05.09.2023 • 4 min. tiempo de lectura
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La evolución de los precios de compra y alquiler se aleja
Después de muchos años de subidas continuas, los precios de la vivienda viven ahora por primera vez una fase de enfriamiento, pero esto podría abrir nuevas oportunidades para compradores e inversores. El aumento de la inflación, agravado por la guerra de Ucrania, ha provocado un cambio en la política de tipos de interés de los bancos centrales, lo que inevitablemente ha hecho subir los tipos hipotecarios. Como consecuencia, los posibles compradores tuvieron que recalcular. La demanda de inmuebles disminuyó debido al aumento de los tipos de interés, mientras que, al mismo tiempo, el mercado del alquiler se recuperó y las rentas subieron, especialmente en las metrópolis alemanas. Los expertos de VON POLL IMMOBILIEN han analizado en qué medida han divergido en Múnich los precios medios de compra y alquiler1 de pisos en los 25 distritos de la capital bávara para el primer semestre de 2023 en comparación con el primer semestre de 2022.
Daniel Ritter, socio gerente de VON POLL IMMOBILIEN:
"Actualmente, los alquileres están subiendo en casi todas las metrópolis, mientras que los precios de compra de los inmuebles están bajando; la tendencia también es clara en Múnich. Los mercados son divergentes. ¿Vuelve a ser atractiva la compra? Hay muchas razones para ello. Los futuros compradores tienen en cuenta el nuevo nivel de los tipos de interés. Además, disponen de una gama más amplia de inmuebles entre los que elegir, los plazos de comercialización se han alargado y su margen de negociación se ha ampliado. Los compradores potenciales deberían aprovechar esta oportunidad. En última instancia, no se sabe cuánto tiempo permanecerá así la situación, y no será por mucho tiempo. Son posibles nuevas subidas de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo. En los 25 distritos de Múnich, los precios de compra de pisos ocupados por sus propietarios cayeron en la primera mitad de 2023 en comparación con la primera mitad de 2022 - en 20 distritos incluso en porcentajes de dos dígitos. Los precios de alquiler, por el contrario, subieron en 24 distritos de la capital bávara - en casi la mitad de los distritos entre alrededor del 5 por ciento y el 9 por ciento."
La brecha de precios de compra-alquiler se abrió más en el tranquilo distrito residencial de Moosach, Altstadt-Lehel con la popular Marienplatz como centro y en Milbertshofen-Am Hart con el Parque Olímpico y el conocido Estadio Olímpico. En Moosach, los precios por metro cuadrado de los condominios cayeron un -14,7% (compra: 7.503 euros/m2), en Altstadt-Lehel y en Milbertshofen-Am Hart un -13,5% cada uno (compra: 12.654 euros/m2 y 8.190 euros/m2 respectivamente). Por el contrario, los alquileres de pisos subieron un 6,8% en Moosach (alquiler: 20,52 euros/m2), un 7,4% en Altstadt-Lehel (alquiler: 27,65 euros/m2) y un 7,2% en Milbertshofen-Am Hart (alquiler: 22,60 euros/m2) en el primer semestre de 2023 en comparación con el mismo periodo del año anterior.
Volker Stich, director de oficina de VON POLL IMMOBILIEN Múnich:
"El mercado de alquiler es un indicador temprano para el mercado de compradores. Los compradores potenciales deberían aprovechar ahora el nivel de precios más bajo. Los inmuebles siguen siendo una buena protección contra la inflación y vivir sin pagar alquiler es la mejor previsión para la vejez. Los inmuebles en el centro de la ciudad o con una ubicación céntrica y un alto nivel de precios siguen teniendo una gran demanda, porque Múnich merece la pena para la gente. En general, la oferta inmobiliaria ha aumentado considerablemente y las exageraciones han desaparecido del mercado. ¡Estos son algunos indicios de que la compra de inmuebles volverá a repuntar a largo plazo."
Fig. 1: Desarrollo de los precios de compra y alquiler en los distritos urbanos de Múnich, HY1/22 vs. HY1/23 (Gráfico: von Poll Immobilien GmbH) - gráfico interactivo incl. cifras al pasar el ratón por encima: https://www.datawrapper.de/_/lbKdL/
Además de Moosach, Aubing-Lochhausen-Langwied con -14,8 por ciento (compra: 7.211 €/m2) y Berg am Laim con -15,3 por ciento (compra: 7.588 €/m2) estuvieron entre los tres distritos con los descensos más fuertes en los precios de compra de condominios entre los distritos residenciales de Múnich. Por el contrario, los alquileres de pisos subieron moderadamente un 2,5 por ciento en Aubing-Lochhausen-Langwied (alquiler: 17,96 €/m2) y un 3,7 por ciento en Berg am Laim (alquiler: 19,63 €/m2).
La tendencia del precio de compra-alquiler entre los distritos de Múnich analizados diverge menos en Ramersdorf-Perlach, Bogenhausen y Untergiesing-Harlaching. En el primer semestre de 2023, los precios de compra de pisos ocupados por sus propietarios cayeron una media de -13,5% en Ramersdorf-Perlach (compra: 7.375 euros/m2), -9,8% en el distrito de lujo de Bogenhausen (compra: 8.754 euros/m2) y -12,6% en Untergiesing-Harlaching (compra: 8.827 euros/m2). Mientras que los precios por metro cuadrado para pisos de alquiler en Ramersdorf-Perlach en realidad cayeron un -2,2 por ciento (alquiler: 19,20 €/m2) - convirtiéndose en el único distrito con alquileres a la baja en comparación con el primer semestre de 2022 - los alquileres en Bogenhausen subieron ligeramente un 1,6 por ciento (alquiler: 21,26 €/m2) y Untergiesing-Harlaching un 2,8 por ciento (alquiler: 20,59 €/m2).
Michael Zeller, director de oficina de VON POLL IMMOBILIEN Múnich - Solln/Grünwald:
"La demanda de inmuebles ha disminuido visiblemente, excepto en microlocalizaciones muy buenas de distritos o zonas concretas. Como consecuencia, la oferta de inmuebles ha aumentado y el periodo de comercialización también se ha alargado. Además, los posibles compradores ya no aceptan todos los precios de venta. Los inversores siguen pidiendo propiedades con precios de compra de hasta unos 400.000 euros, pero sólo en buenas ubicaciones. Los precios por encima de esto son difíciles de realizar para los inversores de capital, ya que el interés - sin amortización - es a veces más alto que los alquileres fríos."
También es notable que en sólo cinco distritos de Múnich los precios por metro cuadrado para condominios han caído en un porcentaje de un solo dígito en el primer semestre de 2023, incluyendo Obergiesing-Fasangarten con -8,1 por ciento (compra: 8.492 €/m2), Schwabing-West con -8,7 por ciento (compra: 10.723 €/m2), Feldmoching-Hasenberg con -9,1 por ciento (compra: 7.282 €/m2), Trudering-Riem con -9,4 por ciento (compra: 8.168 €/m2) y como se mencionó anteriormente, Bogenhausen. Mientras que los alquileres en Trudering-Riem subieron un 6,9% (alquiler: 19,11 €/m2) y en Obergiesing-Fasangarten un 4,7% (alquiler: 20,69 €/m2), aumentaron algo más débilmente en Schwabing-West con un 2,7 por ciento (alquiler: 24,40 €/m2) y Feldmoching-Hasenberg con un 3,8 por ciento (alquiler: 18,72 €/m2).
En 14 distritos de Múnich, los precios por metro cuadrado de los condominios cayeron entre un -10% y un -13% en el primer semestre de 2023, incluyendo, entre otras, las principales ubicaciones de Múnich Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt (compra: 12.176 €/m2), Schwabing-Freimann (compra: 10.101 €/m2), Au-Haidhausen (compra: 10.376 €/m2), Neuhausen-Nymphenburg (compra: 9.603 €/m2), Schwanthalerhöhe (compra: 9.728 €/m2). Los alquileres medios de pisos, por su parte, subieron entre un 4% y un 6% en estos distritos residenciales.
Sascha Hadeed, directora de oficina de VON POLL COMMERCIAL Múnich y VON POLL IMMOBILIEN Gräfelfing:
"La demanda de inmuebles ha disminuido visiblemente, excepto en microlocalizaciones muy buenas de distritos o zonas individuales. Como consecuencia, ha aumentado la oferta de propiedades y también se ha alargado el periodo de comercialización. Además, los posibles compradores ya no aceptan todos los precios de venta. Los inversores siguen pidiendo propiedades con precios de compra de hasta unos 400.000 euros, pero sólo en buenas ubicaciones. Los precios por encima de esta cifra son difíciles de realizar para los inversores de capital, ya que los intereses -sin amortización- son a veces superiores al frío alquiler. Los inversores también se muestran actualmente muy cautelosos con los precios de venta elevados. En el punto álgido del boom en Múnich, a veces teníamos factores de precio de compra de entre el 40 y el 50. Con la actual carga de intereses de casi el 4%, esto ya no es calculable. Además, los propietarios de estos inmuebles aún no están dispuestos a reducir el precio de forma razonable, por lo que actualmente hay poco movimiento en este mercado."
Análisis del precio de los inmuebles en los distritos de Múnich
Fig. 2:Evolución de los precios de compra y alquiler en los distritos urbanos de Múnich, HY1/22 vs. HY1/23 HY1/23 (Tabla: von Poll Immobilien GmbH)
Una vez más, los precios de alquiler de pisos fueron los que más subieron en el primer semestre de 2023 en comparación con el mismo periodo del año anterior en los distritos muniqueses de Allach-Untermenzing con un 8,9 por ciento (alquiler: 19,13 €/m2) y en el popular distrito universitario de Maxvorstadt con un 8,8 por ciento (alquiler: 26,11 €/m2). Por el contrario, los precios de compra de los condominios cayeron un -10,6 por ciento en Allach-Untermenzing (compra: 7.861 euros/m2) y un -11 por ciento en Maxvorstadt (compra: 11.653 euros/m2).
1 La base de datos del análisis del precio de compra de condominios, así como los precios de alquiler de pisos en la cartera (hasta 2019 inclusive) se basa en los precios medios de venta en el primer semestre de 2023 en comparación con el primer semestre de 2022 de GeoMap y VON POLL IMMOBILIEN Research (2023).
El gráfico de barras interactivo, incluido el enlace de incrustación, puede descargarse aquí: https://www.datawrapper.de/_/lbKdL/
