08.07.2024 • 7 min. tiempo de lectura
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Los precios inmobiliarios se estabilizan poco a poco en el Mar del Norte
La costa alemana del Mar del Norte sigue siendo un lugar de añoranza para muchas personas. La razón principal es el Mar de Wadden, la mayor llanura fangosa y arenosa contigua del mundo, declarada Patrimonio de la Humanidad por la UNESCO debido a su singularidad. La fascinación de las mareas, las extensas playas de arena y la diversidad de la naturaleza hacen de la costa del Mar del Norte no sólo un popular destino vacacional, sino también una región residencial. Tras un largo periodo en el que los precios de la vivienda en la región subían, el mercado inmobiliario de la costa del Mar del Norte también sintió los efectos de la guerra en Ucrania, el amplio aumento de los costes, la inflación y las consiguientes subidas de los tipos de interés: los precios bajaron. Pero, ¿cuál es la situación actual? Los expertos de VON POLL IMMOBILIEN han analizado la evolución de los precios inmobiliarios de las viviendas unifamiliares1 en los distritos, ciudades independientes y en las penínsulas e islas* de la costa del Mar del Norte y han comparado la evolución de los precios de compra2 en el primer trimestre de 2024 con el primer y cuarto trimestre de 2023.
Daniel Ritter, socio gerente de VON POLL IMMOBILIEN:
"El mercado inmobiliario de la costa del Mar del Norte sigue bajo la influencia del último año y medio. Como en la mayoría de las regiones de Alemania, los precios de las viviendas unifamiliares y adosadas han bajado notablemente. En nueve de las doce regiones analizadas de la costa del Mar del Norte, los precios medios por metro cuadrado de las viviendas en el primer trimestre de 2024 sólo bajaron hasta un 9% en algunos casos en comparación con el mismo trimestre del año anterior. No obstante, las cifras muestran que el mercado vuelve a estabilizarse lentamente y se asienta en un nuevo nivel reducido. Si se observa la evolución de los precios en el cuarto trimestre de 2023 en comparación con el primer trimestre de 2024, se observa que la espiral de precios ya está girando a la baja mucho más lentamente: los precios ya no caen tan bruscamente, en algunos casos incluso vuelven a subir ligeramente. Esta es una señal importante para los futuros compradores que esperan nuevas reducciones de precios: la fase de regulación del mercado podría llegar pronto a su fin."
No es de extrañar que los futuros compradores de las Islas Frisias del Norte tengan que rascarse más el bolsillo. Un metro cuadrado de superficie habitable costó una media de 11.704 euros en el primer trimestre de 2024. Aunque aquí se encuentran los precios más altos de la clasificación, las Islas Frisias del Norte también registraron el mayor descenso de precios dentro del análisis: los precios cayeron un -9% en comparación con el mismo periodo del año anterior. Sin embargo, una mirada a más corto plazo de la tendencia de precios desde el cuarto trimestre de 2023 hasta el primer trimestre de 2024 sugiere que los precios parecen estar nivelándose gradualmente, ya que tendieron a estancarse en un -0,7 por ciento durante este período. La isla de Sylt, que siempre ha sido una de las regiones más caras de Alemania, es en parte responsable del elevado nivel de precios de las Islas Frisias del Norte. Un análisis separado de la isla muestra que los precios medios aquí, de 14.424 euros/m2 , son incluso significativamente más altos que en el conjunto de las Islas Frisias del Norte. Sin embargo, los precios inmobiliarios en Sylt también cayeron un -6% en comparación con el primer trimestre de 2023.
Martin Weiß, director de la sucursal de VON POLL IMMOBILIEN Sylt:
"El mercado inmobiliario en Sylt también ha cambiado desde el giro de los tipos de interés y el aumento generalizado de los costes, el mercado se está regulando a la baja. Volvemos a tener más oferta, y se necesitan precios comprensibles para motivar a los posibles compradores bien financiados. Tenemos que encontrar una mezcla saludable entre propietarios locales y vacacionales. En las dos últimas décadas se ha construido mucho en Sylt. En el futuro, probablemente habrá menos construcciones nuevas, aunque sólo sea por el aumento de los costes de construcción. Por lo tanto, la propiedad inmobiliaria en Sylt seguirá siendo algo especial en el futuro porque es limitada"
En el segundo puesto de la clasificación y con una diferencia de más de 2.800 euros/m2 frente a las Islas Frisias del Norte se encuentra el siguiente grupo de islas: En las Islas Frisias Orientales, que incluyen Norderney, Juist y Spiekeroog, una casa cuesta una media de 8.833 euros/m2. Sin embargo, los precios de la vivienda en las Islas Frisias Orientales aumentaron ligeramente un 2,4% en el primer trimestre de 2024. ¡Incluyendo los datos de análisis del cuarto trimestre de 2023 al primer trimestre de 2024, queda claro que los precios de la propiedad en las Islas Frisias Orientales en realidad están aumentando de nuevo - los precios aumentaron un 5 por ciento durante este período, incluso más que en el mismo trimestre del año anterior.
Fig. 2: Evolución del precio de compra de las casas en la costa del Mar del Norte en el primer trimestre de 2024 en comparación con el primer trimestre de 2023 (Gráfico: von Poll Immobilien GmbH)
Nivel de precios significativamente más bajo en el continente en la costa del Mar del Norte: En el distrito de Frisia del Norte (sólo en el continente), una casa en el primer trimestre de 2024 costaba alrededor de340 euros/m2, en el distrito de Wittmund (sólo continente) 2.203 euros/m2, en el distrito de Frisia (sólo continente) 2.095 euros/m2 y en el distrito de Aurich (sólo continente) 2.069 euros/m2. Aunque estas cuatro regiones se encuentran en un nivel de precios similar, los precios de la vivienda en Frisia Septentrional fueron los que más subieron en la clasificación, con un 8,9%, seguidos de Wittmund, que registró el segundo mayor aumento de precios del análisis, con un 7,4%. En Frisia y Aurich, en cambio, los precios bajaron un -5,9% y un -6,5%, respectivamente, en el periodo analizado. Sin embargo, a corto plazo - es decir, del cuarto trimestre de 2023 al primer trimestre de 2024 - los precios de la vivienda se estancaron en el distrito de Frisia en un -0,7 por ciento y en el distrito de Aurich en un -0,3 por ciento. Esto es también una señal de que los precios medios de la vivienda allí se están nivelando lentamente de nuevo.
Nils Onken, director de la sucursal de las tiendas VON POLL IMMOBILIEN en Frisia Oriental (Norden, Aurich, Emden y Esens):
"La demanda a principios de año seguía siendo algo floja, pero esto no es inusual en general. Sin embargo, hemos observado que el mercado se está estabilizando poco a poco y esperamos un aumento significativo de la demanda y la vuelta a un mercado más normal a mediados de año a más tardar. Por un lado, esto se observa en el periodo de comercialización, que ya se acerca a los valores antiguos y se acorta en consecuencia. Por otro lado, la tendencia de los precios se ha mantenido estable desde principios de año: los precios inmobiliarios ya no bajan, sino que se mueven lateralmente. Por supuesto, las ciudades más grandes de la región, que se caracterizan sobre todo por su excelente infraestructura, siguen manteniendo un valor especialmente estable"
Con unos precios medios por metro cuadrado de entre 2.000 y 1.900 euros, los posibles compradores en el distrito de Cuxhaven (1.990 €/m2), en el distrito de Dithmarschen (1.958 €/m2), en la ciudad independiente de Wilhelmshaven (1.926 €/m2), en la ciudad independiente de Emden (1.913 €/m2) y en la ciudad independiente de Bremerhaven (1.910 €/m2). Mientras que los distritos de Dithmarschen y Cuxhaven registraron el segundo y tercer mayores descensos de precios en la clasificación general, con un -7,6% y un -7,2% respectivamente, los precios medios de la vivienda cayeron un -6,6% en Wilhelmshaven y un -3,1% en Emden. Lo que resulta especialmente llamativo es que, mientras que los precios por metro cuadrado de las viviendas en Bremerhaven cayeron un -1,8% en un año, subieron un 1,8% en el periodo más corto analizado, es decir, entre el cuarto trimestre de 2023 y el primero de 2024. En los distritos de Cuxhaven y Dithmarschen y la ciudad independiente de Wilhelmshaven, los precios también se estancaron o al menos cayeron sólo ligeramente en un -0,6 por ciento, -2 por ciento y -1,6 por ciento, respectivamente, en el período más corto bajo revisión.
El distrito de Wesermarsch es el más asequible. El precio medio de la vivienda en este distrito se situó en torno a los 1.872 euros/m2 en el primer trimestre de 2024 en comparación con el primer trimestre de 2023, y el precio de la vivienda en este distrito también descendió significativamente en un 6,6 por ciento.
El descenso de los precios de la vivienda se está estabilizando lentamente en el Mar Báltico
El Mar Báltico es un mar interior que conecta nueve países y encanta con su mezcla única de diversidad cultural, belleza natural e importancia histórica. Su litoral, caracterizado por suaves dunas, playas de arena blanca, estaciones balnearias históricas y pequeños pueblos pesqueros, no sólo hechiza a los que buscan relax y a los amantes de la naturaleza, sino que también atrae desde hace años el interés de los compradores de propiedades. Tras un notable desarrollo y un aumento constante de los precios, el mercado inmobiliario a lo largo de la costa del mar Báltico está en declive desde mediados de 2022, con el telón de fondo de la guerra de Ucrania, la inflación y el aumento de los costes. Sin embargo, el análisis actual muestra que el mercado se está estabilizando lentamente y los precios inmobiliarios vuelven a subir ligeramente. Pero, ¿cuál es exactamente la situación? Los expertos de VON POLL IMMOBILIEN han analizado la evolución de los precios inmobiliarios de las viviendas unifamiliares1 en los distritos, ciudades independientes y en las penínsulas e islas* de la costa del mar Báltico y han comparado la evolución de los precios de compra2 en el primer trimestre de 2024 con el primer y cuarto trimestre de 2023.
Daniel Ritter, socio gerente de VON POLL IMMOBILIEN:
Los compradores potenciales que busquen una casa en la ciudad de Rostock pueden esperar actualmente que el precio medio por metro cuadrado más caro se sitúe en torno a los 3.864 euros a lo largo de la costa del Mar Báltico. Le siguen de cerca la península de Fischland-Darß-Zingst, con 3.835 euros/m2, y Usedom, con 3.813 euros/m2. Llama la atención que los precios de la vivienda en Usedom cayeron un 9,3% en el primer trimestre de 2024 en comparación con el mismo trimestre del año anterior. Se trata de la caída más pronunciada de los precios de la vivienda en la costa báltica en el periodo analizado. Sin embargo, los precios en Usedom parecen haber tocado fondo por el momento, ya que una comparación del primer trimestre de 2024 con el cuarto trimestre de 2023 muestra que los precios han subido ligeramente o se han estabilizado en un 0,4%. En contraste con el descenso más acusado de los precios en Usedom, los precios por metro cuadrado de las viviendas unifamiliares en Fischland-Darß-Zingst aumentaron un 7,2% el año pasado, en contra de la tendencia habitual del mercado. Se trata del mayor aumento de precios de la actual clasificación del Mar Báltico.
Las islas de Rügen, con 3.629 €/m2 y Fehmarn, con 3.540 €/m2, también siguen figurando entre las regiones más caras del Mar Báltico, con precios inmobiliarios superiores a 3.500 €/m2. Sin embargo, mientras que los precios en Rügen han seguido aumentando ligeramente en un 1,3% en un año, han caído en un -4,7% en Fehmarn.
Los compradores potenciales están encontrando actualmente los precios más baratos para viviendas unifamiliares y adosadas en el distrito de Vorpommern-Greifswald (sólo en el continente) a 1.739 €/m2, la única región a lo largo de la costa del Mar Báltico con precios por metro cuadrado por debajo de 2.000 €. En comparación con el primer trimestre de 2023, los precios de la vivienda en Vorpommern-Greifswald (sólo en el continente) han caído nada menos que un -8,1%, la tercera mayor caída de precios de la clasificación. ¡A corto plazo, sin embargo, la recuperación también está a la vista aquí: en comparación con el cuarto trimestre de 2023, los precios inmobiliarios han aumentado actualmente de nuevo en un 6 por ciento.
Fig. 2: Evolución del precio de compra de las viviendas en la costa del Mar Báltico en el primer trimestre de 2024 en comparación con el primer trimestre de 2023 y el cuarto trimestre de 2023 (Gráfico: von Poll Immobilien GmbH)
En el nivel de precios más bajo entre 2.000/m2 y 2.500 €/m2, los posibles compradores pueden encontrar una vivienda adecuada en los distritos de Rostock a 2.336 €/m2, Mecklemburgo Noroeste a 2.468 €/m2 y Schleswig-Flensburg a 2.494 €/m2. Mientras que los precios por metro cuadrado de las casas en el distrito de Rostock cayeron un -6,6 por ciento en comparación con el primer trimestre de 2023, bajaron un -2,2 por ciento y un -2,8 por ciento en el noroeste de Mecklemburgo y Schleswig-Flensburg, respectivamente.
Los compradores potenciales que no buscan más de000/m2 para su nueva propiedad de ensueño también pueden buscar en los distritos de Vorpommern-Rügen (sólo en el continente) con una media de 2.683 euros/m2, Rendsburg-Eckernförde con 2.698 euros/m2 y Flensburg con 2.885 euros/m2. Es interesante señalar que los precios en Vorpommern-Rügen (sólo en el continente) aumentaron un 3,8% en el primer trimestre de 2024 en comparación con el primer trimestre de 2023, contradiciendo la tendencia del mercado.
Robert Rothböck, director de las tiendas VON POLL IMMOBILIEN de Kiel, Eckernförde, Plön, Neumünster y Rendsburg:
"También en nuestra región se está recuperando la demanda y las transacciones son constantes. Volvemos a ver mucho movimiento, sobre todo en el segmento de precios altos, a partir de 500.000 euros. Muchas personas están aprovechando la oportunidad de encontrar ahora la propiedad de sus sueños a precios moderados o, en caso necesario, de cambiar de lugar de residencia. Una buena clase energética es importante aquí, pero una plaza de aparcamiento también es imprescindible, sobre todo en el caso de los condominios. En la costa báltica, las propiedades en las ciudades y en buenas y muy buenas ubicaciones con vistas al agua o propiedades especiales -por ejemplo, con tejados de paja- siguen teniendo un valor especialmente estable."
En la parte media de la gama de precios se encuentran la ciudad de Kiel, con 3.111 euros/m2, el distrito de Plön, con 3.213 euros/m2, Lübeck, con 3.216 euros/m2 y el distrito de Ostholstein (sólo en el continente), con 3.387 euros/m2. En todas estas regiones, los precios de la vivienda han caído entre un -4,5% y un -8,2% en comparación con el primer trimestre de 2023. Sólo en el distrito de Plön la reducción de precios es menor, del -0,5 por ciento. La comparación del cuarto trimestre de 2023 con el primer trimestre de 2024 muestra de nuevo que la tendencia a la baja de los precios se ralentiza o, en algunos casos, vuelve a aumentar: en Plön un 3,3 por ciento y en Kiel un 2,4 por ciento.
Thorsten Claus, director de la sucursal de VON POLL IMMOBILIEN Lübeck y Bad Schwartau
"En la actualidad, se están comercializando viviendas más pequeñas en los alrededores de Lübeck y los municipios vecinos, incluidas viviendas en régimen de propiedad horizontal en Bad Schwartau o casas antiguas, en su mayoría propiedades heredadas que estaban a punto de someterse a una profunda rehabilitación energética o incluso de ser demolidas. Aunque la evolución de la inflación y los tipos de interés ha pasado a un segundo plano para la mayoría de los compradores, la eficiencia energética y la necesidad de renovar los edificios más antiguos siguen siendo los problemas más graves debido al aumento de los costes. En particular, la financiación de la rehabilitación está causando incertidumbre. ¿Qué hay que hacer, qué no y cuánto costará finalmente? Esto se ve agravado por la escasez de comerciantes. Las regiones de Timmendorfer Strand y Scharbeutz siguen mostrándose especialmente estables en términos de valor, sobre todo las primeras a terceras filas que dan al agua"
También llama la atención que los precios inmobiliarios cayeran en el primer trimestre de 2023 en todos los distritos rurales y urbanos de la costa alemana del mar Báltico, que se encuentran en la gama media de precios por encima de una media de 3.000 euros/m2 . Entre ellos se encuentran Ostholstein (sólo en el continente) con un -9,1% hasta los 3.576 €/m2, Lübeck con un 12,6% hasta los 3.504 €/m2, Kiel con un -11,3% hasta los 3.256 €/m2 y Plön con un 6,1% hasta los 3.228 €/m2.
1 En este análisis, el término casa o vivienda unifamiliar se refiere a los siguientes tipos de vivienda: Vivienda unifamiliar, vivienda bifamiliar, vivienda adosada y vivienda pareada.
2 La base de datos para el análisis del precio de compra se basa en los precios medios de venta de las viviendas unifamiliares existentes* (hasta 2020 inclusive) de GeoMap para el primer trimestre de 2024 y el primer y cuarto trimestre de 2023, así como en los ajustes de VON POLL IMMOBILIEN Research (2024).
*En el curso del análisis, las islas y las penínsulas se analizaron por separado y solo se consideró el continente, excluyendo las respectivas islas, para los distritos de Frisia Septentrional, Wittmund, Aurich y Frisia.
Todos los datos y gráficos pueden utilizarse y publicarse haciendo referencia a la siguiente fuente: von Poll Immobilien GmbH (www.von-poll.com).
