Ανάλυση της περιουσίας των ομόσπονδων κρατών: εξέλιξη των προσφορών νέων κατασκευών και των οικοδομικών αδειών από το 2021

Daniel Ritter, διευθύνων εταίρος της VON POLL IMMOBILIEN:

"Η μείωση της προσφοράς νεόδμητων ακινήτων υπογραμμίζει τον επείγοντα χαρακτήρα της αντιμετώπισης των ποικίλων και εκτεταμένων προκλήσεων που συγκρατούν τον τομέα αυτό στη Γερμανία. Ένα βασικό ζήτημα που πρέπει να αντιμετωπιστεί είναι τα ρυθμιστικά εμπόδια, οι γραφειοκρατικές διαδικασίες και η πολυπλοκότητα των οικοδομικών κανονισμών, τα οποία επιβραδύνουν και αυξάνουν το κόστος της κατασκευαστικής διαδικασίας. Οι υφιστάμενοι κανονισμοί και οι διαδικασίες αδειοδότησης πρέπει να επανεξεταστούν προκειμένου να αυξηθεί η αποτελεσματικότητα και να μειωθούν τα εμπόδια για τις κατασκευαστικές εταιρείες και τους κατασκευαστές έργων. Ένα άλλο ζήτημα είναι ο τρόπος αντιμετώπισης του αυξανόμενου κατασκευαστικού κόστους. Οι αυξήσεις στις τιμές των οικοδομικών υλικών και η έλλειψη εξειδικευμένου εργατικού δυναμικού έχουν επηρεάσει σημαντικά την κερδοφορία των νέων κατασκευαστικών έργων. Εδώ απαιτούνται μέτρα για τη σταθεροποίηση του κόστους, την απλούστευση της οικοδομικής δραστηριότητας και των υλικών και τη διασφάλιση της διαθεσιμότητας εξειδικευμένων εργατών, προκειμένου να αυξηθεί η ελκυστικότητα των νεόδμητων έργων για τους επενδυτές και τους κατασκευαστές."

Εικόνα 1: Ποσοστό προσφερόμενων νεόδμητων ακινήτων το 2021, 2022 και 2023 (γράφημα: von Poll Immobilien GmbH) - διαδραστικό γράφημα με αριθμούς με mouseover: Ποσοστό προσφερόμενων νεόδμητων ακινήτων το 2021, 2022 και 2023 (γράφημα: von Poll Immobilien GmbH). Στοιχεία με mouseover: https://www.datawrapper.de/_/Uo73s/?v=8

Το 2023, οι υποψήφιοι αγοραστές θα βρουν το υψηλότερο ποσοστό προσφερόμενων νεόδμητων ακινήτων στο ομόσπονδο κρατίδιο της Σαξονίας με 24,1 %, ακολουθούμενο από τη Θουριγγία με 22,9 % και τη Ρηνανία-Παλατινάτο με 21,9 %. Ωστόσο, είναι επίσης ενδιαφέρον να σημειωθεί ότι το μερίδιο των νεόδμητων ακινήτων στη Θουριγγία και τη Σαξονία μειώθηκε κατά -15,3% και -12,3% αντίστοιχα το 2023 σε σύγκριση με το 2021. Μαζί με τη Σαξονία-Άνχαλτ με -13,9 τοις εκατό και το Σλέσβιχ-Χόλσταϊν με -10,7 τοις εκατό, πρόκειται για τις πιο έντονες μειώσεις των προσφερόμενων νεόδμητων ακινήτων κατά την τελευταία τριετία σε σύγκριση των ομόσπονδων κρατιδίων.

Dominik Köhler, διευθυντής υποκαταστήματος της VON POLL IMMOBILIEN Βαϊμάρης:

"Τα τελευταία χρόνια, συγκεκριμένα προγράμματα επιδοτήσεων έχουν δώσει ώθηση στη δραστηριότητα νέων κατασκευών στη Θουριγγία. Μεγαλύτερα έργα κατοικιών, τα οποία έχουν μεγαλύτερο χρονικό διάστημα στη διαδικασία σχεδιασμού και έγκρισης, θα μπορούσαν να ολοκληρωθούν μεταξύ 2021 και 2023, γεγονός που οδήγησε σε προσωρινή αύξηση του ποσοστού των νέων κατασκευών. Ωστόσο, τα έργα στον τομέα των νέων κατασκευών θα μειωθούν αρχικά και πάλι στη Θουριγγία, καθώς το κόστος κατασκευής είναι πολύ υψηλό, τα προγράμματα επιδοτήσεων τελειώνουν και τα κατασκευαστικά έργα είναι σπάνια κερδοφόρα. Ωστόσο, η ζήτηση για κοινωνικές και κατάλληλες για την ηλικία κατοικίες αυξάνεται συνεχώς και η ικανοποίηση αυτής της ζήτησης θα είναι δυνατή μόνο εάν το κόστος κατασκευής εξελιχθεί θετικά και γίνουν διαθέσιμες νέες επιδοτήσεις."

Επιπλέον, το Σλέσβιχ-Χόλσταϊν είναι ένα από τα τρία ομόσπονδα κρατίδια με τη χαμηλότερη προσφορά νεόδμητων ακινήτων το 2023, με ποσοστό 13,5 %. Την τελευταία θέση καταλαμβάνουν το Βερολίνο με 12,2% και η Βρέμη με μόλις 8,3% προσφερόμενων νεόδμητων ακινήτων. Στο Βερολίνο, ωστόσο, η προσφορά νεόδμητων ακινήτων έχει μειωθεί μόνο κατά -2,7% μεταξύ 2021 και 2023, ενώ στη Βρέμη έχει μειωθεί κατά -6,2%.

Robert Rothböck, διευθυντής υποκαταστήματος της VON POLL IMMOBILIEN στο Κίελο, το Neumünster, το Rendsburg, το Eckernförde, το Plön και το Eutin:

"Στο Σλέσβιχ-Χόλσταϊν, οι μεγάλοι κατασκευαστές έργων και οι εργολάβοι ακινήτων είναι σπάνιοι, με την εστίαση της νέας οικοδομικής δραστηριότητας να επικεντρώνεται στις μονοκατοικίες. Στη φάση της άνθησης των ακινήτων την τελευταία δεκαετία, πολλοί μικρότεροι φορείς επιχείρησαν επίσης να ασχοληθούν με μεγαλύτερα έργα και οικόπεδα. Αυτό οδήγησε σε μια πραγματική έκρηξη. Αναπόφευκτα, πολλοί από αυτούς τους εργολάβους ακινήτων και τους κατασκευαστές έργων έχουν πλέον σταματήσει τις κατασκευαστικές τους δραστηριότητες ή έχουν εγκαταλείψει εντελώς, γεγονός που καταδεικνύει τις προκλήσεις και την αστάθεια του τομέα αυτού."

Το Μέκλενμπουργκ-Βόρπομμερν είναι το μόνο ομόσπονδο κρατίδιο που δεν καταγράφει αρνητική τάση στην προσφορά νέων κατασκευών από το 2021 έως το 2023, έστω και αν το ποσοστό παραμένει στάσιμο αντί να αυξάνεται στο 0,4 %. Επιπλέον, το Μεκλεμβούργο-Πομερανία θα είναι ένα από τα τέσσερα ομόσπονδα κρατίδια με την μεγαλύτερη προσφορά νεόδμητων ακινήτων το 2023 - καθώς περισσότερα από ένα στα πέντε ακίνητα (21,1%) στις πύλες εισαγωγής είναι νεόδμητα ακίνητα.

Corinne Briesemeister, διευθύντρια υποκαταστήματος VON POLL IMMOBILIEN Rostock και Warnemünde:

"Στο Μεκλεμβούργο-Πομερανία, τα ακίνητα προσφέρονται σήμερα κυρίως στην κατηγορία των νεόδμητων κατοικιών, οι οποίες ξεκίνησαν το 2021 και το 2022. Ωστόσο, το μάρκετινγκ αποδεικνύεται δύσκολο, καθώς οι δυνητικοί αγοραστές είναι διστακτικοί και οι τιμές αγοράς είναι υψηλές. Στο Mecklenburg-Vorpommern έχουν υλοποιηθεί τα τελευταία χρόνια πολλά έργα νέων κατασκευών. Λόγω της πολύ υψηλής ζήτησης, υπήρξαν πολλοί επενδυτές εδώ. Σε σύγκριση με άλλα ομόσπονδα κρατίδια, η προσφορά νεόδμητων ακινήτων φαίνεται επομένως να έχει μειωθεί λιγότερο απότομα. Ωστόσο, η οικοδομική δραστηριότητα έχει σε μεγάλο βαθμό σταματήσει προς το παρόν. Υποθέτουμε ότι η κατάσταση δεν θα αλλάξει σημαντικά ούτε το 2024."

Το 2023, οι υποψήφιοι αγοραστές στην Έσση, τη Βαυαρία, το Βρανδεμβούργο και τη Βάδη-Βυρτεμβέργη θα μπορούν να επιλέξουν μεταξύ 19 % και 20 % νεόδμητων ακινήτων. Ωστόσο, η προσφορά νεόδμητων ακινήτων έχει μειωθεί σημαντικά από το 2021 στην Έσση (-8,2%), τη Βαυαρία (-5,5%) και τη Βάδη-Βυρτεμβέργη (-7,2%). Το Βρανδεμβούργο, από την άλλη πλευρά, κατέγραψε μείωση μόνο κατά -2,7 τοις εκατό στον αριθμό των προσφερόμενων νεόδμητων ακινήτων.

Το Αμβούργο με 18,6 τοις εκατό, η Βόρεια Ρηνανία-Βεστφαλία με 17,3 τοις εκατό, η Κάτω Σαξονία με 16,2 τοις εκατό και το Σάαρλαντ με 15,1 τοις εκατό βρίσκονται στο χαμηλότερο μέσο όρο όταν συγκρίνεται το ποσοστό των προσφερόμενων νεόδμητων ακινήτων το 2023. Με -4,3 % σε σύγκριση με το 2021, το Σάαρλαντ σημείωσε τη μικρότερη μείωση της προσφοράς, ακολουθούμενο από τη Βόρεια Ρηνανία-Βεστφαλία με -7,2 %, το Αμβούργο με -7,4 % και την Κάτω Σαξονία με -8,1 %.

Άδειες οικοδομής για κατοικίες: μείωση σε όλα τα ομόσπονδα κρατίδια σε σύγκριση με το 2021

Σε μια περαιτέρω ανάλυση των αδειών οικοδομής για κατοικίες³ το 2023 σε σύγκριση με το 2021, και τα 16 ομόσπονδα κρατίδια κατέγραψαν πτωτική τάση. Από τη Βαυαρία έως το Σλέσβιχ-Χόλσταϊν, από τη Σαξονία έως το Μεκλεμβούργο-Δυτική Πομερανία - η εξέλιξη των οικοδομικών αδειών θα έχει μόνιμο αντίκτυπο στον τομέα της κατασκευής κατοικιών σε όλες τις περιοχές της Γερμανίας. Οι λόγοι αυτής της τάσης είναι πολλαπλοί και εγείρουν σημαντικά ερωτήματα σχετικά με την τρέχουσα κατάσταση και το μέλλον της κατασκευής κατοικιών στη Γερμανία.

Ο μεγαλύτερος αριθμός οικοδομικών αδειών κατοικιών θα εγκριθεί στη Βαυαρία το 2023 με 3,01 ανά 1.000 κατοίκους, ακολουθούμενη από το Βρανδεμβούργο με 2,37 ανά 1.000 κατοίκους και το Σλέσβιχ-Χόλσταϊν με 2,12 οικοδομικές άδειες ανά 1.000 κατοίκους. Το 2021, και τα τρία προαναφερθέντα ομόσπονδα κρατίδια κατέγραψαν περισσότερες από τρεις οικοδομικές άδειες ανά 1.000 κατοίκους - η Βαυαρία κατέγραψε 3,44 εγκεκριμένα ακίνητα ανά 1.000 κατοίκους, το Βρανδεμβούργο 3,47 ανά 1.000 κατοίκους και το Σλέσβιχ-Χόλσταϊν 3,31 ανά 1.000 κατοίκους.

Οι λιγότερες οικοδομικές άδειες το 2023 ήταν στο Βερολίνο με μόλις 0,58 ανά 1.000 κατοίκους. Το Αμβούργο έφερε επίσης τα σκήπτρα με 0,62 εγκεκριμένες κατοικίες ανά 1.000 κατοίκους και η Βρέμη με 0,79 ανά 1.000 κατοίκους.

Τα ομόσπονδα κρατίδια Ρηνανία-Παλατινάτο, Κάτω Σαξονία, Βάδη-Βυρτεμβέργη, Μεκλεμβούργο-Δυτική Πομερανία και Σαξονία είχαν μεταξύ 1,5 και δύο οικοδομικές άδειες ανά 1.000 κατοίκους το 2023. Ωστόσο, το 2021 εγκρίθηκαν 2,91 κατοικίες ανά 1.000 κατοίκους στη Ρηνανία-Παλατινάτο, 2,84 ανά 1.000 κατοίκους στην Κάτω Σαξονία, 2,5 ανά 1.000 κατοίκους στη Βάδη-Βυρτεμβέργη, 2,16 ανά 1.000 κατοίκους στο Μεκλεμβούργο-Δυτική Πομερανία και 2,02 ανά 1.000 κατοίκους στη Σαξονία.

Αντίθετα, η Έσση βρίσκεται στο χαμηλότερο μεσαίο πεδίο με 1,31 οικοδομικές άδειες ανά 1.000 κατοίκους, το Σάαρλαντ με 1,25 ανά 1.000 κατοίκους, η Βόρεια Ρηνανία-Βεστφαλία με 1,21 ανά 1.000 κατοίκους, η Σαξονία-Άνχαλτ με 1,16 ανά 1.000 κατοίκους και η Θουριγγία με 1,09 ανά 1.000 κατοίκους. Και εδώ οι άδειες για κατοικίες μειώθηκαν εμφανώς σε σύγκριση με το 2021.