Αγορά ακινήτων από το 2015: σκαμπανεβάσματα στις τιμές των ακινήτων και ασταμάτητη αύξηση του κόστους κατασκευής, των υλικών και της εργασίας

Daniel Ritter, διευθύνων σύμβουλος της VON POLL IMMOBILIEN:

"Τα χρόνια πριν από την πανδημία, η γερμανική αγορά ακινήτων γνώρισε μια φάση ανάκαμψης και ισχυρής ανάπτυξης. Η εύρωστη οικονομική ανάπτυξη, τα χαμηλά επιτόκια και η υψηλή ζήτηση για κατοικίες -ιδιαίτερα στα αστικά κέντρα- συνέβαλαν στη συνεχή άνοδο των τιμών των ακινήτων. Ταυτόχρονα, το κόστος εργασίας, υλικών και συνεπώς το κόστος κατασκευής αυξήθηκε συνολικά σχετικά συγκρατημένα, γεγονός που επέτρεψε την κερδοφορία των αγορών ακινήτων και των κατασκευαστικών έργων. Το ξέσπασμα της πανδημίας τον Μάρτιο του 2020 αποτέλεσε μια απροσδόκητη πρόκληση που επίσης άλλαξε ριζικά την αγορά ακινήτων και τον κατασκευαστικό κλάδο στη Γερμανία. Τα σχετικά μέτρα αποκλεισμού οδήγησαν σε απότομες αυξήσεις των τιμών στον κατασκευαστικό κλάδο λόγω των διαταραχών της παγκόσμιας αλυσίδας εφοδιασμού. Ωστόσο, η στέγαση απέκτησε επίσης μια νέα σημασία για τους ανθρώπους κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου και ενίσχυσε επίσης την τάση των τιμών των κατοικιών και των διαμερισμάτων."

Μεταξύ του 2015 και της έναρξης της πανδημίας τον Μάρτιο του 2020, οι τιμές των ακινήτων αυξήθηκαν περισσότερο στο Βερολίνο με 65,1%, ακολουθούμενες από το Αμβούργο με 62% και τη Λειψία με 61,2%. Το Μόναχο κατέγραψε αύξηση των τιμών των κατοικιών κατά 60 τοις εκατό. Οι τιμές των ακινήτων αυξήθηκαν μεταξύ 50 και 54,1 τοις εκατό στη Στουτγάρδη (50,7 τοις εκατό), την Κολωνία (52,8 τοις εκατό) και τη Φρανκφούρτη επί του Μάιν (54,1 τοις εκατό). Η χαμηλότερη αύξηση των τιμών σε αυτά τα πέντε περίπου χρόνια καταγράφηκε στο Ντίσελντορφ μεταξύ των πόλεων Α, όπου οι τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο αυξήθηκαν κατά 43,4 %.

Από την άλλη πλευρά, μια ματιά στον κατασκευαστικό κλάδο από το 2015 έως τον Μάρτιο του 2020 δείχνει μια μέτρια εξέλιξη σε αυτά τα πέντε χρόνια. Εδώ, το κόστος των υλικών αυξήθηκε μόνο κατά 9,1%, το κόστος των κατασκευών συνολικά κατά 12,4% και το κόστος της εργασίας κατά 18,3%.

Fig. 1: Ποσοστιαία εξέλιξη των τιμών των ακινήτων στις πόλεις Α, καθώς και του κόστους κατασκευής, των υλικών και της εργασίας στη Γερμανία στις τέσσερις καθορισμένες χρονικές περιόδους από το 2015 έως το 2023 (Γράφημα: von Poll Immobilien GmbH)

Στην περίοδο μεταξύ της έναρξης της πανδημίας τον Μάρτιο του 2020 και του ξεσπάσματος του πολέμου στην Ουκρανία τον Φεβρουάριο του 2022, η ευαισθητοποίηση για το ζήτημα της στέγασης άλλαξε σημαντικά. Αυτό αντανακλάται και στην εξέλιξη των τιμών των ακινήτων, οι οποίες σημείωσαν σημαντική άνοδο τα δύο αυτά χρόνια. Η μεγαλύτερη αύξηση των τιμών των κατοικιών ανά τετραγωνικό μέτρο σε αυτά τα δύο χρόνια σημειώθηκε στο Ντίσελντορφ με 33,9%, ακολουθούμενη από το Αμβούργο με 32% και τη Λειψία με 23,5%. Οι υποψήφιοι αγοραστές στην Κολωνία έπρεπε να υπολογίσουν μια αύξηση των τιμών κατά 21,9%, στη Φρανκφούρτη επί του Μάιν κατά 20,7%. Αντιθέτως, οι τιμές αυξήθηκαν λιγότερο από 20 τοις εκατό στο Βερολίνο (19,4 τοις εκατό), τη Στουτγάρδη (19 τοις εκατό) και το Μόναχο (17 τοις εκατό).

Είναι ιδιαίτερα εντυπωσιακό ότι από την έναρξη της πανδημίας έως την έναρξη του πολέμου στην Ουκρανία, το κόστος των υλικών αυξήθηκε κατά 20,3 τοις εκατό και το κόστος κατασκευής συνολικά κατά 16,2 τοις εκατό, σημαντικά περισσότερο από ό,τι την προηγούμενη πενταετία. Το κόστος εργασίας αυξήθηκε κατά 10,4 τοις εκατό κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου.

Εικόνα. 2: Δεικτοποιημένη εξέλιξη των τιμών των ακινήτων στις Α-πόλεις και στο GREIX καθώς και του κόστους κατασκευής, υλικών και εργασίας στη Γερμανία από το 2015 έως το 2023 (Γράφημα: von Poll Immobilien GmbH)

Daniel Ritter, Διευθύνων Σύμβουλος της VON POLL IMMOBILIEN:

"Η έναρξη του πολέμου στην Ουκρανία τον Φεβρουάριο του 2022 αποτέλεσε σημείο καμπής για την αγορά ακινήτων, καθώς η γεωπολιτική κρίση οδήγησε σε αύξηση του κόστους των υλικών και των κατασκευών συνολικά, ιδίως για βασικές πρώτες ύλες όπως ο χάλυβας και το ξύλο. Ταυτόχρονα, η κατάσταση στην Ουκρανία αναστάτωσε πολλούς αγοραστές ακινήτων, η ζήτηση για κατοικίες μειώθηκε σχεδόν παντού στην Ευρώπη, η περίοδος των χαμηλών επιτοκίων έληξε απότομα και οι τιμές των ακινήτων μειώθηκαν ελαφρώς για πρώτη φορά στα τέλη του καλοκαιριού του 2022. Η πρώτη -αν και ήδη αναμενόμενη- αύξηση του βασικού επιτοκίου τον Ιούλιο του 2022 επιδείνωσε περαιτέρω την κατάσταση, καθώς η αυστηροποίηση της νομισματικής πολιτικής επέτεινε την αβεβαιότητα και την απροθυμία για αγορές και μείωσε τον αριθμό των φερέγγυων αγοραστών, γεγονός που είχε ανασχετικό αντίκτυπο στις τιμές των οικιστικών ακινήτων. Ταυτόχρονα, το κόστος εργασίας αυξήθηκε απότομα, αλλά και το κόστος κατασκευής και υλικών συνέχισε να ανεβαίνει, γεγονός που επιδείνωσε περαιτέρω την κερδοφορία των ακινήτων και των κατασκευαστικών έργων."

Οι επιπτώσεις του πολέμου στην Ουκρανία είχαν τεράστιο αντίκτυπο στην αγορά ακινήτων. Σε ορισμένες μεγάλες πόλεις, οι τιμές των οικιστικών ακινήτων μειώθηκαν για πρώτη φορά μετά από μια φάση άνθησης σχεδόν δώδεκα ετών. Μέσα σε μόλις πέντε μήνες -δηλαδή μέχρι την πρώτη αύξηση του βασικού επιτοκίου τον Ιούλιο του 2022- οι τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο μειώθηκαν κατά -5,3% στο Ντίσελντορφ και τη Στουτγάρδη, κατά -5,1% στη Φρανκφούρτη, κατά -3,9% στο Μόναχο και κατά -2,8% στο Αμβούργο. Μόνο στην Κολωνία (7,3%), τη Λειψία (2,4%) και το Βερολίνο (1,5%) οι τιμές αγοράς ακινήτων αυξήθηκαν ελαφρώς.

Το κόστος υλικών και κατασκευής αυξήθηκε συνολικά κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου, μεταξύ Φεβρουαρίου 2022 και Ιουλίου 2022 - κατά 9,9% για το κόστος υλικών και κατά 6,6% για το κόστος κατασκευής. Το κόστος εργασίας αυξήθηκε μόνο συγκρατημένα κατά 1,5 τοις εκατό.

Η πρώτη αύξηση των βασικών επιτοκίων τον Ιούλιο του 2022 επιδείνωσε την κατάσταση στον τομέα των ακινήτων και των κατασκευών και περιόρισε περαιτέρω τη ζήτηση, οδηγώντας σε περαιτέρω, σε ορισμένες περιπτώσεις απότομη μείωση των τιμών των ακινήτων έως το τέλος του 2023. Οι τιμές μειώθηκαν κατά διψήφιο ποσοστό σε έξι από τις οκτώ πόλεις Α. Μόνο στο Βερολίνο (-3,5%) και στη Στουτγάρδη (-6,5%) οι μέσες τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο μειώθηκαν μόνο κατά μονοψήφιο ποσοστό. Κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου, οι τιμές των κατοικιών μειώθηκαν ιδιαίτερα έντονα στο Ντίσελντορφ με -15,8%, ακολουθούμενες από την Κολωνία με -15,6% και το Μόναχο με -13,1%. Οι τιμές ανά τετραγωνικό μέτρο μειώθηκαν επίσης κατά περισσότερο από 10 τοις εκατό στη Λειψία (-12,4 τοις εκατό), το Αμβούργο (-12,2 τοις εκατό) και τη Φρανκφούρτη επί του Μάιν (-11,2 τοις εκατό).

Μετά από μια σύντομη άνοδο, το κόστος εργασίας και το κόστος κατασκευής συνολικά σταθεροποιήθηκε σε υψηλότερο επίπεδο, αλλά αυξήθηκε επίσης κατά 3,7 τοις εκατό και 2,2 τοις εκατό αντίστοιχα. Το κόστος των υλικών για την κατασκευή κατοικιών παρέμεινε επίσης στάσιμο σε υψηλό επίπεδο -0,5%.