04.09.2023 • 3 min. χρόνος ανάγνωσης
Περιεχόμενο του παρόντος άρθρου
Περισσότερο μειωμένες τιμές αγοράς με αυξανόμενα ενοίκια
Μετά από μια μακρά περίοδο εκτίναξης των τιμών, οι τιμές αγοράς κατοικιών άρχισαν να μειώνονται ελαφρώς για πρώτη φορά πέρυσι. Αυτό προκλήθηκε από τον σταθερά αυξανόμενο πληθωρισμό και τη σχετική αύξηση των επιτοκίων, η οποία επιδεινώθηκε από τον πόλεμο στην Ουκρανία. Η τάση αυτή συνεχίστηκε το πρώτο εξάμηνο του 2023. Ωστόσο, οι στάσιμες ή μειούμενες τιμές αγοράς στο Βερολίνο αντισταθμίζονται από τα εμφανώς αυξανόμενα ενοίκια. Σε ποιο βαθμό όμως οι τιμές αγοράς και τα ενοίκια έχουν στην πραγματικότητα αποκλίνει στη γερμανική πρωτεύουσα; Οι ειδικοί της VON POLL IMMOBILIEN ανέλυσαν τις μέσες τιμές αγοράς και ενοικίασης1 για διαμερίσματα στις 23 περιφέρειες του Βερολίνου2 για το πρώτο εξάμηνο του 2023 σε σύγκριση με την ίδια περίοδο πέρυσι.
Daniel Ritter, διευθύνων σύμβουλος της VON POLL IMMOBILIEN:
"Η πολιτική των επιτοκίων των τελευταίων δέκα ετών έδωσε πραγματικά ώθηση στην αγορά ακινήτων. Τώρα που τα επιτόκια έχουν φθάσει σε υψηλότερο επίπεδο, πολλοί υποψήφιοι αγοραστές αναγκάστηκαν να προβούν σε επανυπολογισμό - ορισμένοι με αποτέλεσμα να μην μπορούν πλέον να παράσχουν την ίδια χρηματοδότηση για ένα ακίνητο υπό τις παρούσες συνθήκες. Επομένως, πολλοί αναγκάστηκαν να αποσυρθούν από την αγορά και να στραφούν σε σχέση ενοικίασης. Αυτή η αυξημένη ζήτηση για ενοικιαζόμενα ακίνητα επηρεάζει τελικά και τις τιμές των ενοικίων. Ενώ οι τιμές αγοράς για τα διαμερίσματα αυξήθηκαν ελαφρά έως μέτρια μόνο σε πέντε από τις 23 περιοχές του Βερολίνου που αναλύθηκαν, οι τιμές ενοικίασης αυξήθηκαν σημαντικά σε όλες τις περιοχές κατά την ίδια περίοδο. Συνολικά 16 συνοικίες αναφέρουν ακόμη και διψήφιες αυξήσεις των ενοικίων."
Μια εξαίρεση αποτελεί το Zehlendorf - η μόνη συνοικία όπου τα ενοίκια παρέμειναν στάσιμα μόνο κατά 0,3% (ενοίκιο: 14,17 €/m2). Το χάσμα στην εξέλιξη των τιμών αγοράς και των ενοικίων είναι σαφέστερο στο Hohenschönhausen. Εκεί, το πρώτο εξάμηνο του 2023, σημειώθηκε η μεγαλύτερη μείωση των τιμών αγοράς σε ολόκληρη την κατάταξη, με -7,2 τοις εκατό (αγορά: 4.257 €/m2). Από την άλλη πλευρά, τα ενοίκια των διαμερισμάτων συγκυριαρχίας αυξήθηκαν κατά το δεύτερο μεγαλύτερο ποσοστό, κατά 17,5% (ενοίκιο: 10,74 €/m2). Στην περιοχή Weißensee, η δεύτερη μεγαλύτερη μείωση σημειώθηκε στις τιμές αγοράς. Αυτές μειώθηκαν κατά -6,5 τοις εκατό (αγορά: 4.968 €/m2), ενώ τα ενοίκια εξακολουθούν να παραμένουν λίγο κάτω από το όριο του 10 τοις εκατό με αύξηση 9,9 τοις εκατό (ενοίκιο: 13,22 €/m2).
Εικ. 1: Ανάπτυξη των τιμών αγοράς και ενοικίασης σε περιοχές του Βερολίνου, Υ1/22 vs. Υ1/23 (Γράφημα: von Poll Immobilien GmbH) - διαδραστικό γράφημα με αριθμούς με mouseover: https://www.datawrapper.de/_/DF1w5/
Οι μέσες τιμές αγοράς στο Treptow και το Mitte μειώθηκαν κατά -5,6% (αγορά: 4.260 €/m2) και -5,3% (αγορά: 8.398 €/m2), οι τιμές ενοικίασης αυξήθηκαν κατά 13,9 τοις εκατό (ενοίκιο: 14,81 €/m2) και 13 τοις εκατό (ενοίκιο: 23,98 €/m2) αντίστοιχα.
Andreas Gräfenstein, διευθυντής γραφείου της VON POLL IMMOBILIEN Berlin - Treptow-Köpenick:
"Λόγω της κατάστασης των ενοικίων στο Βερολίνο, η αγορά ακινήτου εξακολουθεί να αποτελεί την καλύτερη εναλλακτική λύση. Προς το παρόν δεν βλέπουμε ότι η πόλη θα καταφέρει βραχυπρόθεσμα ή μεσοπρόθεσμα να αντιμετωπίσει βιώσιμα την έλλειψη κατοικιών. Η πίεση στην αγορά ενοικίασης θα συνεχίσει να αυξάνεται λόγω της συνεχούς εισροής νέων κατοίκων και της στροφής πολλών ενδιαφερομένων από την αγορά στην αγορά ενοικίασης. Επιπλέον, οι ενδιαφερόμενοι δεν θα πρέπει να ξεχνούν ότι ένα ακίνητο αποτελεί πάντα και μια πολύ καλή πρόνοια συνταξιοδότησης. Οι πιο περιζήτητες περιοχές στην πόλη μας είναι σήμερα οι Altglienicke, Johannisthal και Schöneweide. Και οι τρεις περιοχές βρίσκονται κοντά στο κέντρο της πόλης, αλλά εξακολουθούν να είναι πολύ ήσυχες και διαθέτουν πολύ καλές συγκοινωνιακές συνδέσεις. Η σχέση τιμής-απόδοσης και το εύρος των προσφορών είναι επίσης σωστά. Μικρές οικογένειες και ζευγάρια θα βρουν εδώ το κατάλληλο ακίνητο, όπως και νοικοκυριά πολλών γενεών ή μεγαλύτερες οικογένειες."
Πολύ μικρότερες μειώσεις τιμών στην αγορά διαμερισμάτων σημειώθηκαν στις περιοχές Steglitz με -2,2% (αγορά: 5.104 €/m2), καθώς και στις περιοχές Wilmersdorf (αγορά: 6.712 €/m2) και Pankow (αγορά: 5.122 €/m2) με -1,5% η καθεμία το πρώτο εξάμηνο του 2023. Η κατάσταση είναι διαφορετική όσον αφορά τα ενοίκια: Με 17,3 τοις εκατό (ενοίκιο: 14,73 €/m2), τα μέσα ενοίκια για διαμερίσματα στο Steglitz αυξήθηκαν το τρίτο μεγαλύτερο ποσοστό σε ολόκληρη την κατάταξη. Ωστόσο, το Wilmersdorf και το Pankow παρουσίασαν επίσης σημαντικές αυξήσεις των ενοικίων κατά 15,7 % (ενοίκιο: €19,80/m2) και 14,8 % (ενοίκιο: €12,82/m2).
Υπήρξαν, ωστόσο, και πέντε περιοχές του Βερολίνου στις οποίες αυξήθηκαν οι τιμές αγοράς των διαμερισμάτων: Το Lichtenberg με 1,1% σε 4.727 €/m2, το Reinickendorf με 1,4% σε 4.309 €/m2, το Friedrichshain με 3,5% σε 6.104 €/m2, το Tiergarten με 6,2% σε 6.344 €/m2και το Marzahn με αύξηση 7,6% σε 4.250 €/m2. Είναι ιδιαίτερα ενδιαφέρον να ρίξουμε μια ματιά στην εξέλιξη των ενοικίων στις ανατολικές συνοικίες Lichtenberg και Friedrichshain καθώς και στο Tiergarten στο δυτικό Βερολίνο. Αν και οι τιμές αγοράς έχουν αυξηθεί σε αυτά τα μέρη του Βερολίνου, τα ενοίκια έχουν επίσης αυξηθεί - και όχι πολύ λίγο. Επί του παρόντος, οι υποψήφιοι ενοικιαστές στο Tiergarten πρέπει να υπολογίζουν με αύξηση 16,9% στα 18,98 €/m2, στο Lichtenberg ακόμη και με αύξηση του ενοικίου κατά 17% κατά μέσο όρο στα 12,19 €/m2. Μεγαλύτερη αύξηση σημειώθηκε μόνο για τα ενοικιαζόμενα διαμερίσματα στο Friedrichshain, και συγκεκριμένα κατά 17,8 τοις εκατό στα 19,69 €/m2.
Στο Reinickendorf, από την άλλη πλευρά, τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά 9 τοις εκατό το πρώτο εξάμηνο του 2023, κάπως λιγότερο συγκριτικά. Στο Marzahn, τη συνοικία με τη μεγαλύτερη αύξηση των τιμών αγοράς στο πλαίσιο της ανάλυσης, τα ενοίκια αυξήθηκαν επίσης - αν και ελάχιστα, κατά 3,3% (ενοίκιο: €7,77/m2).
Thomas Jaschinski, διευθυντής γραφείου VON POLL IMMOBILIEN Berlin - Marzahn-Hellersdorf
"Οι πιο περιζήτητες περιοχές στην περιοχή μας είναι το Mahlsdorf και το Marzahn, με τις κατοικίες να έχουν ιδιαίτερη ζήτηση στο Mahlsdorf και τα διαμερίσματα στο Marzahn. Λόγω του πολύ υψηλού επιπέδου τιμών στις γειτονικές περιοχές Friedrichshain και Lichtenberg, πολλοί ενδιαφερόμενοι διευρύνουν την ακτίνα αναζήτησης - αυτό εξηγεί και την άνοδο των τιμών στην αγορά και την ενοικίαση στο Marzahn. Η περιοχή έχει επίσης να προσφέρει πολύ περισσότερα από τα μεγάλα αστικά ακίνητα από την εποχή της ΛΔΓ που οι περισσότεροι σκέφτονται πρώτα. Το Marzahn είναι μια πολύ πράσινη περιοχή. Άλλωστε, εκτός από το εντυπωσιακό πάρκο Biesdorf Palace Park, στο Marzahn βρίσκονται και οι Κήποι του Κόσμου."
Ανάλυση τιμών ακινήτων των συνοικιών του Βερολίνου για υφιστάμενα διαμερίσματα
Σχήμα 2:Ανάπτυξη των τιμών αγοράς και ενοικίασης σε περιοχές του Βερολίνου, Υ1/22 vs. Υ1/23 (Πίνακας: von Poll Immobilien GmbH)
1 Η βάση δεδομένων της ανάλυσης των τιμών αγοράς για τα ιδιοχρησιμοποιούμενα διαμερίσματα καθώς και των τιμών ενοικίασης για τα διαμερίσματα του χαρτοφυλακίου (έως και το 2019) βασίζεται στις μέσες ζητούμενες τιμές του πρώτου εξαμήνου του 2023 σε σύγκριση με το πρώτο εξάμηνο του 2022 από το GeoMap και την έρευνα VON POLL IMMOBILIEN (2023).
2 Για την αστική κατανομή, η VON POLL IMMOBILIEN αναφέρεται στη διαίρεση του Βερολίνου σε συνολικά 23 συνοικίες πριν από τη μεταρρύθμιση των συνοικιακών περιοχών το 2001.
