Οι πόλεις Α σε πενταετή τάση: οι τιμές των ακινήτων μειώνονται για πρώτη φορά αλλά παραμένουν πάνω από το προ της πανδημίας επίπεδο

"Για μεγάλο χρονικό διάστημα, η αγορά ακινήτων κατέγραφε συνεχή αύξηση των τιμών ανά τετραγωνικό μέτρο, ιδίως στις γερμανικές μητροπόλεις και την άμεση γύρω περιοχή. Η πενταετής τάση καθιστά σαφές ότι δεν είναι όλες οι κρίσεις ίδιες, αλλά ότι είναι δυνατόν να υπάρξουν διαφορετικές επιπτώσεις στην αγορά. Κατά τη διάρκεια της πανδημίας, η αυξημένη ευαισθητοποίηση της στέγασης όσον αφορά τη μεγαλύτερη ασφάλεια καθώς και την ιδιωτικότητα και το φαινόμενο του home office τόνωσαν επιπλέον την εξέλιξη των τιμών ορισμένων διαμερισμάτων και κατοικιών, ενώ το ξέσπασμα του πολέμου στην Ουκρανία και οι συνέπειές του οδήγησαν για πρώτη φορά σε αναστροφή και, συνεπώς, σε μια ψυχραιμία της θερμής αγοράς ακινήτων. Έκτοτε, οι τιμές των ακινήτων μειώθηκαν, σε ορισμένες περιπτώσεις σημαντικά. Παρ' όλα αυτά, διαπιστώνεται ότι οι τιμές στις πόλεις Α Φρανκφούρτη στο Μάιν, Βερολίνο, Μόναχο, Αμβούργο, Ντίσελντορφ, Κολωνία, Στουτγάρδη και Λειψία εξακολουθούν να βρίσκονται σε υψηλό επίπεδο, ως επί το πλείστον πολύ πάνω από τα προ της πανδημίας επίπεδα."

Η εξέλιξη των τιμών από το 2018 έως το 2020

Από τον Ιανουάριο του 2018 έως τον Ιανουάριο του 2020, οι τιμές των ακινήτων για σπίτια και διαμερίσματα στη Γερμανία εξελίχθηκαν σταθερά ανοδικά κατά 24,4 % από 2.297 €/m² κατά μέσο όρο σε 2.857 €/m². Η εικόνα αυτή αποτυπώθηκε σε όλες τις πόλεις Α. Επικεφαλής ήταν το Βερολίνο με αύξηση των τιμών κατά 21,1% στα 4.926 €/m², ακολουθούμενη από τη Στουτγάρδη με 19,2% στα 5.208 €/m²και τη Λειψία με 18,7% στα 2.810 €/m². Με αυτό το άλμα στις τιμές των οικιστικών ακινήτων, η Στουτγάρδη ανέβηκε στην τρίτη θέση μεταξύ των ακριβότερων Α-πόλεων τον Ιανουάριο του 2020, αμέσως μετά τη Φρανκφούρτη στο Μάιν, όπου οι υποψήφιοι αγοραστές σπιτιών και διαμερισμάτων είχαν κατά μέσο όρο 6.003 €/m² και στο Μόναχο περίπου 8.777 €/m².

Εικόνα 1: Εξέλιξη των τιμών αγοράς κατοικιών και διαμερισμάτων στις πόλεις Α και στη Γερμανία συνολικά μεταξύ Ιανουαρίου 2018 και Ιουλίου 2023 (Γράφημα: von Poll Immobilien GmbH) - διαδραστικό γράφημα, συμπ. Αριθμητικά στοιχεία με mouseover: https://www.datawrapper.de/_/rzmBR/

Ανάπτυξη τιμών από το 2020 έως το 2022

Μετά από μια σύντομη παύση, η ανοδική τάση των τιμών των κατοικιών συνέχισε να αυξάνεται με την πανδημία Corona από τον Μάρτιο του 2020 - σε ορισμένες περιπτώσεις πιο έντονα από ό,τι προηγουμένως. Οι τιμές των ακινήτων αυξήθηκαν περισσότερο μεταξύ Μαρτίου 2020 και Φεβρουαρίου 2022 στη Λειψία με ένα επιβλητικό ποσοστό 31,3% σε 3.844 €/m², στην πόλη της Χανσεατικής Αμβούργου με 28,2% σε 6.749 €/m² και στην Κολωνία με 23,5% και στο Ντίσελντορφ με 23,4% σε 5.335 €/m² και 5.834 €/m² αντίστοιχα. Ενώ οι τιμές των τετραγωνικών μέτρων στο Μόναχο - την πόλη με τις ακριβότερες τιμές ακινήτων στην κατάταξη - αυξήθηκαν λιγότερο την ίδια περίοδο, κατά 12,4 τοις εκατό σε 9.961 €/m², στη Φρανκφούρτη του Μάιν - την πόλη με τις δεύτερες ακριβότερες τιμές ακινήτων μεταξύ των Α-πόλεων - οι τιμές για σπίτια και διαμερίσματα αυξήθηκαν ακόμη κατά 21,3 τοις εκατό σε μέσο όρο 7.157 €/m².

Daniel Ritter, Διευθύνων Σύμβουλος της VON POLL IMMOBILIEN:

"Αντίθετα με πολλές προσδοκίες, η πανδημία της Corona λειτούργησε ως μοχλός αύξησης των τιμών στον τομέα των ακινήτων. Η ζήτηση για οικιστικά ακίνητα αυξήθηκε σημαντικά, η προσφορά έγινε πιο σπάνια και οι τιμές συνέχισαν να αυξάνονται", υπενθυμίζει ο εμπειρογνώμονας της VON POLL IMMOBILIEN Ritter. Και περαιτέρω: "Η σημασία της ιδιόκτητης ιδιοκτησίας μετακινήθηκε στο επίκεντρο του ενδιαφέροντος των υποψήφιων αγοραστών λόγω της πανδημίας και των συναφών περιορισμών, καθώς και της επιθυμίας για ασφάλεια. Οι άνθρωποι επιθυμούσαν περισσότερη ιδιωτικότητα και χώρο, για παράδειγμα για να δημιουργήσουν το δικό τους γραφείο στο σπίτι. Τα μπαλκόνια, οι κήποι και οι χώροι πρασίνου ήταν επίσης συχνότερα σε ζήτηση. Η τάση αυτή εντάθηκε το καλοκαίρι του 2021, αφού η Γερμανία βρισκόταν ήδη για δεύτερη φορά υπό αποκλεισμό."

Από τον Ιούλιο του 2022 ακολούθησαν περαιτέρω αυξήσεις των επιτοκίων από την ΕΚΤ, με αποτέλεσμα την αύξηση των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων καθώς και την αστάθεια της αγοράς. Η αυξανόμενη συζήτηση στην πολιτική σχετικά με την προσαρμογή του νόμου για την Ενέργεια των Κτιρίων και τις προβλεπόμενες υποχρεώσεις ανακαίνισης των κατοικιών προκάλεσε επιπλέον αβεβαιότητα στους υποψήφιους αγοραστές και πωλητές - με ορατές επιπτώσεις στις τιμές των ακινήτων. Το επίπεδο των τιμών συνέχισε να μειώνεται από τον Ιούλιο του 2022 έως τον Ιούλιο του 2023. Κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου, οι τιμές των ακινήτων μειώθηκαν περισσότερο στη Φρανκφούρτη του Μάιν με -8,4% σε 6.559 €/m², ακολουθούμενη από την Κολωνία με -8,3% σε 4.908 €/m² και το Μόναχο με -8,1% σε 8.640 €/m². Οι τιμές στο Βερολίνο μειώθηκαν επίσης για πρώτη φορά, κατά -2,2% σε μέσο όρο 5.926 €/m².

Daniel Ritter, Διευθύνων Σύμβουλος της VON POLL IMMOBILIEN:

"Το έτος 2022 έφερε μαζί του εκτεταμένες αλλαγές από τις οποίες η αγορά ακινήτων δεν μπόρεσε να ξεφύγει. Ο πληθωρισμός, οι αυξήσεις των επιτοκίων, η αύξηση των επιτοκίων, οι δυσχέρειες στον ενεργειακό εφοδιασμό και, φυσικά, η συνακόλουθη αβεβαιότητα του πληθυσμού έχουν οδηγήσει σε περαιτέρω καθοδική πορεία των τιμών. Το πόσο θα διαρκέσει αυτό το αποτέλεσμα, ωστόσο, μένει να φανεί. Επί του παρόντος, η ζήτηση για κατοικίες στη Γερμανία δύσκολα μπορεί να καλυφθεί, οπότε η ζήτηση θα παραμείνει σταθερή και θα αυξηθεί ακόμη και πάλι. Επομένως, υποθέτουμε ότι οι τιμές θα εξελιχθούν και πάλι ανοδικά στο μέλλον - αν και με πιο ήπιο ρυθμό από ό,τι γνωρίζαμε μέχρι σήμερα."

* Η βάση δεδομένων της ανάλυσης των τιμών αγοράς για κατοικίες και διαμερίσματα (υφιστάμενες και νέες κατασκευές) βασίζεται στις μέσες ζητούμενες τιμές μεταξύ Ιανουαρίου 2018 και Ιουλίου 2023 από την GeoMap και την VON POLL IMMOBILIEN Research (2023).
Το γραφικό για το διαδραστικό διάγραμμα, συμπεριλαμβανομένου του συνδέσμου ενσωμάτωσης, μπορείτε να το κατεβάσετε εδώ: https://www.datawrapper.de/_/rzmBR/