24.03.2022
Contenido de este artículo
En el episodio 1 de la enciclopedia VON POLL IMMOBILIEN Podcasts, Tim von Campenhausen, Director de Ventas y Formación de VON POLL IMMOBILIEN, y la presentadora Petra Konradi realizan una apasionante entrevista sobre el gran tema Contabilidad de Costes Operativos.
¿Qué hay que tener en cuenta? ¿Dónde están las posibles fuentes de error y las trampas? Tim von Campenhausen explica todo lo que vale la pena saber sobre el tema de los costes de explotación. Ahora puede escuchar la apasionante conversación sobre estos y otros temas directamente aquí o leerla como transcripción a la 'manera tradicional'. Esperamos que lo disfrutes
Episodio del podcast 'Costes operativos' - transcripción completa
La moderadora Petra Konradi:
Bienvenidos al primer episodio de nuestro podcast.Sea usted comprador o vendedor de una propiedad, hay términos que todos han oído antes y en la mayoría de los casos saben lo que hay detrás de ellos. Por ejemplo, la declaración de gastos de explotación, el derecho de construcción hereditario o la servidumbre. Con este podcast, le proporcionamos un léxico sonoro de estos y otros términos técnicos del mundo inmobiliario.Investigación profunda y explicada al grano. Me llamo Petra Konradi. Soy el anfitrión del podcast. El tema de este primer episodio es la factura de los servicios públicos. Nuestro invitado, con el que voy a hablar de ello, es Tim von Campenhausen. Es Director de Ventas y Formación de VON POLL IMMOBILIEN. Bienvenido.
Tim von Campenhausen, Director de Ventas y Formación VON POLL IMMOBILIEN:
Buenas tardes, Sra. Konradi.
Petra Konradi:
La declaración de gastos de funcionamiento es un ejemplo adecuado de errores involuntarios de forma o contenido. Esto puede ocurrir porque la preparación de la declaración suele implicar mucho trabajo y puede ser muy compleja. Para que usted, como propietario o arrendador de un inmueble, no cometa ningún error, aquí tiene tres puntos importantes a los que debe prestar atención.
Tim von Campenhausen:
En primer lugar, como ha dicho, hay errores de forma y de fondo a los que hay que prestar atención a la hora de elaborar la declaración de gastos de explotación. Lo segundo que hay que tener en cuenta es que hay que presentar a los inquilinos una declaración adecuada de los gastos de explotación a más tardar un año después de la finalización del período de liquidación. Y, por supuesto, también es muy importante saber que una declaración formalmente incorrecta no es válida, aunque se haya presentado a tiempo.
Petra Konradi:
¿Qué gastos de servicio se pueden repercutir al inquilino?
Tim von Campenhausen:
En general, los costes del impuesto sobre bienes inmuebles, del suministro de agua, del saneamiento, de la limpieza de la chimenea, de la iluminación de la casa, de los trabajos de limpieza y del mantenimiento del jardín, de la limpieza de la calle y de la eliminación de residuos, del seguro de la propiedad y de la responsabilidad civil, de la antena y de la televisión por cable, del ascensor, de las lavadoras y del conserje pueden repercutirse en el arrendatario.Además, hay una partida para otros gastos de funcionamiento no incluidos en las otras partidas. Y en el apartado dos de la declaración de gastos de explotación se enumeran todos los gastos auxiliares prorrateables.
Petra Konradi:
¿Qué gastos auxiliares no pueden prorratearse?
Tim von Campenhausen:
Los gastos accesorios no prorrateables, por el contrario, son los gastos de reparación y mantenimiento, así como los gastos de gestión, los gastos de seguro, los gastos de desocupación y otros gastos de explotación no detallados en el contrato de alquiler.
Petra Konradi:
Un punto muy decisivo es el plazo de presentación, que es probablemente el plazo más importante que tienen que cumplir los arrendadores. ¿Cuándo debe presentarse una declaración de gastos de funcionamiento adecuada?
Tim von Campenhausen:
Entonces los inquilinos deberían, también lo habíamos dicho antes, tenerlo como máximo un año después del final del periodo contable. El periodo de liquidación se especifica por escrito en el contrato de arrendamiento y no puede superar el periodo máximo de doce meses. Por regla general, el periodo de liquidación se ajusta al año natural, en este caso del 1 de enero al 31 de diciembre. En consecuencia, el arrendador también tiene hasta el 31 de diciembre del año siguiente para liquidar correctamente los gastos de explotación.
Petra Konradi:
¿Qué puede ocurrir si no se cumple este plazo?
Tim von Campenhausen:
El hecho de sobrepasar el plazo significa que el inquilino ya no tiene que hacer ningún pago adicional, ya que la liquidación es formalmente incorrecta y, por tanto, inválida. Incluso si el inquilino se muda durante el periodo de liquidación, se aplica el periodo de un año. Esto significa que, en este caso, el arrendador debe calcular los meses en los que el inquilino aún vivía en el edificio de forma proporcional.
Petra Konradi:
Y también hay una característica especial.
Tim von Campenhausen:
Exactamente. Si los gastos de servicio realmente prorrateables son inferiores al anticipo del inquilino, éste tendrá, por supuesto, un saldo a favor. Esta cantidad debe devolverse al inquilino en un plazo de 30 días, independientemente de que la declaración de gastos de explotación se haya entregado a tiempo.
Si el inquilino está obligado a realizar un pago adicional en el caso de una declaración de gastos de funcionamiento correctamente preparada y entregada a tiempo, esta cantidad también debe ser pagada dentro de los 30 días siguientes a la recepción de la declaración.
Petra Konradi:
¿Por qué hay que evitar a toda costa los errores formales?
Tim von Campenhausen:
Simplemente: una declaración formalmente incorrecta puede llevar a la nulidad de la misma, aunque se haya presentado a tiempo.
Petra Konradi:
¿Y cómo es una declaración de gastos de explotación formalmente correcta?
Tim von Campenhausen:
En primer lugar, incluye el nombre y la dirección del propietario y del inquilino. Si hay varios inquilinos, basta con dirigirse a uno de ellos. La descripción exacta del inmueble alquilado, así como el período contable. Y por último, pero no por ello menos importante, el inquilino debe ser capaz de hacer un seguimiento de los costes.
Petra Konradi:
¿Esto significa?
Tim von Campenhausen:
Esto significa que la declaración debe contener una lista clara de los costes totales, la fórmula de prorrateo utilizada e información sobre los pagos anticipados ya realizados por el inquilino. De este modo, se obtiene la suma de la reclamación o el crédito adicional.
Petra Konradi:
Uno de los errores más comunes en la declaración de gastos de explotación es una declaración incompleta o tardía, así como un periodo de facturación que excede el periodo especificado de doce meses. A menudo, también se liquidan los gastos de servicio que no son prorrateables o la clave de reparto no se corresponde con la establecida en el contrato de arrendamiento. En general, los propietarios deben procurar evitar en la medida de lo posible los errores formales y de contenido.
¿Tiene alguna pregunta sobre este u otros temas? No dude en ponerse en contacto con nuestros expertos o encontrar aún más información en nuestra página web y en la aplicación VON POLL IMMOBILIEN. Puedes encontrar los enlaces a estos en las notas del programa de nuestro podcast.
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