04.08.2023 • 4 min. χρόνος ανάγνωσης
Περιεχόμενο του παρόντος άρθρου
Διαφορά μεταξύ αγοράς και ενοικίασης - ιδίως στις περιζήτητες γειτονιές
Σε σχέση με τη φάση των χαμηλών επιτοκίων, στο παρελθόν ήταν πολύ πιο ελκυστική η επένδυση σε ακίνητα από ό,τι η ενοικίαση - τουλάχιστον αν υπήρχε επαρκές κεφάλαιο. Ωστόσο, ο διαρκώς αυξανόμενος πληθωρισμός, ο οποίος επιδεινώθηκε από τον πόλεμο στην Ουκρανία, οδήγησε σε αλλαγή της επιτοκιακής πολιτικής των κεντρικών τραπεζών, γεγονός που αναπόφευκτα προκάλεσε αύξηση των επιτοκίων των ενυπόθηκων δανείων. Η αγορά γύρισε το αργότερο στα τέλη του καλοκαιριού του 2022, καθώς οι υποψήφιοι αγοραστές έπρεπε πλέον να κάνουν νέους υπολογισμούς και ίσως να μην μπορούν πλέον να αντέξουν οικονομικά το ακίνητο των ονείρων τους. Η ζήτηση για ακίνητα μειώθηκε, οι τιμές αγοράς παρέμειναν στάσιμες ή μειώθηκαν, ενώ οι τιμές ενοικίασης συνέχισαν να αυξάνονται - ιδίως στις μητροπολιτικές περιοχές. Οι εμπειρογνώμονες της VON POLL IMMOBILIEN ανέλυσαν τον βαθμό στον οποίο οι μέσες τιμές αγοράς και ενοικίασης1 έχουν πράγματι αποκλίνει στο Αμβούργο για διαμερίσματα στις επτά περιφέρειες του Αμβούργου και σε ορισμένες επιλεγμένες περιφέρειες για το πρώτο εξάμηνο του 2023 σε σύγκριση με το πρώτο εξάμηνο του 2022.
Daniel Ritter, διευθύνων σύμβουλος της VON POLL IMMOBILIEN:
"Οι τιμές των ενοικίων αυξάνονται σήμερα σε πολλά μέρη, ενώ οι τιμές αγοράς ακινήτων μειώνονται - οι αγορές απομακρύνονται, κατά κάποιο τρόπο. Το ερώτημα λοιπόν είναι προφανές: θα γίνει και πάλι ελκυστική η αγορά; Υπάρχουν πολλά επιχειρήματα υπέρ αυτού. Πρώτα απ' όλα, το επίπεδο των επιτοκίων για χρηματοδότηση με ισχυρή βάση ιδίων κεφαλαίων έχει σταθεροποιηθεί σε περίπου 3,7%, το οποίο είναι κάτω από το υψηλότερο επίπεδο που έχει σημειωθεί μέχρι σήμερα από τον Οκτώβριο του 2022. Επιπλέον, οι υποψήφιοι αγοραστές έχουν να επιλέξουν από ένα ευρύτερο φάσμα ακινήτων. Οι υποψήφιοι αγοραστές θα πρέπει να επωφεληθούν από αυτή την ευκαιρία. Τελικά, είναι αβέβαιο για πόσο καιρό θα παραμείνει αυτή η κατάσταση. Περαιτέρω αυξήσεις των επιτοκίων από την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα είναι πιθανές. Στην Χανσεατική πόλη του Αμβούργου, οι τιμές αγοράς για τα διαμερίσματα μειώθηκαν και στις επτά συνοικίες το πρώτο εξάμηνο του 2023 σε σύγκριση με την ίδια περίοδο πέρυσι. Σε πέντε από τις επτά συνοικίες, η πτώση αυτή ήταν ακόμη και σε διψήφιο ποσοστό. Τα ενοίκια, από την άλλη πλευρά, παρέμειναν στάσιμα ή αυξήθηκαν ελαφρώς σε όλες τις περιοχές, αν και σε ορισμένες περιπτώσεις επίσης πολύ έντονα σε επίπεδο περιοχής."
Η διαφορά μεταξύ των τιμών αγοράς και των τιμών ενοικίασης είναι μεγαλύτερη στις περιοχές Wandsbek, Hamburg-Mitte και Altona. Στο Wandsbek, οι τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο μειώθηκαν κατά μέσο όρο κατά -11,4% (αγορά: 4.819 €/m2), στο Hamburg-Mitte κατά -11,3% (αγορά: 5.729 €/m2) και στην Altona κατά -11,8% (αγορά: 6.528 €/m2). Αντίθετα, οι τιμές ενοικίασης το πρώτο εξάμηνο του 2023 αυξήθηκαν περισσότερο μεταξύ των περιοχών του Αμβούργου στο Wandsbek κατά 3,6% (ενοίκιο: 12,46 €/m2) σε σύγκριση με το πρώτο εξάμηνο του 2022. Ακολουθούν με μικρή διαφορά το Hamburg-Mitte και η Altona, όπου τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά 2,8 % (ενοίκιο: 13,73 €/m2 και 15,01 €/m2 αντίστοιχα).
Marcel Karstens, διευθυντής υποκαταστήματος της VON POLL IMMOBILIEN Hamburg - Wandsbek:
"Λόγω της αύξησης των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων από το καλοκαίρι του 2022, πολλοί υποψήφιοι αγοραστές διστάζουν σχετικά με την απόφασή τους να αγοράσουν ένα ακίνητο και στρέφονται στην αγορά ενοικίασης. Μακροπρόθεσμα, ωστόσο, τα ακίνητα αποτελούν μια ελκυστική επένδυση. Αυτό οφείλεται κυρίως στο γεγονός ότι η μείωση της ζήτησης και οι μεγαλύτεροι χρόνοι εμπορίας επηρεάζουν σημαντικά την τάση των τιμών των προς πώληση ακινήτων, οδηγώντας σε πτώση των τιμών αγοράς. Τα ακίνητα σε τοποθεσίες Α και τα ακίνητα με πολύ χαμηλές τιμές και καλές ενεργειακές προδιαγραφές βρίσκονται σήμερα σε μεγάλη ζήτηση."
Fig. 1: Εξέλιξη των τιμών αγοράς και ενοικίασης στις συνοικίες του Αμβούργου, Υ1/22 έναντι Υ1/23 (Γράφημα: von Poll Immobilien GmbH) - διαδραστικό γράφημα με αριθμούς με mouseover: https://www.datawrapper.de/_/uX1uQ/
Μια ματιά σε επίπεδο περιφέρειας δείχνει επίσης ότι ιδιαίτερα οι ιδιαίτερα περιζήτητες περιοχές κατοικίας απομακρύνονται ακόμη περισσότερο όσον αφορά την εξέλιξη των τιμών αγοράς και ενοικίασης, όπως οι δημοφιλείς συνοικίες Sternschanze ή Altona-Nord στην Altona. Ενώ οι τιμές των ακινήτων για διαμερίσματα στο πρώτο εξάμηνο του 2023 μειώθηκαν κατά -15,3% στο Sternschanze (αγορά: 8.889 €/m2) και κατά -12,9% στο Altona-Nord (αγορά: 6 €.973 €/m2), τα ενοίκια εκεί σημείωσαν επίσης διψήφια αύξηση κατά 12,1 % (ενοίκιο: 18,66 €/m2) και 10,7 % (ενοίκιο: 17,69 €/m2) αντίστοιχα. Στην αριστοκρατική συνοικία Blankenese στην Altona, οι τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο για τα διαμερίσματα μειώθηκαν επίσης έως και 11 τοις εκατό (αγορά: 7.389 €/m2). Τα ενοίκια εδώ αυξήθηκαν κατά 6 τοις εκατό (ενοίκιο: 15,95 €/m2).
Sandra Lundt, διευθύντρια γραφείου της VON POLL IMMOBILIEN Hamburg - Elbvororte:
"Η προσφορά ακινήτων στο Αμβούργο είναι αυτή τη στιγμή πολύ υψηλή, καθώς ορισμένοι ιδιοκτήτες εξακολουθούν να διατηρούν τις παλιές τιμές από τις αρχές του 2022. Ωστόσο, η αύξηση των επιτοκίων και η συζήτηση σχετικά με την ενεργειακή απόδοση των κατοικιών μειώνουν εμφανώς τις τιμές αγοράς. Από τις αρχές του καλοκαιριού του 2023, έχουμε παρατηρήσει ότι η ζήτηση ανακάμπτει και πάλι. Ολόκληρο το δυτικό τμήμα του Αμβούργου παραμένει πολύ δημοφιλές. Η γειτνίαση με τον Έλβα, τα διάφορα πάρκα και τα πολλά εξαιρετικά σχολεία καθιστούν την περιοχή ιδιαίτερα ελκυστική. Η αγορά ενοικίασης έχει επίσης ενισχυθεί. Πολλοί υποψήφιοι αγοραστές θα συνεχίσουν πιθανότατα να νοικιάζουν, επειδή η χρηματοδότηση έχει γίνει σημαντικά ακριβότερη και το ποσό των απαιτούμενων ρευστών ιδίων κεφαλαίων είναι πολύ υψηλότερο. Ωστόσο, οι οικογένειες και τα ζευγάρια που έχουν τη μόνιμη κατοικία τους στο Αμβούργο και θέλουν να ζήσουν εκεί μακροπρόθεσμα θα συνεχίσουν να αγοράζουν - και για λόγους ασφαλείας. Τα ακίνητα εξακολουθούν να αποτελούν μια ασφαλή επένδυση. Φυσικά, η τοποθεσία μετράει και εδώ."
Εικ. 2:Τάσεις τιμών αγοράς και ενοικίασης σε επιλεγμένες συνοικίες του Αμβούργου, Υ1/22 έναντι Υ1/23 (Γράφημα: von Poll Immobilien GmbH) - διαδραστικό γράφημα με αριθμούς με mouseover: https://www.datawrapper.de/_/zeQGy/
Μια παρόμοια τάση παρατηρείται και στην περιοχή Hamburg-Mitte. Στην μοντέρνα συνοικία St. Georg, για παράδειγμα, οι τιμές αγοράς ακινήτων μειώθηκαν κατά -12,2 % (αγορά: 8.408 €/m2), ενώ τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά 7,4 % (ενοίκιο: 17,85 €/m2). Στο HafenCity στο Hamburg-Mitte, οι υποψήφιοι αγοραστές πλήρωσαν επίσης -11,6 τοις εκατό λιγότερο για το τετραγωνικό μέτρο μιας πολυκατοικίας το πρώτο εξάμηνο του 2023 (αγορά: 12.780 €/m2) από ό,τι το πρώτο εξάμηνο του 2022, ενώ όσοι αναζητούσαν διαμέρισμα προς ενοικίαση έπρεπε να αναμένουν μια μέση αύξηση της τιμής κατά περίπου 4,6 τοις εκατό (ενοίκιο: 22,94 €/m2).
Matthias Preuß, διευθυντής υποκαταστήματος της VON POLL IMMOBILIEN Hamburg - Alster-Ost:
"Οι χρόνοι εμπορίας για κατοικίες έχουν γίνει πολύ μεγαλύτεροι. Ορισμένοι ιδιοκτήτες που δεν ήθελαν να εγκαταλείψουν τις παλιές τους προσδοκίες για την τιμή αποφάσισαν να εκμισθώσουν πρώτα το ακίνητό τους αντί να το πουλήσουν. Ακόμα παλεύουν με τη νέα κατάσταση. Ωστόσο, το ενδιαφέρον των δυνητικών αγοραστών έχει αυξηθεί ελαφρώς και πάλι από τις αρχές του 2023. Υποψιαζόμαστε ότι η αγορά θα σταθεροποιηθεί και πάλι το αργότερο μέχρι το 2024. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι οι υποψήφιοι αγοραστές επωφελούνται σαφώς από τη μεγάλη προσφορά ακινήτων στην αγορά. Έχουν επίσης επί του παρόντος μια πολύ καλή βάση για να διαπραγματευτούν μειώσεις τιμών. Η αγορά ακινήτων είναι πάντα ελκυστική. Ωστόσο, οι επενδυτές εξακολουθούν να είναι επιφυλακτικοί αυτή τη στιγμή και αγοράζουν μόνο σε πολύ χαμηλές τιμές. Ωστόσο, αυτό οφείλεται επίσης στο γεγονός ότι τα ενοίκια στο Αμβούργο έχουν ανώτατο όριο από το ανώτατο όριο ενοικίων και πρέπει να υπολογίζουν προσεκτικά τις αποδόσεις τους."
Πίσω στη σύγκριση των συνοικιών του Αμβούργου: οι μέσες τιμές αγοράς και ενοικίασης αποκλίνουν επίσης στο Χάρμπουργκ και στο Μπέργκεντορφ, νότια του Έλβα. Ενώ οι τιμές αγοράς μειώθηκαν περισσότερο από όλες τις περιοχές που αναλύθηκαν στο Αμβούργο εδώ με -12,1% (αγορά: 4.018 €/m2) και -13,5% (αγορά: 4.407 €/m2), τα ενοίκια μειώθηκαν ή παρέμειναν στάσιμα λιγότερο εδώ με 1,1% (ενοίκιο: 10,48 €/m2) και 0,6% (ενοίκιο: 11,81 €/m2) αντίστοιχα.
Στο Hamburg-Nord με -6 τοις εκατό (αγορά: €7.437/m2) και στο Eimsbüttel με -9,1 τοις εκατό (αγορά: €6.519/m2), οι μέσες τιμές αγοράς για τα διαμερίσματα μειώθηκαν λιγότερο μεταξύ των περιφερειών του Αμβούργου. Τα ενοίκια εδώ αυξήθηκαν κατά 2,5 τοις εκατό (ενοίκιο: €15,41/m2) και 2,4 τοις εκατό (ενοίκιο: €15,51/m2) αντίστοιχα, πράγμα που σημαίνει ότι η διαφορά μεταξύ των τιμών αγοράς και ενοικίασης είναι εδώ η μικρότερη. Ωστόσο, υπάρχουν και ακραίες τιμές σε επίπεδο περιφέρειας σε σύγκριση με την περιφέρεια, όπως η Barmbeck-Süd, η ελκυστική περιοχή κατοικιών στο Hamburg-Nord, με τις τιμές αγοράς να μειώνονται κατά -12,2 τοις εκατό το πρώτο εξάμηνο του 2023 (αγορά: €6.212/m2) και τα ενοίκια να αυξάνονται κατά 6,9 τοις εκατό (ενοίκιο: €15,93/m2). Το αντίθετο συμβαίνει στην premium τοποθεσία Rotherbaum στο Eimsbüttel με τις βίλες και τα αρχοντικά της. Εδώ, οι τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο για τα διαμερίσματα μειώθηκαν μόνο κατά -2,1% (αγορά: €10.537/m2) και τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά 4% (μίσθωμα: €20,18/m2).
Τάσεις τιμών αγοράς και ενοικίασης στις περιοχές του Αμβούργου
Εικ. 3:Η εξέλιξη των τιμών αγοράς και ενοικίασης στις συνοικίες του Αμβούργου, Υ1/22 vs. Υ1/23 (Πίνακας: von Poll Immobilien GmbH)
Η εξέλιξη των τιμών αγοράς και ενοικίασης σε επιλεγμένες συνοικίες του Αμβούργου
Εικόνα 4: Εξέλιξη των τιμών αγοράς και ενοικίασης σε επιλεγμένες συνοικίες του Αμβούργου, Υ1/22 vs. HY1/23 (Πίνακας: von Poll Immobilien GmbH)
1 Η βάση δεδομένων για την ανάλυση των τιμών αγοράς για τις πολυκατοικίες και των τιμών ενοικίασης για τα υφιστάμενα διαμερίσματα (έως και το 2019) βασίζεται στις μέσες ζητούμενες τιμές του πρώτου εξαμήνου του 2023 σε σύγκριση με το πρώτο εξάμηνο του 2022 από το GeoMap και την έρευνα VON POLL IMMOBILIEN (2023).
Όλα τα δεδομένα και τα γραφικά μπορούν να χρησιμοποιηθούν και να δημοσιευθούν με αναφορά στην ακόλουθη πηγή: VON POLL IMMOBILIEN.
Τα γραφικά για τα διαδραστικά ραβδογράμματα, συμπεριλαμβανομένου του συνδέσμου ενσωμάτωσης, μπορείτε να τα κατεβάσετε εδώ:
https://www.datawrapper.de/_/uX1uQ/ και https://www.datawrapper.de/_/zeQGy/
