Σε κίνηση: Τιμές ακινήτων σε μικρότερες πανεπιστημιακές πόλεις

Αμεταβλητή αγορά αισθητή το τρίτο τρίμηνο του 2022

Σύμφωνα με την Ομοσπονδιακή Στατιστική Υπηρεσία, το χειμερινό εξάμηνο 2021/2022 εγγράφηκαν στη Γερμανία 2,95 εκατομμύρια φοιτητές. Πολλοί από αυτούς μετακινούνται σε μικρότερες πανεπιστημιακές πόλεις. Οι λόγοι είναι προφανείς σε σύγκριση με τις ζωντανές μεγαλουπόλεις: φθηνότερο κόστος στέγασης και διαβίωσης, περισσότεροι χώροι πρασίνου και χαμηλότερος παράγοντας άγχους και θορύβου εξασφαλίζουν υψηλότερη ποιότητα ζωής και σπουδών. Οι επενδυτές το έχουν αναγνωρίσει αυτό εδώ και καιρό και εξετάζουν όλο και περισσότερο αυτές τις τοποθεσίες. Αλλά πώς εξελίσσονται οι τιμές σε αυτές τις πόλεις, ιδίως με φόντο την τρέχουσα πολύ ασταθή αγορά ακινήτων; Οι εμπειρογνώμονες της VON POLL IMMOBILIEN ανέλυσαν την εξέλιξη των τιμών αγοράς² των διαμερισμάτων στις μικρότερες πανεπιστημιακές πόλεις της Γερμανίας για το τρίτο τρίμηνο του 2022 σε σύγκριση με το πρώτο τρίμηνο του 2022.

Οι τιμές παραμένουν στάσιμες ή μειώνονται σε 35 από τις 46 τοποθεσίες που αναλύθηκαν, ενώ οι τιμές συνεχίζουν να αυξάνονται σε έντεκα τοποθεσίες, αν και όχι τόσο έντονα όσο το προηγούμενο έτος.

Daniel Ritter, Διευθύνων Σύμβουλος της VON POLL IMMOBILIEN:


"Η αγορά ακινήτων έχει εμφανώς κινηθεί σε πολλά μέρη από την άνοιξη. Αυτό ισχύει και για τις μικρότερες πανεπιστημιακές πόλεις. Οι τιμές των ακινήτων παραμένουν στάσιμες ή μειώνονται σε ορισμένες περιοχές και τμήματα - αν και οι πολύ καλές και περιζήτητες μικρο-τοποθεσίες θα επηρεαστούν λιγότερο. Οι επενδύσεις σε μικρότερες τοποθεσίες αντί των μητροπόλεων έχουν πάψει εδώ και καιρό να αποτελούν εμπιστευτική συμβουλή μεταξύ των επενδυτών λόγω του γενικά χαμηλότερου επιπέδου τιμών και των υψηλών δυνατοτήτων ανάπτυξης. Αξίζει όμως ακόμα να το κάνετε αυτή τη στιγμή; Ειδικά οι πόλεις με ελκυστικά προγράμματα σπουδών εξακολουθούν να έχουν τη δυνατότητα να αυξήσουν την αξία τους. Ωστόσο, οι επενδυτές θα πρέπει να εξετάσουν προσεκτικά τις πιθανές αποδόσεις των τοποθεσιών και των ακινήτων που εξετάζουν, καθώς και τα ατομικά τους κριτήρια και την εξέλιξη της αγοράς, και να συμβουλευτούν επίσης επαγγελματίες εμπειρογνώμονες σε θέματα ακινήτων."

Η ανάλυση των τιμών των ακινήτων στις μικρότερες πανεπιστημιακές πόλεις για το τρίτο τρίμηνο του 2022 δείχνει ότι οι υποψήφιοι αγοραστές στην Κωνσταντία και το Πότσνταμ μπορούν να αναμένουν να πληρώσουν τις υψηλότερες τιμές για ένα διαμέρισμα με 6.321 €/m² και 6.029 €/m² αντίστοιχα. Ενώ οι τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο στην Κωνσταντία αυξήθηκαν ελαφρώς κατά 2% σε σύγκριση με το πρώτο τρίμηνο του 2022, στο Πότσδαμ, την πρωτεύουσα του κρατιδίου του Βρανδεμβούργου, μειώθηκαν έως και -7,8%.

Andreas Güthling, διευθυντής υποκαταστήματος του καταστήματος VON POLL IMMOBILIEN στο Πότσδαμ:


"Η αγορά βρίσκεται αυτή τη στιγμή σε μια κατάσταση ρευστότητας. Πρόσφατα είδαμε σημαντικές αυξήσεις τιμών στο Πότσνταμ και οι πωλητές ακινήτων μπόρεσαν να διατηρήσουν τις ενίοτε πολύ υψηλές ζητούμενες τιμές τους - αυτό τώρα αλλάζει. Πολλοί υποψήφιοι αγοραστές πρέπει να επαναϋπολογίσουν τον προϋπολογισμό αναζήτησης λόγω της αύξησης των επιτοκίων. Για ορισμένους, ωστόσο, η αγορά ενός ακινήτου στις τρέχουσες τιμές της αγοράς δεν είναι πλέον δυνατή. Η προσφορά και η ζήτηση εξισορροπούνται επί του παρόντος, προκαλώντας ελαφρά πτώση των τιμών. Συνεπώς, η αγορά αυτορυθμίζεται."

Εικόνα. 1: Τιμές αγοράς διαμερισμάτων στις μικρότερες πανεπιστημιακές πόλεις το 3ο τρίμηνο του 22ου τριμήνου

Τις δύο πρώτες θέσεις της ανάλυσης ακολουθούν πέντε πανεπιστημιακές πόλεις με μέσες τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο για διαμερίσματα μεταξύ 5.000 και 6.000 ευρώ. Αυτές περιλαμβάνουν το Freiburg im Breisgau με 5.534 €/m², το Erlangen με 5.449 €/m², το Tübingen με 5.390 €/m², το Regensburg με 5.176 €/m² και τη Χαϊδελβέργη με 5.134 €/m². Στη βαυαρική πανεπιστημιακή πόλη Erlangen, οι τιμές αυξήθηκαν κατά 8,3% σε σύγκριση με το πρώτο τρίμηνο του 2022, επιτυγχάνοντας την υψηλότερη αύξηση των τιμών από όλες τις περιοχές που αναλύθηκαν. Στο Freiburg im Breisgau (-6,1%), στο Tübingen (-4,2%), στο Regensburg (-5,5%) και στη Χαϊδελβέργη (-2,8%), από την άλλη πλευρά, οι τιμές μειώθηκαν σε σύγκριση με την αρχή του έτους.

Matthias Gebhardt, διευθυντής υποκαταστήματος των καταστημάτων VON POLL IMMOBILIEN στο Erlangen, στο Forchheim και σύντομα στο Herzogenaurach:

"Η εγκατάσταση μεγαλύτερων εταιρειών στο Erlangen, όπως η Siemens, η Adidas, η Puma ή η Schäffler, καθώς και το Πανεπιστήμιο Friedrich-Alexander Erlangen-Nuremberg, το οποίο χαίρει πολύ καλής φήμης, καθιστούν επίσης τη μητροπολιτική περιοχή της Νυρεμβέργης ιδιαίτερα ελκυστική για το διεθνές κοινό. Ιδιαίτερα τους τελευταίους δώδεκα με 24 μήνες, έχουμε καταγράψει αύξηση των αιτημάτων για ακίνητα από ξένους επενδυτές, γεγονός που ωθεί φυσικά και τις τιμές προς τα πάνω."

Με 1.785 €/m², οι χαμηλότερες τιμές ακινήτων για διαμερίσματα μεταξύ των μικρότερων πανεπιστημιακών πόλεων εντοπίζονται σήμερα στο Chemnitz, την τρίτη μεγαλύτερη πόλη του ελεύθερου κρατιδίου της Σαξονίας. Εδώ, οι τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο έχουν μειωθεί κατά -5,6% σε σύγκριση με το πρώτο τρίμηνο του 2022. Στις μικρότερες πανεπιστημιακές πόλεις του Μαγδεμβούργου, του Βούπερταλ, του Σααρμπρίκεν, του Μόνχενγκλαντμπαχ, του Χίλντεσχαϊμ, του Ζίγκεν, του Καϊζερσλάουτερν, της Φρανκφούρτης (Όντερ), του Κόμπουργκ και του Κάσελ, οι υποψήφιοι αγοραστές μπορούν ακόμη να αγοράσουν διαμερίσματα σε μέτριες τιμές που κυμαίνονται κατά μέσο όρο μεταξύ 2.000 €/m² και 3.000 €/m². Ωστόσο, με -11,9%, οι τιμές των διαμερισμάτων στο Saarbrücken μειώθηκαν περισσότερο σε ολόκληρη την ανάλυση.

Αμέσως μετά το Saarbrücken, την πρωτεύουσα του κρατιδίου του Saarland, με τη μεγαλύτερη πτώση στις τιμές αγοράς διαμερισμάτων είναι οι πανεπιστημιακές πόλεις Lüneburg με -11,7% (τιμή αγοράς: €4.317/m²), το Erfurt με -9,4% (τιμή αγοράς: €3.317/m²), το Göttingen και το Ulm με -8,2% η καθεμία (τιμή αγοράς: €3.063/m² και €4.794/m² αντίστοιχα) και το Oldenburg και το Bayreuth με -8% έκαστο (τιμή αγοράς: €3.740/m² και €3.934/m² αντίστοιχα).

Υπό το πρίσμα της τρέχουσας ασταθούς αγοράς, είναι επίσης ενδιαφέρον να σημειωθεί ότι οι τιμές των ακινήτων σε ισάριθμες από τις περιοχές που αναλύθηκαν συνέχισαν να αυξάνονται το τρίτο τρίμηνο του 2022 σε σύγκριση με το πρώτο τρίμηνο του 2022. Το Έρλανγκεν πρωτοστατεί με αύξηση 8,3% στις τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο για τα διαμερίσματα (τιμή αγοράς: 5.449 €/m²), ακολουθούμενο από το Κόμπουργκ με 6,3% (τιμή αγοράς: 2.795 €/m²). Οι τιμές στο Μπάμπεργκ, το Καϊζερσλάουτερν, την Κωνσταντία, το Άαχεν, το Φλένσμπουργκ, τη Φρανκφούρτη (Όντερ) και το Μαγδεμβούργο θα αυξηθούν από 1,5 έως 3 τοις εκατό σε σύγκριση με το πρώτο τρίμηνο του 2022.

Heike Hoffmann, διευθύντρια υποκαταστήματος του καταστήματος VON POLL IMMOBILIEN στο Μαγδεμβούργο:


"Η ανακοίνωση ότι ο αμερικανικός κατασκευαστής ημιαγωγών Intel εγκαθίσταται στο Μαγδεμβούργο είχε αισθητό αντίκτυπο στην αγορά ακινήτων. Έκτοτε, παρατηρούμε μια απότομη αύξηση των αιτήσεων για ακίνητα. Ωστόσο, εκείνη την περίοδο υπήρχαν λιγότερες προσφορές ακινήτων και σταθερές τιμές. Στο πλαίσιο των υψηλότερων επιτοκίων στεγαστικών δανείων και των σημερινών τάσεων του πληθωρισμού, ωστόσο, παρατηρούμε μια απροθυμία για αγορά. Παρ' όλα αυτά, πολλοί πωλητές εμμένουν στις υψηλές ζητούμενες τιμές τους, γεγονός που σημαίνει ότι ο αριθμός των προσφορών ακινήτων στην αγορά του Μαγδεμβούργου έχει σχεδόν διπλασιαστεί σε σύγκριση με την ίδια περίοδο πέρυσι."

Εικόνα 2: Τάσεις των τιμών αγοράς για τα διαμερίσματα σε μικρότερες πανεπιστημιακές πόλεις, 3ο/22ο τρίμηνο έναντι 1ου/22ου τριμήνου

Αξίζει ακόμα να επενδύσετε; Παράγοντες τιμών αγοράς για τα διαμερίσματα

Οι επενδυτές εστιάζουν εδώ και αρκετά χρόνια στις μικρότερες πανεπιστημιουπόλεις λόγω της βιώσιμης ανάπτυξης της αξίας τους και των ελκυστικών ευκαιριών απόδοσης. Ωστόσο, πολλοί αναρωτιούνται αν μια επένδυση εξακολουθεί να αξίζει τον κόπο, δεδομένης της τρέχουσας κατάστασης. Οι εμπειρογνώμονες της VON POLL IMMOBILIEN εξέτασαν, ως εκ τούτου, τις τιμές αγοράς και ενοικίασης μικρότερων γερμανικών πόλεων¹ με πανεπιστήμιο, προκειμένου να προσδιορίσουν τη σχέση τιμής αγοράς προς ενοίκιο το τρίτο τρίμηνο του 2022.

Συντελεστής τιμής αγοράς

Ο συντελεστής τιμής αγοράς - γνωστός και ως πολλαπλασιαστής - παρέχει πληροφορίες σχετικά με την αποδοτικότητα μιας επένδυσης σε ακίνητα. Με συντελεστή τιμής αγοράς 20, για παράδειγμα, αυτό σημαίνει ότι ο επενδυτής χρειάζεται 20 χρόνια για να αποσβέσει την τιμή αγοράς του ακινήτου που απέκτησε μέσω του εισοδήματος από ενοίκια που θα προκύψει. Για μεγάλο χρονικό διάστημα, ένας πολλαπλασιαστής 20 θεωρούνταν σημείο αναφοράς για μια πολύ κερδοφόρα επένδυση. Ωστόσο, αυτό το σημείο αναφοράς έχει πλέον μετατοπιστεί. Στις περισσότερες περιοχές της Γερμανίας συναντώνται πλέον συντελεστές τιμής αγοράς της τάξης του 25, αλλά και πολλαπλασιαστές του 30 δεν είναι πλέον ασυνήθιστοι. Ιδιαίτερα στις μητροπόλεις και τις μεγάλες πόλεις, οι συντελεστές τιμών αγοράς συχνά υπερβαίνουν αυτό το όριο κατά πολύ.

Εικ. 3: Εξέλιξη των συντελεστών τιμής αγοράς για τα διαμερίσματα στις μικρότερες πανεπιστημιακές πόλεις, 3ο τρίμηνο/22

Σε πέντε συνολικά από τις 46 πανεπιστημιακές πόλεις που αναλύθηκαν, οι συντελεστές τιμής αγοράς εξακολουθούν να βρίσκονται κάτω από το όριο των 25. Το πιο ελκυστικό μέρος για την αγορά ενός διαμερίσματος ως επένδυση είναι επί του παρόντος το Saarbrücken (τιμή αγοράς: 2.322 €/m², ενοίκιο: 8,86 €/m²), διότι με έναν συντελεστή 21,8, η πρωτεύουσα του κρατιδίου του Saarland φέρνει τα σκήπτρα στην κατάταξη. Ακολουθούν το Γκέτινγκεν (τιμή αγοράς: 3.063 €/m², ενοίκιο: 10,92 €/m²) με συντελεστή τιμής αγοράς 23,4, το Mönchengladbach (τιμή αγοράς: 2.490 €/m², ενοίκιο: 8,53 €/m²) με 24,3, το Wuppertal (τιμή αγοράς: 2.284/m², ενοίκιο: 7,77 €/m²) με 24,5 και το Καϊζερσλάουτερν (τιμή αγοράς: 2.702 €/m², ενοίκιο: 9,15 €/m²) με 24,6.

Άλλες 19 πανεπιστημιακές πόλεις της ανάλυσης έχουν συντελεστές τιμών αγοράς μεταξύ 25 και 30. Σε αυτές περιλαμβάνεται το Siegen, το οποίο βρίσκεται μόλις λίγο πάνω από το όριο των 25 με πολλαπλασιαστή 25,9. Στο Chemnitz (τιμή αγοράς: 1.785 €/m², ενοίκιο: 5,56 €/m²), την πόλη με τη χαμηλότερη τιμή αγοράς και το χαμηλότερο μέσο ενοίκιο σε ολόκληρη την κατάταξη, οι αγοραστές πρέπει να αναμένουν 26,8 ετήσια καθαρά ψυχρά ενοίκια, ενώ στο Coburg (τιμή αγοράς: 2.795 €/m², ενοίκιο: 8,65 €/m²) ο αριθμός είναι 26,9 ετήσια καθαρά ψυχρά ενοίκια και στο Magdeburg (τιμή αγοράς: 2.262 €/m², ενοίκιο: 6,80 €/m²) 27,7 ετήσια καθαρά ψυχρά ενοίκια. Το Heilbronn (τιμή αγοράς: 4.183 €/m², μίσθωμα: 12,56 €/m²) και το Passau (τιμή αγοράς: 3.740 €/m², μίσθωμα: 10,87 €/m²) ακολουθούν με σημαντικά υψηλότερο πολλαπλασιαστή τιμής αγοράς και ενοικίου 27,8 και 28,7 αντίστοιχα. Η Χαϊδελβέργη αξίζει επίσης ιδιαίτερα την προσοχή: εκτός από τη σχετικά υψηλή τιμή αγοράς των 5.134 €/m², η πόλη έχει επίσης το τρίτο υψηλότερο ενοίκιο από όλες τις πανεπιστημιουπόλεις που αναλύθηκαν με 14,67 €/m², με αποτέλεσμα ο συντελεστής τιμής αγοράς να ανέρχεται σε 29,2. Στο Φλένσμπουργκ (τιμή αγοράς: €3.217/m², ενοίκιο: €9,04/m²), ο συντελεστής τιμής αγοράς είναι ήδη 29,7.

Ακριβώς πάνω από τον ιδανικό συντελεστή τιμής αγοράς 30 βρίσκονται επτά από τις πόλεις που αναλύθηκαν: το Πάντερμπορν (τιμή αγοράς: €3.299/m², ενοίκιο: €9,06/m²), το Μπάμπεργκ (τιμή αγοράς: €4.005 €/m², μίσθωμα: 10,99 €/m²), Mainz (τιμή αγοράς: 4.961 €/m², μίσθωμα: 13,52 €/m²), Trier (τιμή αγοράς: 3.904 €/m², μίσθωμα: 10,62 €/m²), Bayreuth (τιμή αγοράς: 3.934 €/m², μίσθωμα: 10,70 €/m²), Oldenburg (τιμή αγοράς: 3.740 €/m², μίσθωμα: 10,10 €/m²) και Darmstadt (τιμή αγοράς: 4.907 €/m², μίσθωμα: 13,24 €/m²). Οι πολλαπλασιαστές εκεί κυμαίνονται μεταξύ 30,3 στο Paderborn και 30,9 στο Darmstadt.

Ακολουθεί στην κατάταξη το Freiburg im Breisgau (τιμή αγοράς: 5.534 €/m², ενοίκιο: 14,79 €/m²) με συντελεστή τιμής αγοράς 31,2 και το δεύτερο υψηλότερο ενοίκιο στην ανάλυση. Ενώ οι αγοραστές στο Lüneburg (τιμή αγοράς: €4.317/m², ενοίκιο: €11,03/m²) χρειάζονται 32,6 χρόνια για να αποσβέσουν την τιμή αγοράς, στο Augsburg (τιμή αγοράς: €4.983/m², ενοίκιο: €12,59/m²) χρειάζονται 33 χρόνια και στην Constance (τιμή αγοράς: €6.321/τ.μ., μίσθωμα: 15,14 €/τ.μ.) - την πόλη με την υψηλότερη τιμή αγοράς και μίσθωσης - απαιτούνται ακόμη 34,8 έτη.

Στο Erlangen (τιμή αγοράς: 5.449 €/τ.μ., μίσθωμα: 12,83 €/τ.μ.) και στο Halle an der Saale (τιμή αγοράς: 3 €.076/τ.μ., ενοίκιο: €7,20/τ.μ.), ο συντελεστής τιμής αγοράς είναι 35,4 και 35,6 αντίστοιχα. Πρώτος στην κατάταξη είναι το Πότσνταμ (τιμή αγοράς: €6.029/τ.μ., ενοίκιο: €12,73/τ.μ.) - εδώ, οι αγοραστές πρέπει να υπολογίσουν κατά μέσο όρο 39,5 χρόνια μέχρι να ισορροπήσει η επένδυσή τους.

¹ Η VON POLL IMMOBILIEN χρησιμοποιεί την ταξινόμηση της BulwienGesa σε πόλεις Α, Β, Γ και Δ ως βάση για την κατηγοριοποίηση της γερμανικής αγοράς ακινήτων. Οι πόλεις ομαδοποιήθηκαν ανάλογα με τη λειτουργική τους σημασία για τη διεθνή, εθνική, περιφερειακή ή τοπική αγορά ακινήτων. Η BulwienGesa κατατάσσει 46 πόλεις στις θέσεις C και D με τουλάχιστον 7.000 φοιτητές ως πανεπιστημιακές ή κολεγιακές πόλεις, ενώ οι πόλεις Α και Β δεν λαμβάνονται υπόψη λόγω της ξεχωριστής θεώρησης.

² Η βάση δεδομένων για την ανάλυση των τιμών αγοράς για τα διαμερίσματα βασίζεται στις μέσες ζητούμενες τιμές από την GeoMap και την VON POLL IMMOBILIEN Research για το τρίτο τρίμηνο του 2022 σε σύγκριση με το πρώτο τρίμηνο του 2022.