05.09.2023 • 4 min. χρόνος ανάγνωσης
Περιεχόμενο του παρόντος άρθρου
Η εξέλιξη των τιμών αγοράς-μίσθωσης απομακρύνεται περισσότερο
Μετά από πολλά χρόνια συνεχών αυξήσεων, οι τιμές των ακινήτων βιώνουν τώρα για πρώτη φορά μια φάση ψύχρανσης, αλλά αυτό μπορεί να ανοίξει νέες ευκαιρίες για αγοραστές και επενδυτές. Η αύξηση του πληθωρισμού, που επιδεινώθηκε από τον πόλεμο στην Ουκρανία, οδήγησε σε αλλαγή της πολιτικής επιτοκίων από τις κεντρικές τράπεζες, γεγονός που αναπόφευκτα προκάλεσε αύξηση των επιτοκίων των ενυπόθηκων δανείων. Οι υποψήφιοι αγοραστές αναγκάστηκαν να προβούν σε επανυπολογισμό ως αποτέλεσμα. Η ζήτηση για ακίνητα μειώθηκε λόγω των αυξημένων επιτοκίων, ενώ ταυτόχρονα η αγορά ενοικίασης ανέκαμψε και τα ενοίκια αυξήθηκαν - ιδίως στις γερμανικές μητροπόλεις. Οι εμπειρογνώμονες της VON POLL IMMOBILIEN ανέλυσαν το βαθμό στον οποίο οι μέσες τιμές αγοράς και ενοικίασης1 έχουν αποκλίνει στο Μόναχο για διαμερίσματα στις 25 συνοικίες της βαυαρικής πρωτεύουσας για το πρώτο εξάμηνο του 2023 σε σύγκριση με το πρώτο εξάμηνο του 2022.
Daniel Ritter, διευθύνων σύμβουλος της VON POLL IMMOBILIEN:
"Επί του παρόντος, τα ενοίκια αυξάνονται σχεδόν σε όλες τις μητροπόλεις, ενώ οι τιμές αγοράς ακινήτων μειώνονται - η τάση είναι σαφής και στο Μόναχο. Οι αγορές αποκλίνουν μεταξύ τους. Μήπως λοιπόν η αγορά γίνεται και πάλι πιο ελκυστική; Υπάρχουν πολλοί λόγοι γι' αυτό. Οι υποψήφιοι αγοραστές λαμβάνουν υπόψη τους το νέο επίπεδο των επιτοκίων. Επιπλέον, έχουν μεγαλύτερη ποικιλία ακινήτων προς επιλογή, οι χρόνοι εμπορίας έχουν επιμηκυνθεί και τα περιθώρια διαπραγμάτευσής τους έχουν διευρυνθεί. Οι υποψήφιοι αγοραστές θα πρέπει να εκμεταλλευτούν αυτή την ευκαιρία. Τελικά, είναι αβέβαιο πόσο καιρό θα παραμείνει η κατάσταση ως έχει - και δεν θα είναι για πολύ. Περαιτέρω αυξήσεις των επιτοκίων από την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα είναι πιθανές. Και στις 25 συνοικίες του Μονάχου, οι τιμές αγοράς για ιδιοχρησιμοποιούμενα διαμερίσματα μειώθηκαν το πρώτο εξάμηνο του 2023 σε σύγκριση με το πρώτο εξάμηνο του 2022 - σε 20 συνοικίες μάλιστα κατά διψήφια ποσοστά. Οι τιμές ενοικίασης, από την άλλη πλευρά, αυξήθηκαν σε 24 συνοικίες της βαυαρικής πρωτεύουσας - σχεδόν στις μισές από αυτές μεταξύ περίπου 5% και 9%."
Η ψαλίδα τιμών αγοράς και ενοικίασης άνοιξε περισσότερο στην ήσυχη συνοικία κατοικιών Moosach, στο Altstadt-Lehel με κέντρο τη δημοφιλή Marienplatz και στο Milbertshofen-Am Hart με το Ολυμπιακό Πάρκο και το γνωστό Ολυμπιακό Στάδιο. Στο Moosach, οι τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο για τα διαμερίσματα μειώθηκαν κατά -14,7% (αγορά: 7.503 €/m2), στο Altstadt-Lehel και στο Milbertshofen-Am Hart κατά -13,5% έκαστο (αγορά: 12.654 €/m2 και 8.190 €/m2 αντίστοιχα). Αντίθετα, τα ενοίκια των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 6,8% στο Moosach (ενοίκιο: €20,52/m2), κατά 7,4% στο Altstadt-Lehel (ενοίκιο: €27,65/m2) και κατά 7,2% στο Milbertshofen-Am Hart (ενοίκιο: €22,60/m2) το πρώτο εξάμηνο του 2023 σε σύγκριση με την ίδια περίοδο πέρυσι.
Volker Stich, διευθυντής γραφείου της VON POLL IMMOBILIEN Μονάχου:
"Η αγορά ενοικίων αποτελεί πρώιμο δείκτη για την αγορά αγοραστών. Οι υποψήφιοι αγοραστές θα πρέπει τώρα να επωφεληθούν από το χαμηλότερο επίπεδο τιμών. Η ακίνητη περιουσία εξακολουθεί να αποτελεί καλή προστασία έναντι του πληθωρισμού και η ζωή χωρίς ενοίκιο είναι η καλύτερη πρόνοια για τα γηρατειά. Τα ακίνητα στο κέντρο της πόλης ή με κεντρική τοποθεσία και υψηλό επίπεδο τιμών παραμένουν σε μεγάλη ζήτηση - επειδή το Μόναχο αξίζει τον κόπο για τους ανθρώπους. Συνολικά, η προσφορά ακινήτων έχει αυξηθεί σημαντικά και οι υπερβολές έχουν εξαφανιστεί από την αγορά. Αυτά είναι μερικά σημάδια που δείχνουν ότι η αγορά ακινήτων θα ανακάμψει και πάλι μακροπρόθεσμα."
Fig. 1: Η εξέλιξη των τιμών αγοράς και ενοικίασης στις συνοικίες της πόλης του Μονάχου, Υ1/22 vs. Υ1/23 (Γράφημα: von Poll Immobilien GmbH) - διαδραστικό γράφημα με αριθμούς με mouseover: https://www.datawrapper.de/_/lbKdL/
Εκτός από το Moosach, το Aubing-Lochhausen-Langwied με -14,8% (αγορά: 7.211 €/m2) και το Berg am Laim με -15,3% (αγορά: 7.588 €/m2) ήταν μεταξύ των τριών συνοικιών με τις ισχυρότερες μειώσεις στις τιμές αγοράς για τα διαμερίσματα συγκυριαρχίας μεταξύ των οικιστικών περιοχών του Μονάχου. Αντίθετα, τα ενοίκια διαμερισμάτων αυξήθηκαν συγκρατημένα κατά 2,5 % στο Aubing-Lochhausen-Langwied (ενοίκιο: 17,96 €/m2) και κατά 3,7 % στο Berg am Laim (ενοίκιο: 19,63 €/m2).
Η τάση των τιμών αγοράς και των ενοικίων μεταξύ των περιφερειών του Μονάχου που αναλύθηκαν αποκλίνει λιγότερο στο Ramersdorf-Perlach, το Bogenhausen και το Untergiesing-Harlaching. Κατά το πρώτο εξάμηνο του 2023, οι τιμές αγοράς για ιδιοχρησιμοποιούμενα διαμερίσματα μειώθηκαν κατά μέσο όρο κατά -13,5% στο Ramersdorf-Perlach (αγορά: 7.375 €/m2), κατά -9,8% στην αριστοκρατική συνοικία Bogenhausen (αγορά: 8.754 €/m2) και κατά -12,6% στο Untergiesing-Harlaching (αγορά: 8.827 €/m2). Ενώ οι τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο για τα ενοικιαζόμενα διαμερίσματα στο Ramersdorf-Perlach μειώθηκαν στην πραγματικότητα κατά -2,2 τοις εκατό (ενοίκιο: €19,20/m2) - καθιστώντας την τη μόνη περιοχή με μειωμένα ενοίκια σε σύγκριση με το πρώτο εξάμηνο του 2022 - τα ενοίκια στο Bogenhausen αυξήθηκαν ελαφρώς κατά 1,6 τοις εκατό (ενοίκιο: €21,26/m2) και στο Untergiesing-Harlaching κατά 2,8 τοις εκατό (ενοίκιο: €20,59/m2).
Michael Zeller, διευθυντής γραφείου VON POLL IMMOBILIEN Μόναχο - Solln/Grünwald:
"Η ζήτηση για ακίνητα έχει εμφανώς μειωθεί - εκτός από πολύ καλές μικρο-τοποθετήσεις μεμονωμένων συνοικιών ή περιοχών. Ως αποτέλεσμα, η προσφορά ακινήτων έχει αυξηθεί και η περίοδος εμπορίας έχει επίσης επιμηκυνθεί. Επιπλέον, οι υποψήφιοι αγοραστές δεν αποδέχονται πλέον κάθε ζητούμενη τιμή. Οι επενδυτές εξακολουθούν να ζητούν ακίνητα με τιμές αγοράς έως και περίπου 400.000 ευρώ - αλλά μόνο σε καλές τοποθεσίες. Τιμές πάνω από αυτή την τιμή είναι δύσκολο να πραγματοποιηθούν για τους κεφαλαιούχους επενδυτές, καθώς οι τόκοι - χωρίς αποπληρωμή - είναι μερικές φορές υψηλότεροι από τα ψυχρά ενοίκια."
Είναι επίσης αξιοσημείωτο ότι μόνο σε πέντε περιοχές του Μονάχου οι τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο για τα διαμερίσματα μειώθηκαν κατά μονοψήφιο ποσοστό το πρώτο εξάμηνο του 2023, μεταξύ των οποίων το Obergiesing-Fasangarten με -8,1% (αγορά: 8.492 €/m2), Schwabing-West με -8,7% (αγορά: 10.723 €/m2), Feldmoching-Hasenberg με -9,1% (αγορά: 7.282 €/m2), Trudering-Riem με -9,4% (αγορά: 8.168 €/m2) και όπως προαναφέρθηκε, Bogenhausen. Ενώ τα ενοίκια στο Trudering-Riem αυξήθηκαν κατά 6,9% (ενοίκιο: 19,11 €/m2) και στο Obergiesing-Fasangarten κατά 4,7% (ενοίκιο: 20,69 €/m2), αυξήθηκαν κάπως ασθενέστερα στο Schwabing-West με 2,7% (ενοίκιο: 24,40 €/m2) και στο Feldmoching-Hasenberg με 3,8% (ενοίκιο: 18,72 €/m2).
Σε 14 περιοχές του Μονάχου, οι τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο για τα διαμερίσματα μειώθηκαν μεταξύ -10% και -13% το πρώτο εξάμηνο του 2023, συμπεριλαμβανομένων, μεταξύ άλλων, των κορυφαίων περιοχών του Μονάχου Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt (αγορά: 12.176 €/m2), Schwabing-Freimann (αγορά: 10.101 €/m2), Au-Haidhausen (αγορά: 10.376 €/m2), Neuhausen-Nymphenburg (αγορά: 9.603 €/m2), Schwanthalerhöhe (αγορά: 9.728 €/m2). Από την άλλη πλευρά, τα μέσα ενοίκια των διαμερισμάτων αυξήθηκαν μεταξύ 4% και 6% σε αυτές τις οικιστικές περιοχές.
Sascha Hadeed, υπεύθυνη γραφείων VON POLL COMMERCIAL Μονάχου και VON POLL IMMOBILIEN Gräfelfing:
"Η ζήτηση για ακίνητα έχει εμφανώς μειωθεί - εκτός από τις πολύ καλές μικρο-τοποθετήσεις μεμονωμένων συνοικιών ή περιοχών. Ως αποτέλεσμα, η προσφορά ακινήτων έχει αυξηθεί και η περίοδος εμπορίας έχει επίσης επιμηκυνθεί. Επιπλέον, οι υποψήφιοι αγοραστές δεν αποδέχονται πλέον κάθε ζητούμενη τιμή. Οι επενδυτές εξακολουθούν να ζητούν ακίνητα με τιμές αγοράς έως και περίπου 400.000 ευρώ - αλλά μόνο σε καλές τοποθεσίες. Τιμές πάνω από αυτό είναι δύσκολο να πραγματοποιηθούν για τους κεφαλαιούχους επενδυτές, καθώς οι τόκοι - χωρίς εξόφληση - είναι μερικές φορές υψηλότεροι από το ψυχρό ενοίκιο. Οι επενδυτές είναι επίσης επί του παρόντος πολύ επιφυλακτικοί όσον αφορά τις υψηλές ζητούμενες τιμές. Στο αποκορύφωμα της έκρηξης στο Μόναχο, είχαμε μερικές φορές συντελεστές τιμής αγοράς μεταξύ 40 και 50. Με την τρέχουσα επιβάρυνση των επιτοκίων σχεδόν 4 %, αυτό δεν είναι πλέον υπολογίσιμο. Επιπλέον, οι ιδιοκτήτες τέτοιων ακινήτων δεν είναι ακόμη διατεθειμένοι να μειώσουν λογικά την τιμή - με αποτέλεσμα να υπάρχει προς το παρόν μικρή κίνηση σε αυτή την αγορά."
Ανάλυση τιμών ακινήτων στις συνοικίες του Μονάχου
Εικ. 2:Ανάπτυξη των τιμών αγοράς και ενοικίασης στις συνοικίες της πόλης του Μονάχου, Υ1/22 vs. Υ1/23 (Πίνακας: von Poll Immobilien GmbH)
Για άλλη μια φορά, οι τιμές ενοικίασης διαμερισμάτων αυξήθηκαν περισσότερο το πρώτο εξάμηνο του 2023 σε σύγκριση με την ίδια περίοδο πέρυσι στις συνοικίες του Μονάχου Allach-Untermenzing με 8,9 % (ενοίκιο: 19,13 €/m2) και στη δημοφιλή πανεπιστημιακή συνοικία Maxvorstadt με 8,8 % (ενοίκιο: 26,11 €/m2). Αντίθετα, οι τιμές αγοράς για τα διαμερίσματα μειώθηκαν κατά -10,6% στο Allach-Untermenzing (αγορά: €7.861/m2) και κατά -11% στο Maxvorstadt (αγορά: €11.653/m2).
1 Η βάση δεδομένων της ανάλυσης των τιμών αγοράς για τις συγκυριαρχίες καθώς και των τιμών ενοικίασης για τα διαμερίσματα του χαρτοφυλακίου (έως και το 2019) βασίζεται στις μέσες ζητούμενες τιμές του πρώτου εξαμήνου του 2023 σε σύγκριση με το πρώτο εξάμηνο του 2022 από την GeoMap και την VON POLL IMMOBILIEN Research (2023).
Το γραφικό για το διαδραστικό ραβδόγραμμα, συμπεριλαμβανομένου του συνδέσμου ενσωμάτωσης, μπορείτε να το κατεβάσετε εδώ: https://www.datawrapper.de/_/lbKdL/
