31.01.2023
Περιεχόμενο του παρόντος άρθρου
ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΑ ΣΕ ΑΥΤΗ ΤΗ ΣΕΛΙΔΑ:
- 1. Η πλειονότητα της πτώσης των τιμών αγοράς στις πόλεις Β και Γ
- 2. Οι τιμές των ακινήτων πέφτουν και στις πόλεις Α
- 3. Αύξηση της προσφοράς ακινήτων στις πόλεις Β και Γ
- 4. Περισσότερες πολυκατοικίες και σπίτια και στις Α-πόλεις
1. Η πλειονότητα των τιμών αγοράς πέφτει στις πόλεις Β και Γ
Μια δύσκολη χρονιά βρίσκεται πίσω από τον κλάδο των ακινήτων - ποτέ άλλοτε δεν έχουν επηρεάσει την αγορά ταυτόχρονα τόσοι πολλοί εξωτερικοί παράγοντες. Εκτός από τα υψηλότερα επιτόκια στεγαστικών δανείων, οι υποψήφιοι αγοραστές έρχονται αντιμέτωποι με την έλλειψη ασφάλειας σχεδιασμού, το υψηλότερο κόστος κατασκευής και ανακαίνισης και τις πιο περιοριστικές πολιτικές δανεισμού εκ μέρους των τραπεζών. Πώς όμως αυτές οι αλλαγές στην αγορά επηρεάζουν πραγματικά τις τιμές των ακινήτων; Οι εμπειρογνώμονες της VON POLL IMMOBILIEN εξέτασαν προσεκτικά την εξέλιξη των τιμών αγοράς και της προσφοράς1 των πολυκατοικιών καθώς και των μονοκατοικιών και ημιμονοκατοικιών στις γερμανικές πόλεις Β και Γ2 και συνέκριναν τις μέσες τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο για το τέταρτο τρίμηνο του 2022 με το πρώτο τρίμηνο του 2022.
Daniel Ritter, διευθύνων σύμβουλος της VON POLL IMMOBILIEN:
'Από το καλοκαίρι του 2022, η αγορά ακινήτων βρίσκεται σε κατάσταση ρευστότητας. Μέχρι τώρα βρισκόμασταν σε μια καθαρή αγορά πωλητών, τώρα όλα μετατρέπονται σε μια ισορροπία για αγοραστές και πωλητές. Οι υποψήφιοι αγοραστές πρέπει να κάνουν νέους υπολογισμούς λόγω των αυξημένων επιτοκίων χρηματοδότησης, καθώς ο προϋπολογισμός αγοράς τους έχει μειωθεί. Επιπλέον, το κόστος ζωής έχει αυξηθεί λόγω του πληθωρισμού. Ως εκ τούτου, οι αγοραστές σταθμίζουν πολύ πιο προσεκτικά την απόφασή τους για αγορά και δεν είναι πλέον διατεθειμένοι να πληρώσουν οποιαδήποτε τιμή.'
Μια ματιά στο παρακάτω γράφημα δείχνει, ότι οι τιμές των ακινήτων και τα στοιχεία της προσφοράς συσχετίζονται και ότι υπήρξε ορατή μεταβολή στην τρέχουσα κατάσταση της αγοράς για τα οικιστικά ακίνητα το 2022 σε σύγκριση με το 2021. Ενώ η προσφορά* πολυκατοικιών και κατοικιών αυξάνεται σε όλες τις περιοχές που αναλύθηκαν, η πλειονότητα των μέσων τιμών παραμένει στάσιμη ή μειώνεται το 2022. Στις 35 πόλεις Β και Γ που αναλύθηκαν, οι τιμές μειώνονται σε 29 περιοχές. Μόνο σε έξι περιοχές οι τιμές αυξήθηκαν.
Daniel Ritter, διευθύνων σύμβουλος της VON POLL IMMOBILIEN:
'Δεν υπάρχει αμφιβολία ότι η μεγαλύτερη επιλογή ακινήτων αντισταθμίζει την προηγούμενη υπερβάλλουσα ζήτηση. Η ζήτηση και η προσφορά εξισορροπούνται και πάλι. Επιπλέον, η εξέλιξη αυτή επηρεάζει και το σπιράλ των τιμών των τελευταίων ετών.'
Fig. 1: Εξέλιξη των τιμών αγοράς και της προσφοράς το 2022 σε σύγκριση με το 2021 για τα διαμερίσματα και τις κατοικίες
Το πρωτοπόρο με τη σημαντικότερη αύξηση των τιμών το τέταρτο τρίμηνο του 2022 είναι το Μαγδεμβούργο (τιμή αγοράς: 2.341 €/m2). Στην πρωτεύουσα της Σαξονίας-Άνχαλτ, οι τιμές αυξήθηκαν κατά 15,8% παρά τις μεταβαλλόμενες συνθήκες της αγοράς.
Heike Hoffmann, διευθύντρια υποκαταστήματος του καταστήματος VON POLL IMMOBILIEN στο Μαγδεμβούργο:
'Το γεγονός ότι οι τιμές των ακινήτων στο Μαγδεμβούργο αυξήθηκαν περαιτέρω μπορεί να αποδοθεί στην εγκατάσταση της Intel. Μετά την ανακοίνωση, παρατηρήσαμε μια απότομη αύξηση των ερωτήσεων για ακίνητα. Κατά συνέπεια, οι προσδοκίες των πωλητών επί τόπου είναι επίσης υψηλές.'
Το Μαγδεμβούργο ακολουθεί το Ντούισμπουργκ (τιμή αγοράς: 2.426 €/m2) με αύξηση 7,5%, Erlangen (τιμή αγοράς: 4.872 €/m2) με 5,2% και Saarbrücken (τιμή αγοράς: 2.180 €/m2) με 4%.
'Ειδικά στο νότιο τμήμα του Duisburg, δεν έχουμε καταγράψει σχεδόν καμία πτώση τιμών μέχρι στιγμής. Ο λόγος για αυτό είναι η υψηλή αγοραστική δύναμη των γύρω πόλεων, όπως το Krefeld, το Ratingen, το Solingen και κυρίως το Ντίσελντορφ. Όσο καλύτερη είναι η τοποθεσία και το ακίνητο, τόσο πιο σταθερές είναι οι τιμές. Πολύ καλές τοποθεσίες στο Ντούισμπουργκ είναι, για παράδειγμα, οι συνοικίες Rahm, Serm, Mündelheim, Buchholz, Großenbaum καθώς και το Huckingen'.
Οι τιμές των τετραγωνικών μέτρων αυξήθηκαν ελαφρώς λιγότερο έντονα κατά 2,5% στο Ντόρτμουντ (τιμή αγοράς: 2.933 €/m2) και κατά 2,2% στο Μίλχαϊμ αν ντερ Ρούρ (τιμή αγοράς: 2.877 €/m2) το τέταρτο τρίμηνο του 2022.
Εικόνα. 2: Εξέλιξη των τιμών αγοράς το τέταρτο τρίμηνο του 2022 σε σύγκριση με το πρώτο τρίμηνο του 2022 για τα διαμερίσματα και τις κατοικίες σε ποσοστό
Στο Βούπερταλ (τιμή αγοράς: 2.451 €/m2), στο Έσσεν (τιμή αγοράς: 2.778 €/m2), στο Ντάρμσταντ (τιμή αγοράς: 4.487 €/m2) και στο Μπόχουμ (τιμή αγοράς: 2.588 €/m2), οι μέσες τιμές των ακινήτων για τα διαμερίσματα καθώς και για τις μονοκατοικίες και τις διπλοκατοικίες παρέμειναν στάσιμες μεταξύ 0,5% και -0,5%.
Thorsten Claus, Διευθυντής υποκαταστήματος VON POLL IMMOBILIEN Lübeck και Bad Schwartau
'Λόγω του μεγάλου αριθμού ελκυστικών εργοδοτών, όπως Thyssenkrupp ή EON, το Έσσεν αναπτύσσεται πολύ έντονα. Σύμφωνα με την υψηλή ζήτηση, οι τιμές των ακινήτων παραμένουν σταθερές. Ειδικότερα, οι τοποθεσίες υψηλής ποιότητας εξακολουθούν να είναι πολύ δημοφιλείς. Οι συνοικίες στα νότια του Έσσεν έχουν τη μεγαλύτερη ζήτηση, όπως οι Bredeney, Stadtwald, Rüttenscheid, Heisingen και Werden.'
Μόνο μικρή μείωση των τιμών το τέταρτο τρίμηνο του 2022 σε σύγκριση με το πρώτο τρίμηνο του 2022 - που εξακολουθεί να είναι κάτω από το όριο του πέντε τοις εκατό - παρατηρείται σε άλλες επτά πόλεις. Σε αυτές περιλαμβάνονται η Χανσεατική πόλη της Βρέμης (τιμή αγοράς: 2.995 €/m2) με μείωση -2,1%, καθώς και η πρωτεύουσα του κρατιδίου του Βρανδεμβούργου Πότσνταμ, η οποία έχει την υψηλότερη τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο σε ολόκληρη την κατάταξη, στα 5.398 €, με -3,5%. Ωστόσο, οι τιμές στο Μανχάιμ (τιμή αγοράς: €3.947/m2) και στο Ρέγκενσμπουργκ (τιμή αγοράς: €4.959/m2) θα μειωθούν επίσης κατά -4,6 % και -4,9 % αντίστοιχα.
Στην πλειονότητα των περιοχών Β και Γ που αναλύθηκαν, 14 πόλεις συνολικά, οι μειώσεις των τιμών είναι ήδη κάπως πιο έντονες και κυμαίνονται από -5 % έως -7,7 % το τέταρτο τρίμηνο του 2022. Στο Offenbach am Main (τιμή αγοράς: 4.098 €/m2), το επίπεδο των τιμών αγοράς έχει μειωθεί κατά -5%, ενώ στο Freiburg (τιμή αγοράς: 5.339 €/m2), την πόλη με τις δεύτερες υψηλότερες τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο στο σύνολο της ανάλυσης, είναι ακόμη και -5,4%. Ενώ οι υποψήφιοι αγοραστές στο Άουγκσμπουργκ έπρεπε ακόμη να υπολογίζουν με μέσο όρο 5.001 €/m2 το πρώτο τρίμηνο του 2022, το τέταρτο τρίμηνο του 2022 ήταν μόνο 4.708 €/m2 - αυτό αντιστοιχεί σε μείωση κατά -5,9 τοις εκατό. Οι τιμές των ακινήτων για ιδιοκατοικούμενα διαμερίσματα και μονοκατοικίες και ημιμονοκατοικίες μειώθηκαν ακόμη πιο έντονα στο Κίελο (τιμή αγοράς: 3.591 €/m2) με -6,8%, στη Νυρεμβέργη (τιμή αγοράς: 4.161 €/m2) με -7%, στο Mönchengladbach (τιμή αγοράς: 2.475 €/m2) με -7,4% και το Bielefeld (τιμή αγοράς: 2.840 €/m2) με -7,7%.
Μεταξύ των τεσσάρων περιοχών με τις πιο εντυπωσιακές μειώσεις τιμών το τέταρτο τρίμηνο του 2022 σε σύγκριση με το πρώτο τρίμηνο του 2022 είναι μία πόλη Β και τρεις πόλεις Γ. Εάν οι μέσες τιμές για ένα τετραγωνικό μέτρο κατοικίας το τέταρτο τρίμηνο του 2022 μειώθηκαν κατά -8,9% στο Ανόβερο (τιμή αγοράς: 3.736 €/m2), ήταν -9,1% στο Osnabrück (τιμή αγοράς: 2.903 €/m2). Οι τιμές στην Ερφούρτη και το Λούμπεκ μειώθηκαν ακόμη πιο έντονα, κατά διψήφια ποσοστά. Ενώ οι αγοραστές στην Ερφούρτη πλήρωσαν 3.367 ευρώ/m2 το πρώτο τρίμηνο του 2022, το τέταρτο τρίμηνο του 2022 ήταν μόνο 3.025 ευρώ/m2, που αντιστοιχεί σε μείωση των τιμών κατά -10,2%. Έτσι, το Λούμπεκ κάλεσε 3.679 €/m2 το τέταρτο τρίμηνο του 2022, αντί για 4.215 €/m2, όπως το πρώτο τρίμηνο του 2022. Εδώ οι τιμές των ακινήτων μειώθηκαν περισσότερο, κατά -12,7%.
'Λόγω του μεγάλου αριθμού ελκυστικών εργοδοτών, όπως Thyssenkrupp ή EON, το Έσσεν αναπτύσσεται πολύ έντονα. Σύμφωνα με την υψηλή ζήτηση, οι τιμές των ακινήτων παραμένουν σταθερές.
Ειδικότερα, οι τοποθεσίες υψηλής ποιότητας εξακολουθούν να είναι πολύ δημοφιλείς. Οι συνοικίες στα νότια του Έσσεν έχουν τη μεγαλύτερη ζήτηση, όπως οι Bredeney, Stadtwald, Rüttenscheid, Heisingen και Werden.'
2. Οι τιμές των ακινήτων πέφτουν και στις πόλεις Α
'Ένα από τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά της Φρανκφούρτης είναι η έντονη ανάπτυξη πολυώροφων κατοικιών, που δεν συναντάται σε τέτοιο βαθμό σε καμία άλλη γερμανική μητρόπολη. Η πόλη μεγαλώνει σε πλάτος και σε ύψος. Μόνο ο πύργος Grand Tower ύψους 172 μέτρων στεγάζει 413 διαμερίσματα, ενώ το πολυώροφο συγκρότημα Four φιλοξενεί 600 διαμερίσματα - για να αναφέρουμε μόνο δύο παραδείγματα της έντονης οικοδομικής δραστηριότητας και της ανάπτυξης των γειτονιών στη Φρανκφούρτη και γύρω από αυτήν κατά τα τελευταία πέντε χρόνια.'
Fig. 2: Ποσοστό νέων κατασκευών επί του αποθέματος κατοικιών, 2017-2021
Στις τέσσερις πρώτες θέσεις αυτής της κατάταξης ακολουθούν η Βόννη με αύξηση 4,4% σε 162.885 κατοικίες, το Βερολίνο και η Δρέσδη με 4,3% η καθεμία σε 1.938.034 κατοικίες και 300.985 κατοικίες, αντίστοιχα. Αντίθετα, το απόθεμα κατοικιών στο Ντίσελντορφ, το Μανχάιμ, τη Λειψία, τη Νυρεμβέργη και το Βισμπάντεν θα αυξηθεί κατά 3% έως 4% μεταξύ 2017 και 2021.
Η χαμηλότερη αύξηση του αποθέματος κατοικιών εντός της περιόδου ανάλυσης σημειώθηκε στο Ντούισμπουργκ με μόλις 1,2% σε 249.971 διαμερίσματα, στο Μπόχουμ με 1,6% σε 190.921 διαμερίσματα και στο Έσσεν με 1,9% σε 305.634 διαμερίσματα. Στο Ανόβερο, την Καρλσρούη, την Κολωνία, το Ντόρτμουντ, τη Στουτγάρδη και τη Βρέμη, η στέγαση αυξάνεται επίσης μόνο κατά 2% έως 3% από το 2017 έως το 2021.
Όλα τα δεδομένα και τα γραφικά μπορούν να χρησιμοποιούνται και να δημοσιεύονται με αναφορά στην ακόλουθη πηγή: von Poll Immobilien GmbH.
Τα γραφικά είναι προσβάσιμα ψηφιακά με έναν σύνδεσμο ενσωμάτωσης εδώ: https://www.datawrapper.de/_/5YA8W/ και https://www.datawrapper.de/_/ipPrY/.
1 Ως βάση για την κατηγοριοποίηση της γερμανικής αγοράς ακινήτων, η VON POLL IMMOBILIEN χρησιμοποιεί την ταξινόμηση της BulwienGesa σε πόλεις Α, Β, Γ και Δ. Για το σκοπό αυτό, οι πόλεις ομαδοποιήθηκαν ανάλογα με τη λειτουργική τους σημασία για τη διεθνή, εθνική και περιφερειακή ή τοπική αγορά ακινήτων. Η BulwienGesa κατατάσσει επτά πόλεις Α ως τα σημαντικότερα γερμανικά κέντρα με εθνική και σε ορισμένες περιπτώσεις διεθνή σημασία, καθώς και μεγάλες, λειτουργικές αγορές. Οι 14 τοποθεσίες Β περιλαμβάνουν μεγάλες πόλεις με εθνική και περιφερειακή σημασία.
2 Η βάση δεδομένων των εγκεκριμένων και ολοκληρωμένων διαμερισμάτων βασίζεται στην empirica regio και την έρευνα VON POLL IMMOBILIEN (2022) για την περίοδο ανάλυσης από το 2017 έως το 2021.
3 Η βάση δεδομένων των υφιστάμενων κτιρίων είναι η επικαιροποίηση του οικιστικού κτιριακού και στεγαστικού αποθέματος, όπως ορίζεται από την empirica regio.
4 Για την καλύτερη συγκρισιμότητα των επιμέρους περιοχών, ο αριθμός των εγκεκριμένων και ολοκληρωμένων κατοικιών ανά 1.000 κατοίκων προσαρμόστηκε με βάση τα στοιχεία της empirica regio και της VON POLL IMMOBILIEN Research (2022).
