Ανάλυση τιμών ακινήτων Φρανκφούρτη

Daniel Ritter, διευθύνων σύμβουλος της VON POLL IMMOBILIEN:

"Επί του παρόντος, τα ενοίκια αυξάνονται σχεδόν σε όλες τις μητροπόλεις, ενώ οι τιμές αγοράς ακινήτων μειώνονται - οι αγορές απομακρύνονται, θα λέγαμε. Θα γίνει επομένως η αγορά και πάλι πιο ελκυστική; Πολλά σημεία συνηγορούν υπέρ αυτού. Οι υποψήφιοι αγοραστές έχουν σιγά-σιγά συνηθίσει το νέο επίπεδο επιτοκίων. Επιπλέον, έχουν μεγαλύτερη γκάμα ακινήτων για να επιλέξουν, οι χρόνοι εμπορίας έχουν επιμηκυνθεί και τα διαπραγματευτικά τους περιθώρια έχουν αυξηθεί. Οι υποψήφιοι αγοραστές θα πρέπει να επωφεληθούν από αυτή την ευκαιρία. Τελικά, είναι αβέβαιο πόσο καιρό θα παραμείνει η κατάσταση αυτή - και δεν θα είναι για πολύ. Περαιτέρω αυξήσεις των επιτοκίων από την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα είναι πιθανές. Ενώ οι τιμές αγοράς για ιδιοχρησιμοποιούμενα διαμερίσματα μειώθηκαν σε 39 από τις 45 συνοικίες της Φρανκφούρτης που αναλύθηκαν το πρώτο εξάμηνο του 2023 σε σύγκριση με το πρώτο εξάμηνο του 2022 - σε 25 συνοικίες ακόμη και κατά διψήφια ποσοστά - οι τιμές ενοικίασης αυξήθηκαν σε 39 συνοικίες, με διψήφιες αυξήσεις σε πέντε συνοικίες."

Η τάση των τιμών αγοράς-μίσθωσης αποκλίνει πιο έντονα στο κέντρο της πόλης, στο Praunheim και στο Bahnhofsviertel. Στο κέντρο της πόλης, οι τιμές αγοράς για τα διαμερίσματα μειώθηκαν κατά μέσο όρο κατά -16% (αγορά: €8.205/m²), στο Praunheim κατά -13,8% (αγορά: €4.611/m²) και στο Bahnhofsviertel κατά -16% (αγορά: €7.169/m²). Αντίθετα, τα ενοίκια αυξήθηκαν το πρώτο εξάμηνο του 2023 σε σύγκριση με το πρώτο εξάμηνο του 2022 κατά 10,4 τοις εκατό στο κέντρο της πόλης (ενοίκιο: 22,06 €/m²), κατά 12,4 τοις εκατό στο Praunheim (ενοίκιο: 13,71 €/m²) - και επομένως την ισχυρότερη αύξηση ενοικίου μεταξύ των αναλυθέντων συνοικιών της Φρανκφούρτης- και κατά 9,8 τοις εκατό στο Bahnhofsviertel (ενοίκιο: 24,57 €/m²).

Η εξέλιξη των τιμών αγοράς και των ενοικίων το πρώτο εξάμηνο του 2023 απέκλινε επίσης κατά περισσότερο από 20 % σε σύγκριση με την ίδια περίοδο πέρυσι στο Griesheim, το Eckenheim, το Niederrad, το Rödelheim και το Schwanheim. Οι τιμές αγοράς μειώθηκαν κατά -16,6% στο Griesheim (αγορά: €4.459/m²), κατά -13,7% στο Eckenheim (αγορά: €4.817/m²), κατά -10,4% στο Niederrad (αγορά: €4.917 €/m²), στο Rödelheim κατά -17,4% (αγορά: 4.943 €/m²) και στο Schwanheim κατά -12,8% (αγορά: 4.509 €/m²). Τα ενοίκια, από την άλλη πλευρά, αυξήθηκαν κατά 6,7 τοις εκατό στο Griesheim (ενοίκιο: 13,05 €/m²), κατά 8,3 τοις εκατό στο Eckenheim (ενοίκιο: 13,95 €/m²), κατά 10,3 τοις εκατό στο Niederrad (ενοίκιο: 15,82 €/m²), στο Rödelheim κατά 3,3% (ενοίκιο: 14,31 €/m²) και στο Schwanheim κατά 7,7% (ενοίκιο: 13,50 €/m²).

Εικ. 1: Μέρος 1/2 της εξέλιξης των τιμών αγοράς και ενοικίασης στις συνοικίες της Φρανκφούρτης am Main, Υ1/22 έναντι Υ1/23 (Grafik: von Poll Immobilien GmbH) - διαδραστικό γράφημα, συμπ. Numbers by mouseover: https://www.datawrapper.de/_/jMugr/

Οι περιοχές Griesheim και Rödelheim συγκαταλέγονται έτσι μεταξύ των τριών πρώτων συνοικιών με τη μεγαλύτερη πτώση των τιμών αγοράς στη Φρανκφούρτη αμ Μάιν κατά το πρώτο εξάμηνο του 2023. Οι τιμές αγοράς για τα διαμερίσματα μειώθηκαν ακόμη πιο έντονα μόνο στο Eschersheim με -17,6 % (αγορά: 5.601 €/m²). Οι τιμές ενοικίασης εκεί αυξήθηκαν μόνο ελαφρά κατά 1,2 τοις εκατό (ενοίκιο: 14,23 €/m²).

Daniel Ritter, διευθύνων σύμβουλος της VON POLL IMMOBILIEN:

"Η ζήτηση για ακίνητα προς πώληση έχει μειωθεί περαιτέρω σε πολλά μέρη, επειδή οι υποψήφιοι αγοραστές είναι αβέβαιοι λόγω της ασταθούς κατάστασης της αγοράς. Η κατάσταση ενός ακινήτου παίζει επίσης όλο και μεγαλύτερο ρόλο όσον αφορά την επερχόμενη υποχρέωση ανακαίνισης. Η περίοδος εμπορίας έχει σήμερα αυξηθεί σε τέσσερις έως έξι μήνες. Μεσοπρόθεσμα και μακροπρόθεσμα, ωστόσο, οι αγορές θα ανακάμψουν και πάλι. Η επιθυμία να αποκτήσει κανείς το δικό του ακίνητο είναι αμείωτη και τα σπίτια με κήπους ειδικότερα εξακολουθούν να βρίσκονται στο επίκεντρο του ενδιαφέροντος των υποψήφιων αγοραστών. Κορυφαίες τοποθεσίες όπως Holzhausenviertel, Westend, Nordend και Sachsenhausen εξακολουθούν να έχουν υψηλή ζήτηση και σταθερή αξία. Ισχύει και πάλι το παλιό δόγμα: τοποθεσία, τοποθεσία, τοποθεσία."

Επίσης ενδιαφέρον: Σε αντίθεση με την πλειονότητα των πτωτικών τιμών αγοράς, οι τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο για τις πολυκατοικίες στην Παλιά Πόλη με το μεσαιωνικό της ύφος αναπτύχθηκαν κατά 7,3% (αγορά: 9.608/m²), στο Nieder-Erlenbach με 6,5 τοις εκατό (αγορά: 4.790 €/m²) και στο Harheim με 6,3 τοις εκατό (αγορά: 5.245 €/m²). Από κοντά ακολούθησαν η αριστοκρατική συνοικία Westend-Nord με 5 τοις εκατό (αγορά: 8.900 €/m²) και το Gutleutviertel με 4,2 τοις εκατό (αγορά: 8.905 €/m²) αύξηση τιμών. Παράλληλα, όμως, τα ενοίκια στο Altstadt αυξήθηκαν κατά 4 τοις εκατό (ενοίκιο: 20,66 €/m²), στο Nieder-Erlenbach κατά 2,6 τοις εκατό (ενοίκιο: 13,24 €/m²) και στο Westend-Nord κατά 5,3 τοις εκατό (ενοίκιο: 18,07 €/m²).

Εικόνα 3:Μέρος1/2 της εξέλιξης των τιμών αγοράς και των ενοικίων στις συνοικίες της Φρανκφούρτης, Υ1/22 έναντι Υ1/22. Υ1/23 (Πίνακας: von Poll Immobilien GmbH)

Στο Harheim - τη συνοικία με τα σπίτια με το καφασωτό ξύλο και την άφθονη φύση - ωστόσο, τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά διψήφιο ποσοστό 11,9% (ενοίκιο: 12,13 €/m²) - άρα τη δεύτερη ισχυρότερη αύξηση των ενοικίων μεταξύ των συνοικιών της Φρανκφούρτης κατά το πρώτο εξάμηνο του 2023, ενώ στην πρώην εργατική συνοικία Gutleutviertel, οι τιμές των τετραγωνικών μέτρων για τα ενοικιαζόμενα διαμερίσματα έχουν ουσιαστικά μειωθεί κατά -2,2 τοις εκατό (ενοίκιο: 16,97 €/m²) - αντιπροσωπεύοντας έτσι την ισχυρότερη πτώση των ενοικίων μεταξύ των συνοικιών της Φρανκφούρτης.

Επίσης πτώση των τιμών ανά τετραγωνικό μέτρο κατά το πρώτο εξάμηνο του 2023 θα μπορούσαν να απολαύσουν οι υποψήφιοι ενοικιαστές στο Dornbusch με -2% (ενοίκιο: 14,01 €/m²), στο Bornheim με -1,5% (ενοίκιο: 16,17 €/m²), στο Hausen με -1,4% (ενοίκιο: 15,08 €/m²) και στο Heddernheim με -1,3% (ενοίκιο: 13,60 €/m²). Τα ενοίκια παρέμειναν στάσιμα μεταξύ -1% και 1% σε έξι περιοχές, μεταξύ των οποίων οι Sindlingen (ενοίκιο: 11,08 €/m²), Kalbach-Riedberg (ενοίκιο: 15,52 €/m²), Niederursel (ενοίκιο: 12,40 €/m²), Nordend-West (ενοίκιο: 18,04 €/m²) και Fechenheim (ενοίκιο: 13,24 €/m²).

Αντίθετα, οι τιμές αγοράς για τα διαμερίσματα μειώθηκαν μεταξύ -10% και -16% σε 15 συνοικίες της Φρανκφούρτης, μεταξύ των οποίων το Heddernheim με -15,9% (αγορά: 4.736 €/m²), το Frankfurter Berg με -15,8% (αγορά: 4.104 €/m²), στο Gallus με τη νεοαναπτυχθείσα Europaviertel με -13,5 τοις εκατό (αγορά: 7.111 €/m²), στο Oberrad με -12,2 τοις εκατό (αγορά: 4.748 €/m²) και στο Sachsenhausen-Nord με -11,1 τοις εκατό (αγορά: 7.252 €/m²). Στο Sachsenhausen-South, από την άλλη πλευρά, οι τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο για κατοικίες μειώθηκαν μόνο κατά -6,1 τοις εκατό (αγορά: 6.114 €/m²).

Στο Sossenheim και στο Nieder-Eschbach, οι τιμές αγοράς παρέμειναν σχεδόν στάσιμες με 0,3 τοις εκατό (αγορά: 3.753 €/m²) και -0,2 τοις εκατό (αγορά: 4.360 €/m²) αντίστοιχα. Ωστόσο, τα ενοίκια στο Sossenheim αυξήθηκαν κάπως κατά 5,1% (ενοίκιο: 11,49 €/m²), ενώ στο Nieder-Eschbach έτειναν να παραμείνουν στάσιμα κατά 0,9% (ενοίκιο: 11,81 €/m²).

Εικόνα 4:Μέρος 2/2 της εξέλιξης των τιμών αγοράς και των ενοικίων στις συνοικίες της Φρανκφούρτης στο Μάιν, Υ1/22 vs. Υ1/23 (Πίνακας: von Poll Immobilien GmbH)

1 Η βάση δεδομένων της ανάλυσης των τιμών αγοράς για τις πολυκατοικίες καθώς και των τιμών ενοικίασης για τα διαμερίσματα του χαρτοφυλακίου (έως και το 2019) βασίζεται στις μέσες ζητούμενες τιμές του πρώτου εξαμήνου του 2023 σε σύγκριση με το πρώτο εξάμηνο του 2022 από το GeoMap και την έρευνα VON POLL IMMOBILIEN (2023).