31.05.2022
Contenido de este artículo
En el episodio 4 de la enciclopedia VON POLL IMMOBILIEN podcast, Tim von Campenhausen, Director de Ventas y Formación de VON POLL IMMOBILIEN, y la presentadora Susanne Hauf realizan una apasionante entrevista sobre el gran tema Registro de la Propiedad.
¿Cómo se estructura el registro de la propiedad? ¿Cuándo se realiza una inscripción en el registro de la propiedad? ¿Y quién puede inspeccionar el registro de la propiedad? Ahora puede escuchar la apasionante conversación sobre estos y otros temas directamente aquí o leerla como una transcripción a la 'manera tradicional'. Esperamos que lo disfrutes
Episodio del podcast 'Grundbuch' - transcripción completa
La moderadora Susanne Hauf:
Lo que no está escrito en el registro de la propiedad no es válido. Por muy sencilla que parezca esta frase, también es cierta. En Alemania, cada parcela tiene su propio lugar en el registro de la propiedad, que se llama página del registro de la propiedad. Esto es lo que dice el Código del Registro de la Propiedad. Básicamente, el registro de la propiedad proporciona información sobre las relaciones de propiedad, legales y de deuda de una propiedad. Información indispensable antes de comprar o vender una propiedad.
¿Cómo está estructurado el registro de la propiedad? ¿Cuándo se realiza una inscripción en el registro de la propiedad? ¿Y quién puede inspeccionar el registro de la propiedad? En este episodio, explicamos los datos más importantes sobre el registro de la propiedad y damos consejos útiles sobre lo que debe tener en cuenta como comprador y vendedor. Nuestro invitado es Tim von Campenhausen. Es Director de Ventas y Formación de VON POLL IMMOBILIEN. Buenos días, Sr. von Campenhausen.
Tim von Campenhausen, Director de Ventas y Formación de VON POLL IMMOBILIEN:
Sí, buenos días por mi parte también y espero un tema apasionante sobre el catastro en el podcast de hoy.
Susanne Hauf:
Mi nombre es Susanne Hauf. Soy el anfitrión del podcast. ¡Bienvenido al podcast!
Es inevitable echar un vistazo al registro de la propiedad antes de comprar y vender un inmueble. En Alemania, cada propiedad se registra en su propia hoja del registro de la propiedad. El extracto del registro de la propiedad contiene toda la información relevante para la compra o venta de una propiedad.
Señor von Campenhausen, ¿qué es en principio el registro de la propiedad y por qué lo necesita?
Tim von Campenhausen:
Sí, esa es una pregunta muy legítima y buena.
El registro de la propiedad es más o menos el archivo personal de una propiedad y, además de la propiedad y los derechos, también documenta la historia de una propiedad. Con unos 35 millones de parcelas en Alemania, no sólo es sensato, sino también indispensable, mantenerlas en orden, como también prevé el Código del Registro de la Propiedad, para garantizar la seguridad jurídica en las transacciones inmobiliarias. Esto se refleja en particular en la llamada fe pública del registro de la propiedad.
Susanne Hauf:
¿Y cómo está estructurado el registro de la propiedad?
Tim von Campenhausen:
En principio, cada hoja del registro de la propiedad consta de cinco partes, que están marcadas con diferentes colores. La primera parte, la llamada inscripción, documenta el tribunal de distrito competente, el volumen y el número de hoja en el inventario.
La segunda parte es el inventario. Contiene el número de inventario, el distrito del registro de la propiedad, la parcela, el tipo de negocio y la ubicación y el tamaño de la propiedad.
El tercer punto es la sección uno, la llamada sección uno, que enumera la propiedad del inmueble. El propietario o propietarios - que también pueden ser más de un propietario - también se introducen allí.
Susanne Hauf:
Bien.
Tim von Campenhausen:
En la sección dos, se registran los posibles gravámenes y restricciones. Los gravámenes incluyen, entre otros, las cargas reales.
Además, los derechos de uso como los derechos de paso o el usufructo también se enumeran aquí, si procede. Y en la última sección, la tercera, se señalan las posibles hipotecas, como las cargas de la tierra, los gravámenes o las hipotecas. En otras palabras, todo lo que tiene que ver con el dinero y las hipotecas se puede encontrar en la sección tres. Y por ello, esta parte del registro de la propiedad es especialmente interesante para los bancos y los acreedores.
Susanne Hauf:
¿Cuándo se realiza una inscripción en el registro de la propiedad?
Tim von Campenhausen:
Sí, siempre que haya cambios en el registro de la propiedad. Puede tratarse de cambios en la propiedad, entre otras cosas, pero también de cambios, gravámenes y restricciones. Y la inscripción en el registro de la propiedad no se produce de forma automática, sino que debe notificarse al tribunal de distrito o a la oficina del registro de la propiedad competente. Ya sea por medio de una certificación notarial o de forma oficial, es decir, por medio de decretos oficiales. En el caso de la compraventa de un inmueble, el contrato de compraventa debe ser protocolizado por un notario, por supuesto, y el notario se encarga de que el registro de la propiedad transcriba el cambio de titularidad y la nueva propiedad en el registro de la propiedad.
Susanne Hauf:
Ahora se da el caso de que el registro de la propiedad no sólo tiene que ser informado cuando el propietario cambia, sino también cuando hay cambios en la financiación.
¿Cuándo se dan realmente estas circunstancias?
Tim von Campenhausen:
En principio, los bancos tienen naturalmente sus préstamos garantizados en el registro de la propiedad si existen activos inmobiliarios. Asimismo, en el caso de un cambio o transferencia de un préstamo a la construcción a otra entidad de crédito, es decir, en el caso de una reestructuración de la deuda -sea como sea-, las circunstancias del apartado tres se ajustan en consecuencia. Por supuesto, este proceso también está sujeto a la certificación notarial.
Además, los derechos de uso de una propiedad, como el derecho de paso o el derecho de residencia, requieren una inscripción en el registro de la propiedad. Si una parcela se divide de nuevo o se unen varias parcelas en una sola, esto también se modifica, por supuesto. Y todos los cambios -como ya he dicho- sólo son posibles mediante certificación notarial o de oficio.
Susanne Hauf:
¿Cuándo es necesario un extracto del registro de la propiedad?
Tim von Campenhausen:
Como comprador, no debe esperar al cambio de titularidad para ocuparse del registro de la propiedad. Incluso antes, es aconsejable que los interesados echen un vistazo a la respectiva hoja del registro de la propiedad. Allí encontrarán información sobre cualquier gravamen y derecho asociado a la propiedad. El extracto del registro de la propiedad como tal es una copia completa de todas las entradas relacionadas con una propiedad. No sólo forma parte de los documentos de venta, sino que también es necesario como plantilla en el banco para la concesión de un préstamo.
Susanne Hauf:
El registro de la propiedad es un registro público restringido. ¿Qué significa realmente 'público restringido'?
Tim von Campenhausen:
Esto significa que el registro de la propiedad no está abierto a todo el mundo, sino sólo de forma limitada, porque contiene datos sensibles. Hemos establecido los datos del propietario, etc. Y según el apartado doce del Código del Registro de la Propiedad, cualquier persona que pueda demostrar un interés legítimo está autorizada a inspeccionar el registro de la propiedad. Es decir, esa es en definitiva la restricción. Por regla general, esto incluye al propietario o propietarios, así como a los titulares de derechos inscritos en el registro de la propiedad, como los herederos.
Además, el grupo de personas con un interés legítimo incluye naturalmente a los vecinos de la propiedad cuando se trata de regulaciones de voladizos, por ejemplo, acreedores e instituciones de crédito, tribunales, notarios y autoridades. Cualquier persona que necesite un extracto del registro de la propiedad y pueda demostrar un interés legítimo debe solicitarlo a la oficina del registro de la propiedad correspondiente. Esto es posible tanto en persona como en línea.
En cualquier caso, solicitar un extracto del registro de la propiedad conlleva un pequeño coste. Dependiendo de si se requiere un extracto simple o certificado, los costes oscilan entre diez y 20 euros.
Susanne Hauf:
Eso fue realmente muy informativo y útil. Muchas gracias Sr. von Campenhausen, Director de Ventas y Formación de VON POLL IMMOBILIEN.
Tim von Campenhausen:
Sí, yo también le agradezco mucho y que tenga un feliz día.
Susanne Hauf:
El registro de la propiedad enumera todas las propiedades desarrolladas y no desarrolladas en el respectivo distrito del registro de la propiedad. Cualquier persona que haya adquirido una parcela o un inmueble por compra, herencia o donación debe inscribirse en el registro de la propiedad como nuevo propietario. Según el apartado doce del Código del Registro de la Propiedad, cualquier persona que pueda demostrar un interés legítimo está autorizada a inspeccionar el registro de la propiedad.
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