04.09.2023 • 3 min. tiempo de lectura
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Precios de compra a la baja y alquileres al alza
Después de un largo periodo de precios al alza, los precios de compra de los inmuebles residenciales empezaron a bajar ligeramente por primera vez el año pasado. Esto fue provocado por el aumento constante de la inflación y el aumento asociado de los tipos de interés, exacerbado por la guerra en Ucrania. Esta tendencia continuó en el primer semestre de 2023. Sin embargo, el estancamiento o la caída de los precios de compra en Berlín se ven compensados por el visible aumento de los alquileres. Pero, ¿hasta qué punto han divergido realmente los precios de compra y los alquileres en la capital alemana? Los expertos de VON POLL IMMOBILIEN han analizado los precios medios de compra y alquiler1 de pisos en los 23 distritos berlineses2 para el primer semestre de 2023 en comparación con el mismo periodo del año pasado.
Daniel Ritter, socio director de VON POLL IMMOBILIEN:
"La política de tipos de interés de los últimos diez años ha impulsado realmente el mercado inmobiliario. Ahora que los tipos de interés han alcanzado un nivel más alto, muchos compradores potenciales han tenido que recalcular - algunos con el resultado de que ya no pueden proporcionar la misma financiación para una propiedad en las circunstancias actuales. Por ello, muchos han tenido que renunciar a la compra y optar por el alquiler. Este aumento de la demanda de propiedades de alquiler también afecta en última instancia a los precios de los alquileres. Mientras que los precios de compra de las viviendas en propiedad horizontal aumentaron entre ligera y moderadamente sólo en cinco de los 23 distritos berlineses analizados, los precios de alquiler subieron significativamente en todos los distritos durante el mismo periodo. Un total de 16 distritos registran incluso aumentos de los alquileres de dos dígitos"
Una excepción es Zehlendorf, el único distrito en el que los alquileres sólo se estancaron en un 0,3% (alquiler: 14,17 euros/m2). La diferencia en la evolución de los precios de compra y los alquileres es más clara en Hohenschönhausen. Allí, en el primer semestre de 2023, se produjo la mayor reducción de los precios de compra de todo el ranking, con un -7,2 por ciento (compra: 4.257 euros/m2). Los alquileres de viviendas en propiedad horizontal, por su parte, fueron los segundos que más aumentaron, un 17,5 por ciento (alquiler: 10,74 euros/m2). En el distrito de Weißensee, el segundo mayor descenso se produjo en los precios de compra. Estos cayeron un -6,5 por ciento (compra: 4.968 €/m2), mientras que los alquileres se mantienen justo por debajo de la marca del 10 por ciento con un aumento del 9,9 por ciento (alquiler: 13,22 €/m2).
Fig. 1: Desarrollo de los precios de compra y alquiler en los distritos de Berlín, HY1/22 vs. HY1/23 (Gráfico: von Poll Immobilien GmbH) - gráfico interactivo incl. cifras al pasar el ratón por encima: https://www.datawrapper.de/_/DF1w5/
Los precios medios de compra en Treptow y Mitte cayeron un -5,6 por ciento (compra: 4.260 €/m2) y un -5,3 por ciento (compra: 8.398 €/m2), los precios de alquiler aumentaron un 13,9 por ciento (alquiler: 14,81 €/m2) y un 13 por ciento (alquiler: 23,98 €/m2) respectivamente.
Andreas Gräfenstein, director de oficina de VON POLL IMMOBILIEN Berlín - Treptow-Köpenick:
"Debido a la situación del alquiler en Berlín, la compra de una propiedad sigue siendo la mejor alternativa. Actualmente no vemos que la ciudad vaya a conseguir a corto o medio plazo contrarrestar de forma sostenible la falta de viviendas. La presión sobre el mercado de alquiler seguirá aumentando debido a la constante afluencia de nuevos residentes y al cambio de muchos interesados del mercado de compra al de alquiler. Además, los interesados no deben olvidar que una propiedad también es siempre una muy buena previsión para la jubilación. Las zonas más solicitadas de nuestra ciudad son actualmente Altglienicke, Johannisthal y Schöneweide. Las tres zonas están cerca del centro de la ciudad pero siguen siendo muy tranquilas y tienen muy buenas conexiones de transporte. La relación calidad-precio y la gama de ofertas también son correctas. Las familias pequeñas y las parejas encontrarán aquí una vivienda adecuada, al igual que los hogares multigeneracionales o las familias numerosas."
Reducciones de precios mucho menores en la compra de condominios se observaron en los distritos de Steglitz con -2,2 por ciento (compra: 5.104 €/m2) así como Wilmersdorf (compra: 6.712 €/m2) y Pankow (compra: 5.122 €/m2) con -1,5 por ciento cada uno en la primera mitad de 2023. La situación es diferente cuando se trata de alquileres: Con un 17,3 por ciento (alquiler: 14,73 €/m2), los alquileres medios de pisos en Steglitz fueron los terceros que más subieron de toda la clasificación. Sin embargo, Wilmersdorf y Pankow también registraron aumentos significativos de los alquileres, del 15,7 por ciento (alquiler: 19,80 euros/m2) y del 14,8 por ciento (alquiler: 12,82 euros/m2).
Sin embargo, también hubo cinco distritos berlineses en los que subieron los precios de compra de las viviendas en propiedad horizontal: Lichtenberg con un 1,1% a 4.727 €/m2, Reinickendorf con un 1,4% a 4.309 €/m2, Friedrichshain con un 3,5% a 6.104 €/m2, Tiergarten con un 6,2% a 6.344 €/m2y Marzahn con un aumento del 7,6% a 4.250 €/m2. Resulta especialmente interesante observar la evolución de los alquileres en los distritos orientales de Lichtenberg y Friedrichshain, así como en Tiergarten, al oeste de Berlín. Aunque los precios de compra han subido en estas zonas de Berlín, los alquileres también lo han hecho, y no demasiado. Actualmente, los futuros inquilinos de Tiergarten tienen que contar con un aumento del 16,9% hasta los 18,98 €/m2, en Lichtenberg incluso con un aumento del alquiler del 17% de media hasta los 12,19 €/m2. Sólo en Friedrichshain se produjo un aumento mayor en el alquiler de pisos, concretamente de un 17,8 por ciento hasta los 19,69 €/m2.
En Reinickendorf, en cambio, los alquileres subieron un 9 por ciento en el primer semestre de 2023, algo menos en comparación. En Marzahn, el distrito con el mayor aumento de los precios de compra dentro del análisis, los alquileres también subieron, aunque sólo ligeramente, un 3,3 por ciento (alquiler: 7,77 euros/m2).
Thomas Jaschinski, Director de Oficina de VON POLL IMMOBILIEN Berlin - Marzahn-Hellersdorf
"Las zonas más solicitadas de nuestra zona son Mahlsdorf y Marzahn, sobre todo casas en Mahlsdorf y pisos en Marzahn. Debido al altísimo nivel de precios en los distritos vecinos de Friedrichshain y Lichtenberg, muchos interesados amplían su radio de búsqueda, lo que explica también la subida de precios en el segmento de compra y alquiler de Marzahn. Además, el distrito tiene mucho más que ofrecer que las grandes urbanizaciones de la época de la RDA en las que la mayoría de la gente piensa primero. Marzahn es un distrito muy verde. Al fin y al cabo, además del impresionante parque palaciego de Biesdorf, en Marzahn también se encuentran los Jardines del Mundo."
Análisis de precios inmobiliarios de los distritos berlineses para viviendas existentes
Fig. 2:Desarrollo de los precios de compra y alquiler en los distritos de Berlín, HY1/22 vs. HY1/23 (Tabla: von-poll.com/images/posts/213e04c7-e5d5-4fb0-825d-6bd8ec4414cb.jpeg). HY1/23 (Tabla: von Poll Immobilien GmbH)
1 La base de datos del análisis de los precios de compra de los pisos ocupados por sus propietarios, así como los precios de alquiler de los pisos en cartera (hasta 2019 inclusive) se basa en los precios medios de venta en el primer semestre de 2023 en comparación con el primer semestre de 2022 de GeoMap y VON POLL IMMOBILIEN Research (2023).
2 Para el desglose urbano, VON POLL IMMOBILIEN se refiere a la división de Berlín en un total de 23 distritos antes de la reforma de las áreas de distrito en 2001.
