15.04.2025 • 7 min. tiempo de lectura
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Tras años de boom inmobiliario y una fase de corrección de precios en 2022 y 2023, la pregunta para 2024 es: ¿ha tocado fondo el mercado? El mercado se caracteriza por las diferencias: Mientras que los precios se estabilizan o vuelven a subir ligeramente en algunas regiones, en otras siguen bajando. En particular, los inmuebles existentes más antiguos están sometidos a presión debido a los elevados costes de construcción y rehabilitación, mientras que la inversión vuelve a aumentar en las zonas A más solicitadas. Sin embargo, las tendencias de los precios difieren significativamente dependiendo de la región: Así que, ¿dónde es actualmente más cara la propiedad en Alemania - y dónde es más asequible? Los expertos de VON POLL IMMOBILIEN han analizado la evolución de los precios medios de compra y alquiler* en los 400 distritos rurales y urbanos en 2024 en comparación con 2023 y observaron en particular las 20 regiones más caras y más baratas en términos de precios de la propiedad.
"El mercado inmobiliario se caracteriza por nuevas oportunidades, aunque persistan las incertidumbres económicas y geopolíticas. Mientras los compradores siguen prestando más atención a la eficiencia energética y a la estabilidad del valor a largo plazo, la adquisición de inmuebles existentes más antiguos exige un cálculo preciso de los costes de renovación. Al mismo tiempo, los elevados costes de construcción y una demanda sostenida de viviendas están dando lugar a una oferta limitada de inmuebles de nueva construcción, lo que está impulsando al alza los precios de los alquileres en particular. Estos han subido de forma casi generalizada en 2024, llegando incluso a los dos dígitos en algunos distritos urbanos y rurales. Especialmente en vista del aumento de los alquileres, la compra de propiedades residenciales es una alternativa sensata para protegerse de los crecientes costes de la vivienda a largo plazo y también para invertir en su propia jubilación y seguridad en la vejez. Además, el mercado actual ofrece a los compradores de inmuebles la oportunidad de beneficiarse de precios más bajos en muchas regiones antes de que la demanda vuelva a repuntar. Por lo tanto, recomendamos actuar ahora en lugar de esperar, porque quién sabe cuánto durará la situación actual del mercado con precios reducidos.'
Los distritos rurales y urbanos con los precios inmobiliarios más caros
No es sorprendente que entre las 20 regiones con los precios por metro cuadrado más caros de Alemania se encuentren 14 distritos rurales y urbanos, todos ellos situados en Baviera. También están representados los estados federados de Schleswig-Holstein, Hesse, dos veces Baden-Wurtemberg y los distritos urbanos de Hamburgo y Berlín. Los compradores de inmuebles siguen teniendo que pagar los precios por metro cuadrado más altos de Alemania en la ciudad de Múnich, con una media de 8.028 euros/m2 (alquiler: 19,62 euros/m2), seguida del distrito de Múnich, con 7 euros.424 €/m2 (alquiler: 16,90 €/m2) y Miesbach, cerca del lago Tegernsee, con 7.301 €/m2 (alquiler: 13,81 €/m2). Los distritos bávaros de Starnberg con 6.975 euros/m2 (alquiler: 15,91 euros/m2), Ebersberg con 6.357 euros/m2 (alquiler: 15,04 euros/m2) y Garmisch-Partenkirchen con 6.206 euros/m2.206/m2 (alquiler: 13,08 €/m2) pertenecen al grupo de cabeza.
'Normalidad en Múnich significa: poco espacio vital, pero gran demanda en la ciudad y el distrito. Sólo siete de las 40 empresas del DAX tienen su sede en Múnich y alrededores. Además, el área metropolitana de Múnich atrae a la gente con su altísimo valor recreativo, excelentes escuelas y universidades, una amplia oferta artística y cultural, muy buenas infraestructuras y el estilo de vida bávaro. Múnich tiene y sigue teniendo una gran demanda. El mercado inmobiliario de Múnich y sus alrededores es sólido. Se han corregido las sobrevaloraciones y subvaloraciones del mercado. Hemos vuelto a la normalidad en Múnich. Sin embargo, la construcción de nuevos inmuebles sigue siendo un reto. Algunos promotores inmobiliarios se enfrentan a una situación difícil: tienen que contar con precios elevados a la hora de comprar suelo, mientras que al mismo tiempo los costes de construcción han aumentado considerablemente. Además, los vendedores tendrán que despedirse de expectativas de precios poco realistas, pero tampoco habrá gangas para los compradores. En comparación con otras áreas metropolitanas de Alemania, Múnich siempre será un poco más exclusiva en cuanto a precios.'
Uno de los 20 distritos urbanos y rurales más caros en cuanto a precios inmobiliarios es el distrito de Nordfriesland, en Schleswig-Holstein, con una media de 6.153 euros/m2 (alquiler: 10,12 euros/m2). Además, el precio medio por metro cuadrado aumentó aquí un 2,4% en comparación con el año anterior. Cabe destacar aquí que tres cuartas partes de todos los distritos urbanos y rurales registraron un descenso de los precios en 2024 en comparación con 2023.
'El alto nivel de precios de las propiedades en el distrito de Frisia del Norte sigue siendo impulsado por las islas de Frisia del Norte, en particular, por supuesto, por la isla de Sylt. Los precios actuales por metro cuadrado se han mantenido estables. Es el momento de las oportunidades y el cambio hacia un mercado de compradores crea margen de maniobra para las negociaciones de precios. Sin embargo, también estamos viendo un mayor enfoque en las propiedades existentes, que se han convertido en precios atractivos, mientras que los proyectos de nueva construcción se caracterizan por los altos costos de construcción y por lo general caro terreno comprado.'
Fig. 1: Desarrollo de los precios de compra y alquiler en los 20 distritos rurales y urbanos con los precios del metro cuadrado más caros, 2024 frente a 2023 (Gráfico: von Poll Immobilien GmbH)
Entre aprox. 5.000/m2 y 6.000/m2 de media en Hamburgo (alquiler: 13,46 €/m2), el distrito de Freising (alquiler: 12,78 €/m2) y el distrito y la ciudad de Rosenheim (alquiler: 11,92 €/m2 y 13,01 €/m2 respectivamente), Friburgo de Brisgovia (alquiler: 14,04 €/m2), Fráncfort del Meno (alquiler: 15,29 €/m2), en los distritos de Dachau (alquiler: 15,32 €/m2), Bad Tölz-Wolfratshausen (alquiler: 13,35 €/m2) y Fürstenfeldbruck (alquiler: 15,54 €/m2). Lo que llama la atención en este grupo es que sólo en Friburgo de Brisgovia los precios del metro cuadrado para casas y condominios han subido en 2024 en comparación con 2023 - un 4,9 por ciento.
'Los precios de la vivienda en Friburgo de Brisgovia se han estabilizado, aunque en algunos segmentos siguen registrándose ligeros descensos, especialmente en el caso de los inmuebles más caros o que necesitan reformas. Los pisos y casas de alto rendimiento energético en buenas ubicaciones siguen teniendo una demanda especialmente alta. Los elevados costes de financiación y el aumento de los requisitos normativos siguen planteando dificultades. En general, sin embargo, el mercado de Friburgo se está mostrando resistente, con un claro cambio hacia compradores bien preparados y flexibles. En general, los vendedores deben estar preparados para plazos de comercialización más largos y precios de venta más realistas. Los inmuebles que necesiten reformas o que presenten un mal balance energético seguirán siendo más difíciles de vender. La flexibilidad en la negociación del precio y una buena presentación del inmueble son cruciales. Todavía se pueden encontrar compradores con suficiente capital propio en ubicaciones privilegiadas.'
En las 20 regiones con los precios inmobiliarios más caros de Alemania también se encuentran la capital alemana, Berlín, con una media de 4.870 €/m2 (alquiler: 15,00 €/m2), los distritos de Erding con 4.835 €/m2 (alquiler: 12,75 €/m2) y Berchtesgadener Land con 4.813 €/m2 (alquiler: 11,17 €/m2) y Stuttgart con 4.756 €/m2 (alquiler: 14,70 €/m2).
Distritos urbanos y rurales con los precios inmobiliarios más baratos
Después de las regiones más caras, también es interesante echar un vistazo a los distritos urbanos y rurales donde el precio medio por metro cuadrado de las propiedades residenciales en venta es el más barato de Alemania. Llama la atención que entre las 20 regiones más baratas se encuentren un total de 17 distritos urbanos y rurales de los estados federados del este de Alemania, entre los que destacan Turingia, Sajonia, Sajonia-Anhalt y Brandeburgo. Como resultado, los compradores de vivienda tienen que pagar menos en los distritos turingios de Greiz, con una media de 1.133 euros/m2 (alquiler: 5,64 euros/m2), Altenburger Land, con 1 euro.179/m2 (alquiler: 5,87 euros/m2), el distrito de Saale-Orla con 1.190 euros/m2 (alquiler: 6,63 euros/m2) y en el distrito sajón de Vogtland con 1.196 euros/m2 (alquiler: 6,63 euros/m2).
Contrariamente a la tendencia de que la mayoría de los precios de la propiedad cayeron en 2024 en comparación con 2023, subieron un 13,8 por ciento entre los 20 distritos urbanos y rurales más asequibles en el distrito de Saale-Orla,8 por ciento - el tercer mayor aumento de precios de la propiedad residencial en Alemania -, así como en Elbe-Elster en un 12,8 por ciento, en Hildburghausen en un 7,2 por ciento, en Wittenberg en un 4,7 por ciento, en el Erzgebirgskreis en un 4,2 por ciento y en Gera en un 1,3 por ciento.
'El mercado inmobiliario en Turingia muestra un desarrollo diferenciado. En centros urbanos como Erfurt, Weimar y Jena, los precios se mantienen prácticamente constantes debido a la estabilidad de la demanda. En las zonas rurales, por el contrario, la disminución y el envejecimiento de la población y el aumento de la tasa de desocupación provocan un descenso de los precios, aunque los compradores tienen más posibilidades de elección y a menudo pueden negociar mejores condiciones. Sin embargo, los vendedores deben contar con plazos de comercialización más largos. Se espera que continúen las tendencias descritas. En las ciudades de Turingia aumentan las inversiones en densificación urbana para satisfacer la elevada demanda. Al mismo tiempo, se están realizando esfuerzos para revitalizar las zonas rurales a través de programas de financiación y proyectos de infraestructura con el fin de contrarrestar el declive demográfico.'
Entre 1.200 €/m2 y 1.300 €/m2 son los precios inmobiliarios medios de casas y condominios en el distrito Erzgebirgskreis de Sajonia (alquiler: 5,56 €/m2), en el distrito Elbe-Elster de Brandemburgo (alquiler: 6,08 €/m2), en el distrito Görlitz de Sajonia (alquiler: 5,65 €/m2), así como en los distritos de Turingia de Unstrut-Hainich-Kreis (alquiler: 6,35 €/m2), Saalfeld-Rudolstadt (alquiler: 6,83 €/m2), el distrito urbano de Gera (alquiler: 6,22 €/m2), el distrito de Kyffhäuserkreis (alquiler: 6,63 €/m2) y el distrito de Mansfeld-Südharz en Sajonia-Anhalt (alquiler: 6,03 €/m2).
Fig. 2: Desarrollo de los precios de compra y alquiler en los 20 distritos rurales y urbanos con los precios más baratos por metro cuadrado, 2024 frente a 2023 (Gráfico: von Poll Immobilien GmbH)
En el top 20 de las regiones más baratas, aunque en el rango superior, también se encuentran los distritos de Zwickau en Sajonia con una media de 1 euro.307 €/m2 (alquiler: 5,81 €/m2), el distrito de Salzland en Sajonia-Anhalt con 1.314 €/m2 (alquiler: 6,15 €/m2), Holzminden en Baja Sajonia con 1.385 €/m2 (alquiler: 6,46 €/m2), Wittenberg en Sajonia-Anhalt con 1.387 €/m2 (alquiler: 6,51 €/m2), Hildburghausen en Turingia con 1.387 €/m2 (alquiler: 7,11 €/m2), Lüchow-Dannenberg en Baja Sajonia con 1.403 €/m2 (alquiler: 6,81 €/m2), Werra-Meißner-Kreis en Hesse con 1.¡408 €/m2 (alquiler: 6,80 €/m2) y Eichsfeld en Turingia con 1.410 €/m2 (alquiler: 7,54 €/m2).
Fig. 3: Visión general de los distritos rurales y urbanos con los precios de compra y alquiler más caros y más baratos , 2024 (Gráfico: von Poll Immobilien GmbH)
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Resumen tabular y clasificación de los precios inmobiliarios en 2024 para todos los distritos rurales y urbanos de Alemania, ordenados por estado federado.
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*La base de datos para el análisis de precios de compra y alquiler de casas unifamiliares y adosadas y pisos se basa en los precios medios de venta en 2024 y 2023 de empirica-regio (datos de mercado VALUE) y VON POLL IMMOBILIEN Research (2025).
