εξοικειωμένοι με την περιοχή μπορεί αρχικά να εκπλαγούν όταν μάθουν ότι ο συντελεστής τιμής αγοράς και η τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο είναι υψηλότερος στο Erlangen από ό,τι στη Νυρεμβέργη - άλλωστε, η Νυρεμβέργη είναι η δεύτερη μεγαλύτερη πόλη της Βαυαρίας και απέχει μόλις 20 λεπτά οδικώς από το Erlangen. Τα στοιχεία εδώ επιβεβαιώνουν μια συνεχιζόμενη τάση, η οποία οφείλεται επίσης στην επίδραση της πανδημίας, ότι όλο και περισσότεροι άνθρωποι θέλουν να ζουν μακριά από τις μεγάλες πόλεις και τις μητροπόλεις. "Το Erlangen είναι σχεδόν πέντε φορές μικρότερο από τη Νυρεμβέργη από άποψη πληθυσμού. Οι υποψήφιοι αγοραστές δεν βρίσκουν εκεί μόνο περισσότερο ελεύθερο χώρο και φύση, αλλά κυρίως λιγότερη φασαρία - αλλά ταυτόχρονα είναι πολύ καλά συνδεδεμένοι και γρήγορα στη μεγάλη πόλη."Αλλωστε, 13 από τις 35 πόλεις Γ και Β που αναλύθηκαν καλούν έναν δείκτη τιμής αγοράς μεταξύ 26 και 30. Τέσσερις από αυτούς είναι κοντά στο να ξεπεράσουν το όριο των 30 με δείκτες μεταξύ 30,5 και 30,3. Σε αυτές περιλαμβάνονται οι πόλεις Β Δρέσδη (τιμή αγοράς 2.857 €/m²) και Καρλσρούη (τιμή αγοράς 3.864 €/m²), καθώς και οι πόλεις Γ Ντάρμσταντ (τιμή αγοράς 4.188 €/m²) και Χαϊδελβέργη (τιμή αγοράς 4.390 €/m²). Μια παρόμοια εικόνα με την Ερλάνγκεν και τη Νυρεμβέργη μπορεί να παρατηρηθεί στη σύγκριση μεταξύ της πόλης Γ της Χαϊδελβέργης και της πόλης Β του Μανχάιμ, οι οποίες απέχουν μόλις λιγότερο από μισή ώρα μεταξύ τους. Οι επενδυτές εξαργύρωσαν την επένδυσή τους σε ένα διαμέρισμα στο Μανχάιμ με συντελεστή 29,2 κατά μέσο όρο ένα χρόνο νωρίτερα από ό,τι στη Χαϊδελβέργη. Επιπλέον, ένα τετραγωνικό μέτρο κατοικίας στο Μανχάιμ (τιμή αγοράς 3.500 ευρώ/τ.μ.) είναι περίπου 900 ευρώ φθηνότερο από ό,τι στη Χαϊδελβέργη. Οι πόλεις Γ, Άαχεν (τιμή αγοράς 3.027 €/m²) και Μάιντς (τιμή αγοράς 3.746 €/m²), καθώς και η πόλη Β, Βόννη (τιμή αγοράς 3.300 €/m²), βρίσκονται στο κατώτερο τμήμα της κατάταξης του συντελεστή τιμών αγοράς με πολλαπλασιαστές μεταξύ 27,6 και 26,3.

Άλλες δώδεκα πόλεις έχουν δείκτες τιμών αγοράς μεταξύ 20 και 25. Σε έξι από αυτές, οι επενδυτές βρίσκουν ακόμη και συντελεστές τιμών αγοράς μεταξύ 20 και 21, συμπεριλαμβανομένης της θέσης Β Bochum (τιμή αγοράς 1.878 €/m²) με 21,8. Οι επενδυτές μπορούν να αναμένουν τους πιο κερδοφόρους πολλαπλασιαστές στο Wuppertal (τιμή αγοράς 1.648/m²), μια Γ-πόλη, με 20,5 και το Duisburg (τιμή αγοράς 1.553 €/m²), μια Β-πόλη, με 20,2. Αξιοσημείωτη είναι επίσης η μεγάλη διαφορά μεταξύ του Duisburg και της Γ-πόλης Mülheim an der Ruhr, όχι πολύ μακριά (τιμή αγοράς 2.085 €/m²). Στο Ντούισμπουργκ, ως τοποθεσία Β, οι αγοραστές ακινήτων χρειάζονται 3,5 ετήσια ψυχρά ενοίκια λιγότερα από ό,τι στο Μούλχαϊμ αν ντερ Ρουρ για να αποσβέσουν τις δαπάνες που έχουν επενδύσει. Ένα τετραγωνικό μέτρο κοστίζει επίσης περίπου 530 ευρώ περισσότερο στο Mühlheim an der Ruhr.

5. Σύγκριση της εξέλιξης των τιμών αγοράς για κατοικίες εντός των πόλεων Γ στη Γερμανία

Σπίτια στη Χαϊδελβέργη σχεδόν τρεις φορές ακριβότερα από ό,τι στο Σααρμπρίκεν

Με μέση τιμή 704.000 ευρώ, η Χαϊδελβέργη ηγείται της κατάταξης των τιμών αγοράς για μονοκατοικίες και ημιμονοκατοικίες το 2020, ακολουθούμενη στενά από το Πότσνταμ με τιμή αγοράς 699.000 ευρώ. Σε σύγκριση με την ίδια περίοδο πέρυσι, οι αγοραστές ακινήτων το 2020 θα πληρώσουν 2,8% περισσότερο για ένα σπίτι στη Χαϊδελβέργη και 18,5% περισσότερο στο Πότσνταμ. Σε δεκαετή σύγκριση, οι τιμές αγοράς στο Πότσνταμ έχουν υπερδιπλασιαστεί - με αύξηση των τιμών κατά 129,9 τοις εκατό σε σύγκριση με το 2010.

Andreas Güthling, Διευθυντής υποκαταστήματος της VON POLL IMMOBILIEN στο Πότσδαμ:"Η ζήτηση για κατοικίες στο Πότσδαμ παραμένει ισχυρή, ακόμη και σε σύγκριση με πριν από την πανδημία. Οι υποψήφιοι αγοραστές εκτιμούν την εγγύτητα στην πρωτεύουσα και την υψηλή ποιότητα ζωής στην περιοχή. Το Πότσδαμ λάμπει με την πολιτιστική του ποικιλομορφία, τα εντυπωσιακά κάστρα και την εγγύτητα σε πολλές λίμνες και δυνατότητες κολύμβησης."Ένα εξίσου υψηλό επίπεδο τιμών περιμένει τους υποψήφιους αγοραστές στις πόλεις Erlangen, με μέσο όρο 692.500 ευρώ για μονοκατοικία και ημι-μονοκατοικία και αύξηση τιμών κατά 6,8% σε σχέση με το 2019, καθώς και στο Φράιμπουργκ, με 675.000 ευρώ και τη μικρότερη αύξηση σε ολόκληρη την κατάταξη κατά 0,7%. Σε μικρή απόσταση, αλλά εξακολουθεί να βρίσκεται στο πρώτο τρίτο της κατάταξης των τιμών αγοράς, έρχεται το Ρέγκενσμπουργκ με 610.000 ευρώ και αύξηση της τιμής κατά 4,3%. Στις πλούσιες σε παράδοση πόλεις Άουγκσμπουργκ και Μάιντς, οι αγοραστές πλήρωσαν 600.000 ευρώ έκαστος για ένα σπίτι το 2020, με τις τιμές να σκαρφαλώνουν κατά 8% και 0,8% αντίστοιχα σε σύγκριση με την ίδια περίοδο πέρυσι.Στο μέσο όρο των τιμών ηγούνται το Όφενμπαχ αμ Μάιν με 579.000 ευρώ, το Ντάρμσταντ με 554.000 ευρώ και το Άαχεν με 475.000 ευρώ. Ενώ οι τιμές αγοράς στο Offenbach am Main αυξήθηκαν κατά 9,5% σε σύγκριση με το 2019, η αύξηση στο Darmstadt και το Aachen κυμαίνεται μεταξύ 10,1% και 10,8%. Ακολουθούν οι πόλεις Mühlheim an der Ruhr με 450.000 ευρώ και αύξηση των τιμών κατά 4,7% και Rostock με 420.000 ευρώ και αύξηση 5,1%. Κάτω από το όριο των 400.000 ευρώ βρίσκονται οι πόλεις Βούπερταλ και Μπράουνσβαϊγκ με μέσο όρο 399.900 ευρώ και 399.000 ευρώ αντίστοιχα. Σε σύγκριση με το 2019, οι τιμές εκεί αυξήθηκαν συγκρατημένα κατά 5,3% έως 5,5%. Ένα υψηλότερο επίπεδο τιμών είναι επίσης αισθητό για τους υποψήφιους αγοραστές στο Osnabrück. Εδώ, οι τιμές για μια μονοκατοικία και μια ημι-μονοκατοικία σκαρφάλωσαν κατά ένα επιβλητικό 15,4% στα 398.000 ευρώ το 2020. Αλλά και οι πόλεις Μπίλεφελντ, με μέσο όρο 380.000 ευρώ και αύξηση των τιμών κατά 8,9%, και Έρφουρτ, με 365.000 ευρώ και αύξηση 8,3% σε σχέση με το προηγούμενο έτος, είναι επίσης δημοφιλείς περιοχές για τους αγοραστές.Είναι επίσης ενδιαφέρον να ρίξουμε μια ματιά στην παράκτια περιοχή: ενώ το 2010 το Κίελο, με 165.000 ευρώ, και το Λούμπεκ, με 173.000 ευρώ, εξακολουθούσαν να είναι ουραγοί μεταξύ των πόλεων Γ, οι τιμές αγοράς στις περιοχές αυτές έχουν υπερδιπλασιαστεί μέχρι το 2020. Επί του παρόντος, οι αγοραστές πληρώνουν περίπου 350.000 ευρώ για μια μονοκατοικία ή ημιμονοκατοικία στο Κίελο και 345.000 ευρώ στο Λούμπεκ. Σε σύγκριση με το 2019, το Κίελο κατέγραψε μάλιστα την ισχυρότερη αύξηση των τιμών από όλες τις πόλεις Γ που αναλύθηκαν, κατά 18,6%, ενώ στο Λούμπεκ οι τιμές αγοράς αυξήθηκαν περισσότερο, κατά 16,9%. Το Mönchengladbach κατατάσσεται μεταξύ των δύο παράκτιων πόλεων με μέση τιμή κατοικίας 349.000 ευρώ (το 2020). Αυτό σημαίνει ότι οι τιμές των ακινήτων εδώ αυξήθηκαν κατά 9,4% σε σύγκριση με το 2019.

Robert Rothböck, διευθυντής υποκαταστήματος της VON POLL IMMOBILIEN στο Κίελο:"Η ζήτηση αλλά και η προσφορά στην περιοχή γύρω από το Κίελο είναι αμείωτα υψηλή. Το αυξανόμενο ενδιαφέρον για διακοπές στη χώρα μας μας καθιστά σήμερα μια από τις πιο δημοφιλείς περιοχές διακοπών. Ως αποτέλεσμα, νιώθουμε τον ανταγωνισμό μεταξύ της ιδιόκτητης και της εξοχικής χρήσης, γεγονός που δίνει πρόσθετη ώθηση στην αγορά. Πολλοί που έχουν περάσει τις διακοπές τους εδώ θέλουν επίσης να ζήσουν στην παραλιακή περιοχή όταν συνταξιοδοτηθούν. Το Κίελο πείθει, μεταξύ άλλων, για το φιόρδ του Κιέλου, τις εγκαταστάσεις θαλάσσιων σπορ και την παραλία. Επιπλέον, σε σύγκριση με την αμέσως μεγαλύτερη πόλη, το Αμβούργο, οι υποψήφιοι αγοραστές θα βρουν εδώ ακόμη πιο συγκρατημένες τιμές για μονοκατοικίες και ημιμονοκατοικίες."Το 2020, μόνο δύο από τις πόλεις της Γ' κατηγορίας που αναλύθηκαν ήταν κάτω από το όριο των 300.000 ευρώ. Οι υποψήφιοι αγοραστές θα βρουν ένα ευνοϊκό επίπεδο τιμών για τα σπίτια στο Μαγδεμβούργο με μέση τιμή 299.980 ευρώ και αύξηση των τιμών κατά 10,3% σε σύγκριση με το 2019. Οι μονοκατοικίες και οι ημι-μονοκατοικίες είναι φθηνότερες στο Saarbrücken με μέσο όρο 249.375 ευρώ. Σε σύγκριση με το 2019, οι τιμές εδώ αυξήθηκαν κατά 1,8%. Αυτό σημαίνει ότι τα σπίτια στη Χαϊδελβέργη, την πρώτη θέση μεταξύ των περιοχών C όσον αφορά τις τιμές των ακινήτων, είναι κατά μέσο όρο σχεδόν τρεις φορές ακριβότερα από ό,τι στο Saarbrücken. Το Σααρμπρίκεν βρίσκεται επίσης στο τελευταίο τρίτο της κατάταξης σε δεκαετή σύγκριση, αν και οι τιμές αυξήθηκαν εκεί λιγότερο, κατά 27,9% σε σχέση με το 2010.

Όλα τα στοιχεία και τα γραφικά μπορούν να χρησιμοποιηθούν και να δημοσιευθούν με αναφορά στην ακόλουθη πηγή: von Poll Immobilien GmbH.¹Η βάση δεδομένων της ανάλυσης των τιμών αγοράς βασίζεται στις μέσες ζητούμενες τιμές της Empirica Regio για το 2020, το 2019 και το 2010.² Ως βάση για την κατηγοριοποίηση της γερμανικής αγοράς ακινήτων, η VON POLL IMMOBILIEN χρησιμοποιεί την ταξινόμηση σε πόλεις Α, Β, Γ και Δ από την BulwienGesa. Για το σκοπό αυτό, οι πόλεις ομαδοποιήθηκαν ανάλογα με τη λειτουργική τους σημασία για τη διεθνή, εθνική και περιφερειακή ή τοπική αγορά ακινήτων. Η BulwienGesa ορίζει ως πόλεις Γ σημαντικές γερμανικές πόλεις περιφερειακής και περιορισμένης εθνικής σημασίας με σημαντικό αντίκτυπο στη γύρω περιοχή. Οι πόλεις Α περιλαμβάνουν τα σημαντικότερα γερμανικά κέντρα με εθνική και, σε ορισμένες περιπτώσεις, διεθνή σημασία με μεγάλες, λειτουργικές αγορές σε όλους τους τομείς. Οι πόλεις Β περιλαμβάνουν μεγάλες γερμανικές πόλεις με εθνική και περιφερειακή σημασία.³Ο συντελεστής τιμής αγοράς - γνωστός και ως πολλαπλασιαστής - παρέχει πληροφορίες σχετικά με την κερδοφορία μιας επένδυσης σε ακίνητα. Υπολογίζεται διαιρώντας την τιμή αγοράς με το ετήσιο ψυχρό ενοίκιο. Δεν λαμβάνονται υπόψη τα έξοδα αγοράς και τα παρεπόμενα έξοδα ενοικίασης ή οι μελλοντικές αυξήσεις της αξίας.