14.04.2022
Contenido de este artículo
En el episodio 2 de la enciclopedia VON POLL IMMOBILIEN Podcasts, Tim Wistokat, abogado y director del departamento jurídico de VON POLL IMMOBILIEN, y la presentadora Petra Konradi realizan una apasionante entrevista sobre el importante tema Arrendamiento.
¿Para quién y en qué circunstancias merece la pena el arrendamiento? ¿Y qué puntos deben tener en cuenta los interesados? Ahora puede escuchar la apasionante conversación sobre estos y otros temas directamente aquí o leerla como transcripción a la 'manera tradicional'. Esperamos que lo disfrutes
Episodio 'derecho de construcción hereditario' - transcripción completa
La moderadora Petra Konradi:
Ya lo ha leído en el título: en este episodio aclaramos las cuestiones más importantes sobre el tema de los derechos de construcción hereditarios de forma compacta y directa. Porque el terreno en el que construyes tu casa no tiene por qué pertenecerte. El derecho de construcción hereditario le permite arrendar un terreno y pagar al propietario una cantidad anual a cambio, la llamada renta del suelo.Pero aunque el precio del suelo siga subiendo... ¿Le merece la pena? Y si es así, ¿en qué circunstancias? ¿Qué hay realmente detrás del derecho de construcción hereditario? ¿Y a qué hay que prestar atención? Ahora aclaramos estas cuestiones con Tim Wistokat. Es abogado y director del departamento jurídico de VON POLL IMMOBILIEN.
Me llamo Petra Konradi, soy la presentadora del podcast. Bienvenido.
Tim Wistokat, abogado y director del departamento jurídico de VON POLL IMMOBILIEN:
Hola Sra. Konradi, muchas gracias por la invitación.
Petra Konradi:
A primera vista, el derecho de construcción heredable parece una alternativa rentable a la compra de terrenos. Sin embargo, es aconsejable sopesar ambas opciones y ser consciente de algunos escollos.
Sr. Wistokat, construir en el terreno de otra persona, ¿cómo funciona?
Tim Wistokat:
Bueno, desde un punto de vista práctico, al principio es muy sencillo. El otorgante del derecho de construcción hereditario, es decir, el propietario del terreno, transfiere un derecho de uso del terreno en cuestión al titular del derecho de construcción hereditario, es decir, al arrendatario del terreno. El arrendatario puede entonces construir una propiedad en el terreno o comprar una propiedad que ya esté en el terreno. Así, el arrendatario se convierte en propietario de la vivienda, pero no del terreno.
Petra Konradi:
¿A cambio, el arrendatario paga una especie de alquiler?
Tim Wistokat:
Sí, exactamente, estamos hablando de la renta anual del suelo. En el pasado, también se denominaba alquiler de suelo, cuyo importe es, en principio, libremente negociable. Sin embargo, por regla general, el importe de la renta del suelo es de alrededor del 3 al 5 % del valor del terreno.
La característica especial y, por tanto, también un punto que debe ser considerado cuidadosamente por el inquilino: El arrendamiento del suelo puede ser ajustado cada tres años por el proveedor del mismo.
Petra Konradi:
¿Qué más deben tener en cuenta los interesados?
Tim Wistokat:
Además de los pagos acordados, las partes deben acordar el mantenimiento y la posibilidad de realizar cambios estructurales en la propiedad existente.
Además, debe aclararse de antemano si la vivienda puede ser subarrendada por el arrendatario. Para dejar constancia de todos los acuerdos por escrito, las partes implicadas celebran un contrato de arrendamiento de terrenos y, para que éste sea legalmente vinculante, es protocolizado por un notario.
A continuación, el contrato de arrendamiento de terrenos se inscribe en el registro de la propiedad y, además, en un registro de terrenos de arrendamiento establecido por separado.
Petra Konradi:
¿Puede alguien conceder un derecho de construcción hereditario?
Tim Wistokat:
En principio, sí.
En principio, cualquiera puede conceder un derecho de construcción hereditario. Sin embargo, en la práctica, la mayoría de los terrenos son alquilados por municipios, iglesias, comunidades o empresas. En Alemania, la iglesia, en particular, actúa a menudo como arrendador de terrenos para que las familias jóvenes con menos capital propio puedan comprar una propiedad o construir una casa.
Petra Konradi:
¿El truco está a menudo en los detalles, incluso con los derechos de construcción heredables?
Tim Wistokat:
Sí, puedo confirmarlo. Por regla general, la duración del contrato de arrendamiento de terrenos oscila entre 50 y 99 años. Tras el vencimiento del contrato de arrendamiento, éste expira y el inmueble pasa a ser propiedad del arrendatario. Sin embargo, este último debe pagar al arrendatario una indemnización adecuada por el edificio y ésta se basa en el valor de mercado actual.
Incluso en caso de venta o herencia del terreno o de la propiedad, el derecho de construcción hereditario no se extingue como un derecho de uso real. Más bien, el nuevo propietario del terreno o de la propiedad se hace cargo del contrato de derecho de construcción hereditario y de su plazo restante. Sin embargo, esto no significa que el plazo acordado se renueve o amplíe automáticamente. Debe entenderse más bien en el sentido de que se puede negociar un nuevo inicio del plazo con el nuevo propietario. Cuanto más plazo quede, mayores serán las posibilidades de revender la propiedad, por supuesto.
Petra Konradi:
¿Qué es eso de la llamada reversión?
Tim Wistokat:
Si el arrendatario no cumple con sus obligaciones contractuales o no paga la renta del suelo acordada durante al menos dos años, el otorgante del arrendamiento puede hacer valer su derecho de reversión. En esta llamada reclamación de reversión, el arrendatario debe devolver el arrendamiento al propietario. El contrato se rescinde prematuramente y el arrendatario se convierte en propietario del edificio. Sin embargo, hay que tener cuidado con esto. En caso de reversión, el propietario del contrato de arrendamiento de terrenos también debe compensar adecuadamente al arrendatario. También en este caso existe la posibilidad de que las partes acuerden entre sí una prórroga amistosa del contrato.
Además, aunque el otorgante del arrendamiento de terrenos puede conceder al titular del mismo un derecho de tanteo para comprar el terreno, el titular del arrendamiento de terrenos no tiene derecho a una prórroga del contrato.
Petra Konradi:
¿Para quién vale el arrendamiento de terrenos?
Tim Wistokat:
Para quienes tienen poco patrimonio pero no quieren prescindir de una vivienda propia, el arrendamiento puede merecer la pena en determinadas circunstancias, ya que sólo hay que subir el precio de compra de la casa, pero no el del terreno. En este caso, el importe total de la financiación del inmueble es, naturalmente, algo menor. Además del precio de compra de la propiedad, los interesados suelen pagar el impuesto sobre bienes inmuebles, el seguro y los gastos de mantenimiento, así como el alquiler anual del terreno.
Petra Konradi:
En primer lugar, el arrendamiento del terreno parece tentador para los posibles compradores con poco capital. Pero un examen más detallado revela algunas preocupaciones no despreciables. Probablemente la mayor desventaja: mientras que el reembolso de un préstamo bancario normal para una parcela termina con el tiempo, el alquiler del terreno continúa hasta el final del contrato. Especialmente en tiempos de bajos tipos de interés, la financiación tradicional suele resultar más ventajosa desde el punto de vista financiero.
Además, el alquiler del suelo puede ajustarse cada tres años. Debido a esto, existe la posibilidad de que los pagos de la renta del suelo superen los costes totales de la propiedad a lo largo de los años. Aunque la adquisición de una propiedad regular suele parecer más cara, a la larga suele resultar menos complicada y menos costosa.
Si tiene alguna pregunta sobre este u otros temas, no dude en ponerse en contacto con nuestros expertos o encontrar aún más información en nuestra página web y en la VON POLL IMMOBILIEN - App. Puedes encontrar los enlaces en las notas del programa de nuestro podcast.
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