Análisis inmobiliario de los estados federados: evolución de las ofertas de obra nueva y permisos de construcción desde 2021

Daniel Ritter, socio gerente de VON POLL IMMOBILIEN:

"El descenso de la oferta de viviendas de nueva construcción subraya la urgencia de abordar los diversos y trascendentales retos que frenan este sector en Alemania. Una cuestión clave que debe abordarse son las trabas normativas, los procesos burocráticos y la complejidad de las normativas de construcción, que ralentizan y encarecen el proceso de construcción. Es necesario revisar las normativas y los procedimientos de autorización existentes para aumentar la eficiencia y reducir los obstáculos para las empresas constructoras y los promotores de proyectos. Otra cuestión es cómo hacer frente al aumento de los costes de la construcción. El aumento del precio de los materiales de construcción y la escasez de mano de obra cualificada han afectado considerablemente a la rentabilidad de los nuevos proyectos de construcción. Se necesitan medidas para estabilizar los costes, simplificar la actividad y los materiales de construcción y garantizar la disponibilidad de trabajadores cualificados a fin de aumentar el atractivo de los proyectos de nueva construcción para inversores y promotores.'

Fig. 1:Porcentaje de oferta de inmuebles de obra nueva en 2021, 2022 y 2023 (gráfico: von Poll Immobilien GmbH) - gráfico interactivo incl. cifras al pasar el ratón:Porcentaje de oferta de inmuebles de obra nueva en 2021, 2022 y 2023 (gráfico: von Poll Immobilien GmbH). Cifras por mouseover: https://www.datawrapper.de/_/Uo73s/?v=8

En 2023, los compradores potenciales encontraron la mayor proporción de propiedades de nueva construcción en oferta en el estado federal de Sajonia con un 24,1%, seguido de Turingia con un 22,9% y Renania-Palatinado con un 21,9%. Sin embargo, también es interesante observar que la proporción de viviendas de nueva construcción en Turingia y Sajonia se redujo en un -15,3% y un -12,3%, respectivamente, en 2023 en comparación con 2021. Junto con Sajonia-Anhalt, con un -13,9 por ciento, y Schleswig-Holstein, con un -10,7 por ciento, se trata de los descensos más pronunciados en la oferta de viviendas de obra nueva en los últimos tres años en una comparación de los estados federales.

Dominik Köhler, director de sucursal de VON POLL IMMOBILIEN Weimar:

"En los últimos años, los programas específicos de subvenciones han impulsado la actividad de nueva construcción en Turingia. Los proyectos inmobiliarios residenciales de mayor envergadura, que tienen un plazo más largo en el proceso de planificación y aprobación, podrían completarse entre 2021 y 2023, lo que ha provocado un aumento temporal de la proporción de obra nueva. Sin embargo, los proyectos del segmento de obra nueva volverán a disminuir inicialmente en Turingia, ya que los costes de construcción son demasiado elevados, los programas de subvenciones están llegando a su fin y los proyectos de construcción rara vez son rentables. Sin embargo, la demanda de viviendas sociales y adecuadas a la edad aumenta continuamente y sólo será posible satisfacerla si los costes de construcción evolucionan positivamente y se dispone de nuevas subvenciones.'

Además, Schleswig-Holstein es uno de los tres estados federados con menor oferta de viviendas de nueva construcción en 2023, con un 13,5%. Le siguen Berlín, con un 12,2%, y Bremen, con sólo un 8,3%. En Berlín, sin embargo, la oferta de obra nueva sólo ha caído un -2,7 por ciento entre 2021 y 2023, mientras que en Bremen ha caído un -6,2 por ciento.

Robert Rothböck, director de sucursal de VON POLL IMMOBILIEN en Kiel, Neumünster, Rendsburg, Eckernförde, Plön y Eutin:

"En Schleswig-Holstein, los promotores de grandes proyectos y los promotores inmobiliarios son escasos, y la actividad de nueva construcción se centra en las viviendas unifamiliares. En la fase de auge inmobiliario de la última década, muchos agentes más pequeños se han aventurado también en proyectos y parcelas de mayor tamaño. Esto dio lugar a un auténtico boom. Inevitablemente, muchos de estos promotores inmobiliarios y promotores de proyectos han cesado ahora sus actividades de construcción o se han rendido por completo, lo que ilustra los desafíos y la volatilidad de este sector.'

Mecklemburgo-Pomerania Occidental es el único estado federal que no registrará una tendencia negativa en la oferta de nueva construcción de 2021 a 2023, incluso si la cuota se estanca en lugar de crecer al 0,4%. Además, Mecklemburgo-Pomerania Occidental será uno de los cuatro estados federados con mayor oferta de inmuebles de obra nueva en 2023, ya que más de uno de cada cinco inmuebles (21,1%) en los portales de anuncios es de obra nueva.

Corinne Briesemeister, directora de la sucursal de VON POLL IMMOBILIEN Rostock y Warnemünde:

"En Mecklemburgo-Pomerania Occidental, actualmente se ofrecen viviendas principalmente en el segmento de obra nueva, que se iniciaron en 2021 y 2022. Sin embargo, la comercialización está resultando difícil, ya que los compradores potenciales se muestran reticentes y los precios de compra son elevados. En los últimos años se han realizado en Mecklemburgo-Pomerania Occidental varios proyectos de nueva construcción. Debido a la gran demanda, ha habido aquí muchos inversores. En comparación con otros estados federados, la oferta de inmuebles de nueva construcción parece haber disminuido menos. Sin embargo, la actividad de nueva construcción se ha paralizado en gran medida en la actualidad. Partimos de la base de que la situación tampoco cambiará significativamente en 2024"

En 2023, los futuros compradores podrán elegir entre un 19% y un 20% de inmuebles de nueva construcción en Hesse, Baviera, Brandemburgo y Baden-Wurtemberg. Sin embargo, la oferta de propiedades de nueva construcción ha caído significativamente desde 2021 en Hesse (-8,2%), Baviera (-5,5%) y Baden-Württemberg (-7,2%). Brandenburgo, por otro lado, sólo registró un descenso del -2,7 por ciento en el número de propiedades de nueva construcción en oferta.

Hamburgo, con un 18,6 por ciento, Renania del Norte-Westfalia, con un 17,3 por ciento, Baja Sajonia, con un 16,2 por ciento y Sarre, con un 15,1 por ciento, se encuentran en la zona media baja cuando se compara la proporción de propiedades de nueva construcción en oferta en 2023. Con un -4,3 por ciento en comparación con 2021, Sarre registró el menor descenso de la oferta, seguido de Renania del Norte-Westfalia con un -7,2 por ciento, Hamburgo con un -7,4 por ciento y Baja Sajonia con un -8,1 por ciento.

Permisos de construcción para propiedades residenciales: descenso en todos los estados federales en comparación con 2021

En un análisis más detallado de los permisos de construcción para propiedades residenciales³ en 2023 en comparación con 2021, los 16 estados federales registraron una tendencia a la baja. Desde Baviera hasta Schleswig-Holstein, desde Sajonia hasta Mecklemburgo-Pomerania Occidental, la evolución de los permisos de construcción tendrá un impacto duradero en el sector de la construcción de viviendas en todas las regiones de Alemania. Las razones de esta tendencia son múltiples y plantean cuestiones importantes sobre la situación actual y el futuro de la construcción residencial en Alemania.

El mayor número de viviendas se aprobaron en Baviera en 2023 con 3,01 por cada 1.000 habitantes, seguido de Brandenburgo con 2,37 por cada 1.000 habitantes y Schleswig-Holstein con 2,12 permisos de construcción por cada 1.000 habitantes. En 2021, los tres estados federales mencionados registraron más de tres permisos de construcción por cada 1.000 habitantes - Baviera registró 3,44 propiedades aprobadas por cada 1.000 habitantes, Brandenburgo 3,47 por cada 1.000 habitantes y Schleswig-Holstein 3,31 por cada 1.000 habitantes.

El menor número de permisos de construcción en 2023 se registró en Berlín con sólo 0,58 por cada 1.000 habitantes. Hamburgo también se situó a la cola con 0,62 viviendas aprobadas por cada 1.000 habitantes y Bremen con 0,79 por cada 1.000 habitantes.

Los estados federados de Renania-Palatinado, Baja Sajonia, Baden-Wurtemberg, Mecklemburgo-Pomerania Occidental y Sajonia tenían entre 1,5 y dos permisos de construcción por cada 1.000 habitantes en 2023. Sin embargo, en 2021, se aprobaron 2,91 propiedades residenciales por cada 1.000 habitantes en Renania-Palatinado, 2,84 por cada 1.000 habitantes en Baja Sajonia, 2,5 por cada 1.000 habitantes en Baden-Württemberg, 2,16 por cada 1.000 habitantes en Mecklemburgo-Pomerania Occidental y 2,02 por cada 1.000 habitantes en Sajonia.

En cambio, Hesse se encuentra en la zona media baja con 1,31 permisos de construcción por cada 1.000 habitantes, Sarre con 1,25 por cada 1.000 habitantes, Renania del Norte-Westfalia con 1,21 por cada 1.000 habitantes, Sajonia-Anhalt con 1,16 por cada 1.000 habitantes y Turingia con 1,09 por cada 1.000 habitantes. También en este caso, los permisos de construcción de viviendas descendieron visiblemente en comparación con 2021.